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商品房按揭定性及其在我國(guó)的重構(gòu)
關(guān)于按揭的性質(zhì)，學(xué)界主要有“不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)”、“權(quán)利抵押說(shuō)”、“權(quán)利質(zhì)押說(shuō)”、“讓與擔(dān)保說(shuō)”四種觀點(diǎn)，其中尤以“不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)”影響最廣。筆者認(rèn)為，按揭這一房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的交融產(chǎn)物，既然本身有著極強(qiáng)的生命力，我們就不能用現(xiàn)有的法律規(guī)范去裁量它，而是應(yīng)該用能更充分發(fā)揮其價(jià)值又克服其弊端的法律設(shè)計(jì)去規(guī)定它。筆者不同意“不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)”。如以樓花按揭實(shí)務(wù)中按揭貸款合同的相關(guān)約定來(lái)探究銀行同意以買(mǎi)受人預(yù)售合同中的權(quán)利設(shè)定擔(dān)保的原意，結(jié)論應(yīng)當(dāng)是買(mǎi)受人以轉(zhuǎn)讓其在商品房預(yù)售合同當(dāng)中享有的對(duì)建成房屋的合同權(quán)利給銀行，同時(shí)保留回贖權(quán)以取得按揭貸款。買(mǎi)受人如約履行了還款義務(wù)，則享有回贖權(quán)。反之，銀行將取得設(shè)定按揭的買(mǎi)受人在買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的合同權(quán)利，此點(diǎn)明顯與流抵押禁止原則相違背。此外，按揭實(shí)務(wù)中很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是按揭人須將有關(guān)合同文本及權(quán)屬憑證交銀行收?qǐng)?zhí)，這與不動(dòng)產(chǎn)抵押是不同的。不動(dòng)產(chǎn)抵押的優(yōu)先受償效力僅依據(jù)抵押登記的完成即可獲得保證，抵押權(quán)人無(wú)需占有抵押人之相關(guān)權(quán)狀。如將內(nèi)涵豐富的按揭制度歸入抵押范疇，片面強(qiáng)調(diào)其擔(dān)保權(quán)能，就會(huì)抹殺該制度特征，降低該制度存在的意義。結(jié)合借款人與銀行之間簽訂的貸款合同對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約定以及期房貸款實(shí)務(wù)來(lái)看，流擔(dān)保約款（按揭合同常常約定，在按揭人不能履行還貸責(zé)任時(shí)，按揭銀行可以直接取得按揭人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的全部權(quán)益以清償所有欠款）及借款人享有回贖權(quán)等內(nèi)容都與抵押制度的特征相異，而“讓與擔(dān)保說(shuō)”于我國(guó)按揭實(shí)務(wù)性質(zhì)的解釋最具合理性。讓與擔(dān)保，系指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人之債務(wù)而將擔(dān)保標(biāo)的物或財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)與擔(dān)保權(quán)人，于債務(wù)清償后，標(biāo)的物應(yīng)返還與債務(wù)人或第三人，債務(wù)人不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人得就該標(biāo)的物受償之非典型擔(dān)保。讓與擔(dān)保的主要特征是以移轉(zhuǎn)擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)性權(quán)利為方式，以達(dá)成為債權(quán)提供擔(dān)保信用為目的。讓與擔(dān)保制度的特征必須以“讓與”（transfer）及“擔(dān)�！保╯ecurity）兩項(xiàng)特征解釋?zhuān)渲腥魏我豁?xiàng)的缺失都會(huì)導(dǎo)致對(duì)制度本身的損害。相對(duì)于“擔(dān)�！倍�，“讓與”才是該擔(dān)保制度的特征與靈魂。藉此“讓與”才將其與典型擔(dān)保物權(quán)區(qū)別開(kāi)來(lái)，即制度的最大價(jià)值在于以“權(quán)利轉(zhuǎn)移型非典型擔(dān)保物權(quán)”的特質(zhì)，避免了典型擔(dān)保物權(quán)在實(shí)行方式上的繁瑣及高成本。此外，在拍賣(mài)等的實(shí)行程序中，往往會(huì)將擔(dān)保物以低于其實(shí)際價(jià)值的價(jià)格拍出，這也將損害債務(wù)人的利益。而在非典型擔(dān)保物權(quán)靈活的實(shí)行程序中可以避免這些弊端，并使其成為非典型擔(dān)保物權(quán)產(chǎn)生的強(qiáng)大動(dòng)因之一。
如何防范銀行在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)是按揭法律制度構(gòu)建的重點(diǎn)。在以前的貸款合同中，銀行為保險(xiǎn)起見(jiàn)，往往要求發(fā)展商的擔(dān)保期間為業(yè)主（借款人）履行合同期滿之日起兩年內(nèi)有效，而業(yè)主的還款期往往長(zhǎng)達(dá)十年以上甚至長(zhǎng)達(dá)三十年。實(shí)際上在此存在一個(gè)誤區(qū)，因?qū)嵺`中樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商皆為項(xiàng)目公司，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，項(xiàng)目公司一般即會(huì)注銷(xiāo)，所以讓發(fā)展商為業(yè)主擔(dān)保如此長(zhǎng)的時(shí)間既不可能亦無(wú)必要。在內(nèi)地，銀行辦理按揭業(yè)務(wù)的最大風(fēng)險(xiǎn)在于樓盤(pán)爛尾，故建議修改對(duì)發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任期間條款，要求發(fā)展商為業(yè)主擔(dān)保至辦理完房產(chǎn)證為止較為實(shí)際。