物業(yè)管理企業(yè)財務實行內部二級核算的探討

[論文摘要]隨著時代跨入21世紀，物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，其內容將不斷更新，延伸與擴大。物業(yè)企業(yè)財務管理應更加精細化，才能適應形勢發(fā)展的需要，近幾年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的不斷擴大，使許多獨立核算物業(yè)公司都管理著許多相對獨立的物業(yè)小區(qū)，在日常管理上，這些小區(qū)均要求對人員、物資、財務的相對獨立管理，既一級管理下的二級管理，因此為維護物業(yè)產(chǎn)權人的利益，每個小區(qū)各自成立了產(chǎn)委人委員會。因此，為充分發(fā)揮會計核算作用，提高核算質量，正確的記錄和反映資金流動和經(jīng)營成果，更好地為公司的經(jīng)營發(fā)展和產(chǎn)權人服務，進行會計核算體制改革，實行內部二級核算財務管理成為必要，一年來的實際，進行了一些探討，現(xiàn)加以總結和同行們商榷。

[關鍵詞]：物業(yè)管理財務內部二級核算

[論文] 物業(yè)管理是指由專門的機構和人員，受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律規(guī)定，依照合同和契約，對已竣工投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經(jīng)濟手段進行管理，并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務，滿足人們日益增長的居住、消費需求，以使物業(yè)能保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)財務是指物業(yè)管理企業(yè)為了達到其經(jīng)營目標所進行的籌集資金、運用資金和收益分配活動。

隨著時代跨入21世紀，物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，其內容將不斷更新、延伸與擴大。物業(yè)企業(yè)財務管理作為企業(yè)管理的一個重要組成部分，應更加精細化，不斷完善管理體制，向管理要效益，才能適應形勢發(fā)展的需要。近幾年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的不斷擴大，使許多獨立核算物業(yè)公司都管理著許多相對獨立的物業(yè)小區(qū)。在日常管理上，這些小區(qū)均要求對人員、物資、財務的相對獨立管理，即一級管理下的二級管理。同時為維護物業(yè)產(chǎn)權人的利益，每個小區(qū)的各自承成立了產(chǎn)權人委員會，要求對小區(qū)的財務狀況和維修基金利息的使用情況進行監(jiān)督。因此，為充分發(fā)揮會計核算作用，提高核算質量，正確的記錄和反映資金流動狀況和經(jīng)營成果，更好地為公司的經(jīng)營發(fā)展和產(chǎn)權人服務，進行會計核算體制改革，實行內部二級核算財務管理成為必要。

內部二級核算如何進行，一年來我們結合實際，進行了一些探討性的實踐，現(xiàn)加以總結和同行們商榷。

首先，需建立內部二級核算的財務組織結構。

其次，要確定內部二級會計核算的內容、賬簿設置、會計核算形式并根據(jù)實際進行科目設置

會計核算的內容包括物業(yè)管理中心的資產(chǎn)、負債、收入、支出、盈虧的核算及編制會計報表；產(chǎn)權人維修基金及其利息的收、支核算等。賬簿設置應有總賬、明細分類賬、現(xiàn)金日記賬。 會計核算形式是采用“科目匯總表”的形式，即明細分類賬及現(xiàn)金日記賬根據(jù)記賬憑證登記，總賬根據(jù)“科目匯總表”登記，總賬與明細分類賬是核對關系，數(shù)字一致。

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)應執(zhí)行的會計制度財政部財會字(1993)第02號頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》及財政部財會字(1999)第44號頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定(試行)》的原則精神，結合實行內部二級核算的實際情況，對部分會計科目和明細科目及核算內容應做如下補充規(guī)定，見下表：

 二級核算單位會計科目的補充規(guī)定及核算內容

編號

科目名稱

核算內容

117

內部往來

核算小區(qū)同財務部之間由于經(jīng)濟業(yè)務關系所發(fā)生的各種應收、應付、暫收、暫付往來款項。

204

預收賬款

按合同或規(guī)定向有關單位和個人預收的款項（包括對物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提前交納的收費項目）。

205

代收款項

核算因代收、代交有關費用應付給有關部門的款項。如房屋維護管理費（房租）、電費、水費、采暖費、監(jiān)控門等。

209

其他應付款

核算除“應付賬款”、“預收賬款”和“代收款項”以為的應付、暫收其他單位或個人的款項，入裝修保證金等。

281

代管基金

核算接受物業(yè)產(chǎn)權人管理委員會委托管理的房屋公用部位、公用設備和公共設施的維修基金和利息。

501

經(jīng)營收入

核算在物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務等勞務所取得的各項收入，也是主營業(yè)務收入。包括：

1.物業(yè)管理收入。明細科目設：公共性服務收入、代辦性服務收入、特約服務收入、乘梯費收入。

2.物業(yè)修理收入。明細科目設：自用部位維修收入、公用部位維修收入。

3.物業(yè)經(jīng)營收入。明細科目按經(jīng)營項目設置。

502

經(jīng)營成本

核算物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)修理等應結轉的經(jīng)營成本。包括：

1.物業(yè)管理成本。按用途分項核算為清潔衛(wèi)生費、安全保衛(wèi)費、綠化養(yǎng)護費、公共設施維護費、二次供水維護費、電梯維護費、社區(qū)文化活動費、其他。

