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試論對房屋租賃案件中增添物的處理
內(nèi)容摘要：由于我國《民法通則》對房屋租賃案件中增添物的處理沒有直接規(guī)定，最高院的司法解釋規(guī)定的又過于籠統(tǒng)，而司法實(shí)踐中具體案件的情況千差萬別，所以有關(guān)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的理論便成為法院審理房屋租賃糾紛中對類似問題處理的重要依據(jù)。筆者通過總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)民法理論，認(rèn)為在審理此類案件中應(yīng)堅(jiān)持一定的原則。
關(guān)鍵詞：房屋租賃 增添物 裝修物
近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，房屋租賃市場相當(dāng)活躍，房屋租賃糾紛案件與過去相比，也呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)。突出表現(xiàn)為新類型的酒樓、商場、發(fā)廊等房屋租賃糾紛不斷增加，這些糾紛的承租方為了給顧客提供一個(gè)良好、舒適的服務(wù)環(huán)境，往往對承租房屋進(jìn)行大規(guī)模的裝修及增加服務(wù)設(shè)備，動(dòng)輒數(shù)萬、幾十，多的甚至上百萬元。但由于雙方在訂立房屋租賃合同時(shí)對這些增添物的處理約定不明或未作約定，加之相關(guān)的法律、法規(guī)對此缺乏明確、具體的規(guī)定，一旦發(fā)生糾紛，法院處理起來難度很大，處理結(jié)果也不盡相同，影響了法院判決的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。對此，筆者有一些不成熟的看法，擬在本文淺作探討。
一、裝修物和增添物的區(qū)別
在探討房屋租賃糾紛案件中增添物的處理之前，筆者認(rèn)為應(yīng)首先區(qū)分裝修物和增添物兩個(gè)概念。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》（1995年9月1日施行）第二條第三款的規(guī)定：“本規(guī)定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)”�？梢�，裝修物應(yīng)是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料，它不應(yīng)包括增設(shè)在建筑物或構(gòu)筑物上的中央空調(diào)、電梯、水、電等服務(wù)設(shè)施或設(shè)備。但現(xiàn)在訴訟到法院的房屋租賃糾紛案件中需要處理的承租人損失，不僅包括裝修物的損失，多數(shù)還包括前述的增加設(shè)備損失。這些設(shè)備由于需嵌裝在房屋中，安裝、拆除費(fèi)用都很高，一旦拆除會(huì)嚴(yán)重影響其本身的價(jià)值，而且還會(huì)損壞房屋本身。所以，法院一般也將這些設(shè)備判決由出租人承擔(dān)，由出租人適當(dāng)補(bǔ)償承租人損失。但在法律文書中有的法院將承租人的設(shè)備損失和裝修物損失統(tǒng)稱為裝修物損失是不科學(xué)的。因?yàn)楦鶕?jù)建設(shè)部的規(guī)定，裝修物的內(nèi)容不包括增加的電梯、空調(diào)等配套設(shè)備，而“增加的設(shè)備”這一概念也不能完全包括裝修物所指內(nèi)容。筆者認(rèn)為上述的兩種損失應(yīng)統(tǒng)稱為增添物或增添損失。因?yàn)�，根�?jù)有關(guān)法律、法規(guī)，如《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條、《城市公有房屋管理規(guī)定》第二十五條都是使用“增添”一詞來概括上述兩項(xiàng)內(nèi)容，為了和法律、法規(guī)的規(guī)定相一致，筆者認(rèn)為使用“增添物”這一概念來概括裝修物和增加的設(shè)備這兩項(xiàng)內(nèi)容比較合適。
二、增添物的性質(zhì)和特點(diǎn)
