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關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干法律問(wèn)題研究
論文提要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速升溫，其中涉及房屋拆遷安置補(bǔ)償、商品房買賣、集資房、房改房交易、物業(yè)管理等糾紛案件越來(lái)越多地起訴到法院。筆者認(rèn)為，在處理房屋拆遷安置補(bǔ)償糾紛時(shí)，應(yīng)確保拆遷人與被拆遷人之間具有真正法律意義上的平等關(guān)系。在處理商品房買賣合同糾紛時(shí)，對(duì)證據(jù)承擔(dān)：法官可根據(jù)一方當(dāng)事人的申請(qǐng)，簽發(fā)調(diào)查令，其委托律師可到有關(guān)部門調(diào)查取證；對(duì)“按揭”糾紛：一是合并審理原則，二是平等保護(hù)原則，三是權(quán)利優(yōu)先原則；對(duì)欺詐認(rèn)定和處理：除依《解釋》規(guī)定適用懲罰性賠償外，其他欺詐行為也應(yīng)適用。在處理集資房等交易糾紛時(shí)，應(yīng)對(duì)權(quán)利進(jìn)行法律定位，盡快取消上市交易的各種限制，制定具體實(shí)施辦法和出臺(tái)司法解釋。在物業(yè)管理立法上，應(yīng)重新確立物業(yè)管理的主體，注重立法模式的選擇以及業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的程序和運(yùn)作方式；在審理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，要根據(jù)不同的物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式，準(zhǔn)確把握其訴訟管轄、訴訟主體、法律適用等法律問(wèn)題。近幾年來(lái)，隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，城市化的發(fā)展和盈利的沖動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，涉及房屋拆遷安置、商品房買賣、集資房和房改房的交易、物業(yè)管理等糾紛案件越來(lái)越多地起訴到法院。由于現(xiàn)有涉及房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全、不配套、不完整，一些行政法規(guī)和司法解釋又囿于效力位價(jià)的限制，而各相關(guān)部門的房地產(chǎn)規(guī)章明顯地方化、行政化割據(jù)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，使得法院在審理房地產(chǎn)案件時(shí)不好把握。為此，本文擬就人民法院在審理房地產(chǎn)案件中的幾個(gè)法律問(wèn)題略抒管見。
一、關(guān)于房屋拆遷安置合同的法律問(wèn)題
《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，法律依法予以保護(hù)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第5條也規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。可在我國(guó)現(xiàn)行立法框架下，在城市房屋拆遷中，拆遷人往往具有國(guó)家行政強(qiáng)制性，而被拆遷人對(duì)其房屋所有權(quán)確喪失了平等處分的權(quán)利，與拆遷人的關(guān)系并非純粹民事主體的平等關(guān)系。比如“長(zhǎng)江三峽大壩工程”的興建，湖北和四川兩省三峽地區(qū)的大量城鎮(zhèn)居民的房屋需要拆遷。由于一些地方法律法規(guī)和政策落實(shí)不到位，就出現(xiàn)了開發(fā)商賺大頭，老百姓、拆遷企業(yè)吃苦頭的不平等狀況，從而導(dǎo)致拆遷安置補(bǔ)償糾紛增多，也給城市拆遷安置帶來(lái)了不穩(wěn)定因素。因此，筆者認(rèn)為，法律法規(guī)和司法解釋還應(yīng)進(jìn)一步明確以下兩點(diǎn)：
（一）要切實(shí)保障拆遷人與被拆遷人之間具有真正法律意義上的平等主體關(guān)系。如何體現(xiàn)平等主體？從審判實(shí)踐來(lái)看，應(yīng)采取以下幾點(diǎn)措施：1、細(xì)化主體，并作出明確的司法解釋。雖然《城市房屋拆遷條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）對(duì)拆遷安置雙方的主體進(jìn)行了界定。即作為拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個(gè)人。但對(duì)于具備資質(zhì)單位的分支機(jī)構(gòu)或接受拆遷人委托的單位或個(gè)人能否作為拆遷安置的主體？筆者認(rèn)為，拆遷安置的一方當(dāng)事人，對(duì)于分支機(jī)構(gòu)或被委托人在得到其單位或委托人的授權(quán)并以其主管上級(jí)單位和委托人的名義訂立拆遷安置協(xié)議時(shí)，其主體應(yīng)為適格主體。被委托人、分支機(jī)構(gòu)等以自已的名義訂立拆遷安置協(xié)議引起訴訟的，其授權(quán)人或上級(jí)法人應(yīng)成為訴訟主體。所謂被拆遷人，是指被拆除房屋及其附屬物的所有人和被拆除房屋及其附屬物的使用人。但對(duì)于一些通過(guò)繼承、贈(zèng)與、離婚、買賣等方式已享有被拆遷人房屋的實(shí)際所有人，能否作為被拆遷人？筆者認(rèn)為，對(duì)于拆遷房屋的所有人，不宜作縮小解釋，應(yīng)界定為具有房屋產(chǎn)權(quán)證的所有人和使用人。2、嚴(yán)格審批，并制定相應(yīng)的規(guī)范措施。對(duì)于單純的商品房開發(fā)，由城市建設(shè)部門制作統(tǒng)一規(guī)劃，報(bào)同級(jí)人民政府審批后，還需報(bào)上級(jí)主管部門復(fù)核備案才能生效。而對(duì)于帶有政府行政行為的城市房屋拆遷安置，也應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范措施，充分體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人平等的主體關(guān)系，從而更好地保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。3、投標(biāo)透明，并實(shí)行自愿的雙向選擇。在城市房屋拆遷中，任何開發(fā)商均可參與開發(fā)投標(biāo)，實(shí)行“陽(yáng)光”作業(yè)。但對(duì)投標(biāo)中的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)要規(guī)定最低限額標(biāo)準(zhǔn)。未達(dá)到最低規(guī)定限額時(shí)，被拆遷人可以不予搬遷。這樣硬性規(guī)定，使拆遷人與被拆遷人可以平等的雙向選擇，并根據(jù)自愿原則達(dá)成拆遷協(xié)議。