2.物業(yè)修理成本。包括維修人員的工資、附加費、材料費及由“物業(yè)工程”科目轉入的工程成本。

3.物業(yè)經(jīng)營成本。包括經(jīng)營人員的工資、附加費、物料消耗及所用建筑物設施的修理費

4.間接費用。本科目可按費用性質設置明細科目，如工資、職工福利費、辦公費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保險費、失業(yè)保險費、住房公積金、郵電通訊費、業(yè)務招待費、差旅費、勞動保護費、車輛運輸費、折舊費、低值易耗品攤銷、修理費、遞延資產(chǎn)攤銷、保險費、廣告宣傳費、取暖費、水電費、咨詢審計費、印刷費、其他等。

511

其他業(yè)務收入

核算除主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入。按其他業(yè)務經(jīng)營項目設明細科目。

512

其他業(yè)務支出

核算除主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所發(fā)生的各項支出。與“其他業(yè)務收入”的明細科目相對應。

再次，要明確內部二級會計核算的制約關系及財務監(jiān)督

第一，財務部同各小區(qū)之間的經(jīng)濟關系，都要通過“內部往來”科目核算，以此將公司的經(jīng)濟活動組成統(tǒng)一的整體。

第二，“內部往來”科目的記賬憑證必須是兩聯(lián)復寫式（或復印件）。第二聯(lián)為正聯(lián)，是制證單位的記賬憑證； 第一聯(lián)是副聯(lián)，加蓋 內部記賬通知 章后為對方填制記賬憑證的附件。

第三，“內部往來”科目的記賬憑證，應及時填制并通知對方，以保證記賬及時、數(shù)字一致。

第四，月末財務部匯總“資產(chǎn)負債表”時，如發(fā)現(xiàn)“內部往來”余額不一致時，應通知有關的小區(qū)及時查對。

第五，會計報表的匯總。月末財務部應將公司的會計報表同小區(qū)的會計報表數(shù)字相加，編出公司的全額報表。對“資產(chǎn)負債表”中的“內部往來”科目的借方余額同貸方余額應互相抵消。相抵后無余額。如有未達賬項，其差額匯入“其他應收款”余額中。

第六，公司為二級核算單位辦理經(jīng)濟業(yè)務的會計原始憑證(發(fā)票、收據(jù)等)由該單位保管，附于記賬憑證上。如一張原始憑證涉及多個二級核算單位（如公司統(tǒng)一辦理交付勞動保險基金、電話費等）時，則由財務部保存。但需給二級核算單位復印件。

第七，二級核算單位的一切收入，均應上交財務部,不得坐支。

第八，二級核算單位的庫存現(xiàn)金定額由財務部核定，請領現(xiàn)金時，應填制“現(xiàn)金調撥申請單”，辦理撥款手續(xù)。

第九，月終二級核算單位應將應交稅金、其他應交款及本月利潤（虧損）轉公司財務。

關于財務監(jiān)督方面，二級核算小區(qū)每月向公司報送除《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定的會計報表外，還要報送內部報表。包括“經(jīng)營收支情況表”和“間接費用表”（見附表一、附表二）。

公司財務審計部應于次月對其開支、財務管理、會計核算等進行審計、檢查，對審計結果向總經(jīng)理報告。

內部二級核算會計分錄實例：

1、二級核算小區(qū)領取現(xiàn)金

①財務部填制付款憑證：

借：內部往來—××小區(qū)

  貸：現(xiàn)金

②小區(qū)填制收款憑證：

借：現(xiàn)金

貸：內部往來—物業(yè)公司

2、小區(qū)支付現(xiàn)金

借：經(jīng)營成本—安全保衛(wèi)費

   其他應付款—裝修保證金

貸：現(xiàn)金

3、取得收入：

①財務部填制收款憑證

借：銀行存款

貸：內部往來—××小區(qū)

②小區(qū)填制轉賬憑證

 借：內部往來—物業(yè)公司

貸：經(jīng)營收入—物業(yè)管理收入—代辦性服務收入

   預收賬款—公共性服務收入

   其他應付款—裝修保證金

    代收款項—房屋養(yǎng)護費

4、物業(yè)公司各部門直接為小區(qū)購置或支付的款項

①財務部憑發(fā)票復印件填制付款憑證

借：內部往來—××小區(qū)

   貸：銀行存款

      現(xiàn)金

②小區(qū)根據(jù)付款憑證付聯(lián)及發(fā)票填制轉賬憑證

借：經(jīng)營成本

貸：內部往來—公司

5、支付工資

①財務部填制付款憑證

借：內部往來—××小區(qū)

貸：現(xiàn)金

②小區(qū)填制收款憑證

借：現(xiàn)金

  貸：內部往來—公司

③小區(qū)根據(jù)工資匯總表填制付款憑證

借：應付工資

貸：現(xiàn)金

6、計稅

①小區(qū)根據(jù)當月收入計提稅金，填制轉賬憑證

借：經(jīng)營稅金及附加

貸：應交稅金

   其他應交款

②月終稅金轉總公司，填制轉賬憑證

借：應交稅金

  其他應交款

貸：內部往來—公司

③財務部根據(jù)小區(qū)的“轉賬憑證”付聯(lián)，填制轉賬憑證

借：內部往來—××小區(qū)

貸：應交稅金

    其他應交款

7、利潤結算

①月終小區(qū)將“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務收入”、“營業(yè)外收入”、“經(jīng)營成本”、“其他業(yè)務支出”、“營業(yè)外支出”、“經(jīng)營稅金及附加”等科目余額轉入“本年利潤”科目后，將本月利潤轉物業(yè)公司，填制轉賬憑證。

         借：本年利潤

         貸：內部往來—公司

如為虧損

         借：內部往來—公司

         貸：本年利潤

②財務部根據(jù)轉賬憑證付聯(lián)填制轉賬憑證

          借：內部往來--××小區(qū)

          貸：本年利潤

如為虧損

          借：本年利潤

          貸：內部往來--××小區(qū)

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