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“商品房買賣合同解除”的實(shí)證分析
合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦�。合同解除最重要的法律后果即“合同的�?quán)利義務(wù)終止”�！督忉尅飞婕昂贤獬臈l文多達(dá)10條（詳見司法解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條），占所有解釋28條的36.7％。結(jié)合審判實(shí)踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種：1.協(xié)議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規(guī)定的其他情形。具體言之，解釋對(duì)后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對(duì)值超出3％；商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。司法解釋主要從實(shí)體上規(guī)定了解除商品房買賣的事由，對(duì)其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定處理。我國(guó)合同法第九十六條第一款規(guī)定：“主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除�！痹擁�(xiàng)緊接著規(guī)定，“對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”可見，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒(méi)有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬�。�?wèn)題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對(duì)方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對(duì)于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實(shí)踐中，應(yīng)該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來(lái)審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買賣合同的效力。
商品房買賣合同標(biāo)的物所涉金額大，樓花按揭為商品房交易的主要形式。但是，對(duì)于樓花按揭中以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的解除，與對(duì)擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利保護(hù)的沖突問(wèn)題，司法解釋沒(méi)有規(guī)定解決的方案。如乙向甲公司購(gòu)買價(jià)值30萬(wàn)元的商品房一套，應(yīng)首付15萬(wàn)元給甲公司，實(shí)際支付10萬(wàn)元，尚欠5萬(wàn)元。合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權(quán)解除合同”；余款15萬(wàn)元向丙銀行申請(qǐng)按揭貸款15萬(wàn)元支付給了甲公司，并由甲公司提供保證擔(dān)保。甲公司經(jīng)催討未果，遂以乙為被告，丙銀行為第三人向人民法院起訴，請(qǐng)求判令：1.解除與乙簽訂的商品房買賣合同；2.乙返還商品房給甲公司；3.甲公司返還10萬(wàn)元給乙，返還15萬(wàn)元及利息給丙銀行。乙、丙均答辯不同意解除商品房買賣合同。此案是否應(yīng)該解除商品房買賣合同呢？如果商品房買賣合同解除了，是否必然解除按揭貸款合同呢？首先，本案的商品房擔(dān)保貸款合同已經(jīng)簽訂并且按揭貸款也支付給了開發(fā)商甲公司，不屬于司法解釋中的“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行”的情形；其次，乙未依約支付5萬(wàn)元的行為從表面看，似乎屬于司法解釋中“買受人遲延支付購(gòu)房款”的情形。但是，我們認(rèn)為，乙遲延交付的5萬(wàn)元只是商品房預(yù)售合同總價(jià)款30萬(wàn)元的六分之一，為此，乙的行為性質(zhì)應(yīng)該認(rèn)定為“部分遲延交付行為”。鑒于該司法解釋未明確買受人遲延支付購(gòu)房款在量與質(zhì)上的尺度，法院在適用該司法解釋的同時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合我國(guó)合同法第九十四條第三項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”加以考慮。我們認(rèn)為司法解釋中遲延支付的購(gòu)房款應(yīng)該是指主要的購(gòu)房款，在識(shí)別“主要”上，應(yīng)不少于購(gòu)房總價(jià)款的二分之一，而不是一小部分的購(gòu)房款，當(dāng)然如果少于總價(jià)款二分之一，但遲延交付的購(gòu)房款足以影響開發(fā)商生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，亦可認(rèn)定為“主要”。這才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的遲延支付購(gòu)房款行為顯然不是遲延履行主要債務(wù)，不構(gòu)成解除合同的理由。雖然雙方合同約定“乙未依約定期限付款，甲公司有權(quán)解除合同”，但是，乙并不是未依約定期限付款，只是沒(méi)有按期付清所有房款，因此甲公司也不能以此主張解除合同，除非雙方合同明確特別約定了沒(méi)有付清全部房款時(shí)甲公司有權(quán)解除合同。
同時(shí)，法院還面臨著與擔(dān)保權(quán)人（按揭貸款人）的權(quán)利保護(hù)的法律價(jià)值選擇問(wèn)題。此類案件有兩個(gè)相互牽連，但是又相互獨(dú)立的法律關(guān)系：一個(gè)是商品房買賣雙方的法律關(guān)系，一個(gè)是商品房擔(dān)保貸款的法律關(guān)系。后一個(gè)法律關(guān)系中，借款人是商品房的買方，并且也是以該房產(chǎn)作為貸款抵押的抵押人，作為商品房賣方則為買方的貸款提供保證擔(dān)保，擔(dān)保權(quán)人就是貸款人銀行。商品房買賣合同的解除往往也就影響到后一個(gè)法律關(guān)系的履行問(wèn)題，然而，其是否必然導(dǎo)致解除商品房擔(dān)保貸款合同呢？司法解釋沒(méi)有具體的直接規(guī)定，只是在第二十五條第二款規(guī)定了兩個(gè)合同關(guān)系都被解除的法律后果，即“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。對(duì)于該款，我們認(rèn)為，商品房買賣合同的解除不必然邏輯地得出商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)該解除。后者是否解除仍然應(yīng)該根據(jù)我國(guó)合同法及相關(guān)司法解釋來(lái)具體認(rèn)定。如果借款人和貸款人都沒(méi)有主張解除商品房擔(dān)保貸款合同的，作為商品房擔(dān)保貸款合同的保證人（賣方）提出解除商品房擔(dān)保貸款合同缺乏法律依據(jù)。上述案件中，乙、丙銀行關(guān)于貸款合同不應(yīng)解除的抗辯理由成立。此時(shí)，甲公司選擇行使解除商品房買賣合同解除權(quán)，將購(gòu)房款和貸款本息退給乙；乙返還房產(chǎn)給甲公司，但不影響丙銀行行使抵押權(quán)。這樣處理對(duì)甲公司也顯然不利。甲公司應(yīng)該放棄選擇解除權(quán)，而選擇以追索乙債務(wù)為由提起訴訟為宜。
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