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住房部分產(chǎn)權(quán)法律性質(zhì)研究
「關(guān) 鍵 詞」住房部分產(chǎn)權(quán)/部分所有權(quán)/物權(quán)法定原則「 正 文」
一、住房"部分產(chǎn)權(quán)"法律性質(zhì)諸學說及其評析
關(guān)于住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，理論界分歧很大，其中比較有代表性的看法有：單獨所有權(quán)說、租賃權(quán)說、共有權(quán)說和他物權(quán)說。
（一）單獨所有權(quán)說
有的學者認為，住房部分產(chǎn)權(quán)屬于受到特殊限制的單獨所有權(quán)。其基本理由：
一是把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計為單獨所有權(quán)有利于穩(wěn)定職工的隊伍，也是對社會分配不公的一種矯正措施。
二是把住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計成單獨所有權(quán)，符合住房商品化的目標，有利于住房進入市場，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
單獨所有權(quán)說，能從我國住房改革的價值取向去把握住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，有現(xiàn)實意義和可取之處。但該學說也存在值得商榷的地方。首先，該學說未看到將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計為單獨所有權(quán)不公平的一面。標準價住房是以行政手段分配的，而不是通過市場公平競爭獲取的。其次，該學說未注意到通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)與發(fā)展商完全按市場規(guī)律運作開發(fā)的商品房在諸多方面存在的不同。通過房改獲取的住房未能反映房地產(chǎn)價值構(gòu)成基本情況，不是一般意義上的商品房。再次，單獨所有權(quán)的理論設(shè)計不符合我國房改的實際情況。盡管現(xiàn)在各地房改的具體做法有所不同，但有些做法是比較一致的，如通過房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)，在很多方面受到限制，特別是收益權(quán)和處分權(quán)都是有限的。
（二）租賃權(quán)說
有的學者認為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為租賃權(quán)。其基本理由：
一是購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間存在著行政隸屬關(guān)系或勞動關(guān)系，購房人對所購住房支付的標準價，仍有福利性質(zhì)，故屬租金而非價款。
二是有的地方房改政策規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位仍負有無償供水、供熱、修繕住房的義務。如《長春市住房制度改革方案》規(guī)定："住房的供水系統(tǒng)和住房暖氣費用，在政府沒有新的規(guī)定之前，仍由原渠道解決。"租賃權(quán)說只看到某些局部情況，未能正確反映住房部分產(chǎn)權(quán)的真正特征。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)是一種新型物權(quán)，而不屬于債權(quán)范疇，租賃權(quán)是債權(quán)。住房部分產(chǎn)權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。而租賃權(quán)不含有收取租賃物孳息之權(quán)，也無處分租賃物之權(quán)，只有占有權(quán)、使用權(quán)和享受租賃物的自然效用之權(quán)。購房人所付標準價款，包括住房本身的建筑造價以及征地和拆遷補償費，而租金僅僅包括維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產(chǎn)稅五項。第二，購房人所持住房的法律憑證為產(chǎn)權(quán)證書，而非租賃合同書。第三，租賃權(quán)說僅僅是根據(jù)個別地方的暫時政策得出來的結(jié)論，不具有全面性、代表性和科學性。
（三）共有權(quán)說
有的學者認為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為共有權(quán)。其基本理由：
一是有些部門規(guī)章和地方政策規(guī)定，購房人和原產(chǎn)權(quán)單位對所售住房享有共有權(quán)。
二是許多縣市在進行房屋產(chǎn)權(quán)登記時就將住房部分產(chǎn)權(quán)分成份額予以登記。
三是幾乎所有地方規(guī)章都規(guī)定："原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)"，"售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購房人原投資所取得的產(chǎn)權(quán)比例分配"，"售房收入扣除有關(guān)稅費后所得收益，按政府、單位、個人的產(chǎn)權(quán)比例進行分配".這些都是共有權(quán)的表現(xiàn)。
