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試論物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系
眾所周知，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系是近年來(lái)在物業(yè)管理行業(yè)中大家所共同關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)、難點(diǎn)以及焦點(diǎn)問題。本文試圖從物業(yè)管理權(quán)利來(lái)源的源頭出發(fā)，針對(duì)物業(yè)管理委托、委托代理以及代理概念的誤區(qū)和對(duì)物業(yè)管理健康發(fā)展的危害，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，來(lái)論述物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系，期望給大家一個(gè)滿意和明確的解答。物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權(quán)利，告訴人們?cè)鯓拥闹鲝埡托袨槭钦?dāng)?shù)�、合法的，�?huì)受到法律的保護(hù)；或者給人們?cè)O(shè)定某種義務(wù)，指示人們?cè)鯓拥男袨槭菓?yīng)為的、必為的或禁為的，在一定條件下會(huì)由國(guó)家權(quán)力強(qiáng)制履行或予以取締。
物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會(huì)關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，而主體之間并沒有權(quán)利和義務(wù)，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個(gè)主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。
物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個(gè)方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù)；四是作為建筑物的開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)；五是各級(jí)政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動(dòng)中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù)；六是政府相關(guān)部門的基本權(quán)利與義務(wù)；七是物業(yè)管理協(xié)會(huì)的基本權(quán)利義務(wù)。
物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人（住戶）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的合同當(dāng)事人的平等關(guān)系。各級(jí)政府主管部門及政府相關(guān)部門與上述兩個(gè)主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導(dǎo)關(guān)系。
目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數(shù)解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認(rèn)為這些拋開了我國(guó)民法的法律體系對(duì)“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯(cuò)誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間的法律關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。
“委托”一詞的漢語(yǔ)字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國(guó)合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務(wù)為目的的合同。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。
委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際認(rèn)真對(duì)照新合同法就會(huì)非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。
一、 委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別
1. 委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當(dāng)事人達(dá)成意思一致即可，無(wú)須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無(wú)須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)的方式來(lái)確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。
2. 委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認(rèn)為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務(wù)依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司來(lái)承接，不能是自然人，在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理實(shí)踐中這也是無(wú)一例外的。因?yàn)閷?duì)于自然人而言，物業(yè)管理服務(wù)作為技術(shù)成分比較高的專業(yè)化服務(wù)，個(gè)人往往根本無(wú)法承擔(dān)。
3. 委托合同處理的事務(wù)往往是一件事，或者是相關(guān)事務(wù)，時(shí)間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是長(zhǎng)期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進(jìn)行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務(wù)。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，只收錢，少服務(wù)，甚至采取過負(fù)荷疲勞使用共用設(shè)備，不利于物業(yè)管理的長(zhǎng)期保養(yǎng)。
4. 支付報(bào)酬的方式不同，物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對(duì)與報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無(wú)償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著本質(zhì)的差別。
二、 委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別
1. 委托合同是基于委托人對(duì)受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標(biāo)投標(biāo)之后獲得的。
2. 委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時(shí)在簽署過程中盡管個(gè)別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標(biāo)投標(biāo)獲得簽署物業(yè)管理合同的權(quán)利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書等級(jí)相適應(yīng)的資格。
3. 依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托�！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托，同時(shí)也可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營(yíng)公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人，業(yè)主委員會(huì)也不得與兩個(gè)以上的物業(yè)管理公司同時(shí)簽署重復(fù)的物業(yè)管理合同。
4. 《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。”即法律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對(duì)另一方的信任有所動(dòng)搖，則不問客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時(shí)行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（五）款：
“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對(duì)方即可，而無(wú)須征得對(duì)方的同意。至于委托合同為有償或無(wú)償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時(shí)隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
三、 委托合同與物業(yè)管理在本質(zhì)上的區(qū)別
1. 委托合同可以是有償?shù)�，也可以是無(wú)償?shù)�；而物業(yè)管理合同必須是有償?shù)摹?br />
2. 委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的。《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同�！边@條規(guī)定是法律對(duì)委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并不能親自來(lái)處理，同時(shí)對(duì)于一個(gè)大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會(huì)達(dá)數(shù)千人，如果每一個(gè)業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導(dǎo)致表面上人人都在管，實(shí)際上人人都不管，也無(wú)法管的局面。
3. 《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。
4. 受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失�！倍飿I(yè)管理則不同，無(wú)論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任都要由物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)自己的責(zé)任。
從上述探討可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國(guó)合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無(wú)論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動(dòng)中是存在著委托行為的，例如：委托專營(yíng)公司提供專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)并投票等行為都屬于委托行為。
四、 把物業(yè)管理法律關(guān)系劃歸代理弊端多
首先我們必須澄清的一個(gè)基本概念，就是代理是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區(qū)別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是代理的最根本的法律功能。我國(guó)民法以及法學(xué)界都非常清晰地表述了代理的本質(zhì)，《民法通則》第63條明確規(guī)定：所謂代理是“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。”即代理是代理人依照代理權(quán)，以被代理人名義向相對(duì)人實(shí)施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被代理人的民事法律行為。
