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淺析房屋承租權之法律保護
一、 房屋租賃概述房屋租賃是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的行為，是日常生活中不動產交易的一種主要形式。按照房屋使用性質，房屋租賃可分為住宅用房租賃與非住宅用房租賃；按照房屋的所有權性質，房屋租賃可分為公房租賃與私房租賃；按照房屋的租期是否確定，房屋租賃可分為不定期租賃和定期租賃；按照當事人的國籍，房屋租賃可分為國內租賃和涉外租賃。
二、 房屋承租權之法律保護
現(xiàn)行的法律規(guī)定在一定的條件下給予房屋承租權特殊的法律保護，主要體現(xiàn)在兩方面：一為房屋承租權優(yōu)先于所有權得到法律保護；其二為房屋承租權優(yōu)先于擔保物權得到法律保護。
1、房屋承租權優(yōu)先于所有權得到法律保護。大家知道房屋承租權通常被認是債權即合同之債，是基于依據(jù)有效合同所產生的債，也就是我國民法通則所稱的“因當事人約定而產生的債”。但是為保證社會經濟活動中交易穩(wěn)定、安全的需要，法律實踐中承租權作為一種比較特別的債權形式獲得了某些物權的效力，學理上稱之為“債權的物權化”這一方面主要體現(xiàn)在“買賣不破租賃的原則”，使承租權具有了物權的效力（對世權）即不僅及于承租雙方還及于不特定的第三人。所謂“買賣不破租賃”是指租賃物縱有轉移，租賃關系對于租物的受讓人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。另一方面主要體現(xiàn)在確立房屋承租人的優(yōu)先購買權，《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”。這些規(guī)定說明了在一定條件下房屋承租權限制了房屋所有權人的所有權而優(yōu)先得到法律保護。
2、房屋承租權優(yōu)先于抵押權得到法律保護。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”�！稉７ā返�48條之規(guī)定“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。這實際上是從法律上確認了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也即確定了在一定條件下房屋承租權作為債權優(yōu)先于抵押權作為的擔保物權而得到法律保護的效力。但我們也不要忽略關于抵押權與承租權的另一條重要法律規(guī)定，那就是最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔�！边@實際上也確認了在一定條件下“抵押破租賃”或“買賣破租賃”的特殊情況。
三、 房屋承租權現(xiàn)存法律保護存在的缺陷和改進建議
1、上述房屋承租權在與房屋有權和抵押權并存且抵押權是有效形成的情況下（抵押合同登記之日），房屋承租權都是在一定條件下有限的對抗房屋所有權和抵押權而得到優(yōu)先保護的，而這個核心條件就是“房屋承租權在先”問題，從字面理解這個“先”應是指“房屋承租權形成在先”，這就涉及到如何確定房屋承租權形成的時間和標志，這對于在實踐操作中切實保護承租人的房屋承租權具有十分重要的意義，而目前的法律對此未有明確規(guī)定和解示。
2、本人認為按照房屋租賃民事法律行為發(fā)生的順序，房屋承租權應在下列四個時間點其中之一時形成：
�。�1） 是在租賃合同成立時形成；
（2） 在租賃合同約定的生效條件具備時形成；
（3） 租賃合同登記備案時形成；
�。�4） 取得房屋租賃證時形成。
3、本人認為：
（1）租賃合同成立時不應作為房屋承租權形成的時間，理由是租賃合同成立時因合同尚未生效，合同對當事人不具有約束力，承租人的房屋承租權當然是未形成的；
�。�2）在租賃合同約定的生效條件具備時，承租人的房屋承租權作為普通的合同債權是形成了的，對合同當事人是具有約束力的，而對不特定的第三人是不具有約束力的即不具有作為物權所特有的對抗第三人的效力，所以當然也不具備對抗房屋所有權人的房屋所有權和房屋抵押權人的所有的抵押權的條件，因此本人認為法律條文里所所說的的“房屋承租權在先”的含義并不是指“房屋承租權作為普通的債權的形成在先”，而是指“房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成在先”。
�。�3）那么房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成時間是什么時候呢？本人認為在《房屋租賃合同》辦理登記備案時就是房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成時間。理由是因為房地產交易關系到整個社會經濟的穩(wěn)定安全，所以國家把它作為一種要式法律行為來嚴格管理，通過履行必要的程序才能確定當事人享有的房地產的權益，《城市房屋租賃管理辦法》為此規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，但立法意義在一定程度上主要是為稅收管理的需要而且在實踐中并沒有規(guī)定嚴格的操作程序，但從深層的法律意義來說這應是法律規(guī)定的一種不動產交易的公示制度，使房屋租賃產生物權的公示力，從而產生對抗第三人的物權效力，從而使房屋承租權作為一種普通債權被物權化而變成一種特定債權（《上海市城市房屋租賃條例》第十五條明確規(guī)定“房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人”）。目前雖然法律規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，但與房屋買賣交易制度相比顯得粗糙模糊，而且規(guī)定一些不合理的地方，例如按《城市房屋租賃管理辦法》第十五條規(guī)定“辦理房屋租賃登記備案須提交房屋所有權證書”，而在實踐中大多數(shù)房屋都是在未辦理房屋所有權證書的情況下出租的，這就會導致出現(xiàn)房屋出租給承租人的時間在先抵押設定在后的情況下，因為房屋沒有所有權證書無法辦理房屋租賃登記備案，而具備了辦理抵押登記的條件，從而使承租人的承租權不能優(yōu)先于低押權人的抵押權而得到法律保護，這已經從法律規(guī)定的角度上剝奪了承租人的房屋承租權對抗抵押權的機會，是明顯不公平的。這就需要法律應從保護承租人的權利不受損害的角度出發(fā)修改房屋租賃登記備案制度的規(guī)定，對此我們可以借鑒一下《上海市房屋租賃條例》第八條和第九的規(guī)定，該規(guī)定確認了只要具備房屋預售的條件就可以預租，這在一定程度上保護了承租人的房屋承租權的法律地位，本人認為應進一步放寬租賃登記備案的條件，至少在房屋具備抵押條件時房屋就可以租賃和辦理租賃登記備案，讓當事人去選擇先抵押或先租賃，這才能從真正意義上做到權利地位的公平合理，也能使當事人更充分的行使自己的房屋所有權之處分權能，體現(xiàn)民法的意思自治和契約自由的原則。
（4）至于辦理房屋租賃證只是國家從便于管理的角度出發(fā)，在形
式上確認承租人合法承租權的而給承租人頒發(fā)的憑證，并不能依此來確定房屋承租權作為被物權化后的特定債權的形成時間。
四、立法建議
綜上所述房屋承租權作為一種經常發(fā)生且關系社會經濟秩序穩(wěn)定的不動產主要交易形式，法律應對房屋承租人所享有的房屋承租權從立法上給予進一步的法律保護，制定更完備合理的房屋租賃管理法律制度，以保障當事人的合法權益能得到切實實現(xiàn)。
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