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商品房遲延交付案件若干問題探討
履行遲延又稱債務(wù)人遲延或逾期履行，指債務(wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。商品房買賣中由于買賣合同標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其涉及面廣，情況復(fù)雜，履行期限長，不可預(yù)測的環(huán)節(jié)多，可能遇到的風(fēng)險也大，因此關(guān)于遲延履行的商品房案件比較多�！督忉尅穼Υ艘嘧鞒鱿鄳�(yīng)的規(guī)定。一、對“交付使用”的理解
商品房預(yù)售合同中一般都會約定房屋交付使用的時間，但對以何種方式交付，一般未作約定，為此，以往在商品房糾紛案件中對交付使用的爭議頗大�！督忉尅返谑粭l規(guī)定，“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”，明確了轉(zhuǎn)移占有即我們通常所說的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但第十一條規(guī)定中的“交付使用”并不是我國合同法第一百三十三條中規(guī)定的“交付”，合同法第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”合同法中“交付”是物權(quán)理論上的物權(quán)變動，而《解釋》第十一條的“交付使用”是一種基于當(dāng)事人之間的商品房買賣合同關(guān)系而享有的有權(quán)占有事實狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生所有權(quán)的變動。因此，出賣人履行了交付使用商品房的義務(wù)后，并非意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，其還須協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買受人。有學(xué)者認(rèn)為該司法解釋對交付使用的定義，往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)商在產(chǎn)權(quán)證尚未辦理的情況下，和第三方進(jìn)行同一商品房的買賣，甚至與第三方進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記使得第三方取得該商品房的所有權(quán)，即我們常見的“一物二賣”違約現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了買方的利益。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的“一物二賣”現(xiàn)象主要原因在于商品房買賣合同多為預(yù)售合同，簽訂合同時，商品房仍未符合約定，而商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理則需要商品房竣工并具備相關(guān)條件才得以實現(xiàn)，這就給房地產(chǎn)開發(fā)商一個時間差進(jìn)行一物二賣。雖然《商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。但是從規(guī)定中我們?nèi)钥梢园l(fā)現(xiàn)，預(yù)售合同簽訂與預(yù)售合同登記之間可以有一個月的時間差，這也給了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行“一物二賣”的可趁機(jī)會。因此，我們認(rèn)為該司法解釋對交付使用的定義并不必然產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)商“一物二賣”，相反，給交付使用提供了一個客觀的、操作性比較強(qiáng)的司法標(biāo)準(zhǔn)。
二、遲延交付之抗辯理由的正當(dāng)性
遲延交付案件中，法院對房地產(chǎn)開發(fā)商的遲延交付之抗辯理由是否成立往往也存在較大分歧。房地產(chǎn)開發(fā)商的抗辯理由首先涉及到遲延履行是否要求遲延履行人具有可歸責(zé)性的學(xué)理爭論。我們認(rèn)為遲延履行不僅僅是一種從客觀角度描述的履行狀態(tài)，更包括一種責(zé)任的承擔(dān)。所以，如果買方無故惡意不領(lǐng)取鑰匙入住，卻要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約金，顯然對房地產(chǎn)開發(fā)商不公平。
