商品房遲延交付案件的探討

　　遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。《解釋》第十七條規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這是合同法規(guī)定的違約責(zé)任的具體化。合同法第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”該條采取的是可預(yù)見性與可得到利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則，審判實(shí)務(wù)中，該原則往往采取對(duì)比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美�益損失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時(shí)間的差別，因此，《解釋》對(duì)商品房租金的期間、地段、種類都進(jìn)行了規(guī)范。同時(shí)，應(yīng)注意賠償損失與約定違約金的關(guān)系。我們認(rèn)為根據(jù)私法自治原則，如果雙方對(duì)違約金有約定，應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金；只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。

　　關(guān)于遲延交付商品房的違約金計(jì)算期限，我們認(rèn)為原則上應(yīng)以約定的交房日為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以實(shí)際交付商品房為止算點(diǎn)。若是逾期到具備交房條件時(shí)才交房的，則違約金從約定交房之日至具備交房條件即實(shí)際交房之日止。

　　在調(diào)研中，遇到這樣的案例：買賣雙方約定，“若實(shí)際交房日期在合同規(guī)定的交房日期之后三個(gè)月以內(nèi)不視為逾期交房，出賣人無須承擔(dān)違約責(zé)任；若實(shí)際交房日期超過合同規(guī)定交房日期三個(gè)月以上，無論期間有何種‘其他特殊原因’均視為逾期交房，出賣人應(yīng)按購房合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任�！碑�(dāng)事人的特殊約定并不違法，應(yīng)予尊重。問題爭(zhēng)議的是，房地產(chǎn)開發(fā)商超過三個(gè)月交房，買方要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任起算點(diǎn)是否包括這三個(gè)月呢？我們傾向認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)包括這三個(gè)月。約定交房日期的目的是保證開發(fā)商如期交房，如果遲于約定交房日期，就要承擔(dān)違約責(zé)任。買賣雙方約定了交房日期的同時(shí)又約定三個(gè)月內(nèi)任何時(shí)候交房均不視為逾期交房的寬限期，這說明真正約束開發(fā)商的是約定交房日起三個(gè)月結(jié)束的次日，因此，雙方的交房日期起算點(diǎn)名義上為約定的交房日期，實(shí)際上應(yīng)包括三個(gè)月即從雙方約定的實(shí)際交房之日至三個(gè)月結(jié)束的次日起。

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