代理作為一種獨(dú)立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。早期社會(huì)由于商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，交換規(guī)模小，世界各國(guó)奉行“非其本人不得締結(jié)契約”的鐵律。在處于簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)時(shí)期的羅馬法中，并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會(huì)以后，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，科技發(fā)展、交易擴(kuò)大，特別是航海貿(mào)易的發(fā)展，個(gè)人由于知識(shí)、才能、時(shí)間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時(shí)間及空間范圍。在民法上成為一項(xiàng)不可或缺的重要內(nèi)容。因此，在民法中明確規(guī)定了代理的核心是實(shí)施“法律行為”，而非法律行為則不能成為代理。
代理關(guān)系的基礎(chǔ)，是代理權(quán)，代理人之所以能代替被代理人實(shí)施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系�！�
在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司通常是沒有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動(dòng)中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來(lái)代理，而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進(jìn)行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的概念來(lái)函蓋物業(yè)管理的概念。
委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實(shí)地按照被代理人的指示進(jìn)行代理活動(dòng)。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動(dòng)中是根本不可能完全忠實(shí)地按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨(dú)立運(yùn)作的。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時(shí)物業(yè)管理公司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托—代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。
物業(yè)管理活動(dòng)是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業(yè)管理的基本內(nèi)容來(lái)看，從物業(yè)管理所涉及的房屋、設(shè)備、設(shè)施的修繕，到綠化、衛(wèi)生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車輛秩序的維護(hù)；以及公眾服務(wù)，這些都只是一種事實(shí)行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構(gòu)成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關(guān)于代理的標(biāo)的僅限于民事法律行為的明確規(guī)定，顯然易見，物業(yè)管理不歸屬于代理行為，當(dāng)然也不可能成為代理形式中的委托代理了。
簡(jiǎn)單地將物業(yè)管理歸屬于法律上的代理行為，其危害是人們始料不及的：
其一， 我國(guó)民法明確規(guī)定代理人必須以代理人名義進(jìn)行。這表明代理是以被代理人的信譽(yù)為前提的，否則，相對(duì)人就不能安全地進(jìn)行交易。何況代理的最終效果只能是提高被代理人的信譽(yù)。如果將物業(yè)管理歸屬于代理行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的ISO9000或ISO14000規(guī)范化、以及提高服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、創(chuàng)建品牌等一系列的物業(yè)管理活動(dòng)，最終效果就應(yīng)該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的信譽(yù)，物業(yè)管理企業(yè)所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種代理結(jié)果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會(huì)有動(dòng)力來(lái)下大力氣從事這些活動(dòng)，因?yàn)檫@些活動(dòng)所提升的僅僅是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的聲譽(yù)，與物業(yè)管理企業(yè)
提升自己的聲譽(yù)無(wú)關(guān)。顯然，代理的這種效果不符合物業(yè)管理的實(shí)際。
其二， 我國(guó)民法明確規(guī)定代理行為是要受到限制的，包括法律限制與授權(quán)人的意思限制。如果物業(yè)管理歸屬于代理行為，無(wú)論哪種限制，最終要求作為代理人的物業(yè)管理企業(yè)絲毫不能有自己獨(dú)立的意思表示，只能俯首聽命于業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)就只能圍著業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的主意轉(zhuǎn)，物業(yè)管理企業(yè)的主動(dòng)性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門的規(guī)范與監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督就成為多余的圈圈了，統(tǒng)統(tǒng)被拒之于代理行為的門外。這樣有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展嗎？
其三， 我國(guó)民法明確規(guī)定被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任（法律效果）。即代理人對(duì)代理行為并不享有利益。即使代理人因代理行為而獲得有報(bào)酬，這也與代理行為本身無(wú)關(guān)。這說(shuō)明代理人的活動(dòng)本質(zhì)上不是一種經(jīng)濟(jì)行為。而物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理最根本的 區(qū)別，就在于物業(yè)管理是用經(jīng)濟(jì)手段（而不是用行政手段）進(jìn)行社會(huì)化、專業(yè)化的有償服務(wù)（而不是代理行為的無(wú)償勞動(dòng)）。假如把物業(yè)管理歸屬于代理行為。那么，代理的這種不享有利益的規(guī)定就從根本上抹殺了物業(yè)管理體制的革命性和先進(jìn)性，這自然不是什么通向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“必由之路”，而是將正在健康發(fā)展的物業(yè)管理引入死亡的災(zāi)難！
五、 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范
依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對(duì)象是區(qū)分所有建筑物。作為不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分所有建筑物的轉(zhuǎn)移只是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變動(dòng)，而并非實(shí)際物體發(fā)生位移。物業(yè)建筑物的出售、租賃實(shí)際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利交易和轉(zhuǎn)讓。區(qū)分所有建筑物的管理（即物業(yè)管理）的一切來(lái)源歸根結(jié)底來(lái)源于區(qū)分所有建筑物的權(quán)利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所說(shuō)的物業(yè)建筑物的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。相應(yīng)的物業(yè)管理的法律關(guān)系實(shí)際上是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范。
在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識(shí)的不清晰，加上《合同法》沒有頒布，對(duì)委托合同的概念沒有一個(gè)明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯(cuò)誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個(gè)“物業(yè)管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會(huì)誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無(wú)效的委托合同的判決，最終必然給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。
我們應(yīng)該將物業(yè)管理行為與委托相區(qū)分，剔除過去在物業(yè)管理法規(guī)將物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系界定在委托的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，認(rèn)定物業(yè)管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依據(jù)合同法以及民法物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法的法律規(guī)范，我們認(rèn)為物業(yè)管理合同實(shí)際上是一種特殊的專業(yè)性勞務(wù)服務(wù)合同，是反映區(qū)分所有建筑物管理這種民事法律的物權(quán)關(guān)系的合同，物業(yè)管理合同遵循合同法總則的法律規(guī)定，并以合同法總則的法律規(guī)定作為物業(yè)管理合同訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止、違約責(zé)任等的法律依據(jù)。
我們認(rèn)為物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：
1. 依據(jù)我國(guó)民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系；
2. 依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系；
3. 依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的平等的法律關(guān)系；
4. 依據(jù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。
總之，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是構(gòu)成民法的平等的民事法律關(guān)系。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應(yīng)明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，明確與區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)所具有的平等的民事主體地位�！泵鞔_規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)可信的原則，以及遵守法律、尊重社會(huì)公德、不損害社會(huì)利益的原則簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同�！�
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