80后未婚公務(wù)員廣州買(mǎi)房方案

80后未婚公務(wù)員廣州買(mǎi)房方案

文／陳玉罡
小鄒是一名28歲的都市女孩，在政府機(jī)關(guān)已工作3年。目前收入約為6500元／月，扣除需繳納的保險(xiǎn)、公積金及個(gè)稅等，每月能剩下約5000元。單位有職工住宿和食堂，生活支出每月能控制在800元，由于愛(ài)好舞蹈等文藝活動(dòng)，每月會(huì)相應(yīng)多支出約800元，另外交際等其他費(fèi)用約需400元。目前有存款6萬(wàn)元，投資股票有1萬(wàn)元，比較謹(jǐn)慎，沒(méi)賺沒(méi)虧。小鄒希望靠自己的力量在城市立足下來(lái)，計(jì)劃兩年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套80平方米的房子。
財(cái)務(wù)狀況分析
先對(duì)小鄒的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析。表1為資產(chǎn)負(fù)債表，可知目前小鄒的資產(chǎn)情況比較簡(jiǎn)單，總資產(chǎn)為7萬(wàn)元，無(wú)負(fù)債。

表2為小鄒的收入支出表。扣除相關(guān)繳納保險(xiǎn)和公積金后，每月收入約為5000元。從收入構(gòu)成來(lái)看，來(lái)源較為單一。月總支出為2000元（800元+800元+400元），無(wú)其他支出。年度節(jié)余資金3.6萬(wàn)元（3000元／月），占年總收入的47%。對(duì)于這些節(jié)余資金，可通過(guò)合理的投資來(lái)實(shí)現(xiàn)未來(lái)各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)的積累。
理財(cái)規(guī)劃方案
小鄒應(yīng)從保障、房產(chǎn)、投資等方面著手，綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和投資收益，實(shí)現(xiàn)理財(cái)目標(biāo)。
應(yīng)急保障小鄒在公務(wù)員系統(tǒng)，職業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，失業(yè)等風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但也需及時(shí)覆蓋流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。建議小鄒留存3～6個(gè)月的現(xiàn)金保障，以防突發(fā)情況。一般以月總支出的3～6倍為標(biāo)準(zhǔn)，按照月支出2000元計(jì)算，需留存6000～1.2萬(wàn)元，以活期存款或7天通知存款等流動(dòng)性好的方式持有。
保險(xiǎn)保障 小鄒個(gè)人及單位有比較完備的保險(xiǎn)保障，目前暫不需著重考慮。成家之后，可考慮為家庭經(jīng)濟(jì)支柱另外配置商業(yè)保險(xiǎn)（減少家庭其他成員生活受到負(fù)面影響的程度），一般以家庭經(jīng)濟(jì)支柱年總收入的7%～10%為標(biāo)準(zhǔn)。
理財(cái)小貼士1：保險(xiǎn)保障可幫助個(gè)人及家庭規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可釋放財(cái)務(wù)資源。其本質(zhì)是覆蓋家庭其他成員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而并非僅僅保障投保人自己。購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)在一定程度上也是承擔(dān)家庭責(zé)任的一種體現(xiàn)。
養(yǎng)老保障 未來(lái)依靠孩子養(yǎng)老將不再符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況，建議小鄒在條件允許的情況下盡早開(kāi)始為自己準(zhǔn)備養(yǎng)老金。單位的養(yǎng)老金可保證基本生活需求，但如果希望退休后不降低生活質(zhì)量，同時(shí)還可追求其他目標(biāo)（比如旅游、愛(ài)好）等，則需另作規(guī)劃�？赏ㄟ^(guò)定投基金實(shí)現(xiàn)，比如指數(shù)基金，若年均回報(bào)率為8%，堅(jiān)持到退休，收益較為可觀，既可跑贏CPI，又可使老年生活更豐富多彩。由于目前主要目標(biāo)是想先買(mǎi)房，也可等收入提高之后再開(kāi)始籌劃養(yǎng)老計(jì)劃。
房產(chǎn)規(guī)劃
小鄒計(jì)劃未來(lái)兩年購(gòu)置一套80平方米的房產(chǎn)。按照1萬(wàn)元／平方米（所處的廣州市番禺區(qū)目前均價(jià)為8000元／平方米，按5%通脹率及相關(guān)因素考慮得出的預(yù)期數(shù)字）計(jì)算，總價(jià)需80萬(wàn)元（首付24萬(wàn)元，貸款56萬(wàn)元）。目前有存款加股票總共7萬(wàn)元，(范文先生網(wǎng) www.panasonaic.com)住房公積金約4萬(wàn)元（但公積金不能作為購(gòu)房的首付款）。月節(jié)余為3000元，未來(lái)兩年總節(jié)余可達(dá)到7.2萬(wàn)元，還存在10萬(wàn)元的首付金缺口。建議可推遲一年完成首付款的籌備后再買(mǎi)房，或者采用先借款籌集首付，一年后再用積蓄歸還借款的方式買(mǎi)房。