房地產(chǎn)開發(fā)商遲延履行抗辯事由，經(jīng)調(diào)查，主要表現(xiàn)在兩個方面：1.以自然現(xiàn)象形式表現(xiàn)的抗辯事由，即在施工、驗收過程中發(fā)生了某種自然現(xiàn)象，如發(fā)生了幾級以上的臺風(fēng)，施工不能如期進(jìn)行，從而導(dǎo)致了商品房的遲延交付。2.以人為因素為表現(xiàn)形式的抗辯事由，即在施工、驗收過程中發(fā)生的某種外界人為因素，如正值一年一度的高考期間，政府強(qiáng)制限制噪音，從而引起商品房的遲延交付。此類抗辯理由常見的是房地產(chǎn)開發(fā)商要求買方受領(lǐng)，買方因為商品房存在著某種瑕疵而拒絕受領(lǐng)，導(dǎo)致了遲延交付。我們認(rèn)為，對第1種抗辯理由要考慮：（1）如果影響遲延交付的自然現(xiàn)象屬于慣常氣候現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)開發(fā)商的抗辯理由就不應(yīng)成立，因為房地產(chǎn)開發(fā)商本就有能力預(yù)見此因素的影響力。（2）從普通人的觀念看來，自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導(dǎo)致延期施工。一些案件中，房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅提供氣象局的關(guān)于延期施工期間的氣象報告，卻無充分理由說明該自然現(xiàn)象能夠并且已經(jīng)阻礙商品房施工的進(jìn)程。對第2種抗辯理由，應(yīng)該注意：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商因非行政主體之第三人的原因?qū)е铝诉t延交付，那么房地產(chǎn)開發(fā)商的抗辯理由就不能成立。（2）房地產(chǎn)開發(fā)商遲延交付是因行政主體行為導(dǎo)致的，如果行政主體的行政行為具有社會公益性，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，不構(gòu)成遲延交付。（3）買方拒絕受領(lǐng)導(dǎo)致的遲延交付，應(yīng)當(dāng)甄別拒絕受領(lǐng)理由的正當(dāng)性。如果理由正當(dāng)，那么房地產(chǎn)開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商在交付商品房時必須提供相關(guān)的竣工驗收合格的材料，否則買方有權(quán)拒收，盡管開發(fā)商發(fā)出了交房通知書。
當(dāng)然，如果開發(fā)商延遲交付房屋屬于雙方當(dāng)事人在合同中已經(jīng)約定的免責(zé)情形，那么應(yīng)遵照雙方的意思表示，認(rèn)定不構(gòu)成遲延交付。
三、遲延交付商品房的違約責(zé)任承擔(dān)
遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任�！督忉尅返谑邨l規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這是合同法規(guī)定的違約責(zé)任的具體化。合同法第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失�！痹摋l采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則，審判實務(wù)中，該原則往往采取對比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時間的差別，因此，《解釋》對商品房租金的期間、地段、種類都進(jìn)行了規(guī)范。同時，應(yīng)注意賠償損失與約定違約金的關(guān)系。我們認(rèn)為根據(jù)私法自治原則，如果雙方對違約金有約定，應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金；只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。
關(guān)于遲延交付商品房的違約金計算期限，我們認(rèn)為原則上應(yīng)以約定的交房日為違約金計算的起算點，以實際交付商品房為止算點。若是逾期到具備交房條件時才交房的，則違約金從約定交房之日至具備交房條件即實際交房之日止。有觀點認(rèn)為違約金應(yīng)從約定交房日計至開發(fā)商已送達(dá)交房通知書中確定的交房之日止，按此邏輯，只要開發(fā)商通知買方接收房屋，就可以免除因自己的過錯產(chǎn)生的違約責(zé)任，這無異于鼓勵開發(fā)商依仗自己的優(yōu)勢地位，隨時將不具備交房條件的商品房交付給買方。這就損害了買方的合法利益，違背民法的平等和誠信原則。
我們在調(diào)研中，遇到這樣的案例：買賣雙方約定，“若實際交房日期在合同規(guī)定的交房日期之后三個月以內(nèi)不視為逾期交房，出賣人無須承擔(dān)違約責(zé)任；若實際交房日期超過合同規(guī)定交房日期三個月以上，無論期間有何種‘其他特殊原因’均視為逾期交房，出賣人應(yīng)按購房合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。”當(dāng)事人的特殊約定并不違法，應(yīng)予尊重。問題爭議的是，房地產(chǎn)開發(fā)商超過三個月交房，買方要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任起算點是否包括這三個月呢？我們傾向認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)包括這三個月。約定交房日期的目的是保證開發(fā)商如期交房，如果遲于約定交房日期，就要承擔(dān)違約責(zé)任。買賣雙方約定了交房日期的同時又約定三個月內(nèi)任何時候交房均不視為逾期交房的寬限
期，這說明真正約束開發(fā)商的是約定交房日起三個月結(jié)束的次日，因此，雙方的交房日期起算點名義上為約定的交房日期，實際上應(yīng)包括三個月即從雙方約定的實際交房之日至三個月結(jié)束的次日起。
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