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組圖保險公司不動產投資問題研究
組圖保險公司不動產投資問題研究
【摘要】基于多種原因，我國保險公司投資不動產至今仍未開禁。范文先生版權所有，fwsir.com!在保險業(yè)內外部環(huán)境已發(fā)生深刻變化的條件下，有必要借鑒國際經驗，逐步放開不動產投資渠道，以便使保險公司更好地完善資產負債管理以及進一步發(fā)揮資金融通的功能。結合目前我國保險公司不動產投資現狀，可首先投資基礎設施建設作為突破口。在投資模式上以間接投資為主，直接投資為輔。其中，間接模式包括：證券化模式、信托模式、委托貸款或銀保聯(lián)合貸款模式、抵押貸款模式；直接模式包括金融租賃模式和直接參與模式。
一、發(fā)達國家保險公司不動產投資概況
一近年來不動產直接投資比例顯著下降
世紀年代以來，金融創(chuàng)新的蓬勃發(fā)展大大豐富了可供投資的金融工具，甚至將不動產也加以證券化。歐美保險公司不斷持有更多的債券和股票，從而減少了對于不動產的直接投資，使其占總資產的比例顯著降低。此外，股市長期走牛、互助保險公司的“撤除互助化”，由于公司治理等方面的差異，互助保險公司被認為比股份保險公司持有更多不動產投資潮流以及美國保險業(yè)風險資本監(jiān)管規(guī)則等也起到了一定的促進作用。
二壽險、非壽險公司不動產直接投資比例差別不大
從美國的情況來看，年壽險業(yè)不動產直接投資占總資產比例為，非壽險業(yè)不動產直接投資占總資產比例為，兩者相差個百分點；到了年，兩者都變成了；××年，兩者之差也僅為。從日本的情況來看，年不動產直接投資占總資產比例，壽險業(yè)為，非壽險業(yè)為，兩者相差個百分點；年，非壽險業(yè)高出壽險業(yè)個百分點；××年，非壽險業(yè)僅高出壽險業(yè)�？梢�，壽險、非壽險公司不動產直接投資比例差別并不大，且近年來有進一步縮小的趨勢。
三案例借鑒：美國國際集團的不動產投資
始創(chuàng)于年，是世界領先的保險公司，經營范圍覆蓋全球多個國家和地區(qū)。主要的業(yè)務分為類：壽險、非壽險、金融服務、養(yǎng)老服務和資產管理，其中壽險和非壽險是最核心的業(yè)務�！痢聊�，實現營業(yè)收入億美元，資產總額達到億美元。其中，保險類資產億美元，絕大多數是債券，占比高達；不動產投資為億元，約占。
于年設立了專門負責不動產投資的子公司——全球不動產投資公司。該公司廣泛參與辦公、工業(yè)、住房、零售和醫(yī)院等不動產投資，各項占比如圖所示。進行不動產投資具有鮮明的利潤導向，它投資的興趣并不在于將不動產用來構建投資組合或者簡單的將資產的一部分轉換為不動產，而是明確要求有豐厚的利潤空間。因此，在不動產投資方面比較激進，特別崇尚反經濟周期投資理念，在世界多個市場尋找經濟衰退所帶來的潛在機遇。到年，除在美國擁有項不動產外，還在亞洲擁有項、在歐洲項、拉丁美洲項、其他地區(qū)項。在投資方式上，全球不動產投資公司主要采取下設一些開發(fā)公司和參與投資基金來進行投資。年以來，已經參與了個私人性質的權益基金包括不動產基金，總投資約億美元，基金的合資方主要是養(yǎng)老基金。在投資此類基金時，目標收益率要求在以上。
二、我國保險公司不動產投資現狀
與發(fā)達國家保險業(yè)發(fā)展相比，我國保險業(yè)起步較晚，保險公司在投資方面經驗非常欠缺，不動產投資上也經歷了較大起落。年恢復辦理國內保險業(yè)務后幾年，保險公司的資金基本上進入到了銀行，形成銀行存款，幾乎沒有進行不動產投資。年至年，在外部經濟增長過熱、業(yè)內又無章可循的情況下，保險公司盲目投資于房地產、有價證券、信托、貸款等，形成了較大數量的不良資產。年以來，國家先后頒布《保險法》等有關金融法律法規(guī)，使得保險公司投資范圍受到嚴格限制，不動產投資被迫停止。
目前，我國保險公司擁有的不動產比例不大，但基本上為自用或者是以往遺留下來的沉淀資產，很難藉此產生盈利。中國人壽集團的情況就很具代表性見圖。底，中國人壽總資產億元，不動產占比，為億元。這其中房屋建筑物又占據了絕大多數，達到億元；以盈利為目的投資物業(yè)僅為億元，占不動產投資的�！痢聊晖顿Y物業(yè)實現投資收益億元，資產收益率僅為。
三、我國保險公司不動產投資前景及策略分析
一不動產投資放開是必然趨勢
為進一步拓寬保險資金投資渠道，提高保險資金運用效率，完善保險公司資產負債管理，非常有必要放開保險公司對不動產的投資。我國《保險法》第條第款規(guī)定，“保險公司的資金運用，限于在銀行存款、買賣政府債券、金融債券和國務院規(guī)定的其他資金運用形式”，這意味著只要經過國務院批準，保險公司就可以在不修改《保險法》的條件下實現對不動產的投資。從近期監(jiān)管機構多次表態(tài)來看，不動產投資正處于研究階段，其放開已經是必然趨勢。