在期房按揭中，業(yè)主須到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門(mén)辦理期房按揭登記手續(xù)，房屋建成并領(lǐng)取房產(chǎn)證后，業(yè)主與銀行要辦理期房按揭登記轉(zhuǎn)換為抵押登記的手續(xù)。對(duì)于上述登記的轉(zhuǎn)換，目前法律及司法解釋皆沒(méi)有明確規(guī)定。實(shí)踐中會(huì)產(chǎn)生這樣一個(gè)問(wèn)題，因房屋價(jià)格下跌或涉嫌以按揭形式套取銀行貸款（即發(fā)展商以員工或第三人假按揭的形式申請(qǐng)銀行按揭貸款）情況下，業(yè)主通常不會(huì)與按揭銀行辦理上述轉(zhuǎn)登記手續(xù)，發(fā)展商也往往以房產(chǎn)未辦理抵押登記，銀行放棄物權(quán)擔(dān)保為由拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。對(duì)此，筆者提出兩個(gè)解決辦法：第一，因按揭的特點(diǎn)之一是房產(chǎn)證正本由銀行收?qǐng)?zhí)，故銀行可在按揭貸款合同中約定，房產(chǎn)竣工后，由業(yè)主委托發(fā)展商代向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》交銀行收?qǐng)?zhí)，并與銀行辦理按揭登記轉(zhuǎn)換為抵押登記的手續(xù)。第二，在目前各地房管登記部門(mén)登記制度尚不完善的情況下，即使未辦理轉(zhuǎn)換登記的，只要銀行不存在重大過(guò)失，賦予期房按揭登記具有抵押登記同等的效力。不可否認(rèn)，此做法在目前我國(guó)尚未有完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度情形下具有“救急”的色彩。
將按揭定位于讓與擔(dān)保，產(chǎn)生的另一個(gè)效果是在按揭人（業(yè)主）不履行還款義務(wù)時(shí)，按揭權(quán)人（銀行）就所按揭房產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款受償?shù)捻樞蚩梢詫?duì)抗建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)。合同法第二百八十六條規(guī)定：建筑工程的承包人對(duì)建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。就該優(yōu)先受償權(quán)的順位，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定：建筑工程承包人的優(yōu)先償還權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。上述規(guī)定和批復(fù)產(chǎn)生了兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是，當(dāng)購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者（業(yè)主）尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，如該房屋的承建商要求以所建房屋優(yōu)先償還工程款，雖然業(yè)主已交納了全部或部分房款，但因建筑工程承包人就工程款受償?shù)捻樞騼?yōu)于業(yè)主，會(huì)造成大量業(yè)主無(wú)法安居，如樓盤(pán)爛尾，業(yè)主更會(huì)血本無(wú)歸。第二個(gè)問(wèn)題是，如業(yè)主是通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房，按揭銀行雖然辦理了按揭登記，但如將按揭定位于不動(dòng)產(chǎn)抵押的話，依最高法院的上述批復(fù)，按揭銀行權(quán)益實(shí)現(xiàn)的順序同樣低于建筑工程承包人就工程款的優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題的解決，最高法院出臺(tái)的上述批復(fù)第二條又補(bǔ)充規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人�！币蛞园唇曳绞劫�(gòu)房的業(yè)主一般是交付購(gòu)房的全部或者大部分款項(xiàng)的，故依上述批復(fù)，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗按揭人。對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題，筆者認(rèn)為，如將按揭定位于讓與擔(dān)保，上述問(wèn)題可以解決。在辦理了按揭登記后，因購(gòu)房的業(yè)主已將其對(duì)發(fā)展商的權(quán)益讓渡給了按揭銀行，而承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗該業(yè)主權(quán)益，那么受讓業(yè)主權(quán)益的按揭銀行當(dāng)然可以藉此對(duì)抗承建商的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
對(duì)于現(xiàn)房按揭與抵押的關(guān)系。因?yàn)槿魏蚊袷路啥疾粦?yīng)該限制當(dāng)事人選擇權(quán)利保護(hù)形式的自由，以讓與擔(dān)保還是抵押來(lái)對(duì)貸款債權(quán)提供擔(dān)保，是當(dāng)事人意思自治范圍內(nèi)的自由，應(yīng)尊重其意愿。但是有一個(gè)問(wèn)題應(yīng)予明確：若當(dāng)事人在抵押合同中明確選擇以抵押方式為債權(quán)提供擔(dān)保，卻又借鑒讓與擔(dān)�；虬唇抑贫鹊哪承﹥�(nèi)容約定在借款人未能清償債務(wù)時(shí)，銀行將取得抵押物所有權(quán)的，因其違反流抵押約款禁止原則而無(wú)效。但整個(gè)抵押合同并不因此而歸于無(wú)效，當(dāng)事人設(shè)定擔(dān)保的意思仍應(yīng)予以保護(hù)，此種保護(hù)只應(yīng)限定在抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)的范圍之內(nèi)。故在未來(lái)的物權(quán)法中以讓與擔(dān)保對(duì)現(xiàn)行按揭實(shí)務(wù)進(jìn)行一體規(guī)范當(dāng)屬最恰當(dāng)?shù)慕鉀Q方法。
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