- 相關(guān)推薦
淺談住房抵押貸款證券化的應(yīng)用
淺談住房抵押貸款證券化的應(yīng)用作者：馬雪菲
摘要：資產(chǎn)證券化是金融工具創(chuàng)新的產(chǎn)物，在國外已被廣泛適用于各種金融資產(chǎn)，我國現(xiàn)已具備資產(chǎn)證券化的需求和環(huán)境條件。對商業(yè)銀行來說比較有市場潛力的適合資產(chǎn)證券化的金融資產(chǎn)主要有三類：住房抵押貸款、不良貸款和國有股減持貸款，其中住房抵押貸款證券化無論從信用風(fēng)險還是從市場潛力方面分析都更有優(yōu)勢。研究住房抵押貸款證券化在理論和實(shí)踐上都具有重要意義、
關(guān)鍵詞：住房抵押貸款：證券化：必要性
一、我國開展個人住房抵押貸款證券化的可行性分析
雖然中國建設(shè)銀行的“建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券”公開發(fā)行，沒達(dá)到市場樂觀人士所預(yù)期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對抵押貸款證券化認(rèn)識的加深和客觀條件的成熟，相信在中國也將日益顯示出其價值所在，并將具備廣泛的應(yīng)用前景。
（一）個人住房抵押貸款符合證券化資產(chǎn)的要求
并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基本的要求是證券化的資產(chǎn)能在未來產(chǎn)生可預(yù)測的穩(wěn)定現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對投資者要有吸引力。投資者在決定是否購買抵押支持證券時，主要依據(jù)的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量、未來現(xiàn)金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風(fēng)險相對較小、收入相對穩(wěn)定并且可預(yù)測性較高，所以以個人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。
�。ǘ┚用駛�人收入水平的提高和金融意識的增強(qiáng)為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質(zhì)條件
一方面居民儲蓄業(yè)務(wù)總量相當(dāng)可觀，龐大的居民儲蓄資金為個人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來源。另外，抵押支持證券的信用級別高（一般為AAA或AA級），風(fēng)險較小，收益率略高于國債，因此居民樂意購買。另一方面，居民的金融意識在不斷增強(qiáng)，消費(fèi)心理日趨健康，對這一新的投資工具能很快予以接受。
�。ㄈ┪覈C券市場已初具規(guī)模
我國目前已經(jīng)形成了以眾多證券公司參與支持的證券發(fā)行市場，以及上海、深圳兩地證券交易所，STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)等為代表的場外交易。滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國債、基金券、可轉(zhuǎn)換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個證券市場上市流通。
�。ㄋ模┪覈延邢喈�(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者
隨著養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障基金制度的深入展開，將會有越來越多的禮會保障基金。這些社會保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場上尋求出路，社會保障基金的本質(zhì)特征決定它不可能追求短期高風(fēng)險的投資機(jī)會，只能把資金投入到風(fēng)險低、收益穩(wěn)定、期限長的投資品種上。抵押支持證券都是長達(dá)數(shù)十年的證券，又有政府信用的擔(dān)保，風(fēng)險較小，收益比較穩(wěn)定，恰能滿足這些機(jī)構(gòu)投資者的投資需求，同時也為支持證券的發(fā)行提供了穩(wěn)定和長期的資金來源。
�。ㄎ澹┪覈鴤�人住房抵押貸款狀況達(dá)到資產(chǎn)證券化的規(guī)模要求
資料顯示，抵押支持證券的發(fā)起、包裝和承銷必須達(dá)到一定的規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益，抵押支持證券的初始發(fā)行必須在2-3億元范圍內(nèi)。1992年，中國建設(shè)銀行發(fā)放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其規(guī)�？焖贁U(kuò)大。據(jù)人民銀行統(tǒng)計，至2007年6月末，全國商業(yè)性個人住房貸款達(dá)到25720億元，到了資產(chǎn)證券化對個人住房抵押貸款規(guī)模的要求。
二、證券化的基本原理
�。ㄒ唬┳》康盅嘿J款證券化的基本思路
1 建立個人信用制度。住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要以個人為客戶，其信用狀部直接影響貸款的質(zhì)量和風(fēng)險情況，具體可以從三方面完善相關(guān)制度：第一，加強(qiáng)儲蓄實(shí)名制建設(shè)，建立以個人賬戶為主的結(jié)算制度：第二，健全全社會的信用基礎(chǔ)；第三，完善個人信用評價體系。
