- 相關(guān)推薦
利用地上權(quán)解決土地使用權(quán)與地上物所有權(quán)的沖突
摘要： 我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，城鎮(zhèn)國(guó)有土地所有權(quán)屬于國(guó)家，地上物的所有權(quán)屬于用地者，土地使用權(quán)期限屆滿，地上物的所有權(quán)由國(guó)家無償取得。這一制度在理論和實(shí)踐上都有許多弊端，實(shí)有修改之必要。本文試借鑒大陸法系的地上權(quán)制度來平衡土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人之間的利益，建議在未來的物權(quán)法上拋棄土地使用權(quán)的概念，直接采用權(quán)的概念，建立統(tǒng)一的地上權(quán)制度。關(guān)鍵字： 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 地上權(quán)
一
我國(guó)憲法第10條第4款規(guī)定：我國(guó)的土地所有權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓。其實(shí)，就城鎮(zhèn)國(guó)有土地而言，因所有權(quán)主體具有唯一性，故客觀上不存在轉(zhuǎn)讓的可能。但為了鼓勵(lì)土地使用者對(duì)土地的開發(fā)和建設(shè)，保護(hù)其對(duì)地上物的合法權(quán)益，我國(guó)建立了土地使用權(quán)制度。有關(guān)法律也規(guī)定了取得土地使用權(quán)后，方可取得其地上建筑物的所有權(quán)，實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體一致原則。過去我國(guó)在城鎮(zhèn)土地使用權(quán)方面沿襲前蘇聯(lián)、東歐等國(guó)家土地?zé)o償劃撥，由單位和個(gè)人無期限使用的模式，私房所有權(quán)與土地使用權(quán)的沖突被土地使用權(quán)無期限的事實(shí)所掩蓋。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)土地使用權(quán)的商品化和土地使用權(quán)有償、有期限的出讓和轉(zhuǎn)讓制度的確立，使有期限的土地使用權(quán)和無期限的房屋所有權(quán)方面的權(quán)利沖突日益明顯。
依《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：國(guó)家以土地所有者的身份按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，將城鎮(zhèn)土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓年限一般為40—70年。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他隨著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第1款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地外，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金�！钡�2款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償取得�！币郎鲜鲆�(guī)定，土地使用權(quán)期限屆滿，可出現(xiàn)以下法律結(jié)果：1、按時(shí)續(xù)期，且重新交納了土地使用權(quán)出讓金后，用地者可繼續(xù)擁有土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)；2、否則，土地使用權(quán)和地上物的所有權(quán)由國(guó)家無償取得；3、雖按時(shí)申請(qǐng)續(xù)期，但因社會(huì)公共利益的需要，申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn)。這些規(guī)定對(duì)城市房地產(chǎn)的土地使用，確立了土地使用權(quán)有年限和土地使用權(quán)終止后地上建筑物和其他附著物無償由國(guó)家取得的制度。
對(duì)于土地使用權(quán)期限屆滿，國(guó)家應(yīng)否無償取得地上建筑物和其他隨著物的所有權(quán)，法學(xué)界有截然相反的兩種觀點(diǎn)。肯定論者從羅馬法創(chuàng)立的“土地所有權(quán)吸附建筑物”的原則出發(fā)，認(rèn)為國(guó)家應(yīng)無償取得地上物的所有權(quán)。支持該觀點(diǎn)的學(xué)說主要有：無主財(cái)產(chǎn)說、折舊補(bǔ)償說、履行義務(wù)說、超值補(bǔ)償說、所有權(quán)有期說。否定論者一般從民法的基本原理和規(guī)定出發(fā)來進(jìn)行論證，認(rèn)為國(guó)家無權(quán)無償取得地上物的所有權(quán)，。
