丁香婷婷网,黄色av网站裸体无码www,亚洲午夜无码精品一级毛片,国产一区二区免费播放

現(xiàn)在位置:范文先生網(wǎng)>經(jīng)濟(jì)論文>房地產(chǎn)論文>在建房屋抵押的效力

在建房屋抵押的效力

時(shí)間:2023-02-20 09:39:04 房地產(chǎn)論文 我要投稿
  • 相關(guān)推薦

在建房屋抵押的效力

    案情介紹

    1993年12月,中國(guó)銀行廣東某市分行(以下簡(jiǎn)稱中行分行)與該市東大集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱東大集團(tuán))簽署了一批授信協(xié)議,根據(jù)該批授信協(xié)議,中行分行分別為東大集團(tuán)項(xiàng)下的12份信用證發(fā)放貸款,共計(jì)美元22,309,889.11元。1994年1月20日,東大集團(tuán)向中行分行出具《財(cái)產(chǎn)抵押書(shū)》,承諾將東大電子城房產(chǎn)作為向分行借款及授信開(kāi)證的抵押物,同時(shí)表示因電子城在建尚未完工,等電子城完工后,將房產(chǎn)證辦妥后補(bǔ)交分行。分行對(duì)此表示同意。1994年3月8日,分行與東大集團(tuán)就此共同簽署《財(cái)產(chǎn)抵押書(shū)》,并上報(bào)市房產(chǎn)局。市房產(chǎn)局在《財(cái)產(chǎn)抵押書(shū)》之上簽署“同意按東大、分行以上意見(jiàn)辦”,并加蓋了公章。為了確保此項(xiàng)抵押有效,應(yīng)分行的要求,東大集團(tuán)向市人民政府提交了《財(cái)產(chǎn)抵押申請(qǐng)報(bào)告》,有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在審閱后批示,此種抵押可以在市房產(chǎn)局確認(rèn)后再辦理房產(chǎn)證。2000年4月28日,分行將其對(duì)東大集團(tuán)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了東方資產(chǎn)管理公司。

    2000年8月16日,該市中級(jí)人民法院受理東大集團(tuán)破產(chǎn)案,在債權(quán)人會(huì)議上,其他債權(quán)人對(duì)東方資產(chǎn)管理公司是否享有優(yōu)先受償權(quán)存有爭(zhēng)議,就中行和東大集團(tuán)之間就在建房屋上設(shè)定的抵押是否成立和生效也有兩種相反的意見(jiàn):

    一種意見(jiàn)認(rèn)為,東方管理公司不享有優(yōu)先受償權(quán),理由是:1、本案中當(dāng)事人向市政府、房產(chǎn)局報(bào)批的行為不是抵押登記行為;2、即使是抵押登記行為,也因違反當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)的規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。依據(jù)廣東省人大常委會(huì)通過(guò)的《廣東省抵押貸款條例》第11條,以建筑物設(shè)定抵押權(quán)時(shí),須憑建筑物產(chǎn)權(quán)證,而當(dāng)時(shí)東大集團(tuán)公司并無(wú)房產(chǎn)證書(shū),且至今也未取得房產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

    另一種意見(jiàn)認(rèn)為,東方資產(chǎn)管理公司享有優(yōu)先受償權(quán),其理由是:1、本案中當(dāng)事人的行為,是一種意思表示非常清楚、明確的抵押登記行為;2、該抵押行為合法有效。東大集團(tuán)公司在設(shè)定抵押時(shí),雖然沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),但已非常清楚地向登記部門說(shuō)明了是在建工程,且該工程至今也無(wú)任何權(quán)屬爭(zhēng)議。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第47條明確規(guī)定:“以依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認(rèn)定有效。”

