透視“購(gòu)房意向書”

　　一方說：開發(fā)商不按意向書約定事項(xiàng)簽約而亂漲價(jià)，違背誠(chéng)信，實(shí)屬欺詐

　　一方說：“意向書”不是合同，價(jià)格意向沒有法律約束力，最多支付違約金解除協(xié)議

　　孰是孰非？實(shí)踐中究竟應(yīng)該如何認(rèn)識(shí)和處理這類商品房“意向書”糾紛案？這在當(dāng)前顯得尤為重要……

　　近期來，大量訂房戶通過來訪或電話形式咨詢“購(gòu)房意向書”的性質(zhì)與效力，及其起訴手續(xù)等有關(guān)問題，這是源于開發(fā)商背棄意向書的約定單方漲價(jià)行為引起的系列類案。有的從約定每平米房?jī)r(jià)2300元到換簽統(tǒng)一制式合同時(shí)漲價(jià)為3700元，有的從暫定每平米房?jī)r(jià)3500元到換簽統(tǒng)一制式合同時(shí)漲價(jià)為5200元不等。這些不認(rèn)可意向書價(jià)格的情況大約有三種類型：第一種情況是意向書中雙方將房屋價(jià)格已經(jīng)明確約定；第二種情況是在意向書中雙方對(duì)價(jià)格作了相對(duì)約定，以“暫定價(jià)”的形式出現(xiàn)；第三種情況是雙方約定按物價(jià)局核準(zhǔn)價(jià)為準(zhǔn)，而如今該類商品房又不在物價(jià)部門核價(jià)職能范圍。由于這類系列案牽連面廣，各個(gè)法院或法官之間對(duì)同類案件的認(rèn)識(shí)差異又較大，處理結(jié)果也不盡相同，同案異判時(shí)有出現(xiàn)，影響司法審判的嚴(yán)肅性。為此，筆者覺得這類意向書糾紛案有以下幾個(gè)問題值得慎重把握和探討。

　　一、“意向書”的二重性

　　關(guān)于購(gòu)房意向書的性質(zhì)到底是“預(yù)約合同”還是“購(gòu)房合同”及其效力如何，不可一概而論。從“意向書”名稱上看，應(yīng)當(dāng)僅僅是對(duì)雙方在未來?xiàng)l件成就時(shí)期簽訂購(gòu)房合同的權(quán)利義務(wù)的確定，對(duì)客戶而言，是締約優(yōu)先權(quán)的取得，不會(huì)涉及到很多具體的實(shí)體內(nèi)容，無疑是預(yù)約性合同。它的預(yù)約性也是由客觀條件所決定的。一是國(guó)家充分保護(hù)了老百姓的合法權(quán)益，規(guī)定沒有取得銷售許可證的，不得訂立商品房銷售合同，訂立商品房銷售合同必須使用國(guó)家統(tǒng)一制式的合同文本。二是工程尚未開始，有的甚至連拆遷工作“三通一平”等事項(xiàng)尚未掃尾，相當(dāng)多的實(shí)體事項(xiàng)尚無法確定；三是確定了雙方當(dāng)事人必須簽訂統(tǒng)一制式合同，這就是“意向書”中預(yù)約性的成份。

