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商品房買賣合同簽訂后，建設工程規(guī)劃許可證被吊銷后案件的處理
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱城市房地產(chǎn)管理法）第44條規(guī)定，商品房預售需具備四個條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證。而在建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第七條第三款也明確規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應當持有建設工程規(guī)劃許可證。也就是說，我國法律規(guī)定，無論是商品房的預售還是現(xiàn)售，房地產(chǎn)開發(fā)商都需要持有城市規(guī)劃部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證。
按一般的理解，這個條件應當是商品房銷售行為合法化的法定要件。但在審判實踐中，有這樣一種情形，在開發(fā)商與購房消費者簽訂購房合同后，因某種原因，該房地產(chǎn)的建設工程規(guī)劃許可證被行政機關或人民法院依法撤銷，那么在這種情況下，開發(fā)商與消費者之間的買賣合同是否會必然導致無效，該類案件又應如何處理？本文擬就該問題進行探討并提出自己的觀點。
一、建設工程規(guī)劃許可證的性質和意義
根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的有關規(guī)定，城市土地利用與建設工程的規(guī)劃管理實行法定許可證制度。為了體現(xiàn)建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的法律嚴肅性，促進城市規(guī)劃管理工作的規(guī)范化，建設部制定了全國統(tǒng)一的建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，自1990年4月1日起施行。
其中，建設工程規(guī)劃許可證的具體使用要求是：凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施的單位與個人，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃主管部門提出建設申請。
可見，建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。房地產(chǎn)商如未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行開發(fā)建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施。
二、建設工程規(guī)劃許可證被吊銷的原因
目前，國家法律并未對建設工程規(guī)劃許可證的吊銷作出明確規(guī)定，該行為實際是由各地地方性政策法規(guī)來進行規(guī)制和調(diào)整的。如濟南市政府頒布的《濟南市城市規(guī)劃管理辦法（新）》第六十七條規(guī)定：違反本辦法第四十三條第二款、第五十五條的規(guī)定，未按《建設工程規(guī)劃許可證》和批準的施工圖建設的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令建設單位或個人停止施工，限期改正，并處以違法建設工程總造價百分之三以上百分之十以下罰款；逾期不改正和嚴重影響城市規(guī)劃的，責令限期拆除違法建設工程，并可吊銷其《建設工程規(guī)劃許可證》。又如哈爾濱市政府頒布的《哈爾濱市人民政府關于加強城市規(guī)劃土地開發(fā)管理若干問題的通知》第七條規(guī)定：對越權審批和零批整建、分多次審批一項單體工程的，視為違章工程，由市規(guī)劃局吊銷建設工程規(guī)劃許可證，并按《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的有關規(guī)定處理。
我們認為，建設工程規(guī)劃許可證被吊銷的原因主要有以下七點：（1）非城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)或者越權發(fā)放的建設工程規(guī)劃許可證。（2）建設用地單位和建設單位已經(jīng)被撤銷或者遷移出已批準地址的建設工程規(guī)劃許可證。（3）獲得建設工程規(guī)劃許可證后超過一定期限（一般為半年）未進行施工建設的建設工程規(guī)劃許可證。（4）獲得臨時建設許可證超過一定期限（一般為兩年）而又沒有辦理延期使用手續(xù)的臨時建設許可證。（5）沒有經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準同意擅自出讓、轉讓和改變實用性質的建設工程規(guī)劃許可證。（6）擅自涂改的建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。（7）因相鄰關系侵權等民事糾紛引發(fā)當事人提起行政訴訟，導致行政機關的規(guī)劃許可證頒發(fā)行為被人民法院撤銷。