    理論評(píng)析

    本案有關(guān)在建房屋抵押的效力問(wèn)題。

    在建房屋的抵押?jiǎn)栴},目前在大多數(shù)國(guó)家民法理論和實(shí)務(wù)上未見(jiàn)有深入研究。我國(guó)關(guān)于此問(wèn)題在理論上和立法上也存在許多不完善之外,在司法適用過(guò)程中,對(duì)于在建房屋抵押效力的認(rèn)定仍缺乏一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),這導(dǎo)致在建房屋抵押所應(yīng)具有的擔(dān)保和融資作用不能充分發(fā)揮。我們認(rèn)為,在探討不同情況下在建房屋抵押的效力問(wèn)題時(shí),應(yīng)首先明確在建房屋抵押的兩個(gè)基本理論問(wèn)題。

    一 在建房屋抵押的兩個(gè)基本理論問(wèn)題

    (一)在建房屋抵押的標(biāo)的

    關(guān)于在建房屋抵押的標(biāo)的,目前存在兩種不同的意見(jiàn):一種意見(jiàn)認(rèn)為,在建房屋抵押的標(biāo)的為正在建造的房屋,亦即將抵押關(guān)系成立時(shí)以在建形式存在的財(cái)產(chǎn)為抵押權(quán)的標(biāo)的;一種意見(jiàn)認(rèn)為,在建房屋抵押的標(biāo)的為將來(lái)建造好的房屋,當(dāng)事人之間就在建房屋設(shè)定抵押權(quán)的目的是以完工的建筑物作為抵押物,以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為,后種意見(jiàn)較為合理。這是因?yàn)椋偷盅簷?quán)的特性上說(shuō),抵押物須具備以下條件:一是特定性。不特定的財(cái)產(chǎn)不能為物權(quán)的標(biāo)的,自也不能成為抵押權(quán)的標(biāo)的;二是須具有價(jià)值和可讓與性,不具有交換價(jià)值或者雖有價(jià)值但不可讓與的財(cái)產(chǎn),無(wú)法實(shí)現(xiàn)其變價(jià),也就不能成為擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的;三是經(jīng)使用、收益不會(huì)損毀其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。若經(jīng)使用、收益就會(huì)毀損其價(jià)值,也就無(wú)法保障抵押權(quán)人的利益。顯然,正在建造的未完成的建筑物均不符合上述條件。就特定性而言,如果以正在建造的建筑物作為抵押權(quán)的標(biāo)的,那么由于建筑物在工程其間每天都會(huì)發(fā)生變化,我們便無(wú)法確定抵押權(quán)的標(biāo)的究竟是什么,抵押物也就不可能特定化;就價(jià)值和可讓與性而言,房屋的在建形態(tài)表現(xiàn)為建筑材料的堆積,在未完工以前并沒(méi)有多大價(jià)值,通過(guò)交易也很難獲得較好的對(duì)價(jià),這種幾無(wú)價(jià)值的在建房屋自然也不是債權(quán)人獲取擔(dān)保的對(duì)象;就使用性而言,在建房屋本身根本就沒(méi)有什么使用價(jià)值,自然也就談不上價(jià)值毀損的問(wèn)題了。所以,我們認(rèn)為,在建房屋抵押權(quán)的標(biāo)的為未來(lái)建成的房屋。

    (二)在建房屋抵押協(xié)議的法律性質(zhì)

    在建房屋抵押既然是以后來(lái)可能取得的房屋作為標(biāo)的物,那么在建房屋抵押協(xié)議與一般抵押協(xié)議在性質(zhì)上有何區(qū)別呢?對(duì)這一問(wèn)題,實(shí)踐中也有兩種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為,在建房屋抵押與一般房屋抵押有根本的不同。在建房屋抵押為一附期限的民事法律行為,僅在房屋建成時(shí)抵押權(quán)方成立,而一般房屋抵押在抵押協(xié)議簽訂后,經(jīng)登記公示,債權(quán)人即取得抵押權(quán);另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,在建房屋抵押與一般房屋抵押并沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別,只要雙方自愿簽訂抵押協(xié)議,經(jīng)登記公示,抵押合同即同樣生效。