共有權(quán)說反映了不少規(guī)章所規(guī)定的具體內(nèi)容，我們也不能排除把住房部分產(chǎn)權(quán)定性為共有權(quán)的可取之處。然而從許多地方規(guī)章和政策對住房部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定來看，有許多規(guī)定有別于共有權(quán)的法律特征和效果。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)人，即購房人，大多為自住自用，原產(chǎn)權(quán)單位并無共同占有、使用、收益和處分權(quán)，共有權(quán)無從體現(xiàn)。如果購房人與原產(chǎn)權(quán)單位對住房有共有權(quán)，就等于說購房人無償占有、使用、收益著原產(chǎn)權(quán)單位的房屋份額，這與共有權(quán)的本質(zhì)要求是不相符的。第二，在共有場合，共有物的處分須經(jīng)全體共有人同意，或至少應占份額一半以上的共有人的同意，否則，處分無效。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，購房人在支付全部價款經(jīng)過若干年（一般住用5 年）后可以不經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接進入市場交易。第三，在共有場合，各共有人原則上可隨時請求分割共有物，至少在適當?shù)臅r候有這種權(quán)利。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，原產(chǎn)權(quán)單位只有在購房人出售時才有分割收益之權(quán)或優(yōu)先購買權(quán)。在購房人自用時，原產(chǎn)權(quán)單位絕無請求分割之權(quán)。
（四）他物權(quán)說
有的學者認為，住房部分產(chǎn)權(quán)從法律性質(zhì)來看為他物權(quán)，其基本理由：他物權(quán)是一種受到限制的物權(quán)，住房部分產(chǎn)權(quán)也是一種受限制的物權(quán)，因此，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應定性為他物權(quán)。
僅從住房部分產(chǎn)權(quán)的受限制性來界定其法律性質(zhì)為他物權(quán)是不妥的。因為，他物權(quán)包含兩種，即擔保物權(quán)和用益物權(quán)，其擔保物權(quán)系為擔保債務的履行和債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)立的，住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)并不因擔保什么債權(quán)而存在。用益物權(quán)的重要特征是在他人之物上存在的物權(quán)，而住房部分產(chǎn)權(quán)是購房人在自己所購之物上存在的權(quán)利，屬于自物權(quán)。
二、住房"部分產(chǎn)權(quán)"應作部分所有權(quán)理解
任何事物的產(chǎn)生都有其特定的歷史原因或條件。在考察某一事物時，必須在特定范圍內(nèi)聯(lián)系特定的歷史條件進行。住房部分產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生是在我國住房制度由計劃模式向市場模式的轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的新事物。所以，對其定性時，必須聯(lián)系住房制度改革的歷史條件和內(nèi)容。筆者認為，對住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應作部分所有權(quán)來理解，即它是財產(chǎn)所有權(quán)之一種，是一種新的物權(quán)。其理由：
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p;（一）從住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的歷史條件來看
住房部分產(chǎn)權(quán)是在我國住房制度由計劃模式向市場模式過渡的過程中產(chǎn)生的。這種過渡過程中的特殊歷史條件必然孕育特殊的事物。
（二）從我住房制度改革的有關(guān)規(guī)定來看
國務院關(guān)于深化改革城鎮(zhèn)住房制度改革的決定對職工所購住房的產(chǎn)權(quán)界定為三種情況：第一種是職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有；第二種是職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，在進入市場的時間上受到一定限制；第三種是職工按標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。"我國民法學所使用的產(chǎn)權(quán)，除非另有說明，均指所有權(quán)。"（注：崔建遠等著：《中國房地法研究》，中國法制出版社，1995年3 月第一版，第159頁。）所以，部分產(chǎn)權(quán)指部分所有權(quán)。
（三）從部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容來看