（二）要穩(wěn)妥處理拆遷人與被拆遷人之間拆遷安置合同糾紛。在城市房屋拆遷安置中，既然拆遷人與被拆遷人之間是平等的民事法律關(guān)系，那么在單純的開發(fā)商品房時(shí)就不宜用行政強(qiáng)制方式解決房屋拆遷問(wèn)題。1、關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償糾紛處理。由于拆遷人占比例較多的是房地產(chǎn)開發(fā)公司，實(shí)踐中這些部門往往以低廉的價(jià)格拆遷原居民住宅，對(duì)拆遷人的補(bǔ)償費(fèi)用往往過(guò)低或違犯拆遷合同不進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于補(bǔ)償糾紛的處理，如果拆遷安置合同有約定，應(yīng)按拆遷安置合同的約定來(lái)處理；沒(méi)有按照合同約定來(lái)履行的一方，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于作價(jià)補(bǔ)償，應(yīng)按照所拆遷房屋的建筑面積的安置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算補(bǔ)償?shù)慕痤~，在補(bǔ)償時(shí)應(yīng)充分考慮地段的差異。對(duì)于不同使用性質(zhì)的房屋應(yīng)有不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。拆遷中如何認(rèn)定房屋的使用性質(zhì)，筆者認(rèn)為，應(yīng)按拆遷房屋實(shí)際使用的性質(zhì)來(lái)認(rèn)定。對(duì)于拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。2、關(guān)于拆遷安置產(chǎn)權(quán)糾紛處理。根據(jù)《條例》第22條規(guī)定，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)；償還建筑面積超過(guò)原建筑面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。在處理雙方因安置房產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛時(shí)，合同有約定的，應(yīng)按合同約定處理，但合同對(duì)新建安置用房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)約定的，應(yīng)按拆遷時(shí)的法規(guī)處理。對(duì)于法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，按照《條例》的規(guī)定可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，即被拆遷人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償享有選擇權(quán)。對(duì)共同所有的房屋，有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有主張作價(jià)補(bǔ)償?shù)模蛇M(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對(duì)其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭(zhēng)執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處理。對(duì)于拆遷臨時(shí)建筑物，拆遷人依法應(yīng)享受有拆遷補(bǔ)償待遇。對(duì)于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予適當(dāng)貨幣補(bǔ)償。3、關(guān)于拆遷安置地點(diǎn)、面積糾紛處理。拆遷安置合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定來(lái)履行，對(duì)于拆遷人在復(fù)建房建設(shè)過(guò)程中，擅自改變安置的面積、地點(diǎn)、樓層等，致使拆遷安置合同無(wú)法履行，被拆遷人堅(jiān)持按拆遷安置合同安置的，應(yīng)判決拆遷人按合同的約定標(biāo)準(zhǔn)給付被拆遷人。對(duì)于合同明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置的，應(yīng)予支持。對(duì)于合同的地點(diǎn)、面積不明確，易產(chǎn)生歧義的，應(yīng)按照有利于被拆遷人的原則處理。
二、關(guān)于商品房買賣合同的法律問(wèn)題
2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）中，就商品房買賣合同糾紛如何適用法律問(wèn)題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律支撐和依據(jù)。但是，由于《解釋》囿于效力位價(jià)的限制，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，“按揭”合同糾紛的法律屬性問(wèn)題，如何認(rèn)定房屋的質(zhì)量問(wèn)題，在《解釋》中都沒(méi)
涉及；又比如對(duì)于欺詐行為的認(rèn)定和處理問(wèn)題，理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過(guò)程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究等等。針對(duì)以上問(wèn)題，亟待研究解決。
�。ㄒ唬╆P(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)。