　　然而，從我們當(dāng)前實(shí)踐中遇到的情況看，開發(fā)商預(yù)先以格式條款形式設(shè)定的意向書中，往往都已經(jīng)涉及到銷售的實(shí)體內(nèi)容，對(duì)與標(biāo)的物相關(guān)的銷售價(jià)格等實(shí)體權(quán)利義務(wù)有明確的約定。只是有些是完全確定的約定，有些是不完全確定的約定而已，突破了其預(yù)約性。因此，對(duì)于這類“意向書”就不易簡(jiǎn)單地從“名稱”和“形式”上確定其單純的預(yù)約合同性，而應(yīng)該綜觀整個(gè)合同全部?jī)?nèi)容確定其性質(zhì)歸屬。按我國(guó)合同法之精神，凡符合買賣合同成立的要素和條件的，就不可否定其中買賣合同之性質(zhì)。據(jù)此，可以認(rèn)為這類“購(gòu)房意向書”是購(gòu)房預(yù)約合同與銷售合同的混合體。稱它為混合體的理由，就是它的相關(guān)權(quán)利義務(wù)中既有約定在未來時(shí)間簽訂統(tǒng)一制式合同的條款，又有超越了純預(yù)約合同內(nèi)容范圍的關(guān)于買賣實(shí)體權(quán)利義務(wù)的約定內(nèi)容，這些約定基本已經(jīng)符合了買賣合同成立的構(gòu)成要件，即既約定在未來時(shí)期簽訂銷售合同，又就銷售合同中涉及到的相關(guān)事宜提前進(jìn)行了約定。據(jù)此認(rèn)為其具有雙重性。作為具有雙重意義的協(xié)議，其中合同文本規(guī)范制式要求下簽訂規(guī)范制式買賣合同的預(yù)約性，并不影響已經(jīng)約定的相關(guān)實(shí)體權(quán)利義務(wù)條款應(yīng)當(dāng)具有的法律約束性。何況預(yù)約合同也是合同，同樣受合同法的制約，那么，預(yù)約合同中一切不違法的約定就是雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的義務(wù)，具有法律效力。

　　二、“暫”字的彈性究竟有多大

　　意向書的價(jià)格條款約定的為“暫”定價(jià)，這是開發(fā)商的慣用模式，當(dāng)然就條款本身亦無可指責(zé)，從現(xiàn)象上說這種約定更容易切合實(shí)際。然而，當(dāng)前這個(gè)“暫”字卻變成了合法外衣掩蓋下的漲價(jià)托詞。用開發(fā)商的話來說：“暫定價(jià)是不存在法律約束力的，所謂價(jià)格暫定，也就是價(jià)格沒有定；既然沒有定，當(dāng)然就可以重新約定，也談不上漲價(jià)之說”暫定價(jià)“ 究竟是否存在法律約束力？對(duì)這個(gè)問題，我國(guó)法律至今沒有專門作出解釋，那我們就應(yīng)當(dāng)按習(xí)慣主義的方式來認(rèn)識(shí)和處理。

　　首先，我們要承認(rèn)暫定價(jià)不是確定價(jià)，是可以變化的，它不具有確定或者說絕對(duì)的法律約束力。然而，“暫定”也不是毫無約束力，否則，當(dāng)初就無必要載明“暫定價(jià)”三個(gè)字了，按習(xí)慣主義思想，它具有相對(duì)的法律約束力。就是說，開發(fā)商有權(quán)利在這個(gè)暫定價(jià)基礎(chǔ)上，即一定上下的合理幅度范圍內(nèi)調(diào)整價(jià)格，這個(gè)幅度是多大，法律沒有解釋，只能按常人的習(xí)慣思維并結(jié)合、參照有關(guān)類似性質(zhì)問題的法律規(guī)定理解。我們知道，即便是在換簽正式合同時(shí)，其房屋面積也是“暫”定的，因?yàn)榇嬖诓淮_定因素，所以只好以最后實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，但我國(guó)法律規(guī)定，上下變化不得超過3%，否則，多出部分購(gòu)房人可以拒付多出的款項(xiàng)，少于3%以外的部分，購(gòu)房人可以要求雙倍賠償或解除合同，由開發(fā)商承擔(dān)違約、賠償責(zé)任。既然“暫定”的面積都有如此巨大的約束力，又何況房產(chǎn)價(jià)格呢？因此，確認(rèn)“暫定價(jià)”具有相對(duì)的法律約束力是有法律依據(jù)可循的。另外，按常人的習(xí)慣思維理解這個(gè)“暫定價(jià)”，那就是說“暫定價(jià)”是開發(fā)商向社會(huì)公眾發(fā)出的一個(gè)價(jià)格“階位”信號(hào)，最終的價(jià)格即便有變化，也只是在這個(gè)價(jià)格“階位”上一定幅度范圍的起伏，即只會(huì)在以此為基準(zhǔn)的框架內(nèi)變化。舉例說，暫定價(jià)為2380元的商品房怎么也不會(huì)變成3700元以上，這既是習(xí)慣主義的理解認(rèn)識(shí)，也是法律對(duì)暫定面積彈性限制原則的演繹。