我認(rèn)為，對(duì)于地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)終止而由國(guó)家無償取得的規(guī)定有幾個(gè)缺陷：第一，從原則上講，土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)并無地上物，地上物的所有權(quán)為土地使用人所有。既然是所有權(quán)就不受期限限制。而當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿，國(guó)家無償取得地上建筑物和其他附著物所有權(quán)時(shí)，其所有權(quán)就是受期限限制的所有權(quán)，在法理上講不通。第二，國(guó)家規(guī)定：無償收回劃撥的土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物和其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)無償取得的劃撥土地使用權(quán)的土地使用人尚且補(bǔ)償，對(duì)有償取得土地使用權(quán)的使用人不僅不補(bǔ)償，反將地上物無償收回，這顯然是不平等的。第三，不符合公平原則。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中國(guó)家是作為一個(gè)特殊的民事主體而存在的，應(yīng)與讓與方處于平等的地位。國(guó)家出讓土地使用權(quán)，受讓方支付出讓金，本是公平的，法律已經(jīng)賦予國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以提前收回土地使用權(quán)，明顯有利于國(guó)家一方，再規(guī)定無償收回地上建筑物和其他附著物，則顯失公平，違背了民法中的平等原則，第四，我國(guó)房地產(chǎn)制度改革的重心是大力發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，而二級(jí)市場(chǎng)的法律行為，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等交易行為，必然受制于一級(jí)市場(chǎng)的土地使用權(quán)出讓年限的限制，若土地使用權(quán)期限屆滿，地上物收歸國(guó)家，則房地產(chǎn)市場(chǎng)交易主體必然要考慮交易成本及以后的投資能否在有限的年限內(nèi)收回。這樣無疑限制了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展①。解決這些問題同樣需要引入地上權(quán)制度。
另外有些人認(rèn)為，可以通過申請(qǐng)續(xù)期避免沖突的發(fā)生。其實(shí)續(xù)期制度雖是使用者避免被無償收回地上物的一種法律補(bǔ)救措施，但僅僅是權(quán)宜之計(jì)，并不能從根本上解決沖突本身。況且續(xù)期制度仍有相當(dāng)大的局限性，仍不能從根本上解決房屋使用權(quán)與所有權(quán)沖突的問題。
二
由于以上問題，為更好協(xié)調(diào)地上物所有權(quán)無期性與土地使用權(quán)有期性之間的矛盾，我國(guó)應(yīng)該在借鑒大陸法系國(guó)家地上權(quán)制度基礎(chǔ)上設(shè)立地上權(quán)制度。
所謂地上權(quán)，是以在他人土地上有建筑物或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權(quán)②�！暗厣蠙�(quán)為用益物權(quán)的一種，肇源于羅馬法，按羅馬法基于添附的原理，以地上權(quán)屬于土地為原則，購買地上物者必須購買土地”③�！傲_馬的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)就像一塊小領(lǐng)土，一切附加和進(jìn)入土地的物都必然地作為添附歸土地所有主所有，因此，建筑物的所有權(quán)非地皮所有主而莫屬”④。后因土地價(jià)值日昂，一般人民難以負(fù)荷，法務(wù)官仍例外的承認(rèn)得支付地租而在他人土地有建筑物的所有權(quán)，且得為繼承及讓與，以地上物所有權(quán)與土地所有分離的法律技術(shù)創(chuàng)設(shè)了地上權(quán)。德國(guó)、瑞士、日本等國(guó)繼承了羅馬的思想，對(duì)地上權(quán)作出了明確的規(guī)定。地上權(quán)的最大特點(diǎn)是他排除了土地所有人依添附原則取得建筑物所有權(quán)的可能性，使地上權(quán)人單獨(dú)享有建筑物的所有權(quán)，同時(shí)具有調(diào)劑“有”與“用”的重要社會(huì)經(jīng)濟(jì)技能。傳統(tǒng)的地上權(quán)多設(shè)于土地的上面，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)土地的利用呈現(xiàn)出區(qū)分化、立體化的趨勢(shì)。地上權(quán)可以存在與土的上空或地下，增進(jìn)土地的利用價(jià)值。例如日本民法典中就規(guī)定了地下、空中的地上權(quán)的內(nèi)容。