    我們認(rèn)為,在建房屋抵押與一般房屋抵押肯定是有區(qū)別的,兩者最大的區(qū)別在于抵押權(quán)成立的時(shí)間不同。在建房屋抵押是以將來(lái)建成的房屋作為抵押標(biāo)的物的,因此抵押權(quán)只可能在房屋建成后方才成立,亦即在建房屋抵押協(xié)議是以設(shè)定某種將來(lái)權(quán)利為目的的協(xié)議,而不是現(xiàn)在即可設(shè)定某種權(quán)利。從這個(gè)意義上說(shuō),在建房屋抵押協(xié)議是一附條件或附期限的民事法律行為,只有在條件成就時(shí),某種權(quán)利方可設(shè)立。但在建房屋抵押協(xié)議究竟是一種附期限的法律行為,還是一種附條件的法律行為呢?我們認(rèn)為,附條件的民事行為一說(shuō)更為合適。因?yàn)樵诮ǚ课菀泊嬖谑欠褚欢馨搭A(yù)期成就的問(wèn)題,實(shí)際生活中存在的胡子工程和爛尾樓便是例證。在存在一個(gè)條件不成就的可能性的前提下,還是以附條件的民事行為定性更為恰當(dāng)。

    但值得注意的是,以上關(guān)于在建房屋抵押與一般房屋抵押的兩種觀點(diǎn)均有可取之處。第一種觀點(diǎn)關(guān)于在房屋建成后,抵押權(quán)經(jīng)過(guò)公示而成立的說(shuō)法是正確的;第二種觀點(diǎn)關(guān)于兩種抵押協(xié)議均在協(xié)議簽訂后,經(jīng)登記公示抵押合同生效的說(shuō)法也是正確的。那么這兩種看似矛盾的說(shuō)法為何能并行不悖呢?我們認(rèn)為,這是由于理論上和實(shí)務(wù)上沒(méi)有將抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立區(qū)分開(kāi)來(lái)。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為,抵押合同僅是設(shè)定抵押權(quán)的民事行為,是抵押權(quán)發(fā)生的必要條件,但并不是抵押權(quán)發(fā)生的充分條件。作為物權(quán),抵押權(quán)是否成立除有抵押合同外還須有另外的要件。只有有效的抵

押合同,才能發(fā)生當(dāng)事人雙方設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利義務(wù);但抵押權(quán)不成立并不等于抵押合同無(wú)效。因此,應(yīng)當(dāng)將抵押合同的成立和生效與抵押權(quán)的成立生效區(qū)分開(kāi)來(lái)。關(guān)于抵押合同成立生效的條件,應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的規(guī)定,而對(duì)于抵押權(quán)的成立生效則適用物權(quán)法的規(guī)定。就在建房屋抵押合同而言,在有關(guān)抵押合同簽訂后,如同一般抵押合同,抵押合同本身應(yīng)依法生效,但抵押權(quán)是否成立,則要俟房屋建成后履行相應(yīng)程序方可。

    二 本案在建房屋抵押登記行為及其效力的認(rèn)定

    本案中,當(dāng)事人向市政府、房產(chǎn)局報(bào)批的行為是不是抵押登記行為呢?從案情介紹中可以看出,實(shí)務(wù)中對(duì)此存在兩種截然不同的觀點(diǎn)。按照一般民法登記規(guī)則,不動(dòng)產(chǎn)抵押需由雙方當(dāng)事人就抵押事項(xiàng)在登記機(jī)關(guān)予以登記造冊(cè)方生效。我國(guó)目前采登記生效要件說(shuō),所以只有經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記抵押權(quán)方可成立和生效。對(duì)于已建成的房屋而言,雙方必須依法履行登記手續(xù)自不待言。但本案中抵押標(biāo)的為在建房屋,房屋根本就未在房產(chǎn)局辦理權(quán)屬登記,因此所謂到房產(chǎn)局辦理在建房屋抵押登記也就缺少依托。我們認(rèn)為,這正是在建房屋抵押登記的特殊之處。但是,是否在建房屋抵押可以不進(jìn)行登記呢?回答是否定的。這是因?yàn),既然我?guó)立法已規(guī)定了在建房屋可以設(shè)定抵押或進(jìn)行期房買賣,所以在建房屋仍存在權(quán)利沖突問(wèn)題,在此前提下在建房屋的抵押登記顯然是必要的。但在沒(méi)有房產(chǎn)權(quán)屬證明的情況下,如何進(jìn)行登記呢?這就必須了解登記的目的和功能。