由于《解釋》對(duì)雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任未作具體規(guī)定。在審判實(shí)踐中不好把握。對(duì)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第5條的規(guī)定，在商品房買合同賣糾紛中，應(yīng)由主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任；由主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。但是，如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)查取證問(wèn)題，《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋，規(guī)定了人民法院可依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認(rèn)為，在商品房買賣合同中，法院依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查取證的情形主要有以下兩種：一種是收集房產(chǎn)權(quán)屬證明；另一種是收集繳納稅費(fèi)等證明材料。除以上兩種情形外，其它證據(jù)材料原則上由雙方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)然，在依照《規(guī)定》也無(wú)法確認(rèn)舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，就應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，可根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合分析當(dāng)事人舉證能力等因素來(lái)確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。我們不妨設(shè)想，在法院確定一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任后，可采取給一方當(dāng)事人委托的律師開具證據(jù)調(diào)查令的方式，對(duì)律師取證進(jìn)行規(guī)定。比如，在一方當(dāng)事人不知道對(duì)方是否繳納了房產(chǎn)稅費(fèi)，而自已又沒(méi)有證據(jù)時(shí)，可以向法院提出申請(qǐng)，填寫《請(qǐng)求法院簽發(fā)調(diào)查令申請(qǐng)書》，說(shuō)明不能自行查證的理由，法官審查后，可以簽發(fā)調(diào)查令，其委托律師可到稅務(wù)部門查證。這樣一來(lái)，既不違反法律規(guī)定對(duì)稅費(fèi)實(shí)行專門機(jī)關(guān)檢查的規(guī)定，又可節(jié)約法院的人力和物力，體現(xiàn)取證過(guò)程中的當(dāng)事人主義。
（二）關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理。
1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔(dān)保貸款，也就是人們所說(shuō)的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購(gòu)樓方式，是英美法系中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同，系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國(guó)現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報(bào)刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國(guó)目前審判實(shí)踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購(gòu)房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當(dāng)其不履行債務(wù)時(shí)，銀行既可以將該房屋折價(jià)、拍賣或變賣，以該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購(gòu)條款，當(dāng)買受人不履行債務(wù)時(shí)，要求出賣人回購(gòu)。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買受人其實(shí)是將其享有的根據(jù)購(gòu)房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)保基本相同，一旦買受人取得房屋所有權(quán)后，權(quán)利抵押就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押。因此，我國(guó)內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內(nèi)涵與英美法系和我國(guó)香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。
2、按揭糾紛的處理原則�！督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，并在第23條至第27條較詳細(xì)規(guī)定了在商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除按揭貸款的一系列相關(guān)問(wèn)題。結(jié)合審判實(shí)踐，筆者認(rèn)為，在審理商品房按揭糾紛案件時(shí)主要應(yīng)遵循以下原則：一是合并審理原則�！督忉尅返�25條規(guī)定，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護(hù)原則。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第49條、《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒(méi)有參加買受人與出賣人購(gòu)房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購(gòu)房合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同時(shí)，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應(yīng)由按揭銀行自行決定，人民法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。在審判實(shí)踐中，我們應(yīng)充分保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益。三是權(quán)利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突是審判實(shí)踐中遇到的新問(wèn)題。比如除按揭銀行的抵押權(quán)外，買受人所購(gòu)房屋或樓花有可能還存在二種抵押權(quán)：即建筑商的法定抵押權(quán)和其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。因此，一方面，我國(guó)應(yīng)對(duì)建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度，以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間，并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押權(quán)和其他債權(quán)，而已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的權(quán)益應(yīng)優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。