三、建設工程規(guī)劃許可證被吊銷后，商品房買賣合同的效力
對此問題，存在不同觀點。一種觀點認為，《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政管理法，主要規(guī)范的是出賣人的開發(fā)經(jīng)營行為，反映的是出賣人與行政管理部門之間的關系問題。從司法權與行政權的關系出發(fā)，人民法院在認定商品房銷售（預售）合同的效力時，對出賣人的法定資格應只從形式上進行審查，即對出賣人未取得商品房銷售（預售）許可證簽訂的合同應認定無效，出賣人取得商品房銷售（預售）許可證的，可認定合同有效。至于從實質上審查出賣人是否具備全部銷售（預售）條件則是行政管理部門的權限。當事人對銷售（預售）許可證持有異議的，可通過行政或行政訴訟的方式解決。應該說，最高人民法院的司法解釋采用了該觀點，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。也就是說，該觀點認為：即使房地產(chǎn)開發(fā)商在與買受人簽訂了購房合同后，建設工程規(guī)劃許可證被行政部門吊銷，只要其持有商品房銷售（預售）許可證，之前與買受人簽訂的買賣合同依然有效。
我們對此持不同觀點。我們認為《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條及《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房銷售（預售）需具備的條件為實施該行為的必要條件，缺一不可，缺少一個條件即違反了法律的強制性規(guī)定，該買賣行為為無效行為，必然會導致該買賣合同無效。理由是：
《城市房地產(chǎn)管理法》是全國人大頒布的法律，而不僅僅是“行政管理法”，該法第四十四條對商品房預售需具備的條件采用了“應當”兩字，根據(jù)法律解釋學的概念，“應當”規(guī)范屬于強制性規(guī)范，而這四個條件是并列關系，是應當同時具備的。在我國，城市土地利用與建設工程的規(guī)劃管理實行法定許可證制度，建設工程規(guī)劃許可證的存在是為了控制城市土地資源的亂開發(fā)、亂利用，沒有取得規(guī)劃許可證或者許可證被吊銷后，房地產(chǎn)的開發(fā)建設即失去了合法性基礎，規(guī)劃行政主管部門可以責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施。既然買賣標的物已經(jīng)非法，買賣合同何以有效？我們認為，最高院的司法解釋是對建筑行業(yè)違法行為的一種妥協(xié)，是以法律被變通修改為代價，讓位于短期經(jīng)濟行為的不當舉措，勢必損害法律的統(tǒng)一性和嚴肅性。
我們不難發(fā)現(xiàn)，人們對這樣的法律解釋所做出的判斷結果是，選擇違法的效益顯然優(yōu)于選擇合法所帶來的效益。如果選擇合法建設，那許多建設工程將受到限制和制約，而選擇違法建設，卻得到了它合法建設所不能得到的結果，獲得了較大收益。以此類推，我們不難得出一個結論，當事人并不需要嚴格守法，法律并不反對違法，也不必然保護合法。當事人遇到類似情形時，以強行違法的事實抗拒合法有效的許可，從而使突破政府的監(jiān)控管理成為一種合理的選擇。我們必須認識到，法院的判決有著很大的引導作用，人們的行為在一般情況下是由其意志決定的，而其意志往往不通過同樣作為意志的法律來決定，而是由社會現(xiàn)實來決定。物質決定意識，社會存在決定社會意識，這是被馬克思主義哲學所證明的基本原理。以此為據(jù)，
法律的規(guī)定并不一定決定人們的行為，而法的落實顯然清楚地為人們指明了方向。可想而知，這樣的法律落實會造成怎樣的社會秩序，即以短期的經(jīng)濟繁榮，造成長期的法治的不統(tǒng)一。
四、此類案件的處理
理論上的探討可以逾越法律某一個具體規(guī)范的制約，但司法實踐必須以現(xiàn)有法律為準繩。根據(jù)最高院的司法解釋，對規(guī)劃許可證被吊銷后的案件，應當按照以下原則處理：
1、規(guī)劃許可證雖然已被吊銷，但預售房許可證已經(jīng)取得尚未吊銷的，不影響房屋買賣合同的有效性。在預售房許可證未被撤銷的前提下，法院應當確認當事人買賣合同的效力，按有效處理；
2、由于規(guī)劃許可證被吊銷，引發(fā)當事人已經(jīng)向法院提起要求撤銷預售房許可證的行政訴訟的，買賣房屋合同的民事訴訟應當中止，等待行政訴訟的結果。
3、由于規(guī)劃許可證被吊銷，已經(jīng)導致預售許可證被撤銷的，應當確認房屋買賣合同無效，由開發(fā)商返還消費者購房款并賠償損失。
以上觀點尚不成熟，難免存在偏頗和錯誤之處，請予指正。
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