    不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)之所以要公示也是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。因?yàn)槿魏萎?dāng)事人設(shè)立、移轉(zhuǎn)物權(quán),都會(huì)涉及第三人的利益,因此,物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須公開(kāi)、透明,以利于保護(hù)第三人的利益,維護(hù)交易的安全和秩序。這就需要建立公示原則,將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)的事實(shí)通過(guò) 一定的公示方法向社會(huì)公開(kāi),從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況。如果物權(quán)的變動(dòng)不采用一定的公示方法,某人享有某種物權(quán),第三人并不知道,而該人要向第三人主張優(yōu)先權(quán)時(shí),必須會(huì)使第三人遭受損害。法律要求當(dāng)事人在設(shè)立,移轉(zhuǎn)或變更物權(quán)時(shí),必須通過(guò)交付、登記等方式,使物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)能夠?yàn)榈谌怂獣,其結(jié)果是一方面有效地保護(hù)了第三人,使第三人不至于因?yàn)樵O(shè)定物權(quán)而使其蒙受損害;另一方面也使當(dāng)事人的利益得到了維護(hù)。尤其是物權(quán)公示制度的建立極大地減少了產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的糾紛,從而維護(hù)了交易的安全和秩序。因此,不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的公示主要是為了維護(hù)交易的安全。

    從上面分析可以看出,無(wú)論是已建成的房屋,還是在建房屋,衡量是否登記的標(biāo)準(zhǔn)是登記行為能否為他人所知曉,他人能否查閱到登記的相關(guān)信息。在此前提下,我們認(rèn)為,本案當(dāng)事人向市政府、房產(chǎn)局報(bào)批的行為如果能夠達(dá)到上述效果,可以認(rèn)定為是登記行為。事實(shí)上,東大集團(tuán)在經(jīng)過(guò)有關(guān)部門的批準(zhǔn)后,房產(chǎn)局對(duì)在建房屋抵押也進(jìn)行了記載和備案,有關(guān)本案在建房屋的其他交易,經(jīng)過(guò)房產(chǎn)部門這一道手續(xù)時(shí),便會(huì)受此種關(guān)系制約。實(shí)踐中,對(duì)此種登記行為是否有效提出的疑問(wèn)往往是,這種報(bào)批行為可能不會(huì)為他人所查閱,因而起不到公示的效果。在此,我們認(rèn)為應(yīng)注意兩個(gè)因素:一是登記程序的規(guī)則缺乏。本案在建房屋抵押發(fā)生在1994年,依當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī),并沒(méi)有在建房屋交易登記的任何規(guī)則可以遵循,房產(chǎn)局也從未進(jìn)行過(guò)此種類型的登記事務(wù)。當(dāng)時(shí)的《廣東省抵押貸款管理?xiàng)l例》也只是肯定了在建房屋可以抵押,并沒(méi)有規(guī)定如何進(jìn)行登記。正是在此前提下,當(dāng)事人才選擇了請(qǐng)求有關(guān)部門報(bào)批這種方式。也就是說(shuō),如果認(rèn)為這種方式不是正式登記的話,卻再找不到比這種方式效力更強(qiáng)的方式了;二是第三人查閱情形的有限。對(duì)于已建成的房屋,所有人處分其財(cái)產(chǎn)存在多種可能性,這樣與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的第三人大量存在,所以第三人必須能夠充分地了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的情形。但對(duì)于在建房屋而言,由于其在房產(chǎn)部門還未有權(quán)屬登記,房屋在法律上尚不存在,所以可能涉及到在建房屋的交易是極為有限的,目前能舉出的情形只有兩種:在建房屋抵押和期房買賣。所以,我們認(rèn)為,對(duì)于在建房屋抵押不能抽象地以能否為第三人查閱來(lái)衡量公示的結(jié)果,其實(shí)只要其公示能夠充分保護(hù)第三人就可認(rèn)為達(dá)到了公示的目的。本案中,抵押的東大電子城不屬于在建商品房,可能存在的第三人只可能是其他的抵押權(quán)人,只要能夠有效地使另外的抵押權(quán)人知曉在建房屋已抵押,并且受此關(guān)系約束,就可以認(rèn)為其登記公示是有效的。本案中,當(dāng)事人的報(bào)批行為顯然能做到這一點(diǎn)。

