審理糾紛預(yù)售商品房如何適用情勢變更原則

　　通常情況下,商品房預(yù)售合同都是投資數(shù)額大、履行期限比較好的的一類合同,但是,與此同時,它所產(chǎn)生的糾紛也比較多,下面是小編精心整理的審理糾紛預(yù)售商品房如何適用情勢變更原則，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

　　在預(yù)售商品房糾紛案件中，開發(fā)商或者銷售商提供的商品房預(yù)售契約或補充契約中多規(guī)定了在發(fā)生情勢變更情形時開發(fā)商或者銷售商可以免于承擔(dān)預(yù)期交房的法律責(zé)任。我國法律迄今尚無關(guān)于如何適用情勢變更原則的具體規(guī)定，因此，在審判工作中，如何適用情勢變更原則公平合理地解決因此而引起的預(yù)售商品房糾紛，切實保障房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，具有重要意義。

　　一、預(yù)售商品房糾紛中適用情勢變更原則的要件和內(nèi)容

　　情勢變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或解除合同。在預(yù)售商品房糾紛適用這一原則時，應(yīng)把握以下幾個要件：

　　首先，情勢變更的發(fā)生，須是買賣房屋雙方當(dāng)事人在訂立合同時所不能預(yù)見或不可能預(yù)見的。確定當(dāng)事人預(yù)見力，應(yīng)根據(jù)預(yù)售商品房時的市場、價格、交易政策等方面進行客觀考察。

　　其次，情勢變更的發(fā)生，須是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。如果當(dāng)事人主觀有過錯，對合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢變更原則而應(yīng)承擔(dān)其責(zé)任。如合同當(dāng)事人履行遲延或者遲延受領(lǐng)，此時商品房市場物價急劇上漲等情勢變更致預(yù)售商品房合同履行后的不公平，過錯方不得以情勢變更為由而免除其責(zé)。

　　再次，情勢變更須使預(yù)售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產(chǎn)商與購買者已簽訂合同，但在建造該商品房的過程中建材價暴漲，如按原合同履行，房產(chǎn)商不但不會盈利，反而按其造價呈嚴(yán)重虧損狀態(tài)，該情況應(yīng)當(dāng)適用情勢變更原則。

　　如前所述，預(yù)售商品房具有時間上的期待性，該特征反映在情勢變更上，還須是法律行為生效后至法律關(guān)系消滅前這一期間，只有在這一期間發(fā)生的情勢變更才適用之。如房產(chǎn)商已交付商品房，購買者已使用該房，那么此后所發(fā)生的情勢變更則不適用。

　　縱觀其成立要件，對有以下預(yù)售商品房情形，當(dāng)不適用情勢變更原則。

　　1.預(yù)售商品房合同訂立之前或合同已履行之后發(fā)生的情勢變更；

　　2.合同訂立之后，合同內(nèi)容與實際標(biāo)的物不一致，有合同履行上的瑕疵，即使無情勢變更情形也使其合同對價關(guān)系失衡，此后所發(fā)生的情勢變更；

　　3.當(dāng)事人在簽訂預(yù)售商品房合同時對以后可能出現(xiàn)的某種情勢變更已預(yù)見并載入預(yù)售商品房合同之中，而合同履行期間又出現(xiàn)所預(yù)見的情勢變更；

　　4.由于當(dāng)事人一方的過錯，致使合同延期履行，在延期履行期所發(fā)生的情勢變更；

　　5.由于當(dāng)事人一方的過錯，致使其逾期未交納房款或逾期未交足房款，在逾期時所發(fā)生的情勢變更。如簽> 訂合同時房價與逾期時的商品房價突然下跌之情形；