　　我國(guó)對(duì)于與居民生活密切相關(guān)的商品房?jī)r(jià)格一直持宏觀調(diào)控的 態(tài)度，反對(duì)開發(fā)商亂操作、亂漲價(jià)，反對(duì)一切擾亂商品房市場(chǎng)秩序的行為，反對(duì)開發(fā)商在銷售過程中的各種手段的欺詐行為。那么就整個(gè)社會(huì)而言，每年的商品房?jī)r(jià)格漲幅都應(yīng)該在10%以下或者更低。以此為據(jù)，基于開發(fā)商在與購(gòu)房戶簽訂意向書時(shí)確定的暫定價(jià)往往是符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)的，所以開發(fā)商與購(gòu)房戶簽訂的購(gòu)房意向書的暫定價(jià)也只可以在這個(gè)幅度范圍內(nèi)變化，即每12個(gè)月的最大漲價(jià)幅度不得超過暫定價(jià)的10%.直觀一些說，如果當(dāng)初簽訂意向書時(shí)的暫定價(jià)為每平米2000元，在歷時(shí)12個(gè)月內(nèi)改簽統(tǒng)一制式合同時(shí)只能在2000—2200元的幅度內(nèi)漲價(jià)，這就是“暫”字允許的彈性范圍。

　　三、公平合同背后隱藏的不公平

　　開發(fā)商普遍認(rèn)為：調(diào)價(jià)是我的單方權(quán)利，愿不愿意重簽合同是你的單方權(quán)利；一是我與你訂的是購(gòu)房意向書，不是購(gòu)房合同，意向書賦予你的是購(gòu)買商品房的機(jī)會(huì)而沒有其他，二是意向書中的確定價(jià)格，也只是意向性的價(jià)格比是確定的銷售價(jià)格，從而有權(quán)任意調(diào)整其價(jià)格，三是提高價(jià)格又不是強(qiáng)買強(qiáng)賣，你嫌價(jià)格高了可以放棄簽合同的權(quán)利，可以不簽，不算你違約，可以退還訂金，不違反公平原則。

　　是的，這貌似是很公平的。開發(fā)商由于擅自亂提價(jià)行為，購(gòu)房人不愿購(gòu)買就可以不簽合同，既不算購(gòu)房人違約，還將所繳的錢如數(shù)退還，有的還給記上利息，仿佛公平之中開發(fā)商還施舍了。然而，我們有沒有想想，商品房的法律性質(zhì)，在嚴(yán)格意義上它不是種類物，而是特定物，可以說，每一套房屋都是一個(gè)特定物，因?yàn)�，在同一狹義的空間點(diǎn)上只可能存在一套房屋，也就是說，每一套房子都是不同的特定物。購(gòu)買人不簽這份合同的話，一是他能在其他地方能找到與此一樣的房屋嗎？二是由于全國(guó)房?jī)r(jià)的整體攀升，他在同一地方的其他開發(fā)商那里，能重新以“原始價(jià)”購(gòu)買到意向書中的約定標(biāo)的嗎？顯然，時(shí)過境遷，

那至少在目前階段已是不可能的了。三是現(xiàn)在才從頭開始，他能在原預(yù)定的時(shí)間拿到房子嗎？等等。這對(duì)購(gòu)買人來說，損失是廣泛而巨大的。因?yàn)�，他已�?jīng)失去了時(shí)間，失去了機(jī)會(huì)，失去了在原來?xiàng)l件下“選擇”的可能。所謂“對(duì)不滿意漲價(jià)就不簽合同退錢回家” 其實(shí)不過是隱藏著不公平的貌似公平。