    三 在建房屋抵押中的產(chǎn)權(quán)證的提交和抵押權(quán)實(shí)際取得問(wèn)題

    (一)在建房屋抵押房產(chǎn)證的缺乏與抵押的效力

    本案中,債權(quán)人會(huì)議就在建房屋抵押效力的另一個(gè)分歧點(diǎn)在于,未提交房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是否影響抵押的效力。1992年11月28日廣東省人大常委會(huì)通過(guò)的《廣東省抵押貸款條例》第11條明確規(guī)定,以建筑物設(shè)定抵押權(quán)時(shí),須憑建筑物產(chǎn)權(quán)證。我國(guó)目前有關(guān)法律和法規(guī)也沒(méi)有規(guī)定在建房屋抵押登記手續(xù)這一問(wèn)題。在建房屋抵押的成立和生效是否也一定需要憑借建筑物產(chǎn)權(quán)證呢?

    我們認(rèn)為,房產(chǎn)證的缺乏正是在建房屋抵押的重要特點(diǎn)。如果以已竣工且已進(jìn)行了權(quán)屬登記的房屋設(shè)立抵押,當(dāng)然須憑房產(chǎn)證去登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。但在建房屋卻是天然地沒(méi)有房產(chǎn)證的,如果對(duì)在建工程的抵押也要求當(dāng)事人提交房產(chǎn)證,那么實(shí)際上就否認(rèn)了在建房屋可以抵押這一作法。這顯然也是與當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)允許以“在建房屋”進(jìn)行抵押的基本精神不相符合。從最根本的層次上看,在建房屋本身由于不可能有房產(chǎn)證,在法律上仍屬于一種權(quán)利待定狀態(tài)。在民法上,不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬應(yīng)依不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記證明來(lái)確定,對(duì)于未來(lái)可能取得的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),當(dāng)事人就此設(shè)定的抵押,實(shí)際上是一種為未來(lái)設(shè)定的抵押,其時(shí)并無(wú)權(quán)利基礎(chǔ)。但是,之所以在建房屋的抵押仍需履行公示手續(xù),其目的主要是對(duì)抗對(duì)這種未來(lái)權(quán)利再行處分,從而損害第三人的利益。所以,在建房屋的抵押成立與生效并不以當(dāng)事人提交房產(chǎn)證為必要。

    (二)在建房屋抵押協(xié)議的生效和抵押權(quán)的生效

    以上我們分析了在建房屋抵押協(xié)議的生效并不以提交房產(chǎn)證為必要條件,但是這是否意味著在房屋建成后,抵押權(quán)人對(duì)已建成的房屋理所應(yīng)當(dāng)?shù)叵碛械盅簷?quán)呢?