　　6.對預(yù)售商品房合同履行逾期出現(xiàn)的一般商業(yè)風(fēng)險。

　　二、情勢變更原則在預(yù)售商品房糾紛中適用的法律后果

　　從產(chǎn)生的法律后果來看，審判實踐中，情勢變更原則的適用在具體操作上應(yīng)注意掌握以下幾點。

　　1.適用情勢變更原則一般應(yīng)變更預(yù)售商品房契約合同的有關(guān)內(nèi)容，繼續(xù)合同的履行。適用情勢變更原則是平衡預(yù)售商品房糾紛中雙方當(dāng)事人的利益，保護當(dāng)事人公平競爭，正確處理民事法律關(guān)系穩(wěn)定性和適應(yīng)性的法律手段。在審判實踐中以情勢變更處理預(yù)售商品房糾紛，如果通過變更預(yù)售商品房合同的有關(guān)內(nèi)容能夠排除不公平的結(jié)果，原則上則應(yīng)在新的條件下，僅就合同中相應(yīng)的條款予以變更，使之趨于對等，仍然維持原合同的存在，繼續(xù)合同的履行，以維護法律關(guān)系的穩(wěn)定性。

　　2.解除預(yù)售商品房合同關(guān)系或中止該合同的履行。適應(yīng)情勢變更原則一般應(yīng)采取變更合同有關(guān)內(nèi)容的做法，非當(dāng)事人協(xié)商一致或非解除不可的情況下，不宜輕易解除合同。如果通過變更預(yù)售商品房合同的內(nèi)容仍不足以排除不公平的結(jié)果，采取終止預(yù)售商品房合同即可消除顯失公平的現(xiàn)象，則才采用中止合同的方式，合同關(guān)系自終止時消滅，不具有溯及力。對那些確因情勢變更原因的發(fā)生，預(yù)售商品房合同雙方的對價關(guān)系完全被破壞，合同的目的已經(jīng)喪失，在變更或終止合同仍不能排除不公平結(jié)果的情況下，則可采取解除預(yù)售商品房合同的方式。解除預(yù)售商品房合同的，合同自始無約束力。但這里應(yīng)注意， 對雙方當(dāng)事人在情勢變更之前所履行的部分，仍應(yīng)認(rèn)定有效，已經(jīng)履行義務(wù)部分的不公平給付方享有求償請求權(quán)，請求對方予以返還。

　　3.延期給付。這是履行日期的變更。在預(yù)售商品房糾紛中，由于發(fā)生情勢變更造成原材料的漲價等，賣房方由于資金不足，往往造成施工緩慢或停工，以致商品房竣工日期拖后。對此人民法院可根據(jù)案件事實情況，通過變更合同使雙方的對價關(guān)系趨于對等后，并判決延期交付商品房，延期的長短既要考慮賣房方的能力，又要考慮到保護買房方的合法權(quán)益。

　　4.變更預(yù)售商品房合同的給付標(biāo)的。在預(yù)售商品房交付中，給付標(biāo)的一般均為特定物。如因情勢變更造成商品房給付不能的，經(jīng)雙方協(xié)商一致可以用其它同類物代替給付。如果協(xié)商不成，也可判決用同等地段、同等結(jié)構(gòu)的商品房代替給付。

　　5.免責(zé)的有關(guān)情況。情勢變更是一種客觀情況，它要求合同當(dāng)事人在主觀上均不得有過錯。故其后果是變更或解除合同，并免除一方不履行合同義務(wù)的責(zé)任。

　　三、情勢變更與不可抗力及商業(yè)風(fēng)險之界限

　　在審判實踐中，情勢變更與不可抗力及商業(yè)風(fēng)險易被混淆。這里筆者作簡單比較，以區(qū)分其相互法律關(guān)系。

　　情勢變更與不可抗力之界限。首先，二者的成因不同。情勢變更一般是由社會經(jīng)濟情勢發(fā)生變化，如通貨膨脹，物價暴漲，市場異常風(fēng)險，經(jīng)濟政策等發(fā)生變化；而不可抗力起于重大的自然災(zāi)害，如水災(zāi)、旱災(zāi)、地震等以及重大的社會事件，如戰(zhàn)爭、暴亂等。其次，二者的終局不同。情勢變更發(fā)生后，合同一般仍能履行，只是履行后會造成明顯的不公平；而不可抗力發(fā)生后，通常合同的全部或部分義務(wù)不能履行。再次，二者的后果不同，情勢變更的后果一是變更合同內(nèi)容，消除不公平的后果，二是解除合同，免除當(dāng)事人的法律責(zé)任；而不可抗力是變更或解除合同的因素之一，而在后果上即為減責(zé)或免責(zé)。第四，二者的關(guān)聯(lián)不同。一般而論，不可抗力可能是引起情勢變更的原因，情勢變更可能是引起不可抗力的結(jié)果，但相互不具有必然的關(guān)聯(lián)性和互為性，因情勢變更并不是引起不可抗力的原因，而不可抗力也不能是情勢變更的結(jié)果。