　　四、單方漲價(jià)是違約還是情勢(shì)變化

　　有人說，開發(fā)商的漲價(jià)并非違約，而是情勢(shì)變化。在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情下，開發(fā)商與訂房人約定的價(jià)格符合當(dāng)時(shí)的行情。如今，整個(gè)社會(huì)上房市上漲，政府亦允許開發(fā)商按市場(chǎng)價(jià)格自己定價(jià)銷售，故開發(fā)商有絕對(duì)價(jià)格調(diào)整權(quán)。這種說法沒有事實(shí)和法律依據(jù)。對(duì)非普通住房政府取消核價(jià)職能，允許自主定價(jià)，允許按市場(chǎng)價(jià)格銷售的前提仍然必須是要依法。在與當(dāng)事人不存在價(jià)格約定的情況下，開發(fā)商可以自己定價(jià)說了算，一旦與訂房人有了價(jià)格約定，那么這個(gè)約定就有了法律約束力，就必須遵守。我國(guó)合同法的一貫精神就是有約定的從約定，沒有合同約定的從法定。全國(guó)整體的房市價(jià)格上升，不屬合同法中所謂的“情勢(shì)變化”的范疇。再則，開發(fā)商的漲價(jià)，并非是因?yàn)榘串?dāng)初的定價(jià)銷售會(huì)造成虧本，而是為了賺取更高的利潤(rùn)。應(yīng)當(dāng)說價(jià)格的約定對(duì)雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商的這種行為實(shí)際上是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的行為，與合同法的規(guī)范相悖。因此，整個(gè)房市價(jià)格的上漲，不能成為開發(fā)商違背約定，單方漲價(jià)的正當(dāng)理由，不構(gòu)成法律上的情勢(shì)變化。

　　從合同法的視角看，不論意向書的形式和內(nèi)容如何，至少它本身也是一份合同，是約定“到條件成就時(shí)簽訂買賣合同的合同”（即所謂預(yù)約合同），預(yù)約合同中就已經(jīng)約定的權(quán)利義務(wù)而言，對(duì)雙方當(dāng)事人均同樣具有法律約束力。開發(fā)商有按預(yù)約合同約定的全部生效條款履行自己預(yù)約合同中確定的義務(wù)的義務(wù)，一切違背意向書約定的行為也同樣構(gòu)成違約！

　　五、承擔(dān)違約責(zé)任與解除合同權(quán)利的關(guān)系

　　對(duì)于開發(fā)商違背“意向書”約定，隨意漲價(jià)之違約行為，開發(fā)商的觀點(diǎn)很明確：大不了支付違約金就是了！仿佛在法律上違約金就是解除合同的對(duì)價(jià)，承擔(dān)了違約責(zé)任就可以理所當(dāng)然地?fù)Q取了解除合同的單方權(quán)利。其實(shí)，法律并非如此規(guī)定。

　　從違約金的性質(zhì)來說，有賠償性與懲罰性之分，一般而言，違約金具有懲罰性和賠償性的雙重意義，當(dāng)履約方?jīng)]有因不履約方之過錯(cuò)受到實(shí)際損失時(shí)，其支付的違約金是完全懲罰性。在沒有特別明確約定其性質(zhì)屬性的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其約定的違約責(zé)任具有雙重性。對(duì)于所約定的非單純賠償性違約責(zé)任而言，法律沒有賦予不履約方可以支付違約金為代價(jià)，當(dāng)然換取解約的權(quán)利。依照我國(guó)合同法的精神，一方違約的，支付違約金以后，合同能繼續(xù)履行的，仍應(yīng)繼續(xù)履行，不能履行的，對(duì)于違約金不足以補(bǔ)償實(shí)際損失的部分，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。這正是我國(guó)合同法的誠(chéng)信原則和交易安全原則以及保護(hù)守約方權(quán)利不受侵害之理念所要求的；這也是定金與違約金之功能區(qū)別之一。除雙方有特別明確為賠償性違約責(zé)任的外，不存在可以承擔(dān)違約金為代價(jià)當(dāng)然取得解約權(quán)利，即違約金一般不是開發(fā)商當(dāng)然解約的對(duì)價(jià)。

　　六、否定“意向書”中價(jià)格條款效力之行為與預(yù)約誘惑

　　當(dāng)前我們見到的意向書，不論其差異多大，都有一個(gè)共性，那就是其意向書中既有頗具吸引力的價(jià)格意向或約定，又具有為開發(fā)商規(guī)避法律和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的功能，相當(dāng)多的意向書內(nèi)容中對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約束不對(duì)等，為訂立制式合同時(shí)締約買賣合同時(shí)承認(rèn)或否定意向書中價(jià)格效力而奠定了基礎(chǔ)，他們普遍基于房?jī)r(jià)的上漲而否認(rèn)意向書的價(jià)格效力。人們不禁要問：既然不承認(rèn)價(jià)格意思的真實(shí)性及約束力，當(dāng)初又為何要與訂房人作價(jià)格約定或相對(duì)約定呢？這里究竟有沒有以“價(jià)格”誘惑老百姓與其訂房的成份呢？