地上權(quán)是一種物權(quán)是存在于他人土地上的權(quán)利，故為他物權(quán)，是所有權(quán)中的限制物權(quán)的一種。地上權(quán)的取得通常是有償?shù)�，但法律并不排除無償取得地上權(quán)的可能性，有償取得時(shí)，地上權(quán)人需向土地所有人按期交納地租，地上權(quán)可以讓與。地上權(quán)人可將地上權(quán)讓與他人，地上權(quán)的讓與不涉及土地所有權(quán)，不得超過地上權(quán)的期限。
地上權(quán)人的權(quán)利主要有：1、土地的占有與使用權(quán)；2、處分權(quán)，其中包括地上權(quán)的讓與、設(shè)定抵押、土地轉(zhuǎn)租；3、相鄰權(quán)，法律關(guān)于相鄰權(quán)的規(guī)定在地上權(quán)人之間或地上權(quán)人與土地所有人之間允許準(zhǔn)用。地上權(quán)人的主要義務(wù)是：支付地租。
地上消滅的事由分為一般消滅原因和特殊消滅原因。一般消滅原因是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般消滅原因，如當(dāng)事人的合意、標(biāo)的物滅失、混同、及公用征收等。在地上權(quán)均適用。特殊消滅原因主要有：地上權(quán)存續(xù)期間屆滿、地上權(quán)的拋棄、地上權(quán)的撤
銷、規(guī)定消滅事由的發(fā)生、第三人的時(shí)效取得等。
在地上權(quán)因存續(xù)期間屆滿以外的事由消滅時(shí)，消滅后的法律后果主要有：1、地上權(quán)人的取回權(quán)，即有益費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)，地上權(quán)消滅時(shí)地上權(quán)人得取回其工作物及竹木，但應(yīng)回復(fù)土地原狀。地上權(quán)消滅時(shí)，對(duì)于不能取回或因改良整治土地支出的有益費(fèi)用而增加土地的價(jià)值時(shí)，得使土地所有人于地上權(quán)消滅時(shí)現(xiàn)存之增加為限，負(fù)償還責(zé)任⑤。2、土地所有人的購買權(quán)：土地所有人在地上權(quán)消滅時(shí)以時(shí)價(jià)購買其建筑物工作物或竹木，地上權(quán)人不得拒絕。這是為了顧及土地所有人的利益及社會(huì)經(jīng)濟(jì)。
在地上權(quán)因存續(xù)期間屆滿而消滅時(shí)，土地所有人關(guān)于建筑物的義務(wù)主要有：1、土地所有人對(duì)建筑物的補(bǔ)償義務(wù)。土地所有人應(yīng)按建筑物之時(shí)價(jià)為補(bǔ)償，但契約另有約定者，從其約定。這是一種強(qiáng)制締約義務(wù)。補(bǔ)償對(duì)象限于建筑物，如果當(dāng)事人對(duì)建筑物處理方式有其他約定無論是土地所有無償取得，由地上權(quán)人取回、或由地上權(quán)人保有建筑物而成立土地租賃關(guān)系均可以。2、所有人有延長(zhǎng)地上權(quán)期間的請(qǐng)求權(quán)。所有人于地上權(quán)存續(xù)期間屆滿前得請(qǐng)求地上權(quán)人，于建筑物可得使用之期限內(nèi)，延長(zhǎng)地上權(quán)之期間。地上權(quán)人拒絕延長(zhǎng)者，不得請(qǐng)求給予補(bǔ)償。
三
理論界關(guān)于我國(guó)是否存在地上權(quán)有不同的認(rèn)識(shí)。有的學(xué)者認(rèn)為：我國(guó)現(xiàn)行立法中規(guī)定的土地使用權(quán)的范圍是很廣的。不僅可以涵蓋地上權(quán)，而且比地上權(quán)更具靈活性。這種土地使用權(quán)是除農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，宅基地使用權(quán)外的使用國(guó)有和集體所有的土地的權(quán)利⑥。有的學(xué)者提出：盡管我國(guó)的土地使用權(quán)是與傳統(tǒng)的地上權(quán)相對(duì)應(yīng)的概念，但考慮到我國(guó)大陸長(zhǎng)期采用“土地使用權(quán)”一詞的習(xí)慣，擬將地上權(quán)稱為基地使用權(quán)⑦。