2 加快住房抵押貸款一級市場的建設(shè)。首先，住房抵押貸款的規(guī)模是證券化的基礎(chǔ)，應(yīng)大力發(fā)展住房抵押貸款一級市場規(guī)模。其次，豐富住房抵押貸款市場上的貸款品種。第二=,完善一級市場的風(fēng)險控制機(jī)制，建立個人信用的登記制度，加強(qiáng)保險業(yè)與住房抵押貸款市場的結(jié)合。
3 加強(qiáng)SPV（特設(shè)中介機(jī)構(gòu)）風(fēng)險管理，SPV的運(yùn)用也面臨各種風(fēng)險，主要包括信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、道德風(fēng)險、規(guī)模不足、交易風(fēng)險、法律風(fēng)險、利率風(fēng)險、提前還款風(fēng)險等。SPV成立后，有助于提高或強(qiáng)化SPV信貸力度，有利于提高BMS（住毫低押貸款支持證券）的資信評級，從而增強(qiáng)投資者信心，吸引更多投資者進(jìn)入住房抵押貸款證券化市場。以制度化和系統(tǒng)化的方式來管理這些風(fēng)險，通過業(yè)務(wù)運(yùn)作分散給具有風(fēng)險承擔(dān)能力的投資者，從而化解銀行業(yè)的部分風(fēng)險。
4 加強(qiáng)政府機(jī)構(gòu)在住房抵押貸款證券化中的作用。住房抵押貸款證券化市場是一個特殊而復(fù)雜的市場，其中有大量的中介機(jī)構(gòu)參與，市場關(guān)系錯綜復(fù)雜；其次，抵押貸款證券化作為一種金融創(chuàng)新，需要建立一系列適應(yīng)其發(fā)展的新的市場秩序與規(guī)則。這些都需要借助于政府所具有的特殊的協(xié)調(diào)優(yōu)勢。
（二）中國住房抵押貸款證券化的操作框架
住房抵押貸款證券化市場的運(yùn)行機(jī)制及其特色，相當(dāng)程度上取決于市場參與主體。市場參與主體的資格確定、他們的行為準(zhǔn)則、操作規(guī)范以及外部監(jiān)管機(jī)制的建立，直接關(guān)系到住房抵押貸款證券化市場的效率和未來的發(fā)展。我國住房抵押貸款證券化市場的基本框架如圖1所示。中國住房抵押貸款證券化操作框架中各參與方具有以下職能：（1）購房者，作為債務(wù)人負(fù)有向發(fā)起人支付住房抵押貸款本息的義務(wù)；（2）住房抵押貸款銀行為發(fā)起人，其職能是組建資產(chǎn)池，并將其出售或轉(zhuǎn)移給SPV;（3）SPV的作用是購買或接受發(fā)起人的住房抵押貸款，接受證券公司發(fā)行的住房抵押貸款支持證券；（4）評級機(jī)構(gòu)，提供資產(chǎn)評級；（5）信用擔(dān)保公司，對住房抵押貸款進(jìn)行信用增級和擔(dān)保；（6）證券公司負(fù)責(zé)設(shè)計、發(fā)行住房抵押貸款支持證券。
三、推行我國住房抵押貸款證券化的建 議
（一）大力推動金融體制改革
第一，必須以產(chǎn)權(quán)改革為核心，加快國有銀行商業(yè)化改革的步伐，建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代銀行體系，從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。第二，必須逐步實(shí)現(xiàn)我國金融業(yè)從“分業(yè)經(jīng)營”向“混業(yè)經(jīng)營”的轉(zhuǎn)變。第三，必須完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系，只有實(shí)現(xiàn)銀行存貸款利率的市場化，才能保證住房抵押貸款支持證券有一個合理的定價。第四，必須改革和完善現(xiàn)行的債券發(fā)行制度，政府只需審批年度的發(fā)行規(guī)模，至于具體的債券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、利率水平、期限結(jié)構(gòu)和發(fā)行時間等都可以交由特殊機(jī)構(gòu)根據(jù)市場情況自主作出決定。
�。ǘ┤∠袌鱿拗�，培育投資主體
在住房抵押貸款證券化參與者中，機(jī)構(gòu)投資者已成為最大的投資者。因此，有必要在加強(qiáng)監(jiān)管的前提下，對有關(guān)保險金、養(yǎng)老基金、福利基金等使用的政策和法規(guī)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和放寬市場限制，逐步向保險金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場。
（三）規(guī)范信用評級和擔(dān)保體系
信用評級機(jī)構(gòu)的評級結(jié)果是投資者進(jìn)行投資選擇的重要依據(jù)，獨(dú)立、客觀、公正的信用評級是住房抵押貸款證券化成敗的關(guān)鍵。就我國現(xiàn)實(shí)的市場條件而言，我國個人信用管理可以選擇國家社會信用管理體系這一模式，即以身份證登記為基礎(chǔ)，以存款實(shí)名制為契機(jī)，推廣建立個人賬戶體系，通過銀行問的聯(lián)網(wǎng)、地區(qū)間的聯(lián)網(wǎng)，最終建立起國家個人信用調(diào)查和資源共享系統(tǒng)。此外，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，盡快成立政策性的全同住房抵押貸款擔(dān)保保險機(jī)構(gòu)，并與商業(yè)性保險機(jī)構(gòu)一起構(gòu)建一套完整的抵押保險擔(dān)保機(jī)制，為住房抵押貸款的發(fā)展提供保障。