（三）關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。
1、對(duì)欺詐行為的認(rèn)定。從民法上來(lái)說(shuō)，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系；三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意；四是實(shí)施欺詐之人為出賣人或者第三人。對(duì)于商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定，目前學(xué)界和司法界有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問(wèn)題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形，《解釋》第14條第2款關(guān)于面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要出賣人實(shí)施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實(shí)真相，就構(gòu)成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過(guò)程中故意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)等，均應(yīng)認(rèn)定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)槿糁粚ⅰ督忉尅返?條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上的混亂。筆者認(rèn)為，出賣人的欺詐行為既可以表現(xiàn)為無(wú)中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當(dāng)陳述，只要出賣人主觀上構(gòu)成故意隱瞞，惡意造假，就應(yīng)認(rèn)定為欺詐。
2、對(duì)欺詐行為的處理。我國(guó)《合同法》第113條第2款規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而我國(guó)《消法》第49條所規(guī)定的雙倍賠償條款，學(xué)理上又稱懲罰性賠償，是借鑒英美法等國(guó)家立法，從利益分配上補(bǔ)償受害消費(fèi)者，懲罰欺詐經(jīng)營(yíng)者，從而恢復(fù)市場(chǎng)交易秩序的公平和社會(huì)正義，是突破我國(guó)傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的重大突破。《解釋》第
8條、第9條明確規(guī)定了商品房買賣過(guò)程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無(wú)法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形；《解釋》第14條第2款明確規(guī)定了出現(xiàn)面積誤差后的處理原則。但在審判實(shí)踐中，如果出賣人僅對(duì)其出賣房屋的某一方面作了故意虛假陳述，使得該商品房屋的質(zhì)量出現(xiàn)部分瑕疵，對(duì)該部分的質(zhì)量瑕疵應(yīng)如何處理？現(xiàn)主要有二種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒(méi)有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應(yīng)按照《解釋》第13條的規(guī)定處理；若出賣人的該行為被認(rèn)定為欺詐，就應(yīng)適用懲罰性賠償。筆者同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)樯唐贩抠I賣中的欺詐行為不應(yīng)局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認(rèn)其欺詐范圍來(lái)進(jìn)行處理，就會(huì)導(dǎo)致買受人的其他合法權(quán)益受到損害。再說(shuō)，全國(guó)人大及其常委會(huì)公布實(shí)施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力，既然《消法》已對(duì)欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒(méi)有進(jìn)行修改的情況下，如果消費(fèi)者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請(qǐng)求懲罰性賠償，人民法院就應(yīng)該依照《消法》的規(guī)定來(lái)裁判。因此，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來(lái)確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利于對(duì)消費(fèi)者這一弱勢(shì)群體的法律保護(hù)，也有利于有效制裁和遏制欺詐，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。
三、關(guān)于集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房買賣的法律問(wèn)題
