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“以房養(yǎng)老”:法律上有多大空間
“以房養(yǎng)老”:法律上有多大空間編者按 隨著社會(huì)人口老齡化，養(yǎng)老問(wèn)題日益凸顯，繼本版上周刊登記者就如何培育養(yǎng)老新模式的專(zhuān)訪，本周再次探討以房養(yǎng)老的可行性及老人權(quán)益維護(hù)。
隨著城市住房的私有化，很多老年人通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)制度改革，有了自己的房子。近年房?jī)r(jià)連續(xù)攀高，房產(chǎn)已成為老人可觀的財(cái)產(chǎn)。由于目前正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型期，子女因工作、結(jié)婚，離開(kāi)父母的居多，老人獨(dú)守老屋的不少。房屋閑置，給以房養(yǎng)老創(chuàng)造了空間。隨著觀念的更新，一些老年人開(kāi)始利用現(xiàn)有房屋改變自己的生存條件，于是“以房養(yǎng)老”在一些城市中悄然興起。
一、以房養(yǎng)老——眾多方式如何運(yùn)用？
當(dāng)前以房養(yǎng)老的形式主要有：（1）出租房屋。（2）出賣(mài)房屋。（3）用房屋抵押貸款。（4）簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，等等。其中，抵押貸款“倒按揭”模式是新型養(yǎng)老模式。這種貸款與傳統(tǒng)的按揭貸款“一次發(fā)放，分期償還”不同，將房子押給金融機(jī)構(gòu)或其他專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，逐月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費(fèi)。這種辦法細(xì)水長(zhǎng)流，既可解決養(yǎng)老資金不足的問(wèn)題，也不用擔(dān)心自己沒(méi)房子住，但很多地方?jīng)]有大面積推行。簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，是遺贈(zèng)人與扶養(yǎng)人雙方共同簽訂協(xié)議，由遺贈(zèng)人將自己合法財(cái)產(chǎn)的一部分或者全部于死后轉(zhuǎn)移給扶養(yǎng)人，而由扶養(yǎng)人承擔(dān)遺贈(zèng)人生養(yǎng)死葬義務(wù)的協(xié)議。
一般認(rèn)為，出租房屋適合子女不在身邊生活相對(duì)孤獨(dú)的老人。出售房屋進(jìn)養(yǎng)老院適合沒(méi)有子女，生活無(wú)人照顧，喜歡與他人合居的老人。簽遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議適用無(wú)兒無(wú)女，喜歡居家養(yǎng)老的老人。用房屋抵押貸款則適合無(wú)兒無(wú)女喜歡獨(dú)居、合居的老人。但是，老人選擇以上四種以房養(yǎng)老辦法，也有顧慮：出租房屋怕到期被強(qiáng)占使用，或者承租人故意、疏忽大意造成設(shè)備損壞房屋貶值，從而糾紛不斷；出賣(mài)房屋，可能使得子女可期待利益降低，造成兩代人關(guān)系惡化；用房屋抵押貸款，由于利息較高，不是最經(jīng)濟(jì)的選擇；簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，存在撫養(yǎng)方不履行生養(yǎng)死葬義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)……
二、以房養(yǎng)老——哪些法律可為后盾？
對(duì)于上述問(wèn)題，在法律適用的層面上，并非不可解決。老人可以依據(jù)法律維護(hù)自己的合法權(quán)利。對(duì)于強(qiáng)占出租屋或造成設(shè)備損壞的，物權(quán)法第三十七條、第三十八條規(guī)定：“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任�！薄扒趾ξ餀�(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”
涉及房屋出賣(mài)問(wèn)題的，老年人權(quán)益保障法第十九條規(guī)定：“老年人有權(quán)依法處分個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，子女或者其他親屬不得干涉，不得強(qiáng)行索取老年人的財(cái)物�！睂�(duì)于房屋出租、房屋買(mǎi)賣(mài)、用房抵押貸款等情形，則受合同法、擔(dān)保法等法律保護(hù)。
