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商品房銷售廣告不實陳述責(zé)任認定
最高法院《解釋》第三條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的行為性質(zhì)作了明確的規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場，目前，大多數(shù)的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對商品房銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，特別是相應(yīng)的民事責(zé)任制度的缺失，給開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時作出虛假、夸大不實的廣告宣傳留下了可乘之機，損害了消費者的利益。最高法院這一解釋將使一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用不實廣告吸引顧客、兜售商品房的行徑得到有效遏止，有利于保護購房人的利益，最終將有利于房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。
審判實踐中，商品房銷售廣告中說明和允諾通常有以下幾種情形：1.對商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述；2.對商品房使用功能質(zhì)量的陳述；3.對商品房美觀性質(zhì)量的陳述；4.向購房人提供某些優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明；5.承諾“還本銷售”、“售后返租”等；6.承諾為外地購房者辦理本地城市的戶口；7.在廣告中允諾開發(fā)出售的商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠傳水表、進口電梯等，但實際交房時并未配備這些設(shè)施或要求購房者另支付上述費用等。司法解釋出臺之前的審判實踐中，商品房廣告中的許諾往往被認定為要約邀請，不會進入合同而成為合同條款的一部分，當(dāng)然開發(fā)商也不必為其“承諾”承擔(dān)任何法律責(zé)任。實際上，購買人常常就是對商品房的廣告、宣傳的信任才決定進行交易的，而開發(fā)商提供的這個不實信息，對交易有重大的影響，理應(yīng)擔(dān)責(zé)。司法解釋明確了開發(fā)商的廣告宣傳作為要約來處理之情勢，即使它們未納入合同，也仍然構(gòu)成合同的內(nèi)容，若開發(fā)商違背了承諾與說明，將承擔(dān)違約責(zé)任。審判實踐中，作為原告的購房者，只要能證明商品房銷售廣告是由開發(fā)商為該商品房銷售而作出的，并與所購商品房的實際不符，開發(fā)商就可能為此承擔(dān)違約責(zé)任。
案例一：某開發(fā)商發(fā)布一條廣告，稱其在某市近郊開發(fā)的房產(chǎn)-××廣場，不僅有1000多平米的停車場，還有數(shù)千平米的綠化帶。之后，由于該房產(chǎn)遠離鬧市區(qū)，價格低廉，同時購房者看中了商品房周圍的停車場和綠化帶，房子出售情況出奇的好。但是，一年以后，停車場被停止使用，開發(fā)商在這一地塊上蓋起一棟新的商品房。又過一年，兩塊綠化帶也先后被改建為商品房。眾多購房者群起抗議，指責(zé)開發(fā)商惡意欺詐，起訴要求開發(fā)商退房并賠償損失。法院經(jīng)審理查明，開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)前已經(jīng)對該房產(chǎn)及停車場、綠化帶擁有土地使用權(quán)。
案例二：某開發(fā)商發(fā)布一條廣告，稱其開發(fā)的××花園商品房擁有3000平米的中心花園及網(wǎng)球場，24小時保安等多功能配套服務(wù)設(shè)施。當(dāng)購房者入住后發(fā)現(xiàn)，廣告中的3000平米的中心花園變成了現(xiàn)實的幾百平米，而廣告平面圖中的網(wǎng)球場，現(xiàn)實中卻是個臭水潭，所謂的“24小時的保安”其實僅僅是一個在傳達室看門的老人。眾購房者群起提起訴訟。經(jīng)法院查明，開發(fā)商實際的征地面積為3400平方米，基建商品房用地2900平方米，實際剩余用地幾百平米。
以上兩案例是典型的對商品房環(huán)境性質(zhì)量的不實陳述引發(fā)的糾紛。××廣場商品房開發(fā)商在發(fā)布廣告時已經(jīng)擁有停車場和綠化帶的用地使用權(quán)，其在購房者入住后將停車場和綠化帶的用地改建為商品房，應(yīng)認定是一種違約行為，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而××花園商品房開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)時僅征地3400平米，其承諾3000平米的中心花園及網(wǎng)球場明顯具有欺詐的故意，構(gòu)成購買人可撤銷之理由。買受人沒有選擇撤銷合同，則可起訴要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
實踐中，還有一種特殊的不實廣告，即違反房屋買賣合同所含房屋適應(yīng)性條款。適用性是指商品房應(yīng)適應(yīng)于購房者居住或者購房者約定的特殊用途。開發(fā)商若事先知道商品房不具有適用性，但卻隱瞞真相或告知虛假事實，則可認定開發(fā)商構(gòu)成違約。但若商品房缺陷在短期內(nèi)能夠消除，則可由開發(fā)商消除瑕疵，并承擔(dān)相應(yīng)的費用及遲延履行的損失賠償責(zé)任。如某一開發(fā)商開發(fā)的商品房底層原計劃用于店面出售，后認為該地段商業(yè)性不強，遂改為“樓中樓”住宅出售，出售后報有關(guān)部門批準補辦相關(guān)手續(xù)。在合同中，買賣雙方?jīng)]有明確該戶型系店面改建。房屋交付后，購房者認為開發(fā)商作了不實宣傳，以該戶型本非住宅，將店面改為“樓中樓”不適合居住使用且存在安全隱患為由提起解除合同之訴。審理中，經(jīng)該商品房設(shè)計單位論證，夾層的改建不會對主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生安全隱患。筆者認為，雖然雙方在合同中沒有明確該戶型系店面改建的事實，但這對購買人的交易決定沒有產(chǎn)生任何的影響，并且該樓層挑高6米，符合一般“樓中樓”挑高標(biāo)準，設(shè)計單位論證了夾層的改建不會對主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生安全隱患，因此開發(fā)商的行為不存在不實廣告宣傳，不構(gòu)成違約。如果開發(fā)商不僅隱瞞該戶型系店面改建事實，同時，知道并隱瞞該戶型不適合居住使用，如層高不符合標(biāo)準，夾層的改建可能影響主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)生安全隱患的事實，那么，可認定開發(fā)商的行為構(gòu)成不實廣告宣傳，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
不過，對開發(fā)商的這些不實承諾和說明還可以從另外一個角度予以規(guī)制，即通過締約責(zé)任予以處理。雖然《解釋》把商品房的銷售廣告列為合同內(nèi)容僅僅限定為“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”，但是，對于開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍之外的環(huán)境和公共設(shè)施進行的虛假宣傳，即使未視為合同內(nèi)容，但不等于不承擔(dān)任何責(zé)任，因此造成購房者損失的，購房者根據(jù)我國合同法第四十二條規(guī)定的締約責(zé)任，要求開發(fā)商承擔(dān)締約的損害賠償責(zé)任。如開發(fā)商廣告宣傳在商品房周圍將建立小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、市場的生活設(shè)施，但實際上當(dāng)?shù)卣?guī)劃部門并無此項建設(shè)規(guī)劃或者僅僅是意向計劃，商品房建成交付后，實際并無廣告承諾的生活設(shè)施，開發(fā)商應(yīng)為此承擔(dān)締約責(zé)任。如果雙方在簽訂合同時，廣告宣傳的相關(guān)生活設(shè)施已經(jīng)存在，而開發(fā)商在廣告上“以×百米近距離囊括全部生活設(shè)施”宣傳，這樣的廣告陳述容易被購房者所辨別，屬于正常的商業(yè)吹噓，購房人如以廣告宣傳的某項生活設(shè)施不在實際×百米內(nèi)而主張開發(fā)商行為欺詐，顯然是吹毛求疵，其訴訟主張不能得到支持。
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