以先找親戚朋友借10萬(wàn)元為例，加上存款和股票7萬(wàn)元以及兩年的積蓄7.2萬(wàn)元后可籌集到24萬(wàn)元首付款。56萬(wàn)元的貸款則通過(guò)使用公積金貸款和商業(yè)貸款組合的方式。按照小鄒所在城市的公積金管理中心的規(guī)定，個(gè)人可使用的貸款額度是50萬(wàn)元。由于2010年10月20日起實(shí)行新的貸款利率，按目前的公積金貸款5年以上利率是4.05%，商業(yè)貸款5年以上利率是6.14%來(lái)看，公積金貸款比商業(yè)貸款利率低很多，建議盡可能多地利用公積金貸款（比如通過(guò)公積金貸款8成，商業(yè)貸款2成）。這樣，貸款30年期每月約需還2833元。雖可完成買(mǎi)房計(jì)劃，但還貸額度占到個(gè)人月節(jié)余的50%以上，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高。建議小鄒結(jié)婚后和男友一起供房，或考慮購(gòu)買(mǎi)一套更小的房子。當(dāng)然，如果小鄒未來(lái)兩年的收入有較大的提高，則可順利實(shí)現(xiàn)當(dāng)前購(gòu)房計(jì)劃。
為首付款。住房公積金貸款期限可延長(zhǎng)到法定退休年齡后5年，即低于30歲的女性可貸款30年。新開(kāi)樓盤(pán)貸款期限不超過(guò)50年，二手房貸款期限不超過(guò)20年。
投資規(guī)劃
小鄒的節(jié)余資金基本都以存款方式持有，建議進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)保值增值�？赏ㄟ^(guò)股票基金加債券基金、存款的方式持有，具體分配比例根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好而定，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)則相應(yīng)提高股票基金的比例，反之增加債券基金的比例。如果按預(yù)期收益為年均8%計(jì)算，投資6萬(wàn)元資金，兩年后可獲得7萬(wàn)元的資金。月節(jié)余可通過(guò)定投指基或零存整取的方式進(jìn)行配置，指基具有風(fēng)險(xiǎn)（收益不確定，可能虧損也可能獲得較高收益），需在市場(chǎng)較好的時(shí)期贖回；零存整取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，但預(yù)期收益較低，并可能低于通脹水平。建議小鄒加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，堅(jiān)持定投基金，并在兩年間市場(chǎng)較好的時(shí)期贖回，如果按照8%的平均收益計(jì)算，月定投3000元，兩年后可獲得7.7萬(wàn)元資金。
理財(cái)小貼士3：開(kāi)源節(jié)流是理財(cái)?shù)幕�礎(chǔ)。開(kāi)源，即增加收入，對(duì)于小鄒而言，可通過(guò)一些非商業(yè)的活動(dòng)增加收入，比如下班后當(dāng)舞蹈老師，既能滿(mǎn)足對(duì)舞蹈的愛(ài)好需求，也能增加一部分收入；節(jié)流，即減少支出，可試著培養(yǎng)記賬的習(xí)慣，把每天的消費(fèi)情況記錄下來(lái)，減少不必要的開(kāi)支，增加每月的節(jié)余。
理財(cái)小貼士4：理財(cái)同時(shí)理才。建議小鄒保持學(xué)習(xí)，尤其是養(yǎng)成關(guān)注經(jīng)濟(jì)情況和時(shí)事的好習(xí)慣，提高分析能力，培養(yǎng)經(jīng)濟(jì)敏銳感，這能幫助自己提升把握投資理財(cái)機(jī)會(huì)的能力。
實(shí)施策略：首先將存款當(dāng)中的l萬(wàn)元作為現(xiàn)金保障，以活期存款或者7天通知存款方式持有。其次，可將月節(jié)余3000元定投指基，建議選擇未來(lái)兩年自己比較看好的行業(yè)市場(chǎng)指基進(jìn)行定投，比如消費(fèi)行業(yè)指基等，并加強(qiáng)學(xué)習(xí)和研究，關(guān)注市場(chǎng)變化，兩年內(nèi)或兩年后在市場(chǎng)較好的時(shí)期選擇贖回，獲取較高收益。最后，將目前的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行配置，按照股票基金、債券基金和存款的方式配置，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)承受能力的不斷提高，可適當(dāng)調(diào)高股票基金比例，比如每1000元中拿700元投資股票基金，300元投資債券基金。另外，小鄒喜歡炒股，可保留一定比例資金進(jìn)行股票投資，力爭(zhēng)積累投資經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)獲取更高收益。

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