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商品房買賣合同簽訂后，建設(shè)工程規(guī)劃許可證被吊銷后案件的處理
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法）第44條規(guī)定，商品房預(yù)售需具備四個(gè)條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。而在建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第七條第三款也明確規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。也就是說，我國(guó)法律規(guī)定，無論是商品房的預(yù)售還是現(xiàn)售，房地產(chǎn)開發(fā)商都需要持有城市規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
按一般的理解，這個(gè)條件應(yīng)當(dāng)是商品房銷售行為合法化的法定要件。但在審判實(shí)踐中，有這樣一種情形，在開發(fā)商與購(gòu)房消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同后，因某種原因，該房地產(chǎn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證被行政機(jī)關(guān)或人民法院依法撤銷，那么在這種情況下，開發(fā)商與消費(fèi)者之間的買賣合同是否會(huì)必然導(dǎo)致無效，該類案件又應(yīng)如何處理？本文擬就該問題進(jìn)行探討并提出自己的觀點(diǎn)。
一、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的性質(zhì)和意義
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，城市土地利用與建設(shè)工程的規(guī)劃管理實(shí)行法定許可證制度。為了體現(xiàn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的法律嚴(yán)肅性，促進(jìn)城市規(guī)劃管理工作的規(guī)范化，建設(shè)部制定了全國(guó)統(tǒng)一的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，自1990年4月1日起施行。
其中，建設(shè)工程規(guī)劃許可證的具體使用要求是：凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施的單位與個(gè)人，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃主管部門提出建設(shè)申請(qǐng)。
可見，建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。房地產(chǎn)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。
二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證被吊銷的原因
目前，國(guó)家法律并未對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的吊銷作出明確規(guī)定，該行為實(shí)際是由各地地方性政策法規(guī)來進(jìn)行規(guī)制和調(diào)整的。如濟(jì)南市政府頒布的《濟(jì)南市城市規(guī)劃管理辦法（新）》第六十七條規(guī)定：違反本辦法第四十三條第二款、第五十五條的規(guī)定，未按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和批準(zhǔn)的施工圖建設(shè)的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令建設(shè)單位或個(gè)人停止施工，限期改正，并處以違法建設(shè)工程總造價(jià)百分之三以上百分之十以下罰款；逾期不改正和嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，責(zé)令限期拆除違法建設(shè)工程，并可吊銷其《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。又如哈爾濱市政府頒布的《哈爾濱市人民政府關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃土地開發(fā)管理若干問題的通知》第七條規(guī)定：對(duì)越權(quán)審批和零批整建、分多次審批一項(xiàng)單體工程的，視為違章工程，由市規(guī)劃局吊銷建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并按《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定處理。
我們認(rèn)為，建設(shè)工程規(guī)劃許可證被吊銷的原因主要有以下七點(diǎn)：（1）非城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)或者越權(quán)發(fā)放的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（2）建設(shè)用地單位和建設(shè)單位已經(jīng)被撤銷或者遷移出已批準(zhǔn)地址的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3）獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后超過一定期限（一般為半年）未進(jìn)行施工建設(shè)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（4）獲得臨時(shí)建設(shè)許可證超過一定期限（一般為兩年）而又沒有辦理延期使用手續(xù)的臨時(shí)建設(shè)許可證。（5）沒有經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)同意擅自出讓、轉(zhuǎn)讓和改變實(shí)用性質(zhì)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（6）擅自涂改的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（7）因相鄰關(guān)系侵權(quán)等民事糾紛引發(fā)當(dāng)事人提起行政訴訟，導(dǎo)致行政機(jī)關(guān)的規(guī)劃許可證頒發(fā)行為被人民法院撤銷。