二投資范圍和比例
在投資范圍上，主要包括房地產和基礎設施建設，也可包括土地上面的其他附著物，如林木等。其中，房
地產包括工業(yè)、商業(yè)、住宅用房地產；基礎設施建設包括高速公路、港口、石油儲備基礎設施、東北老工業(yè)基地建設等。聯(lián)系到我國將要舉辦年奧運會和年世博會，保險資金也可被允許參與投資這兩個大型重點建設工程項目。不動產投資比例上，可結合國外規(guī)范參見表和我國實際情況設定在—之間，而無須對壽險、非壽險公司加以區(qū)分。
×表部分國家和地區(qū)保險公司不動產投資比例上限單位：
×＇＇國家和地區(qū)
×＇＇＇＇美國
×＇＇＇＇德國
×＇＇＇＇日本
×＇＇＇＇臺灣
×＇＇＇＇韓國
×＇＇＇＇新加坡
×＇＇＇＇不動產投資比例上限
×＇＇
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×＇＇
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資料來源：金融會計
作為不動產投資的突破口，保險資金可首先被允許投資基礎設施建設。保險資金特別是壽險資金具有長期性、穩(wěn)定性等特點，而基礎設施項目建設具有投資金額大、建設和運營周期長、投資回報穩(wěn)定和安全的特點。兩者很好的結合起來，不僅可以支持國家經濟建設，還可以提高保險資金使用效率，實現雙贏的格局�！痢聊暝氯�，《國務院關于投資體制改革的決定》出臺，明確提出“鼓勵和促進保險資金間接投資基礎設施和重點建設工程項目”，也在最高層次上為保險公司投資不動產指明了方向。
三投資模式
保險公司投資不動產應以間接投資為主，直接投資為輔。這是因為保險公司資金運用追求“安全性”、“流動性”和“贏利性”的“三性”平衡，不宜過多直接持有不動產。國際保險業(yè)的投資也是如此，保險公司越來越多的持有證券資產包括不動產證券而非直接持有不動產。
間接投資模式：
一證券化模式。購買不動產公司或項目的股票和債券來進行投資，在享有更大流動性的同時獲取投資收益。
二信托模式。保險公司委托信托公司進行不動產投資，可以有效利用信托資產破產隔離制度，在確保資金安全的情況下獲取收益。范文先生版權所有，fwsir.com!
三委托貸款或銀保聯(lián)合貸款模式。保險公司委托銀行貸款給不動產企業(yè)或項目，發(fā)揮銀行在貸款方面的專業(yè)優(yōu)勢，也可與銀行聯(lián)合起來共同放貸。
四抵押貸款模式。貸款人以不動產為抵押向保險公司申請借款，保險公司在這種方式下放貸也相當安全。發(fā)達國家保險公司就大量使用這種方式進行不動產投資。
五產業(yè)投資基金模式。保險公司以發(fā)起人身份組建產業(yè)投資基金，專門投向房地產、建設工程項目等。美國很多不動產投資者都采用不動產投資信托的方式，國內的平安保險公司不久前也向有關部門申報設立產業(yè)投資基金。
直接投資模式：
一金融租賃模式。保險公司可以發(fā)揮資金規(guī)模優(yōu)勢購置大型機器設備，并以金融租賃方式出租給受租人以獲取穩(wěn)定收益。
二直接參與模式。保險公司直接出資購置房地產以供出售或出租，還可以直接投資興建基礎設施和工程項目。
需要指出的是，目前我國正在積極探索資產證券化，初期試點有建設銀行的房地產抵押貸款證券化和國家開發(fā)銀行的基礎設施貸款證券化。隨著試點的成功及其后更大范圍的推廣實施，不動產證券化將日益普及，保險公司間接投資不動產投資的市場環(huán)境也將更加成熟和完善。
四投資風險管理
保險公司內部風險控制。
保險公司必須建立完備的風險控制體系，特別是要根據《保險資金運用風險控制指引》的要求，建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金運用風險控制體系，針對包括不動產投資在內的各項資金投向制定相應的風險控制策略；同時，保險公司要加強風險技術系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應對風險事件的發(fā)生；此外，由于不動產投資種類和模式繁多，也要注重對操作風險的監(jiān)控和管理。
監(jiān)管層外部監(jiān)管。
在我國不動產市場仍不夠規(guī)范、保險公司自我約束機制和風險控制體系不夠健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產的外部監(jiān)管，對投資范圍和比例、投資模式等做出預先規(guī)定。但在總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產投資。