　　情勢變更與商業(yè)風(fēng)險之界限。雖然情勢變更與商業(yè)風(fēng)險在理論上不難區(qū)分，但是在預(yù)售商品房糾紛中卻難以界定。據(jù)此，筆者認(rèn)為，商業(yè)風(fēng)險系房產(chǎn)商在從事商品房開發(fā)的經(jīng)營過程中，因經(jīng)營籌劃和決策上的非理性，致使按理能夠盈利的項目而致虧損。情勢變更的發(fā)生是在簽訂預(yù)售商品房合同時當(dāng)事人在主觀上不可能預(yù)見的，是不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀事由引起的；而商業(yè)風(fēng)險是期待預(yù)售商品房合同時，當(dāng)事人在主觀上是應(yīng)該預(yù)見到的，應(yīng)當(dāng)預(yù)見而主觀上僥幸或放任或過低估計所預(yù)見事物的情勢仍堅定地從事該項經(jīng)營活動。可見，商業(yè)風(fēng)險是一方當(dāng)事人因主觀上的過錯而可歸責(zé)的。其次，商業(yè)風(fēng)險 的發(fā)生則取決于房產(chǎn)商是否遵循商品的價值規(guī)律，是否了解市場行情、市場信息、市場中的供求關(guān)系等，這種風(fēng)險是經(jīng)營中的正當(dāng)風(fēng)險；而情勢變更的發(fā)生是由主體意志之外的經(jīng)濟情勢引起的，該經(jīng)濟情勢往往又是因重大事故引起，所導(dǎo)致的風(fēng)險是非規(guī)律性所及的。第三，商業(yè)風(fēng)險在主客觀的評價上，客觀性不是必然的，不會造成履行不能的后果，如作重新調(diào)整即可實現(xiàn)合同預(yù)期的目的，因此商業(yè)風(fēng)險具有濃重的主觀性；而情勢變更在客觀上會使合同基礎(chǔ)和預(yù)期的目的發(fā)生根本性變化，其變化是異常急劇的，這是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的，具有合同履行中不可逾越的障礙。

　　常見的預(yù)售房糾紛有哪些

　　(一)認(rèn)購糾紛。購房者與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，協(xié)議中就認(rèn)購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。但是房屋價格一旦上揚，在簽訂買賣合同或者交房時，一些不法開發(fā)卻要求購房者支付合同約定外的價款，從而引發(fā)糾紛

　　(二)逾期交房糾紛。逾期交房的情況并不少見，主要原因是房屋未能達到交付標(biāo)準(zhǔn)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。

　　縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。這一條既對規(guī)劃部門的驗收作了強行性的規(guī)定，同時也表明規(guī)劃部門的驗收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗收之前。

　　建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。因此，若未達到交房標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)的逾期交房糾紛也是很常見的。

　　(三)無法貸款引發(fā)的糾紛。許多購房者在簽訂預(yù)售合同時并沒有對無法貸款的情況進行具體的約定，而隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的收緊，購房者在辦理購房貸款時難度加大，難以按照合同約定的價格支付購房款。而開發(fā)商往往強硬地要求購房者一次性支付房款，并且承擔(dān)違約金，因而引發(fā)的糾紛并不少見。

　　(四)面積糾紛。由于預(yù)售商品房的所有權(quán)并不實際存在，購房者對房屋的了解僅僅只能通過規(guī)劃圖以及戶型圖進行了解，在房屋竣工交付之后，出現(xiàn)面積誤差在所難免，面積誤差包括房屋建筑面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積等等。因房屋實際面積與商品房買賣合同中所約定的面積不相符，成了商品房買賣中出現(xiàn)頻率最多的問題之一。

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