當(dāng)然，實(shí)踐中需要注意很多問(wèn)題。如，簽訂房屋租賃合同，要嚴(yán)格遵照法律的相關(guān)規(guī)定，以政府房管部門(mén)提供的房屋租賃合同作為簽訂房屋租賃合同的參考，對(duì)于租期、租金、設(shè)備及違約責(zé)任等要仔細(xì)斟酌，同時(shí)要去有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。出賣(mài)房屋時(shí)，為防止詐騙，老人應(yīng)先收房屋對(duì)價(jià)款后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。涉及抵押貸款、倒按揭的，一定要明確利率是否隨銀行利率調(diào)整而調(diào)整，抵押房屋的價(jià)格是否隨市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上漲而上調(diào)。簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，要注意對(duì)扶養(yǎng)人誠(chéng)信、扶養(yǎng)能力進(jìn)行充分考察等等。
三、“附條件”可以為“以房養(yǎng)老”問(wèn)題解憂(yōu)
無(wú)兒女的老人，利用房產(chǎn)解決扶養(yǎng)問(wèn)題，也即與相關(guān)扶養(yǎng)人簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，無(wú)疑是個(gè)好辦法。繼承法第三十一條規(guī)定：“公民可以與扶養(yǎng)人簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，扶養(yǎng)人承擔(dān)該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)，享有受遺贈(zèng)的權(quán)利�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)繼承法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）第5條規(guī)定了協(xié)議應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用：“被繼承人生前與他人訂有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，同時(shí)又立有遺囑的，繼承開(kāi)始后，如果遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議與遺囑沒(méi)有抵觸，遺產(chǎn)分別按協(xié)議和遺囑處理；如果有抵觸，按協(xié)議處理，與協(xié)議抵觸的遺囑全部或部分無(wú)效�！�
有兒女的老人則可以立遺囑。為了防止子女知道遺囑內(nèi)容后不愿再履行贍養(yǎng)義務(wù)，老人可以訂立附條件的遺囑，如在遺囑中設(shè)立如下條件：受贈(zèng)人在立囑人生前不履行義務(wù)，在立囑人死后不能繼承財(cái)產(chǎn)。繼承法第二十一條規(guī)定：“遺囑繼承或者遺贈(zèng)附有義務(wù)的，繼承人或者受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)。沒(méi)有正當(dāng)理由不履行義務(wù)的，經(jīng)有關(guān)單位或者個(gè)人請(qǐng)求，人民法院可以取消他接受遺產(chǎn)的權(quán)利�！薄兑庖�(jiàn)》第43條規(guī)定：“附義務(wù)的遺囑繼承或遺贈(zèng)，如義務(wù)能夠履行，而繼承人、受遺贈(zèng)人無(wú)正當(dāng)理由不履行，經(jīng)受益人或其他繼承人請(qǐng)求，人民法院可以取消他接受附義務(wù)那部分遺產(chǎn)的權(quán)利，由提出請(qǐng)求的繼承人或受益人負(fù)責(zé)按遺囑人的意愿履行義務(wù)，接受遺產(chǎn)�！�
為防止撫養(yǎng)人不履行義務(wù)，《意見(jiàn)》第56條規(guī)定：“扶養(yǎng)人或集體組織與公民訂有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，扶養(yǎng)人或集體組織無(wú)正當(dāng)理由不履行，致協(xié)議解除的，不能享有受遺贈(zèng)的權(quán)利，其支付的供養(yǎng)費(fèi)用一般不予補(bǔ)償；遺贈(zèng)人無(wú)正當(dāng)理由不履行，致協(xié)議解除的，則應(yīng)償還扶養(yǎng)人或集體組織已支付的供養(yǎng)費(fèi)用”,等等。有法律為后盾，上述辦法可以為老人的財(cái)產(chǎn)和贍養(yǎng)（扶養(yǎng)）問(wèn)題解憂(yōu)。
在當(dāng)前養(yǎng)老資金投入不足的情況下，以房養(yǎng)老的模式具有巨大的市場(chǎng)價(jià)值和社會(huì)作用。要使以房養(yǎng)老成為一道亮麗的“風(fēng)景線(xiàn)”,離不開(kāi)社會(huì)各個(gè)方面的支持。有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)老年人出租房屋、出售房屋的指導(dǎo)和中介服務(wù)，上門(mén)辦理手續(xù)，解決他們行動(dòng)不便的問(wèn)題。為孤寡老人尋求扶養(yǎng)對(duì)象，促成遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的簽訂。同時(shí)，應(yīng)加大具有食宿、醫(yī)療、娛樂(lè)綜合性、福利性老年人公寓的建設(shè)，使老人能夠走出家室，享受晚年生活。
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