    在前面講到在建房屋抵押的性質(zhì)時(shí),提到在建房屋抵押協(xié)議的生效與抵押權(quán)的成立是兩個(gè)不同的問(wèn)題。具體而言,抵押權(quán)是一種現(xiàn)實(shí)的權(quán)利,而在建房屋抵押協(xié)議卻是一種設(shè)定未來(lái)權(quán)利的契約。這種設(shè)定未來(lái)權(quán)利的契約作為一種雙方在平等、自愿前提上協(xié)商的結(jié)果,其本身應(yīng)是立即有拘束力的,但由于其是一種附條件的民事行為,現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)的取得仍受到契約所提條件的限制。我們認(rèn)為,在建房屋抵押合同的生效并不等于抵押權(quán)已經(jīng)合法

現(xiàn)實(shí)取得。抵押權(quán)在在建房屋建成后才有可能取得,亦即條件成熟后才能取得。但是依據(jù)在建房屋抵押合同,在房屋建成后一方可以自動(dòng)取得已建成房屋的抵押權(quán)呢?這一問(wèn)題值得思考。

    應(yīng)當(dāng)認(rèn)為,在建房屋抵押合同的生效僅在當(dāng)事人雙方之間產(chǎn)生一種拘束力,即待房屋建成后,一方有義務(wù)將建成的房屋現(xiàn)實(shí)地抵押給另一方,并不能產(chǎn)生一方直接取得抵押權(quán)這一后果。亦即在建房屋抵押合同更多地體現(xiàn)這一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系,而不是一種直接設(shè)定某種物權(quán)的行為。在本案中,東大與中行分行簽訂的在建房屋抵押協(xié)議是對(duì)未來(lái)建成房屋抵押權(quán)的約定,即房屋建成后,抵押權(quán)應(yīng)由中行分行取得。但在本案中,房屋后來(lái)已經(jīng)建成,中行分行是否理所當(dāng)然是抵押權(quán)人呢?我們認(rèn)為,在在建房屋抵押法律關(guān)系中,房屋建成后權(quán)利人并不能在房屋建成后當(dāng)然取得抵押權(quán),權(quán)利人仍應(yīng)履行必要的抵押登記手續(xù)后才可以成為抵押權(quán)人。這是因?yàn),在建房屋抵押是一種附條件的民事行為,其實(shí)質(zhì)是將未來(lái)房屋進(jìn)行抵押的一種約定。嚴(yán)格講來(lái),這時(shí)所附條件是一種履約條件,類似于未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的買賣,即買賣合同已生效,但需要在條件成就時(shí)交付,交付仍須進(jìn)行登記。所以,在建房屋抵押的權(quán)利人欲取得現(xiàn)實(shí)抵押權(quán),還需在房屋建成后去房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。如果未進(jìn)行正式登記,在法律上還不能認(rèn)為其依據(jù)抵押合同當(dāng)然享有建成房屋的抵押權(quán)。

    關(guān)于在建房屋抵押合同的效力,也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,既然在建房屋抵押合同是一種附條件的民事行為,那么當(dāng)所附條件成熟時(shí),當(dāng)事人之間還需另行簽訂現(xiàn)實(shí)抵押合同,當(dāng)事人不能僅憑在建房屋抵押合同便去辦理已建好房屋的抵押登記。這種觀點(diǎn)實(shí)際上是把在建房屋抵押合同的所附條件當(dāng)作正式抵押合同簽訂的前提,即待條件成熟后,才可進(jìn)行抵押這種民事行為。這就好比附條件的贈(zèng)與合同,條件成熟后才可進(jìn)行贈(zèng)與這種民事行為。在現(xiàn)實(shí)中的確有這種情形發(fā)生。但就本案而言,我們認(rèn)為,在建房屋抵押合同的所附條件不是民事行為發(fā)生的條件,而是合同履行和交付的條件,這里的條件是已生效抵押合同的一部分,亦即在抵押權(quán)利和義務(wù)已確定的前提下,當(dāng)事人為房產(chǎn)證的交付設(shè)立了一個(gè)條件。如在抵押合同中,當(dāng)事人明確約定:“因該處房產(chǎn)證尚未辦妥,待辦好后補(bǔ)交中行留存!边@實(shí)際上就是一種履約條件。所以,本案當(dāng)事人的在建房屋抵押協(xié)議已確定了當(dāng)事人之間的抵押權(quán)利義務(wù)關(guān)系,只是現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)的取得尚需履行登記手續(xù)。

