購(gòu)房人什么情況下退房可以要求“雙倍賠償”

　　2003年4月，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），該《解釋》對(duì)出賣人的惡意違約和欺詐行為，規(guī)定了可以適用懲罰性賠償原則（即通常說(shuō)的“雙倍賠償”），引起了廣泛的關(guān)注。但是有些遭遇購(gòu)房糾紛的買(mǎi)受人，未對(duì)《解釋》相關(guān)條文仔細(xì)研讀，就在退房訴訟中提出了“雙倍賠償”的請(qǐng)求，結(jié)果不僅沒(méi)有得到法律支持，而且因索賠數(shù)額過(guò)大付出了高昂的訴訟費(fèi)用。根據(jù)《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以下三個(gè)條件。

　　第一，所購(gòu)房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。《解釋》第一條明確規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買(mǎi)賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同�！备鶕�(jù)這一規(guī)定，并不是所有的房產(chǎn)糾紛都受該《解釋》調(diào)整，該《解釋》調(diào)整的僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房買(mǎi)賣合同糾紛。其他如政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房、再次出售的二手房等發(fā)生的買(mǎi)賣合同糾紛，都不屬于該《解釋》的調(diào)整范圍，如果購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的不是商品房，依據(jù)該《解釋》的規(guī)定要求“雙倍賠償”，也就很難得到法律支持。因此，購(gòu)房者在提出訴訟請(qǐng)求前首先要弄清所購(gòu)房產(chǎn)的性質(zhì)，根據(jù)不同房產(chǎn)的性質(zhì)來(lái)確定索賠依據(jù)和索賠數(shù)額，避免因高額索賠而增加訴訟成本。

　　第二，出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形�！督忉尅返�8條、第9條明確規(guī)定了商品房買(mǎi)賣過(guò)程中因出賣人惡意違約和欺詐，可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形：一是商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。這就是說(shuō)，只有出現(xiàn)上述五種情形，購(gòu)房人才可以依據(jù)《解釋》提出“雙倍賠償”的請(qǐng)求，上述五種情形之外的出賣人的違約行為，如虛假?gòu)V告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，雖然有的也存在違約和欺詐事實(shí)，但不能適用懲罰性賠償責(zé)任，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　第三，必須導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋。上述五種惡意違約和欺詐行為，是出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的基本范圍，但并不是出現(xiàn)上述任意一種情形就可以要求退房并得到“雙倍賠償”。該《解釋》規(guī)定，上述五種情形必須導(dǎo)致該商品房買(mǎi)賣合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷、解除，無(wú)法取得房屋時(shí)，買(mǎi)受人才可以在請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失之外，請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這就意味著即使出賣人存在上述五種行為，但沒(méi)有導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同無(wú)效或被撤銷、解除，買(mǎi)受人最終取得了房屋，也就不能追究出賣人“雙倍賠償”的責(zé)任。實(shí)踐中有以下兩種情況值得注意：（1）雖然出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，根據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效。既然合同有效就得繼續(xù)履行，買(mǎi)受人也就無(wú)法要求其“雙倍賠償”。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)或者在商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，如另行為抵押權(quán)人的債權(quán)提供擔(dān)保，涂銷所售房屋上所設(shè)定的抵押權(quán)，而使買(mǎi)受人能夠取得完全所有權(quán)的房屋的，這就使買(mǎi)受人行使合同撤銷權(quán)的阻卻事由發(fā)生，買(mǎi)賣合同應(yīng)繼續(xù)履行，買(mǎi)受人請(qǐng)求撤銷合同、“雙倍賠償”就不會(huì)得到支持。因此，買(mǎi)受人在要求“雙倍賠償”時(shí)，必須對(duì)買(mǎi)賣合同的效力狀況以及能否實(shí)現(xiàn)合同目的進(jìn)行認(rèn)真全面的分析，弄清合同是否能夠被確認(rèn)為無(wú)效、撤銷或解除，以此來(lái)決定是否提出“雙倍賠償”的訴訟請(qǐng)求。

　　另外，買(mǎi)受人在索賠時(shí)還應(yīng)該考慮到法律規(guī)定的彈性，期望值不要太高。盡管《解釋》對(duì)適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確規(guī)定，但也為法官裁量案件留有較大空間。如《解釋》只是說(shuō)“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，這里面彈性就比較大，“可以”不是“應(yīng)當(dāng)”，更不是“必須”，“不超過(guò)一倍”并不等同于“一倍”，“請(qǐng)求”也不是都會(huì)“同意”。在具體案件中，需要法官根據(jù)出賣人的違約程度、買(mǎi)受人的受損狀況來(lái)自由裁量。有時(shí)可能會(huì)裁決“雙倍賠償”，有時(shí)也可能裁決賠償一倍多一點(diǎn)，或者裁決只退回購(gòu)房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據(jù)案件具體情況由法官自由裁量形成的個(gè)案差異，是法律允許的。

　　當(dāng)然，我們提出上述問(wèn)題的目的，是提醒購(gòu)房人認(rèn)真分析案情，仔細(xì)研究法律規(guī)定，確定合理的索賠請(qǐng)求，避免不必要的損失，并不是讓購(gòu)房人放棄索賠。只要購(gòu)房人遭遇《解釋》中規(guī)定的惡意違約和欺詐行為，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，就要理直氣壯地拿起法律武器，要求出賣人承擔(dān)“雙倍賠償”的責(zé)任，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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