在民法理論中，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有權(quán)人的物相結(jié)合成為一物，形成新的財(cái)產(chǎn)。附合可以分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合兩種。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的一般原則是，依不動(dòng)產(chǎn)為主物，由不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)人取得附合其上的從物的所有權(quán)。對從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權(quán)人為善意附合，有權(quán)依不當(dāng)?shù)美姆梢?guī)定要求主物物主賠償損失；從物所有權(quán)人為非善意附合的（如在承租的住房內(nèi)設(shè)置不利于房屋的建筑物），則反而應(yīng)承擔(dān)排除損害的責(zé)任。①如“臺(tái)灣民法”第811條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)因附合而為不動(dòng)產(chǎn)之重要成分者，不動(dòng)產(chǎn)所有人，取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。但原動(dòng)產(chǎn)所有人可依不當(dāng)?shù)美囊?guī)定請求其動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償（臺(tái)灣民法第816條）。《德國民法典》第946條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)與土地附合成為土地之同一體的構(gòu)成部分者，土地所有權(quán)擴(kuò)充到該動(dòng)產(chǎn)”。但應(yīng)補(bǔ)償動(dòng)產(chǎn)所有人的損失 （第951條）。在英美法中，動(dòng)產(chǎn)也同樣可以成為不動(dòng)產(chǎn)的附合物。對于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，我國法律沒有直接規(guī)定，但最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干間題的意見 （試行）（下稱《意見》）第86條的規(guī)定基本上體現(xiàn)了上述理論，該條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”。
在房屋租賃糾紛案件中，增添物和原租賃房屋之間就屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。增添物是從物，房屋是主物，增添物因其附合于作為不動(dòng)產(chǎn)的主物房屋上，其所有權(quán)由房屋所有權(quán)人取得。
在房屋租賃活動(dòng)中，增添物具有如下特點(diǎn)：
1、增添物為承租人所有。因增添物是承租人投資進(jìn)行增添行為的產(chǎn)物，其所有權(quán)當(dāng)然歸承租人所有。
2、增添物與承租的房屋附合后雖能辨明原物，但己達(dá)到不可分離的程度。
3 、如強(qiáng)行將增添物與房屋分離，則可能導(dǎo)致該財(cái)產(chǎn)損毀或花費(fèi)過大。
本文所稱的增添物即是同時(shí)具有上述特點(diǎn)的裝修物或增加設(shè)備，對于能夠拆除，又不會(huì)嚴(yán)重影響該物本身價(jià)值的，不屬于本文所稱的增添物。
三、對承租人增添物的處理
由于我國《民法通則》對增添物的處理沒有直接規(guī)定，最高院的《意見》第86條規(guī)定又過于籠統(tǒng)，而司法實(shí)踐中具體案件的情況千差萬別，所以上述有關(guān)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的理論便成為法院審理房屋租賃糾紛中對類似問題處理的重要依據(jù)。筆者認(rèn)為，在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的增添物及其補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持下列原則：