部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。這些內(nèi)容與所有權(quán)的內(nèi)容基本一致，但有一定區(qū)別，其區(qū)別在于其收益權(quán)和處分權(quán)只是部分的，或者說是有限的。如住房部分產(chǎn)權(quán)在5 年后進入市場時，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，原售房單位有一定比例的收益分配權(quán)。如果把住房部分產(chǎn)權(quán)界定為單獨所有權(quán)則不能反映住房部分產(chǎn)權(quán)的有限性、部分性或特殊性。
（四）住房從部分產(chǎn)權(quán)的主體來看
如前所述，住房部分產(chǎn)權(quán)是一項具有占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)的新的物權(quán)，是所有權(quán)之一種，有其有限性或特殊性的一面。共有權(quán)是兩個或兩個以上的人，對同一財產(chǎn)共同享有所有權(quán)，其主體是多數(shù)，其內(nèi)容不特殊。而住房部分產(chǎn)權(quán)的主體是單一的，其內(nèi)容是特殊的或有限的。所以，住房部分產(chǎn)權(quán)不同于共有權(quán)。
將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計為部分所有權(quán)具有重要的意義：
首先，將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計為部分所有權(quán)，能從根本上反映住房部分產(chǎn)權(quán)所固有的本質(zhì)，表明住房部分產(chǎn)權(quán)系一種特殊的所有權(quán)形式和該種所有權(quán)形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表現(xiàn)在其收益權(quán)和處分權(quán)的受限制性。
其次，部分所有權(quán)的見解能體現(xiàn)我國住房制度改革的根本目的。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計為部分所有權(quán)體現(xiàn)了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的上述根本目的。國務院有關(guān)部門的行政規(guī)章和地方規(guī)章一般都規(guī)定城鎮(zhèn)居民按標準價（優(yōu)惠價）購買的公有住房，在特定時期內(nèi)不能被轉(zhuǎn)售，甚至不能被出租，經(jīng)過一定時期可以轉(zhuǎn)售，其收益的一部分要歸原產(chǎn)權(quán)單位所有。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)界定為部分所有權(quán)正好體現(xiàn)了上述內(nèi)容。
再次，部分所有權(quán)的見解有助于協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位的關(guān)系。住房部分產(chǎn)權(quán)所受之限制，在很長時間內(nèi)和很多情況下，是購房人與原產(chǎn)權(quán)單位約定的結(jié)果。它是為解決政府無力負擔提供低租金住房并滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的需求，低收入的職工無力以市場價格購買商品房這一棘手問題應運而生的，為政府、單位和職工所接受。在法律上，購房人與原產(chǎn)權(quán)單位通過契約（合同、協(xié)議）約定雙方的權(quán)利義務，既劃分的清楚，又比較合理，加上有登記這一適當?shù)墓痉绞�，因此，能比較好地協(xié)調(diào)購房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間的關(guān)系。
三、確立完善的物權(quán)制度才能最終解決住房"部分產(chǎn)權(quán)"的法律性質(zhì)問題
物權(quán)法定原則是羅馬法以來各國法律均予以遵守的原則。雖然我國民法未明文規(guī)定之，但學說則一致承認它，并主張在將來的物權(quán)法里予以規(guī)定。由于住房部分產(chǎn)權(quán)為一新型物權(quán)，因此，欲確認它在我國法上的有效性，不能不討論它與物權(quán)法定原則的關(guān)系。
所謂物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律規(guī)定，而不得由民事權(quán)利主體隨意創(chuàng)設(shè)的原則。（注：梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿》，社會科學文獻出版社，2000年3月第1版，第101頁。 ）據(jù)此判斷住房部分產(chǎn)權(quán)是否與物權(quán)法定原則相抵觸，回答是否定的。
（一）所有權(quán)是不斷發(fā)展的
