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論城市住宅小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施的共有性質(zhì)
規(guī)�；较虬l(fā)展的趨勢(shì)，出現(xiàn)了以住宅小區(qū)為主的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自減少小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，或?qū)⒎菭I(yíng)業(yè)性配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)辦理于其名下的情況屢屢發(fā)生，這極大地?fù)p害了小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人的合法權(quán)益，使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人無(wú)法行使選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，或?qū)е挛飿I(yè)管理工作無(wú)法正常開(kāi)展。因此，對(duì)小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行探討是有益的，也是必要的。一、配套建設(shè)是國(guó)家法律規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。
《城市房地產(chǎn)管理法》第24條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相一致的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)�！钡�26條第1款規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范�！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第6條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或劃拔前，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建筑的建設(shè)、拆遷補(bǔ)償安置等提出要求，并出具《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》�！薄啊斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；（二）規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求；（四）基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置要求；（六）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式等�！薄皩ⅰ斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》提交負(fù)責(zé)土地出讓或劃拔的管理部門(mén)，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條款或劃拔土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一�！眹�(guó)家建設(shè)部、工商行政管理局制定的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》（GF-95-0171）范本第1條要求將土地使用權(quán)出讓合同或劃拔土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的用地根據(jù)，第22條第2款規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)”。這表明《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》是《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的潛在的有效組成部分，配套設(shè)施建設(shè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法定和合同義務(wù)。
二、非營(yíng)業(yè)性配套建設(shè)費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本決定了小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)共有性質(zhì)。
國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)建設(shè)銀行1992年《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第5條規(guī)定，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)（依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計(jì)算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項(xiàng)目按照國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行）計(jì)入商品住宅價(jià)格組成的成本項(xiàng)目。既然房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)支付了非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施費(fèi)用而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該費(fèi)用計(jì)入了成本，那么，除法律另有規(guī)定的部分外，非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸住宅小區(qū)全體房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人所共有，并由住宅小區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人共同占用、使用、管理、收益，或由其聘用的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
三、加強(qiáng)和改善行政管理，確保商品房買(mǎi)方或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。
1、嚴(yán)格執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。這是指必須按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第16條的規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施是否建設(shè)完畢；如未依《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》的要求建設(shè)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，則綜合驗(yàn)收的結(jié)果應(yīng)為不合格。
2、改善非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理�！渡唐贩抠�(gòu)銷(xiāo)合同》（GF-95-0171）范本在第2條將商品房建筑面積分為實(shí)得建筑面積，公共部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e兩部分，這導(dǎo)致在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)將公用房屋分?jǐn)偯娣e登記在每個(gè)產(chǎn)權(quán)人名下，在實(shí)踐中不便于公用房屋的管理使用。因?yàn)楣梅课莸漠a(chǎn)權(quán)，如門(mén)衛(wèi)房、值班室、休息室、幼兒園房、鍋爐房，是確實(shí)難以分割的，而且不便于辦理有關(guān)手續(xù)，如申辦幼兒園時(shí)房產(chǎn)手續(xù)如何證明就成為問(wèn)題。在此，筆者建議修改有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定，將公用房屋產(chǎn)權(quán)登記在住宅小區(qū)管委會(huì)名下，但管委會(huì)不得行使處分權(quán)。
3、支持商品房買(mǎi)方依法變更或者解除商品房購(gòu)銷(xiāo)合同。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有依《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》中關(guān)于小區(qū)非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施的要求建設(shè)時(shí)，允許商品房買(mǎi)方提出變更房?jī)r(jià)或者解除合同的要求。當(dāng)然，為了公平地保護(hù)雙方的利益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，考慮建設(shè)中的細(xì)小變更的必然性，可以設(shè)定一個(gè)不符合非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)界限，如公用房屋實(shí)際建筑面積不得超過(guò)規(guī)劃的±10%，非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施實(shí)際投資額不得超過(guò)規(guī)劃的±20%。
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