第一，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益原則。這是民法中添附理論的根本目的。法律之所以強(qiáng)制性規(guī)定主物所有權(quán)人因?yàn)樘砀蕉〉脧奈锏乃袡?quán)，正是為了最充分利用附合物的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因?yàn)橐坏┎鸪龔奈�，一方面�?huì)造成從物本身的損毀，從物所有人為拆除從物要花費(fèi)一筆費(fèi)用，有的甚至很高，而且從物所有人為恢復(fù)主物原狀還要另外再支出一筆費(fèi)用，造成巨大的社會(huì)浪費(fèi)，因此，目前世界大多數(shù)國家的民事立法中均明確規(guī)定了主物所有權(quán)人因添附而取得從物所有權(quán)的制度。②筆者認(rèn)為，在目前我國的民事立法規(guī)定不明確的情況下，我們的司法實(shí)踐工作者應(yīng)大膽依據(jù)添附理論，及時(shí)做出判決。具體到房屋租賃糾紛案件中，雙方當(dāng)事人的租賃合同被確認(rèn)無效或解除后，只要承租人在租賃房屋中所為的增添是善意的，增添物即應(yīng)歸出租人所有，由出租人補(bǔ)償承租人增添物相當(dāng)?shù)膬r(jià)值。這里的善意應(yīng)包括經(jīng)出租人明確同意的增添和出租人雖未明示同意，但知道后末表示反對，且承租人的增添是為了在雙方約定的用途范圍內(nèi)更好使用承租物而為的合理的增添。
第二，侵權(quán)損害賠償原則。對于承租人的惡意增添，如未經(jīng)出租人同意或超出承租目的合理需要范圍擅自所作的增添，由于承租人此時(shí)所為的增添有的已構(gòu)成對承租房屋的侵害，是侵權(quán)行為。③因此，承租人在交還房屋時(shí)，原則上應(yīng)對承租房屋恢復(fù)原狀，造成出租人損失的還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第二十三條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建和增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同，因承
租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償�！钡鲎馊送獬袚�(dān)增添物并做適當(dāng)補(bǔ)償?shù)某狻，F(xiàn)在司法實(shí)踐中有些人提出，對承租人的惡意增添，如正常情況下對出租人仍有利用價(jià)值，拆除又會(huì)嚴(yán)重影響增添物價(jià)值的，可適當(dāng)補(bǔ)償。筆者認(rèn)為這一做法缺乏根據(jù)。因?yàn)�，承租人的惡意增添已是侵�?quán)在先，按照民法的侵權(quán)理論，侵權(quán)人應(yīng)負(fù)恢復(fù)原狀或賠償損失的責(zé)任。如出租人不同意承擔(dān)，法院僅以增添物對出租人有利用價(jià)值而強(qiáng)行判決出租人承擔(dān)并補(bǔ)償承租人損失，這是對侵權(quán)行為的保護(hù)，與法律、法規(guī)的規(guī)定相違背，損害了出租人的合法權(quán)益，客觀上還可能導(dǎo)致承租人為營利目的亂裝修，出租人不堪補(bǔ)償?shù)膰?yán)重后果。這種做法無論從法律規(guī)定還是從實(shí)際效果看都是不可取的。
第三，過錯(cuò)責(zé)任與公平合理相結(jié)合的原則。④對于承租人的善意增添物，在承租人交還房屋時(shí)由于其所有權(quán)已由出租人取得，出租人應(yīng)補(bǔ)償承租人的損失。目前國外的通行做法是按不當(dāng)?shù)美挠嘘P(guān)規(guī)定補(bǔ)償。我國最高法院的《意見》86條規(guī)定可以折價(jià)補(bǔ)償。這些規(guī)定對于處理合同期滿時(shí)的情況比較容易適用。但對于合同期滿前因一方或雙方的原因致合同無效或被解除，承租人的增添物損失如何補(bǔ)償則難以簡單適用。對此筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)在正常情況下出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則，分別不同情況，公平合理地進(jìn)行補(bǔ)償，具體如下：
1、屬出租人過錯(cuò)的，對承租人的增添物補(bǔ)償可按合同期滿時(shí)的原則處理，即對增添物的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，由出租人予以相當(dāng)價(jià)值的補(bǔ)償。但實(shí)踐中有的同志主張，在此情況下，應(yīng)把承租方的增添投入分?jǐn)側(cè)胱馄冢幢壤?jì)算。即賠償數(shù)額等于總增添投入除以總租期再乘以未盡租期。筆者認(rèn)為，這種計(jì)算方法不盡公平。因?yàn)橐环矫嬖鎏砦镌谧赓U期滿時(shí)其使用價(jià)值多數(shù)情況下仍然存在，不可能租期屆滿則增添物毫無價(jià)值；另一方面，對承租方的增添總投入往往雙方爭議較大，難于準(zhǔn)確計(jì)算。只有對增添物的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，以此作為補(bǔ)償依據(jù)才能避免上述不公平、不合理的情況出現(xiàn)。