三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證被吊銷后，商品房買賣合同的效力
對(duì)此問題，存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政管理法，主要規(guī)范的是出賣人的開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，反映的是出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系問題。從司法權(quán)與行政權(quán)的關(guān)系出發(fā)，人民法院在認(rèn)定商品房銷售（預(yù)售）合同的效力時(shí)，對(duì)出賣人的法定資格應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，即對(duì)出賣人未取得商品房銷售（預(yù)售）許可證簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定無效，出賣人取得商品房銷售（預(yù)售）許可證的，可認(rèn)定合同有效。至于從實(shí)質(zhì)上審查出賣人是否具備全部銷售（預(yù)售）條件則是行政管理部門的權(quán)限。當(dāng)事人對(duì)銷售（預(yù)售）許可證持有異議的，可通過行政或行政訴訟的方式解決。應(yīng)該說，最高人民法院的司法解釋采用了該觀點(diǎn)，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。也就是說，該觀點(diǎn)認(rèn)為：即使房地產(chǎn)開發(fā)商在與買受人簽訂了購(gòu)房合同后，建設(shè)工程規(guī)劃許可證被行政部門吊銷，只要其持有商品房銷售（預(yù)售）許可證，之前與買受人簽訂的買賣合同依然有效。
我們對(duì)此持不同觀點(diǎn)。我們認(rèn)為《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條及《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房銷售（預(yù)售）需具備的條件為實(shí)施該行為的必要條件，缺一不可，缺少一個(gè)條件即違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該買賣行為為無效行為，必然會(huì)導(dǎo)致該買賣合同無效。理由是：
《城市房地產(chǎn)管理法》是全國(guó)人大頒布的法律，而不僅僅是“行政管理法”，該法第四十四條對(duì)商品房預(yù)售需具備的條件采用了“應(yīng)當(dāng)”兩字，根據(jù)法律解釋學(xué)的概念，“應(yīng)當(dāng)”規(guī)范屬于強(qiáng)制性規(guī)范，而這四個(gè)條件是并列關(guān)系，是應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備的。在我國(guó)，城市土地利用與建設(shè)工程的規(guī)劃管理實(shí)行法定許可證制度，建設(shè)工程規(guī)劃許可證的存在是為了控制城市土地資源的亂開發(fā)、亂利用，沒有取得規(guī)劃許可證或者許可證被吊銷后，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)即失去了合法性基礎(chǔ)，規(guī)劃行政主管部門可以責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。既然買賣標(biāo)的物已經(jīng)非法，買賣合同何以有效？我們認(rèn)為，最高院的司法解釋是對(duì)建筑行業(yè)違法行為的一種妥協(xié)，是以法律被變通修改為代價(jià)，讓位于短期經(jīng)濟(jì)行為的不當(dāng)舉措，勢(shì)必?fù)p害法律的統(tǒng)一性和嚴(yán)肅性。
我們不難發(fā)現(xiàn)，人們對(duì)這樣的法律解釋所做出的判斷結(jié)果是，選擇違法的效益顯然優(yōu)于選擇合法所帶來的效益。如果選擇合法建設(shè)，那許多建設(shè)工程將受到限制和制約，而選擇違法建設(shè)，卻得到了它合法建設(shè)所不能得到的結(jié)果，獲得了較大收益。以此類推，我們不難得出一個(gè)結(jié)論，當(dāng)事人并不需要嚴(yán)格守法，法律并不反對(duì)違法，也不必然保護(hù)合法。當(dāng)事人遇到類似情形時(shí)，以強(qiáng)行違法的事實(shí)抗拒合法有效的許可，從而使突破政府的監(jiān)控管理成為一種合理的選擇。我們必須認(rèn)識(shí)到，法院的判決有著很大的引導(dǎo)作用，人們的行為在一般情況下是由其意志決定的，而其意志往往不通過同樣作為意志的法律來決定，而是由社會(huì)現(xiàn)實(shí)來決定。物質(zhì)決定意識(shí)，社會(huì)存在決定社會(huì)意識(shí)，這是被馬克思主義哲學(xué)所證明的基本原理。以此為據(jù)，
法律的規(guī)定并不一定決定人們的行為，而法的落實(shí)顯然清楚地為人們指明了方向�？上攵�，這樣的法律落實(shí)會(huì)造成怎樣的社會(huì)秩序，即以短期的經(jīng)濟(jì)繁榮，造成長(zhǎng)期的法治的不統(tǒng)一。
四、此類案件的處理
理論上的探討可以逾越法律某一個(gè)具體規(guī)范的制約，但司法實(shí)踐必須以現(xiàn)有法律為準(zhǔn)繩。根據(jù)最高院的司法解釋，對(duì)規(guī)劃許可證被吊銷后的案件，應(yīng)當(dāng)按照以下原則處理：
1、規(guī)劃許可證雖然已被吊銷，但預(yù)售房許可證已經(jīng)取得尚未吊銷的，不影響房屋買賣合同的有效性。在預(yù)售房許可證未被撤銷的前提下，法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)當(dāng)事人買賣合同的效力，按有效處理；
2、由于規(guī)劃許可證被吊銷，引發(fā)當(dāng)事人已經(jīng)向法院提起要求撤銷預(yù)售房許可證的行政訴訟的，買賣房屋合同的民事訴訟應(yīng)當(dāng)中止，等待行政訴訟的結(jié)果。
3、由于規(guī)劃許可證被吊銷，已經(jīng)導(dǎo)致預(yù)售許可證被撤銷的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋買賣合同無效，由開發(fā)商返還消費(fèi)者購(gòu)房款并賠償損失。
以上觀點(diǎn)尚不成熟，難免存在偏頗和錯(cuò)誤之處，請(qǐng)予指正。
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