�。ㄋ模┩晟葡嚓P(guān)的法律法規(guī)
一是著手研究制定住房抵押貸款證券的法規(guī)，如《住房法》、《住房金融機(jī)構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等。二是根據(jù)我國會計和稅收法規(guī)，結(jié)合資產(chǎn)證券化本身的特征，制定相應(yīng)的會計和稅收制度。三是從各國的情況看，住房抵押貸款證券化都屬于政府推動型的制度創(chuàng)新，這方面的法律法規(guī)的供給和創(chuàng)新同樣需要政府強(qiáng)有力的推動。
�。ㄎ澹┡嘤盅嘿J款證券化市場
要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強(qiáng)的抵押貸款二級市場。包括：一是制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場和I房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)的任務(wù)。二是深化金融改革。在國有銀行商業(yè)化的同時，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來源。三是開發(fā)新的貸款種類。目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場的發(fā)展。針對這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調(diào)整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展。
（六）建立完善的抵押市場擔(dān)保體系
開展住房抵押證券化必須解決好兩個問題：一是在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級和信用條件，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，減少銀行機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險。二是在流動的抵押貸款二級市場中，增強(qiáng)抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機(jī)構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強(qiáng)對抵押貸款證券化后的流動性風(fēng)險的防范。南此可見整個房地產(chǎn)抵押貸款市場的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持，因此設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對整個住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽(yù)，為實(shí)行住房抵押貸證券化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
（七）加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建設(shè)
加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建立包括：一是建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評級及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。二是培育抵押債券的認(rèn)購承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認(rèn)購承銷者可分包銷和代銷兩種，包銷商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險，即在債券未售完時包銷商要購買剩余債券。
參考文獻(xiàn)：
[1]鄧偉利，《資產(chǎn)證券化一國際理論與中國實(shí)踐》[M].上海：上海人民出版社，2003.
[2]何小鋒，《資產(chǎn)證券化》[M].北京：北大出版社，2002.
[3]袁靖，《我國住房抵押貸款證券化發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及建議》[J].《財務(wù)與會計：理財版》，2007（5）。
[4]何德旭，《中國住房抵押貸款證券化可行性分析》[J].《金融研究》，2000（9）。
[5]李娜，《淺析住房抵押貸款證券化》[J].《金融理論與教學(xué)》，2006（4）。
[6]崔賢光，《住房抵押貸款證券化探討》[J].《價值工程》，2007（2）。
【淺談住房抵押貸款證券化的應(yīng)用】相關(guān)文章：
論住房抵押貸款中的交易費(fèi)用08-05
職工住房抵押貸款合同08-15
淺談巨災(zāi)保險證券化08-05
關(guān)于貸款證券化的法律思考08-05
職工個人住房抵押貸款申請書08-06
淺析住房反向抵押貸款：我國養(yǎng)老保障制度的新探索08-05
個人住房貸款抵押合同范本08-11
住房抵押合同11-07