我認(rèn)為，總的來說地上權(quán)在我國(guó)是客觀存在的。目前只是以土地使用權(quán)一詞代替了。包括國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包權(quán)和土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。但是土地使用一詞極不準(zhǔn)確，無法區(qū)分作為用益物權(quán)的“土地使用權(quán)”與作為所有權(quán)權(quán)能之一的“使用權(quán)能”，而前者屬于他物權(quán)范疇，后者屬于自物權(quán)范疇。我們現(xiàn)在所稱的土地使用權(quán)只是指前者。使用權(quán)一詞不能準(zhǔn)確完整表達(dá)其所包含的內(nèi)容。它不僅不能包含收益的權(quán)能，而且排斥了合法的讓渡。但我國(guó)目前的土地使用權(quán)人不僅享有占有權(quán)、收益權(quán)而且還享有轉(zhuǎn)讓、抵押等依法處分的權(quán)利。如果采用地上權(quán)概念則明確簡(jiǎn)潔，并與國(guó)際立法習(xí)慣相接軌。這樣既可以理順土地所有人和土地使用人各自之間和相互之間的法律關(guān)系，也可有效解決土地使用權(quán)的有期性與地上物所有權(quán)無期性的沖突。而且，地上權(quán)制度涉及的地上權(quán)期滿后國(guó)家以市價(jià)購買地上物，取得地上物所有權(quán)的規(guī)定，與我國(guó)的土地使用權(quán)制度規(guī)定的由國(guó)家無償取得地上物的處理后果相比更能體現(xiàn)法律的精神實(shí)質(zhì)。它有利于保護(hù)地上物所有權(quán)人的利益，調(diào)動(dòng)用地者對(duì)土地及地上物在資金、物質(zhì)投入上的積極性和熱情；也利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
借鑒各國(guó)關(guān)于地上權(quán)的規(guī)定，我認(rèn)為未來我國(guó)地上權(quán)制度就土地使用權(quán)的有期性與地上物所有權(quán)無期性應(yīng)做如下原則性規(guī)定：
一、 明確認(rèn)定地上權(quán)是與土地所有權(quán)相并列的物權(quán)，地上權(quán)人享有對(duì)地上物的所有權(quán)。
二、 關(guān)于地上權(quán)的存續(xù)期間，應(yīng)該在法律上延長(zhǎng)現(xiàn)行的土地使用年限，使其超過或接近一般建筑物工作物的使用壽命。
三、 地上權(quán)人享有對(duì)地上權(quán)的續(xù)展請(qǐng)求權(quán)，地上權(quán)人可在土地使用期限屆滿前一年提出續(xù)期請(qǐng)求，土地所有人無正當(dāng)理由不得拒絕；土地所有人也可以在土地使用期限屆滿前一年提出續(xù)期請(qǐng)求，地上權(quán)人如果拒絕延長(zhǎng)，則喪失補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)四、 地上權(quán)人享有取回其地上物的權(quán)利。地上權(quán)期滿而未續(xù)期的，地上權(quán)人有取回地上物的權(quán)利，但應(yīng)回復(fù)土地原狀五、 土地所有人的優(yōu)先購買權(quán)。地上權(quán)消滅時(shí)，土地所有人享有以時(shí)價(jià)購買地上物的權(quán)利，地上權(quán)人無正當(dāng)理由不得拒絕六、 地上權(quán)人請(qǐng)求對(duì)地上物補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。除地上權(quán)人拒絕土地所有人的續(xù)期請(qǐng)求而喪失補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)外，在地上權(quán)到期時(shí)，地上權(quán)人不愿取回地上物的情況下均有權(quán)請(qǐng)求土地所有人對(duì)于地上物按市價(jià)給予補(bǔ)償。
【利用地上權(quán)解決土地使用權(quán)與地上物所有權(quán)的沖突】相關(guān)文章：
土地上的話02-26
房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)：使用權(quán)終止問題08-05
土地上的誓言作文通用01-22
在這片土地上作文08-24
《雪落在中國(guó)的土地上》08-16
地上權(quán)設(shè)定契約書08-15
站在這片土地上作文05-05
貧瘠土地上的精神甘霖08-15