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論房屋買賣合同的生效要件
「 正 文 」眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應(yīng)具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實(shí)、行為內(nèi)容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和相關(guān)司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效。同時，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀點(diǎn)，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產(chǎn)管理部門登記為要件，（注：參見王家福主編：《中國民法學(xué)。民法債權(quán)》，法律出版社，1991年版， 第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊振山主編：《民商法實(shí)務(wù)研究》（合同卷），山西經(jīng)濟(jì)出版社，1994年版，第160—162頁。）筆者認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)值得商榷，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的實(shí)際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。）
一、房屋買賣過戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)
1983年12月27日國務(wù)院公布的《城市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋�！薄稐l例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：《社會主義市場經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》，中國政法大學(xué)出版社，1993年版，第110頁。）。
1984年8月30 日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實(shí)際使用和管理了房屋。
1987年12月10日，最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：“‘意見’第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決‘條例’實(shí)施前的歷史遺留問題；‘條例’實(shí)施后，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《意見》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋買賣行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8月30日至1987年12 月10日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適用《意見》第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況。
1988年1月26 日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任�！憋@然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17 日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。
二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件
我國法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學(xué)》，1995年第5期。）房屋作為不動產(chǎn)，具有不可移動性， 它不像動產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權(quán)，房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動的事實(shí)向社會公開。登記制度在國外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭明端、王軼著：《合同法新論。分則》，中國政法大學(xué)出版社，1997年版，第63頁。）即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對債權(quán)關(guān)系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說關(guān)于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。
1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同， 而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，要經(jīng)過要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王堯華：《也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實(shí)， 主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動產(chǎn)物權(quán)變動要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價款，并有權(quán)請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)變動債權(quán)合同的履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無效，在理論上是不正確的。
當(dāng)然，并不是說房地產(chǎn)物權(quán)變動是房地產(chǎn)變動債權(quán)合同（即物權(quán)合意）的當(dāng)然效力。不動產(chǎn)物權(quán)變動要件須包括雙方當(dāng)事人變動物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過戶登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變
動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨(dú)立，又相互統(tǒng)一。只有債權(quán)行為而無登記或者登記成立而債權(quán)行為無效，均不發(fā)生物權(quán)變動的效力。換言之，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，同時也不能因物的所有權(quán)變動未履行登記手續(xù)而否認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效性。當(dāng)事人未履行法定的登記手續(xù)，只標(biāo)志著物的所有權(quán)變動無效或未發(fā)生變動，但契約的效力不受影響，即不動產(chǎn)物權(quán)變動中，登記不是契約是否有效的標(biāo)志，而是物權(quán)變動效力的標(biāo)志。是否辦理登記手續(xù)不應(yīng)影響到合同的效力。
2、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過戶登記在后， 將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)對此無法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動的結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了�！稐l例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。否則，無效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務(wù)，賣方更無協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。另外，政務(wù)院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房屋買賣完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過房價。”此即說明契證應(yīng)于契約即房屋買賣合同成立后三個月內(nèi)取得。根據(jù)《條例》第六條第二項規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當(dāng)事人又怎能完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產(chǎn)權(quán)過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為由來否認(rèn)房屋買賣合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻悔的觀點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。
3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用， 并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價值巨大，關(guān)系國計民生，保護(hù)交易安全，國家介入房屋買賣，進(jìn)行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會利益而對房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，只要當(dāng)事人就房屋買賣條件達(dá)成一致，符合法律規(guī)定，合同即應(yīng)生效，不應(yīng)再以與交易無關(guān)的行政機(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán)。而事實(shí)上，此項職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機(jī)關(guān)。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機(jī)關(guān)的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。
4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件， 在實(shí)踐中將會遇到一些無法解決的問題。
�、龠`反誠實(shí)信用原則，鼓勵濫用權(quán)利。由于房屋買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過戶前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，交易秩序難以得到維護(hù)，助長不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。
②不利于對無過錯方利益的保護(hù)。
③難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預(yù)售合同。
④不適用于拍賣形式。拍賣成交，房屋買賣合同即為有效成立。應(yīng)買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續(xù)。若未經(jīng)登記房屋買賣合同無效的話，則在登記之前，該應(yīng)買人可以拒絕登記而使合同歸于無效。這顯然與《拍賣法》相違背。
三、結(jié)語
房屋買賣合同有效成立和產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實(shí)、不違反社會公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當(dāng)事人必須信守。房屋買賣合同簽訂后未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)前，一方無正當(dāng)理由的，應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行：買受人沒有支付房款，應(yīng)責(zé)令其支付；出賣人沒有將房屋交付買受人使用或管理的，應(yīng)責(zé)令其交付；未依法完納契稅辦理契證的，應(yīng)著其納稅辦證；未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，應(yīng)著其補(bǔ)辦。同時任何一方不履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成違約，承擔(dān)違約責(zé)任；若合同規(guī)定了定金和違約金責(zé)任，一方違約后也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金和違約金責(zé)任。因此，《民法通則意見》第85條規(guī)定內(nèi)容是合理的。我國正在制定的統(tǒng)一合同法和物權(quán)法關(guān)于房屋買賣合同有效成立和房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記關(guān)系之規(guī)定，應(yīng)采納《民法通則意見》第85條規(guī)定，明確產(chǎn)權(quán)過戶登記在房屋產(chǎn)權(quán)變動中的公示作用，規(guī)定過戶登記是房屋買賣合同的履行行為，而非其生效要件；應(yīng)賦予當(dāng)事人基于房屋買賣合同的債權(quán)請求權(quán)，即使產(chǎn)權(quán)未經(jīng)過戶登記，出賣人翻悔卻無正當(dāng)理由，買受人有權(quán)請求出賣人協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
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