　　意向書的功能，本來只是為取得締約優(yōu)先權(quán)而服務(wù)，按預(yù)約合同之要求，意向書在價(jià)格方面需要明確的是房?jī)r(jià)的大致范圍，以便購(gòu)房者考慮決定是否簽訂這個(gè)意向書，或者進(jìn)行其他選擇。然而，我們看到當(dāng)前社會(huì)上出現(xiàn)的各類購(gòu)房意向書中的價(jià)格條款都不是以一個(gè)價(jià)格范圍的形式出現(xiàn)的，而是具體價(jià)、暫定價(jià)或其他，。同時(shí)格式條款中又根本沒有“意向價(jià)不作為銷售依據(jù)”的特別提示條款，使當(dāng)事人對(duì)確定的價(jià)格或者相對(duì)確定的價(jià)格深信不疑，結(jié)果到簽訂統(tǒng)一制式合同時(shí)，開發(fā)商又否定先前價(jià)格條款之效力，單方漲價(jià)。有的開發(fā)商是漲價(jià)30%，有的漲價(jià)50%有余，徹底拋開了當(dāng)初的價(jià)格約定或價(jià)格提示。那么回眸意向書上的價(jià)格，不就成了為訂立意向書的誘惑嗎？按《合同法》第三十九條的規(guī)定：采用格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。否則，開發(fā)商有義務(wù)特別提醒訂房人“最終銷售價(jià)不受本協(xié)議書中價(jià)格條款制約�！蔽覀冇欣碛上嘈�，如果這樣那些購(gòu)房戶或許會(huì)因?yàn)閮r(jià)格因素的不確定而另尋他處購(gòu)房。按國(guó)家法律的規(guī)定，未取得銷售許可證的，不得對(duì)商品房進(jìn)行銷售。作為單純性預(yù)約合同的購(gòu)房意向書而言，本不必要約定具體價(jià)格。而開發(fā)商在訂立預(yù)約合同（意向書）時(shí)，實(shí)際是以銷售的程序與模式進(jìn)行著所謂的意向手續(xù)。他們向大眾公布銷售價(jià)格或銷售暫定價(jià)格信息，并在意向書中約定之，就是以預(yù)約合同的形式實(shí)施著變相提前銷售的規(guī)避法律之行為。結(jié)合其履行意向書約定過程中即締約買賣合同中否認(rèn)價(jià)格條款效力的行為，不難看出，其有違誠(chéng)信原則，意向書實(shí)質(zhì)不過是成了開發(fā)商隱藏欺詐性而借用的一種載體形式罷了。

　　七、一房二訂的賠償責(zé)任

　　對(duì)于緊緊圍繞著開發(fā)商違背價(jià)格約定，單方提價(jià)展開的意向書糾紛，究竟該如何處理，我們認(rèn)為應(yīng)側(cè)重堅(jiān)持“四條原則”，即一是誠(chéng)信原則，二是公平原則，三是有利于生產(chǎn)生活、穩(wěn)定社會(huì)秩序原則，四是損失救濟(jì)原則。這就是要充分尊重當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，區(qū)分不同情況進(jìn)行處理。

　　我們看到，不少開發(fā)商向購(gòu)房戶是發(fā)出這樣的通知：……請(qǐng)于收到通知書之日起X天內(nèi)前來訂立商品房買賣合同，逾期不來訂合同的視為放棄購(gòu)房意向書中約定的權(quán)利，7日內(nèi)前來退還訂定。這種開發(fā)商違背誠(chéng)信原則單方漲價(jià)之過錯(cuò)，導(dǎo)致雙方未能在開發(fā)商通知的時(shí)間內(nèi)雙方達(dá)成一致意見而簽訂買賣合同的，過錯(cuò)在開發(fā)商，應(yīng)給予購(gòu)買人以最大救濟(jì)。買賣能履行的，應(yīng)當(dāng)履行。