    (三)在建房屋抵押預(yù)告登記的法律后果

    所謂預(yù)告登記,是指為保全債法上的不動(dòng)產(chǎn)出讓、保全廢止一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或者權(quán)利持有的變更、或者保全這些權(quán)利的順位的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的提前登記。預(yù)先登記為德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度,我國(guó)學(xué)術(shù)界將其翻譯為預(yù)先登記、預(yù)登記、暫先登記等。日本民法稱為假登記,我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地法第79條使用了預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記與一般的不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別表現(xiàn)在:一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記,也就是說(shuō)登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記;而預(yù)告登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后,并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng),而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán),對(duì)后來(lái)發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為,具有排他的效力,以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。

    在我國(guó),預(yù)告登記的使用范圍并不廣泛,目前主要適用于房屋預(yù)售買賣中。所謂商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋尚未建成時(shí),將商品房預(yù)先出售給買受人而由買受人支付一定的定金或價(jià)款的行為。從實(shí)踐來(lái)看,實(shí)行商品房預(yù)售登記確有利于保護(hù)買受人利益,減少和預(yù)防一些不必要的糾紛。由于商品房預(yù)售的標(biāo)的物價(jià)值較大,當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也比較復(fù)雜,法律規(guī)定預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭潜匾。事?shí)上,在建房屋抵押登記也是一種預(yù)先登記,這種預(yù)先登記是否產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果呢?

    我們認(rèn)為,因?yàn)樵诮ǚ课莸盅汉贤喠⒑筮不能立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),此種預(yù)先登記備案并不是任何確定產(chǎn)權(quán)變更的登記備案,如未履行該手續(xù),不應(yīng)使合同無(wú)效。由于預(yù)先登記主要是為了保護(hù)在先權(quán)利人的利益,如果債權(quán)人不愿意進(jìn)行預(yù)先登記,法律不宜強(qiáng)制其辦理登記手續(xù)。在預(yù)先登記作出以后,將使債權(quán)人取得對(duì)未來(lái)房屋抵押權(quán)的期待權(quán),只要債權(quán)人履行完畢了抵押合同規(guī)定的義務(wù)并辦理了抵押登記手續(xù),便應(yīng)當(dāng)取得房屋的抵押權(quán),這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。只有在債權(quán)人辦理了登記手續(xù),從而對(duì)未來(lái)的抵押進(jìn)行了公示,這種期待權(quán)才具有對(duì)抗第三人的效力。也就是說(shuō),在辦理了預(yù)先登記以后,出賣人不得將未來(lái)房屋設(shè)立數(shù)個(gè)抵押,否則,房屋所有人違反房屋預(yù)先登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無(wú)效。依《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第47條的規(guī)定,“以依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認(rèn)定抵押有效!比纭稉(dān)保法》第41條中就規(guī)定,“抵押合同自登記之日起生效!边@里所稱有效,即指抵押合同自身是有效的,并不是指抵押權(quán)已有效取得。

    由此可以看出,在建房屋抵押的預(yù)先登記自動(dòng)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果,而只是對(duì)將來(lái)物權(quán)變動(dòng)所作的一種事先約束。它具有的效力是,債務(wù)人負(fù)有將在建房屋抵押給債權(quán)人的義務(wù),第三人不得與債務(wù)人再行簽訂同樣的在建房屋抵押合同。在此情形下,在建房屋抵押中房屋預(yù)先登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是一致的,因?yàn)楝F(xiàn)房應(yīng)當(dāng)與預(yù)先登記為準(zhǔn),但有可能預(yù)先登記發(fā)生錯(cuò)誤導(dǎo)致預(yù)先登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記的內(nèi)容不符的,在此情況下,應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)。因此,在建房屋抵押登記與現(xiàn)實(shí)房屋抵押登記是有區(qū)別的,它們產(chǎn)生的拘束力和法律后果也不一樣。本案中,當(dāng)事人之間的在建房屋抵押登記僅產(chǎn)生使該抵押合同生效的法律后果,中行分行是否取得現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)還需以現(xiàn)房登記為準(zhǔn)。