我國(guó)目前存在著多種類型的房屋，由于《解釋》只將調(diào)整的范圍明確限定在商品房買賣行為，而規(guī)定對(duì)集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等買賣糾紛不適用，這就帶來(lái)了一系列問(wèn)題。比如現(xiàn)今市場(chǎng)上已出現(xiàn)的“二手房”交易，其大部分為集資房、房改房和經(jīng)濟(jì)適用房；又如已實(shí)現(xiàn)從部分產(chǎn)權(quán)向完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變的集資房、房改房和經(jīng)濟(jì)適用房，能否進(jìn)行自由買賣，屬不屬于《解釋》調(diào)整的范圍？由于沒(méi)有統(tǒng)一的交易法律規(guī)定和司法解釋，使得各地房地產(chǎn)主管部門的“土政策”各行其是，地方化、行政化割據(jù)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，長(zhǎng)期以往，必然誘發(fā)“二手房”非法交易市場(chǎng)的泛濫。因此，筆者認(rèn)為，加快住房制度改革，制定物權(quán)法，完善集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房交易法規(guī)和解釋，乃是解決問(wèn)題的根本。
1.盡快出臺(tái)《物權(quán)法》，對(duì)用益物權(quán)利進(jìn)行法律定位。根據(jù)大陸法系國(guó)家成熟的物權(quán)立法和英美法系的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度，我國(guó)的集資房、房改房和經(jīng)濟(jì)適用房交易可以界定為新型的用益物處分權(quán)，與美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)租賃制度中承租人的房屋“租賃使用權(quán)”較為相似。承租人對(duì)房間有絕對(duì)的排他性的控制權(quán)利，有即時(shí)的土地權(quán)益的占有、使用、收益、轉(zhuǎn)租、優(yōu)先權(quán)等。不同的是這種租賃關(guān)系建立在租約基礎(chǔ)上，而我國(guó)的集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房源于住房分配制度，與一定的身份（如國(guó)家公務(wù)員）相聯(lián)系。因此，我國(guó)的集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易權(quán)是一種用益物處分權(quán)，權(quán)能接近于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，房屋所有人只要在國(guó)家政策調(diào)整范圍內(nèi)即可對(duì)房屋進(jìn)行交易。
2.盡快出臺(tái)《集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房買賣暫行條例》，制定統(tǒng)一的交易規(guī)則。雖然國(guó)家明文規(guī)定集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不能自由買賣，但并不是說(shuō)不能買賣，其交易要受國(guó)家政策的調(diào)整。比如，需居住一定年限后方可出售，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款后才允許出售等。但僅有這些規(guī)定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其交易規(guī)則還需具有交易適格的主體和客體范圍、交易的基本程序與手續(xù)要求、交易的保護(hù)和糾紛處理的途徑等等。這些規(guī)則的設(shè)定決定于集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房交易的立法目的和集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)性質(zhì)的界定。
3.盡快出臺(tái)實(shí)施辦法和司法解釋，取消上市交易的各種限制。根據(jù)《物權(quán)法》和統(tǒng)一的交易規(guī)則，制定具體交易實(shí)施辦法和配套司法解釋，如集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房買賣的具體手續(xù)和程序、交易稅費(fèi)收取問(wèn)題、與原產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)權(quán)交割方式、交易的成立與有效性條件、在交易中產(chǎn)生的糾紛如何處理等等。當(dāng)然，住房制度改革的最終目的，是實(shí)現(xiàn)集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的私有化和商品化，在當(dāng)前條件下，為了激活“二手房”市場(chǎng)，筆者認(rèn)為，應(yīng)取消集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的各種限制，只要房屋所有人或使用人的房產(chǎn)證實(shí)現(xiàn)了從部分產(chǎn)權(quán)向完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變，或者房屋所有人與買受人按規(guī)定繳納了相關(guān)稅費(fèi)后，就應(yīng)該允許自由買賣，就應(yīng)該納入《解釋》的調(diào)整范圍。
四、關(guān)于物業(yè)管理的法律問(wèn)題
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理立法的法律問(wèn)題。
當(dāng)前，《物業(yè)管理法》呼之欲出。但是，物業(yè)管理作為改革開放后的產(chǎn)物，它涉及許多方面的法律關(guān)系，在商品住宅已開始全面進(jìn)入私人消費(fèi)時(shí)代的今天，必須加以整合和規(guī)范。因此，針對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和審判實(shí)踐中遇到的新情況，筆者認(rèn)為，即將出臺(tái)的物業(yè)管理法必須考慮以下幾個(gè)法律問(wèn)題：