法律不因所有受限制而發(fā)生變化就認為其違反物權(quán)法定原則。"所有權(quán)并非一個不變的概念，而是相對于爭論中的特定法律程序變化的。"（注：瑞安著：《民法導論》，PTY有限公司，法律書籍公司， 1962年版，第163頁。 ）民法發(fā)展史表明：所有權(quán)的最基本和簡單的形態(tài)，系個人獨體所有權(quán)，即所有人個人對其財產(chǎn)排他地直接支配的權(quán)利。所有權(quán)具有絕對性、排他性、全面性，準確地說是針對這種獨體所有權(quán)靜止狀態(tài)而言的。當所有物上存在他物權(quán)時，所有權(quán)的特性便發(fā)生了變化，其權(quán)能和特征已不再是絕對的、排他的和全面的。當所有人變成復數(shù)時，這種個人獨體所有權(quán)便成為共有權(quán)。當法人制度產(chǎn)生以后，所有權(quán)又發(fā)生了新的突變，產(chǎn)生了法人所有權(quán)。當一棟樓房被區(qū)分為若干個部分時，又產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)�？傊�，個人獨體所有權(quán)、共有權(quán)、法人所有權(quán)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)，都是所有權(quán)在不同歷史時期的具體表現(xiàn)形態(tài)，是所有權(quán)在不同歷史條件下的具體表現(xiàn)形態(tài)。
（二）物權(quán)的產(chǎn)生具有規(guī)律性
物權(quán)的種類與內(nèi)容，往往先由人們以法律行為設(shè)定，待普遍化之后，才進一步上升為法律，從立法上加以確認。
馬克思主義法學認為，法律"根據(jù)于物質(zhì)的生活關(guān)系".（注：《馬克思恩格斯選集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82頁。 ）"都只是表明和記載經(jīng)濟關(guān)系的要求而已"（注：《馬克思恩格斯選集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122頁。）法律不是立法者主觀臆斷的產(chǎn)物，在物權(quán)尚未在實踐中涌現(xiàn)出來時，很難由立法者想象出來，這就是經(jīng)濟基礎(chǔ)對法的決定作用。既然如此，我們就不能固守必須經(jīng)法律明文規(guī)定，才使新出現(xiàn)的"物權(quán)"成為合法有效的物權(quán)。
; 我國經(jīng)濟體制改革在不斷深化，而立法相對滯后，一些物權(quán)往往是先由當事人以法律行為設(shè)定，然后被政策肯定，最后才升為法律的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營權(quán)是如此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是如此，土地使用權(quán)也是如此。住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生于城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，一些單位通過內(nèi)部規(guī)章首先與職工簽訂標準價的購房合同，承認職工享有有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，后被地方規(guī)章和部門規(guī)章確認，這符合經(jīng)濟關(guān)系法律化的一般進程。
（三）住房部分產(chǎn)權(quán)有規(guī)范性文件為依據(jù)
我國住房部分產(chǎn)權(quán)不僅由購房人與原產(chǎn)權(quán)單位以法律行為設(shè)定，而且國務院有關(guān)部門和大多數(shù)地方已經(jīng)制定了許多規(guī)范性文件加以規(guī)范。如1988年國務院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，1991年國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國務院住房制度改革領(lǐng)導小組關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，1994年國務院發(fā)布《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》；1991年上海市人民政府批轉(zhuǎn)《上海市住房制度改革實施方案》；1992年北京市人民政府發(fā)布《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》，等等。這些部門規(guī)章和地方規(guī)章多屬法的范疇。由其規(guī)定住房部分產(chǎn)權(quán)，亦應理解為符合物權(quán)法定原則。退一步說，即使按照傳統(tǒng)觀點，不承認這些規(guī)章屬于法的范疇，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第6 條的規(guī)定："民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。"在我國現(xiàn)行法律對住房部分產(chǎn)權(quán)無明文規(guī)定的情況下，國家有關(guān)住房制度改革的政策應當被視為具有法律效力的國家政策，住房部分產(chǎn)權(quán)亦應受到法律保護，這與物權(quán)法定原則不相抵觸。
然而，畢竟我國目前尚未確立完善的物權(quán)法律制度，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)問題與社會生活中缺乏規(guī)范其內(nèi)容的基本物權(quán)法律規(guī)則有關(guān)。因此，要徹底解決以上問題，建立健全物權(quán)法律制度是最終辦法。
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