　　開發(fā)商不履行預(yù)約合同致訂房人買不到商品房，訂房人失去的是什么？是一種購(gòu)買機(jī)會(huì)。如何衡量這種購(gòu)買機(jī)會(huì)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。顯然就是當(dāng)初的市場(chǎng)價(jià)與當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)的差值。我們應(yīng)當(dāng)看到，如果當(dāng)初這一開發(fā)商沒有誘人的價(jià)格或者合理的價(jià)格消費(fèi)者就不會(huì)與其訂立所謂“意向書”，他們所以要訂立意向書的初衷何在？就是為了保證以合理的價(jià)格買到這樣的商品房。就中國(guó)人的理念而言，買房不管價(jià)格的還不多。也就是說，他們訂立意向書的目的不僅是為了確保的標(biāo)的物本身（我們可以稱它為地理空間要素），還為了確保一個(gè)價(jià)格要素。

　　如果說，他們意識(shí)到這種價(jià)格約定毫無法律約束意義，到時(shí)開發(fā)商有任意漲價(jià)之權(quán)利的話，那么他們當(dāng)時(shí)他完全還有可以尋找其他開發(fā)商訂購(gòu)商品房的機(jī)會(huì)。如果因?yàn)殚_發(fā)商的單方漲價(jià)，購(gòu)房戶不能實(shí)現(xiàn)意向書的約定事項(xiàng)，現(xiàn)在他們已經(jīng)沒有了那樣的選擇機(jī)會(huì)！此時(shí)此刻他們?cè)俚狡渌�開發(fā)商那里購(gòu)買商品房，只能是按當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格了，其差價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不

是開發(fā)商承擔(dān)的違約金可以對(duì)價(jià)的。

　　現(xiàn)在我們看兩則實(shí)際案例，一個(gè)是2002年5月訂的房意向書上的暫定價(jià)為人民幣3500元，而到今年5月通知換簽統(tǒng)一制式合同時(shí)的定價(jià)變成了人民幣5500元；另一個(gè)是2003年初訂的房意向書上的約定價(jià)為人民2500元，而到今年7月通知換簽統(tǒng)一制式合同時(shí)的定價(jià)變成了人民幣3700元；以一套110平米計(jì)算，漲價(jià)總額分別為人民幣22萬元和13、2萬元。而合同中的違約金約定最多的也不超過3萬元。開發(fā)商以承擔(dān)違約金為代價(jià)實(shí)施單方解約，一方面開發(fā)商可以賺取暴利，另一方面購(gòu)房戶會(huì)遭到巨大的間接經(jīng)濟(jì)損失。

　　我國(guó)《合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。因此，開發(fā)商未履行意向書約定，致訂購(gòu)人喪失購(gòu)買機(jī)會(huì)，開發(fā)商有過錯(cuò)的除應(yīng)支付違約金外，還應(yīng)承擔(dān)違約金不足部分的損失賠償責(zé)任。最高人民法院規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任……，凡一房二賣符合此情形的，按該條規(guī)定在賠償損失的基礎(chǔ)上，可再請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

　　最后，我們應(yīng)該注意到“意向書”是開發(fā)商精心策劃下的產(chǎn)物。這種格式合同條款內(nèi)容中的一些意思彈性和制約性有很大隱蔽性，消費(fèi)者一般都難以識(shí)別。按照我國(guó)《合同法》第四十一條規(guī)定：對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。凡是對(duì)格式條款內(nèi)容有兩種以上理解或其他歧義的，應(yīng)當(dāng)作出有利于非提供格式合同一方的解釋，尤其在購(gòu)房“意向書”這一既是合同又非合同的問題上，在其價(jià)格條款問題上，更應(yīng)當(dāng)貫徹合同法的這一具體解釋精神。應(yīng)充分注意到，房屋價(jià)格是訂房戶是否訂房的一個(gè)重要考察要素，國(guó)家規(guī)定“沒有取得銷售（或預(yù)售）許可證不得銷售商品房；簽訂商品房銷售合同必須使用國(guó)家統(tǒng)一制式的合同文本”之兩條規(guī)定的立法本意是最大限度地維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，而不是讓它成為開發(fā)商違背誠(chéng)信的借口，只要沒有其他法定無效事由，意向書中的約定事項(xiàng)、包括對(duì)價(jià)格的絕對(duì)約定與相對(duì)約定都應(yīng)當(dāng)承認(rèn)它的絕對(duì)法律約束力與相對(duì)法律約束力，并引導(dǎo)意向書逐步趨于規(guī)范化。

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