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關(guān)于商品房定金糾紛的法律適用
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟，房地產(chǎn)糾紛也大量出現(xiàn)，購(gòu)房定金糾紛就是其中較為突出的問(wèn)題之一。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同之前，往往通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)、預(yù)訂合同等方式要求購(gòu)房者交付購(gòu)房定金，以此約束購(gòu)房者與其簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同，購(gòu)房者在交付定金后，如因種種原因未能與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往因此而拒絕返還購(gòu)房者已交付的定金。筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同的情況作具體分析：一、一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)給付定金的時(shí)候，與開(kāi)發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，則購(gòu)房定金通常應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者。
定金有立約定金（訂約定金）、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類型。但在最高人民法院擔(dān)保法司法解釋施行之前，我國(guó)法律規(guī)定的主要是指違約定金。而擔(dān)保法解釋承認(rèn)了除違約定金以外的其它類型定金的效力，其中第一百一十五條就是對(duì)立約定金的明確規(guī)定。立約定金也可以被稱為是主合同的訂立而簽訂的從合同，特點(diǎn)在于，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有聯(lián)系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)一類協(xié)議中設(shè)定立約定金的，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)產(chǎn)生，在其所擔(dān)保的立約行為沒(méi)有發(fā)生時(shí)，違反承諾的一方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)受到定金處罰。因此，我們認(rèn)為，在實(shí)踐中不能把認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)中約定的定金性質(zhì)都認(rèn)為立約定金，否則對(duì)購(gòu)房者極為不利。如：因開(kāi)發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購(gòu)房合同不能簽訂而讓購(gòu)房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。
二、嚴(yán)格以認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條件為準(zhǔn)，可區(qū)別于以下幾種情況。
首先，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)并沒(méi)有明確約定房屋的價(jià)格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同再行協(xié)商，而開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)房者。其次，如果開(kāi)發(fā)商在簽訂主合同時(shí)，提出與認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任，依照擔(dān)保法的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金；再次，如果開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者雙方就認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條件之事項(xiàng)未能達(dá)成一致 ，導(dǎo)致不能簽訂主合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者定金。另外，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任。此種情況下，開(kāi)發(fā)商可以不予返還購(gòu)房者定金。
三、開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證、銷售許可證的情況下，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的行為是違反法律規(guī)定的無(wú)效民事行為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還購(gòu)房者定金。
此外，《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向買受人返還所收費(fèi)用”。但問(wèn)題，此處的“預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用”是否包括定金，如果從有利于保護(hù)購(gòu)房者的角度理解，此處的預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)包括定金在內(nèi)。但這樣理解又似乎與擔(dān)保法及其司法解釋有所沖突，按照擔(dān)保法的規(guī)定屬定金就要適用定金罰則。在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往以各種名義收取購(gòu)房者預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用以約束購(gòu)房者與其簽訂正式合同，但如果這些費(fèi)用約定金性質(zhì)， 購(gòu)房者不管什么原因未能與開(kāi)發(fā)商簽訂主合同開(kāi)發(fā)商不能拒絕返還購(gòu)房者交付的預(yù)訂款。而按照《商品房銷售管理辦法》第二十二條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)向購(gòu)房者返還所收取的費(fèi)用。同樣，如果因開(kāi)發(fā)商的原因未能簽訂合同的，購(gòu)房者也不能主張定金權(quán)利而要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還，但這種情況畢竟較少，且購(gòu)房者可按上述規(guī)定，收回其預(yù)付的費(fèi)用。
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