一是要重新確立“物業(yè)管理”的主體。從一般意義上來(lái)講，物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等。從法律意義上來(lái)說(shuō)，物業(yè)就是反映各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地的所有權(quán)。而物業(yè)管理是指物業(yè)公司受業(yè)主即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托，依照有關(guān)法律規(guī)定對(duì)物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，并向業(yè)主和單元套房所有權(quán)人提供綜合服務(wù)的行為。物業(yè)管理主要包括常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。而物業(yè)管理的法律關(guān)系是基于物業(yè)管理委托合同而產(chǎn)生。物業(yè)管理委托合同又是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司來(lái)簽定，由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)授權(quán)并提供費(fèi)用，物業(yè)管理公司依照委托對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議�？墒�，現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》第37條卻強(qiáng)制規(guī)定了業(yè)主委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，使得物業(yè)公司對(duì)房屋所有權(quán)人的物業(yè)享有法定的管理權(quán)，從而剝奪了房屋所有權(quán)人對(duì)其房地產(chǎn)的管理權(quán)。這樣一來(lái)的法律后果是：房屋所有權(quán)人直接修理、維護(hù)自已的財(cái)產(chǎn)卻會(huì)侵害了他人的權(quán)利而構(gòu)成違法。因此，我們必須重新確立“物業(yè)管理”的主體。我們知道，作為房屋所有權(quán)人的業(yè)主，享有對(duì)其房屋的占有、使用、處分和收益的權(quán)能，他是對(duì)自已私有房地產(chǎn)進(jìn)行自主管理的法定當(dāng)然主體。物業(yè)管理公司并不當(dāng)然具有物業(yè)管理的權(quán)利，而必須由業(yè)主授權(quán)委托其進(jìn)行物業(yè)管理，它與業(yè)主之間不是管理者與被管理者之間的關(guān)系，而是提供服務(wù)與接受服務(wù)的平等民事關(guān)系。
二是要謹(jǐn)慎考慮“物業(yè)管理”立法模式的選擇。任何一部法律的出臺(tái)，無(wú)不客觀地反映出這個(gè)時(shí)代的要求，并為這個(gè)時(shí)代服務(wù)。在物業(yè)立法模式的選擇上，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理法屬行政法規(guī)，它調(diào)整的是國(guó)家物業(yè)行政管理機(jī)關(guān)與作為行政相對(duì)人的業(yè)主和物業(yè)公司的行政關(guān)系，比如國(guó)務(wù)院法制辦2002年12月向全國(guó)公布的《物業(yè)管理法（草案）》征求意見稿，就是明證；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在未來(lái)民法典中，以單編或單章規(guī)定物業(yè)管理法的內(nèi)容，即列入民法典之中，成為民法典的組成部分；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理法應(yīng)由全國(guó)人大常委會(huì)作為民法的特別法制定。筆者同意第三種觀點(diǎn)，因?yàn)閺姆深愋蛠?lái)看，民事立法調(diào)整的是平等民商事主體的自然人、法人和其他民商事組織之間的民商事關(guān)系；行政立法調(diào)整的是非平等主體
的國(guó)家行政機(jī)關(guān)與自然人、法人和其他行政相對(duì)人之間的行政法律關(guān)系。如果要調(diào)整業(yè)主與物業(yè)公司之間的民商事關(guān)系，理論上應(yīng)由全國(guó)人大常委會(huì)作為民法的特別法制訂較為妥當(dāng)，這樣提升法律檔次后，也便于人民法院法官依“法”斷案。
三是要科學(xué)設(shè)計(jì)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的程序以及運(yùn)作方式。據(jù)報(bào)載，北京市國(guó)土房管局屋字（2001）891號(hào)文件規(guī)定，不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主不宜作為業(yè)主委員會(huì)候選人、不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表；已經(jīng)擔(dān)任的，應(yīng)由管委會(huì)停其任職，并經(jīng)產(chǎn)權(quán)大會(huì)確認(rèn)。很明顯，該規(guī)定是與憲法和民法的固有理念相沖突的，因?yàn)闃I(yè)主按時(shí)交費(fèi)和業(yè)主享有的業(yè)主委員資格是兩個(gè)完全不同層次的權(quán)利義務(wù)概念。只要某公民購(gòu)買了一個(gè)小區(qū)的商品房，他就是該小區(qū)的業(yè)主，他就擁有了選舉業(yè)主委員會(huì)和被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。至于他能不能當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)的委員，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定。同樣道理，他的免職也由業(yè)主大會(huì)投票決定，而與物業(yè)公司、政府都沒(méi)有任何關(guān)系，更不是某個(gè)政府部門一個(gè)文件就可以任意剝奪的。因此，筆者認(rèn)為，國(guó)家在立法時(shí)就應(yīng)科學(xué)設(shè)計(jì)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的程序以及運(yùn)作方式，并及時(shí)廢止一些與物業(yè)管理法相抵觸的文件和行政規(guī)章。比如，業(yè)主委員會(huì)可參照公司法中董事會(huì)產(chǎn)生的程序產(chǎn)生和運(yùn)作，代表所有業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生合同關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)由占整個(gè)物業(yè)所有權(quán)一定比例的業(yè)主推選的代表當(dāng)任。重大事項(xiàng)由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)討論和民主投票決定。
�。ǘ⿲徖砦飿I(yè)管理糾紛案件的法律問(wèn)題
