物業(yè)公司經(jīng)理會講話稿：對物業(yè)發(fā)展的討論思考

　　對物業(yè)發(fā)展的討論思考

　　——物業(yè)公司經(jīng)理會講話稿

　　李明毅

　　前段時間集團找了物業(yè)公司部分經(jīng)理進行了訪談，對物業(yè)公司接下來的制度性改革也采集了一些意見，在這個過程中大家也有討論，今天我們的目的之一是要統(tǒng)一大家的思想。集團為什么要對物業(yè)公司進行制度性改革，對物業(yè)公司班子進行績效考核？因為企業(yè)經(jīng)營環(huán)境越來越艱難，行業(yè)間的競爭趨勢也越來越激烈。物業(yè)公司要更好地可持續(xù)發(fā)展，要做一些改革。改革的目的，或者說績效考核的目的，不是為了降低員工的工資，而是要使企業(yè)發(fā)展得更好，使員工通過努力獲得更高的收入。訪談是為了聽取來自不同層面對公司經(jīng)營管理、團隊建設(shè)等方面的看法和建議，是為了企業(yè)能夠更良性的發(fā)展。在此從三個方面對物業(yè)公司的發(fā)展進行探討。

　　一、企業(yè)屬性特性

　　企業(yè)如何發(fā)展，是企業(yè)管理永恒的主題，開發(fā)公司、物業(yè)公司如何發(fā)展，每個員工都很關(guān)注，不同的崗位關(guān)注程度、深度不盡相同。開發(fā)公司是一家股東高度分散的集體性質(zhì)的民營企業(yè)，股東不實質(zhì)性參與公司經(jīng)營管理，企業(yè)自身屬性加劇了我們對發(fā)展的渴望和焦慮。企業(yè)要存活要發(fā)展，依靠的是經(jīng)營團隊的管理能力與職業(yè)操守，同時也要求我們?nèi)�體員工在工作上要更敬業(yè)、更自律。公司的使命是為股東創(chuàng)造財富，為員工謀福利，為社會做貢獻，三者缺一不可。

　　二、行業(yè)屬性特性

　　物業(yè)行業(yè)是一個高度勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，人工成本占總成本甚至占總收入的比例高達80%-90%,就目前的行業(yè)狀況來說，這是一個低利潤行業(yè)。物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的增長跟客戶日益提高的服務(wù)需求及業(yè)主對美好生活向往的要求是相矛盾的，跟員工成本的剛性增加是相矛盾的，跟日益老化的樓盤的管理難度是相矛盾的，因此這又是一個艱苦的行業(yè)。那么如何為股東創(chuàng)造效益，就物業(yè)公司的定義來說，財富不單是片面追求利潤，而是要體現(xiàn)在做好集團地產(chǎn)和廈航樓盤的保障上，維持廈航物業(yè)的好品牌，在行業(yè)中形成良好的口碑，這就是物業(yè)公司存在的價值。

　　三、外部經(jīng)濟環(huán)境

　　改革開放四十年，社會各行各業(yè)充分競爭，行業(yè)走向集中壟斷，這是發(fā)展趨勢。物業(yè)公司創(chuàng)立初衷，主要是服務(wù)廈航和集團，在市場也有一定的口碑。隨著廈航對外采購逐漸走向市場化，廈航酒店公司的逐步發(fā)展，再加上集團地產(chǎn)項目萎縮，在集團和廈航都沒有新增樓盤能夠支持物業(yè)公司的情況下，物業(yè)公司該如何發(fā)展？要認清自己的定位，雖然不是集團利潤的創(chuàng)造主體，但也不能給集團增加太多的管理負擔(dān)和勞資隱患，這就需要經(jīng)營團隊去認真思考：

　�。ㄒ唬┦欠穹e極外拓，謀求做大？公司目前有十幾個樓盤，四百多名員工，已具備一定的規(guī)模，如果積極外拓，那我們外拓的目的是什么？是為了增加經(jīng)營效益，擴大規(guī)模，提升團隊的存在感和員工晉升通道？還是增加更多的管理負擔(dān)與隱患？

　�。ǘ�）只做現(xiàn)有項目，如何穩(wěn)定隊伍？如果不外拓，鞏固現(xiàn)有樓盤，企業(yè)沒有發(fā)展，個人沒有成就感，那如何穩(wěn)定？這就需要靠一個團結(jié)一致、有正氣、有能力的經(jīng)營團隊去穩(wěn)固現(xiàn)有樓盤，修煉內(nèi)功，做好品質(zhì)，贏得口碑，提升品牌。如果經(jīng)營團隊思想不統(tǒng)一，接了新項目隊伍就能穩(wěn)定嗎？

　�。ㄈ�）做好現(xiàn)有項目，何時擇機擇盤而動？通過修煉內(nèi)功，在行業(yè)內(nèi)形成一定的區(qū)域標(biāo)桿，依托良好的口碑吸引優(yōu)質(zhì)樓盤慕名而來，就可考慮接什么樓盤，何時接的問題。

　　（四）在不同階段不同發(fā)展模式下，物業(yè)公司應(yīng)該如何管理，提出以下建議：

　　1.機構(gòu)配置。不同發(fā)展模式下對職能部門和項目部的資源配置要有不同的側(cè)重，如果積極外拓，則要強化職能部門的業(yè)務(wù)能力，增配資源；如果要鞏固現(xiàn)有樓盤，則須依托于項目一線強效保障，職能部門提供有力支持。

　　2.管理的重心應(yīng)圍繞項目服務(wù)品質(zhì)的提升和一線隊伍的管理，明確薪酬待遇往哪里傾斜。

　　3.重新考量公司的績效考核的引導(dǎo)方向，尋找不同項目考核的差異點，制定對職能部門考核的方法，體現(xiàn)績效考核的公平、公正。

　　4.不同類型的樓盤項目，如何體現(xiàn)其管理服務(wù)關(guān)注點的差異和人才的合理配置？

　　5.在整體業(yè)務(wù)能力提升上，引導(dǎo)性地處理好傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理與企業(yè)規(guī)范化管理之間的矛盾與沖突，避免項目與職能的對沖。

　　6.在公司統(tǒng)一規(guī)范管理的框架下，如何注重發(fā)揮各項目自身管理創(chuàng)造性、主動性，發(fā)揮職能部門的服務(wù)和指導(dǎo)作用？

　　7.增強團隊的凝聚力。公司團隊要以自己當(dāng)家作主的心態(tài)，認真探討探索企業(yè)的管理。企業(yè)管理沒有嚴(yán)格的對錯，只有合適和更合適之分，管理的思路和方法也會隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展及不同時期的工作重心重點而不斷調(diào)整，團隊也才能在調(diào)整中形成共識，增強凝聚力。

　　每個項目不論大小，都可以當(dāng)做是一個公司來管理，日常工作中要面對客戶、業(yè)主、員工和政府部門，項目經(jīng)理需要一定的綜合能力，但不同項目不同時期工作重點的體現(xiàn)是不一樣的，這也需要項目經(jīng)理有一定的應(yīng)變應(yīng)急能力。物業(yè)公司要針對不同樓盤培養(yǎng)不同能力的人才，派駐選搭不同班子，以確保項目管理的持續(xù)、穩(wěn)定。

　　建議公司組織員工干部對以上問題討論。集團也將制定框架性的績效考核方案引導(dǎo)物業(yè)經(jīng)營團隊日常工作。

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