2、屬于承租人過錯(cuò)的，對增添物現(xiàn)值予以評(píng)估后，根據(jù)出租人的可利用程度折價(jià)予以補(bǔ)償。判斷出租人的可利用程度，應(yīng)根據(jù)正常情況下增添物對一般人的利用價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，出租人的特殊情況適當(dāng)予以考慮。至于因出租人未能對增添物現(xiàn)值全額補(bǔ)償而造成的承租人損失，由于合同未能繼續(xù)履行的過錯(cuò)全部在承租人一方，這部分損失自然應(yīng)由承租人自己負(fù)擔(dān)。目前在司法實(shí)踐中有的同志主張，因承租人的過錯(cuò)致租賃合同不能履行的，承租人的增添損失不予補(bǔ)償。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)很值得商榷，因?yàn)檫@種觀點(diǎn)實(shí)際上是將出租人對承租人增添物的適當(dāng)補(bǔ)償也作為出租人因合同不能履行的損失。根據(jù)有關(guān)的附合理論，承租人的善意增添損失是應(yīng)由出租人在獲得對增添物的所有權(quán)后，依不當(dāng)?shù)美挠嘘P(guān)規(guī)定適當(dāng)予以補(bǔ)償?shù)�。承租人因其過錯(cuò)致合同不能履行的損失只是增添物現(xiàn)值與出租人實(shí)際補(bǔ)償間的差額。這部分應(yīng)由承租人自己負(fù)擔(dān)。而出租人在獲得增添物所有權(quán)后，對承租人的增添物適當(dāng)補(bǔ)償，是公平合理，有法律依據(jù)的，是出租人應(yīng)該付出的，并不是出租人的什么損失，當(dāng)然也不應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)。上述觀點(diǎn)的錯(cuò)誤在于將出租人應(yīng)為的支出作為出租人的損失讓承租人負(fù)擔(dān)，是毫無根據(jù)的。
3、屬雙方共同過錯(cuò)的，應(yīng)先按公平原則，由出租人適當(dāng)補(bǔ)償承租人的增添物損失。對于其與增添物現(xiàn)值的差額，可作為承租人的損失由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)。對此，有的同志主張，應(yīng)直接將增添物現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估作為承租方損失，由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。筆者認(rèn)為，這種做法的考慮是不全面的。因?yàn)榇藭r(shí)增添物沒有滅失，在出租方獲取增添物的所有權(quán)后，多數(shù)情況下增添物對出租方仍有利用價(jià)值，應(yīng)先由出租方適當(dāng)補(bǔ)償承租方。出租方的補(bǔ)償與增添物現(xiàn)值間的差額才是承租方的真正損失，只有這部分才可按雙方過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)。前述的做法實(shí)質(zhì)是將出租方本應(yīng)支付的合理補(bǔ)償也作為損失讓承租方與出租方共同分擔(dān)，對承租方是不公平的。
當(dāng)然，在適用上述原則時(shí)，如果雙方當(dāng)事人在簽訂的租賃合同上對承租人的增添物如何處理及補(bǔ)償有明確約定，應(yīng)優(yōu)先適用當(dāng)事人的約定。只有在當(dāng)事人沒有約定或約定不明確時(shí)，才可適用上述處理原則。同時(shí)，上述幾個(gè)原則不是孤立分開的，在處理具體案件時(shí)，有時(shí)可能只適用一個(gè)原則，但多數(shù)情況下是綜合運(yùn)用。只有這樣，才能真正公平合理地解決糾紛，切實(shí)維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
注釋：
�、賹O憲忠《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得研究》，載于法律出版社《民商法論叢》1995年版第3卷，第43頁。
�、谥x在全《民法物權(quán)論》（上），中國政法大學(xué)出版社1999年版，第254頁。
③王利明《物權(quán)法論》（修訂本），中國政法大學(xué)2003年版，第203頁。
④同上。
江蘇省沛縣人民法院·張洪 曹輝
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