物業(yè)管理法律關(guān)系是基于物業(yè)管理引起的。審判實(shí)踐中，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣，較常見的物業(yè)管理糾紛有：業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)、業(yè)主房屋維修、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到侵害、業(yè)主私自搭建、業(yè)主財(cái)產(chǎn)丟失、公共費(fèi)用分?jǐn)�、開發(fā)商拒不移交物業(yè)管理服務(wù)用房、物業(yè)管理承包合同等引起的各類糾紛。因此，人民法院在審理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，要根據(jù)不同的物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式，準(zhǔn)確把握其訴訟管轄、訴訟主體、法律適用等法律問(wèn)題。
1、關(guān)于訴訟主體問(wèn)題。物業(yè)管理糾紛的訴訟主體，是指以自已的名義請(qǐng)求法院保護(hù)民商事權(quán)益，并由此引起民事訴訟程序發(fā)生、變更和消滅的人及相對(duì)人。它一般為物業(yè)管理訴訟糾紛中的原告和被告，即開發(fā)商或作為單元套房所有權(quán)人的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司。審判實(shí)踐中，對(duì)于開發(fā)商訴訟主體資格的審查，應(yīng)把重點(diǎn)放在開發(fā)商的工商登記以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照上。對(duì)于業(yè)主訴訟主體資格的審查，實(shí)踐中有兩種不同的理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主就是單元套房的所有權(quán)人；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主不僅包括單元套房的所有權(quán)人，還包括該建筑物及附屬物的所有權(quán)人和共有人。筆者認(rèn)為，以上兩種觀點(diǎn)都正確，這兩種觀點(diǎn)主要是從對(duì)小業(yè)主和大業(yè)主的劃分而言。但在審判實(shí)踐中，對(duì)前一業(yè)主，應(yīng)重點(diǎn)審查其單元房屋的產(chǎn)權(quán)證明以及身份證明，對(duì)于業(yè)主眾多的，可以經(jīng)全體業(yè)主過(guò)半數(shù)或者全體業(yè)主推選代表參加訴訟。對(duì)后一業(yè)主，除要審查其產(chǎn)權(quán)證明外，還要審查其工商登記以及相關(guān)行政主管部門的證明。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格的審查，則應(yīng)重點(diǎn)審查業(yè)主委員會(huì)的成立是否符合法定程序上。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其組成人員不得在物業(yè)管理公司中兼職。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)審查該業(yè)主大會(huì)是否按照物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門辦理了登記手續(xù)。對(duì)于物業(yè)管理公司訴訟主體資格的審查，則要看該物業(yè)管理公司是不是開發(fā)商的下屬企業(yè)，如果是，還應(yīng)將開發(fā)商列為原告或被告，或者將物業(yè)管理公司列為被告，開發(fā)商列為第三人。
2、關(guān)于法律適用和訴訟管轄。由于物業(yè)管理糾紛的種類多，既可能發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間，也可能發(fā)生在業(yè)主與開發(fā)商之間或開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間，其糾紛的形式和性質(zhì)更是多種多樣。因此，在目前《物業(yè)管理法》還沒(méi)正式頒布實(shí)施的情況下，如何適用法律？筆者認(rèn)為，如果是因業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)、業(yè)主私自搭建以及在小區(qū)內(nèi)受到侵害或財(cái)產(chǎn)丟失等引起的侵權(quán)索賠訴訟，除應(yīng)適用民法通則等有關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)適用國(guó)務(wù)院以及有立法權(quán)的地方人大及其常委會(huì)制定的物業(yè)管理法規(guī)。如果屬于單純的物業(yè)管理合同糾紛，則應(yīng)適用合同法關(guān)于委托合同的有關(guān)規(guī)定，如果委托合同中沒(méi)有具體規(guī)定的，可以引用合同法總則的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行處理。
致于物業(yè)管理糾紛的訴訟管轄問(wèn)題。由于物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容離不開物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定都是圍繞物業(yè)來(lái)展開。而物業(yè)又是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地等不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)民事訴訟法第34條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。故此，物業(yè)管理糾紛案件一般應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院專屬管轄。當(dāng)然，象對(duì)于開發(fā)商拒不向業(yè)主移交物業(yè)管理服務(wù)用房，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共公設(shè)施等引起的訴訟，如果開發(fā)商不在不動(dòng)產(chǎn)所在地居住，如何確定訴訟管轄？筆者認(rèn)為，由于雙方因合同權(quán)利義務(wù)所產(chǎn)生的糾紛，因其不動(dòng)產(chǎn)在合同履行地，仍應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄原則，即業(yè)主可在不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
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《完善獨(dú)立董事制度的若干法律問(wèn)題研究》08-05
《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》理解與適用08-05
買賣合同若干法律問(wèn)題研究08-05