地產包括工業(yè)、商業(yè)、住宅用房地產；基礎設施建設包括高速公路、港口、石油儲備基礎設施、東北老工業(yè)基地建設等。聯(lián)系到我國將要舉辦年奧運會和年世博會，保險資金也可被允許參與投資這兩個大型重點建設工程項目。不動產投資比例上，可結合國外規(guī)范參見表和我國實際情況設定在—之間，而無須對壽險、非壽險公司加以區(qū)分。
×表部分國家和地區(qū)保險公司不動產投資比例上限單位：
×＇＇國家和地區(qū)
×＇＇＇＇美國
×＇＇＇＇德國
×＇＇＇＇日本
×＇＇＇＇臺灣
×＇＇＇＇韓國
×＇＇＇＇新加坡
×＇＇＇＇不動產投資比例上限
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資料來源：金融會計
作為不動產投資的突破口，保險資金可首先被允許投資基礎設施建設。保險資金特別是壽險資金具有長期性、穩(wěn)定性等特點，而基礎設施項目建設具有投資金額大、建設和運營周期長、投資回報穩(wěn)定和安全的特點。兩者很好的結合起來，不僅可以支持國家經濟建設，還可以提高保險資金使用效率，實現雙贏的格局�！痢聊暝氯�，《國務院關于投資體制改革的決定》出臺，明確提出“鼓勵和促進保險資金間接投資基礎設施和重點建設工程項目”，也在最高層次上為保險公司投資不動產指明了方向。
三投資模式
保險公司投資不動產應以間接投資為主，直接投資為輔。這是因為保險公司資金運用追求“安全性”、“流動性”和“贏利性”的“三性”平衡，不宜過多直接持有不動產。國際保險業(yè)的投資也是如此，保險公司越來越多的持有證券資產包括不動產證券而非直接持有不動產。
間接投資模式：
一證券化模式。購買不動產公司或項目的股票和債券來進行投資，在享有更大流動性的同時獲取投資收益。
二信托模式。保險公司委托信托公司進行不動產投資，可以有效利用信托資產破產隔離制度，在確保資金安全的情況下獲取收益。范文先生版權所有，fwsir.com!
三委托貸款或銀保聯(lián)合貸款模式。保險公司委托銀行貸款給不動產企業(yè)或項目，發(fā)揮銀行在貸款方面的專業(yè)優(yōu)勢，也可與銀行聯(lián)合起來共同放貸。
四抵押貸款模式。貸款人以不動產為抵押向保險公司申請借款，保險公司在這種方式下放貸也相當安全。發(fā)達國家保險公司就大量使用這種方式進行不動產投資。
五產業(yè)投資基金模式。保險公司以發(fā)起人身份組建產業(yè)投資基金，專門投向房地產、建設工程項目等。美國很多不動產投資者都采用不動產投資信托的方式，國內的平安保險公司不久前也向有關部門申報設立產業(yè)投資基金。
直接投資模式：
一金融租賃模式。保險公司可以發(fā)揮資金規(guī)模優(yōu)勢購置大型機器設備，并以金融租賃方式出租給受租人以獲取穩(wěn)定收益。
二直接參與模式。保險公司直接出資購置房地產以供出售或出租，還可以直接投資興建基礎設施和工程項目。
需要指出的是，目前我國正在積極探索資產證券化，初期試點有建設銀行的房地產抵押貸款證券化和國家開發(fā)銀行的基礎設施貸款證券化。隨著試點的成功及其后更大范圍的推廣實施，不動產證券化將日益普及，保險公司間接投資不動產投資的市場環(huán)境也將更加成熟和完善。
四投資風險管理
保險公司內部風險控制。
保險公司必須建立完備的風險控制體系，特別是要根據《保險資金運用風險控制指引》的要求，建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金運用風險控制體系，針對包括不動產投資在內的各項資金投向制定相應的風險控制策略；同時，保險公司要加強風險技術系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應對風險事件的發(fā)生；此外，由于不動產投資種類和模式繁多，也要注重對操作風險的監(jiān)控和管理。
監(jiān)管層外部監(jiān)管。
在我國不動產市場仍不夠規(guī)范、保險公司自我約束機制和風險控制體系不夠健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產的外部監(jiān)管，對投資范圍和比例、投資模式等做出預先規(guī)定。但在總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產投資。
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