    四 本案?jìng)鶛?quán)人抵押權(quán)的認(rèn)定

    依上述分析,本案當(dāng)事人中行分行究竟是否享有抵押權(quán)?從案情看,中行分行在房屋建成后并沒(méi)有辦理現(xiàn)房抵押登記,是否就可以此否認(rèn)其享有抵押權(quán)?事實(shí)上,值得注意的一個(gè)因素是,東大電子城在建成后,業(yè)主因負(fù)債累累,根本就沒(méi)申請(qǐng)房產(chǎn)權(quán)屬登記,這使得所有的物權(quán)變動(dòng)缺乏載體,中行分行無(wú)法完成抵押登記。我們認(rèn)為,就本案合同雙方當(dāng)事人而言,存在著一個(gè)合同未履行完畢的問(wèn)題。即在房屋建成后,東大集團(tuán)應(yīng)對(duì)之進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記。但在房屋已建成的情況下,東大集團(tuán)并沒(méi)有及時(shí)實(shí)施權(quán)屬登記,也沒(méi)有獲得房產(chǎn)證,這導(dǎo)致中行分行無(wú)法進(jìn)行抵押登記。但現(xiàn)在各債權(quán)人已向法院申請(qǐng)本案?jìng)鶆?wù)人破產(chǎn),并就中行分行是否對(duì)該建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)提出異議,而該建筑物的產(chǎn)權(quán)證仍未辦理,此種情形如何認(rèn)定?

    我們認(rèn)為,就法律程序而言,債務(wù)人仍有及時(shí)辦理房產(chǎn)證的義務(wù),仍有履行抵押合同的義務(wù)。如果以沒(méi)有權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),既不利于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的拍賣、處理和權(quán)屬變更登記,也不符合不動(dòng)產(chǎn)的登記公示原則。從法律上講,未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)仍處于權(quán)利待定狀態(tài)。但登記費(fèi)用應(yīng)優(yōu)先在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中予以支付。在此前提下,本案當(dāng)事人有權(quán)依據(jù)抵押合同要求進(jìn)行抵押物登記,從而取得優(yōu)先受償權(quán)。

    當(dāng)然,從適用法律的角度看,本案在建房屋抵押協(xié)議簽訂的時(shí)間為1994年,其時(shí)擔(dān)保法尚未頒布實(shí)施。因此,該抵押合同只能適用《民法通則》、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》及《廣東省抵押貸款管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定。依據(jù)上述法律、法規(guī),并未有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押適用登記生效要件的規(guī)定,在認(rèn)定抵押合同的效力時(shí),可以認(rèn)為登記為抵押合同的對(duì)抗要件。如果從這個(gè)前提出發(fā),就可以得出結(jié)論,本案當(dāng)事人雙方的抵押合同已經(jīng)生效,債權(quán)人已享有抵押權(quán),但非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。

【在建房屋抵押的效力】相關(guān)文章:

從物權(quán)法定主義看抵押期限約定的法律效力08-05

論無(wú)證房屋的租賃合同效力08-05

淺談未登記房屋租賃合同的效力08-05

農(nóng)村房屋買賣合同效力的探討08-05

房屋抵押合同07-31

房屋抵押合同08-02

房屋抵押合同(精選)02-23

破產(chǎn)企業(yè)劃撥土地使用權(quán)收回與抵押效力問(wèn)題的探析08-05

稅收的優(yōu)先效力08-07