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房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)及其糾紛審理
經(jīng)濟(jì)行為，總是超前于立法活動(dòng)，房地產(chǎn)市場上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓 建設(shè)項(xiàng)目的交易行為，而長期以來國家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規(guī)范 .有交易活動(dòng)就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認(rèn)識該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件 的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實(shí)際出發(fā)，本文中的建設(shè)項(xiàng)目特指房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營中當(dāng)事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象，與建設(shè)管理中所稱的建 設(shè)項(xiàng)目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項(xiàng)目是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行統(tǒng)一核算，行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的項(xiàng)目，是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書），已具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項(xiàng)目，是國家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項(xiàng)目是不允許交易的，如國務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項(xiàng)中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計(jì)劃，嚴(yán)禁超范圍經(jīng)營”。但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，一些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下制定的政策和管理制度已被市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢、風(fēng)險(xiǎn)大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運(yùn)作方式，將建設(shè)項(xiàng)目推向市場進(jìn)行交易就具有更多的優(yōu)點(diǎn)。即對于出讓方來說，只需完成建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營周期短，利潤大，還可分散投資風(fēng)險(xiǎn)；對于受讓方來說，可簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量花費(fèi)時(shí)間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長處互補(bǔ)，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點(diǎn)，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用�？梢赃@樣說，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設(shè)項(xiàng)目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時(shí)加予規(guī)范和管理。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。起訴到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責(zé)任。因此，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗(yàn)，我們曾經(jīng)歷了從統(tǒng)一認(rèn)識到逐漸形成一個(gè)比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時(shí)期正是國家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場從超常規(guī)發(fā)展時(shí)期進(jìn)入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標(biāo)的大、涉及面廣、影響大的特點(diǎn)。當(dāng)時(shí)如何審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認(rèn)識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個(gè)完整的項(xiàng)目，如何認(rèn)定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認(rèn)識的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴(yán)肅性和社會(huì)效果。面對這種現(xiàn)狀，我們集中時(shí)間和人員對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項(xiàng)目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最根本的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準(zhǔn)手續(xù)和應(yīng)向國家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準(zhǔn)了這一轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)，按國家準(zhǔn)許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門達(dá)成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級法院的認(rèn)識，從而解決了過去政策規(guī)定與市場經(jīng)濟(jì)下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟(jì)超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標(biāo)的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標(biāo)的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標(biāo)的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標(biāo)的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機(jī)關(guān)促使當(dāng)事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場和規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。?
1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原商品預(yù)售合同由項(xiàng)目受讓人繼續(xù)履行。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人、商品房預(yù)購人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充合同。該條同時(shí)規(guī)定：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補(bǔ)充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個(gè)法律文件分別第一次提到了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產(chǎn)市場活躍的一個(gè)重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，因此，全面
系統(tǒng)地探討建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標(biāo)準(zhǔn)及如何適用法律，對審判實(shí)踐具有十分重要的觀實(shí)意義。為此，筆者試述如下觀點(diǎn)：
從建設(shè)項(xiàng)目的構(gòu)成和實(shí)施民事行為效力的基本要求來分析，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發(fā)土地所進(jìn)行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計(jì)工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設(shè)項(xiàng)目只有具備這些條件后才可以進(jìn)行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項(xiàng)審批部門申請項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)�！吨腥A人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實(shí)踐中具體審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，還須注意嚴(yán)格區(qū)分實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實(shí)質(zhì)條件即是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的前述五個(gè)條件，它是審查認(rèn)定建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的前述三個(gè)主要手續(xù)，它是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因?yàn)�，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實(shí)質(zhì)條件后，表明一個(gè)完整的建設(shè)項(xiàng)目已形成，且出讓方對其擁有處分權(quán)，因此，實(shí)質(zhì)條件是認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標(biāo)準(zhǔn)。而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)利只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人所追求的目的。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，同時(shí)付出對價(jià)，辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認(rèn)定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分實(shí)質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認(rèn)定當(dāng)事人實(shí)施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目行為的效力及分清責(zé)任和是非的標(biāo)準(zhǔn)，對于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認(rèn)定行為有效，判決責(zé)令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護(hù)了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當(dāng)事人的交易行為。?民事審判活動(dòng)具有對社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進(jìn)作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實(shí)際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，保護(hù)其合法權(quán)益，為主管機(jī)關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項(xiàng)重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。
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