論無效房屋轉(zhuǎn)租合同的處理

　　房屋轉(zhuǎn)租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。在通常的情況下，承租人將承租房屋的全部或一部分，租給第三者使用而從中收取超過原租金或等額租金的金錢。無效房屋轉(zhuǎn)租合同，是指房屋承租人未經(jīng)出租人的同意，擅自將承租房屋進行轉(zhuǎn)租的行為。房屋轉(zhuǎn)租是一種廣泛應用的房屋租賃制度，在我國的有關房地產(chǎn)法律中均有規(guī)定。但對于房屋轉(zhuǎn)租合同被確認無效后的處理，卻一直沒有明確具體的規(guī)定。

　　《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)解除租賃合同。 《城市房地產(chǎn)管理法》則沒有規(guī)定非法轉(zhuǎn)租房屋的法律責任。《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)終止合同，并可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉(zhuǎn)租進行了規(guī)定，但在無效轉(zhuǎn)租房屋的法律責任上，只規(guī)定了行政處罰和刑事責任，并沒有無效房屋轉(zhuǎn)租的民事責任，或是民事制裁的規(guī)定。《合同法》也只規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租房屋，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規(guī)定。因為承租人的擅自轉(zhuǎn)租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任，損害了出租人對房屋的所有權(quán)或處分權(quán)，造成房屋在客觀上形成多層次占有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是，如果該無效的房屋轉(zhuǎn)租合同事實上已經(jīng)履行完畢或部分履行。在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無效約定，是否也應該返還。而房屋租賃的一個特點，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基于承租人對房屋的實際占有狀態(tài)下發(fā)生的，這種使用收益如果是基于無效合同而取得，也應該屬于返還的標的。

　　無效合同是不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同。作為無效合同來說，其具有兩個特征：一是無效合同具有違法性，即合同違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，損害了公共利益和他人的合法權(quán)益；二是無效合同具有無效性，就是合同從訂立時起，就沒有法律約束力。對于已經(jīng)履行的，應當通過返還財產(chǎn)、賠償損失等方式使當事人的財產(chǎn)恢復到合同訂立前的狀態(tài)。對于房屋轉(zhuǎn)租行為而言，《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定了合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租兩種情形。合法轉(zhuǎn)租是承租人經(jīng)過出租人同意，將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人。非法轉(zhuǎn)租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉(zhuǎn)租約定的情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為�！逗贤�法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，非法轉(zhuǎn)租的租賃合同屬于無效后同。根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定，民事行為被確認為無效后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

　　就無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當事人來說，承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時，應該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利，訂立合同時應辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。因此，轉(zhuǎn)租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉(zhuǎn)租人一方，其轉(zhuǎn)租行為往往具有兩種主觀心理狀態(tài)，其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉(zhuǎn)租，二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況。轉(zhuǎn)租人也是具有過錯的當事人。所以，無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當事人雙方都依法應當承擔無效合同的法律后果。

　　表現(xiàn)在對有關無效合同規(guī)定法律精神的不同理解上，在處理無效房屋轉(zhuǎn)租合同所引起的法律后果時出現(xiàn)了不同的處理意見。

　　第一種主張認為，由于法律規(guī)定無效合同的后果之一是返還財產(chǎn)，因此，房屋轉(zhuǎn)租合同一旦被確認無效以后，承租人應該歸還占用的房屋，對于實際使用房屋期間的收益-租金，也應該支付給轉(zhuǎn)租人。已經(jīng)支付租金的、租金不再退還。①問題在于，如果依照這樣的處理方法，無效房屋轉(zhuǎn)租合同和有效房屋轉(zhuǎn)租合同的當事人都可以達到相同的目的-收取租金。無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人一方如果不按實際使用期限交付租金，則轉(zhuǎn)租人也可以基于無效轉(zhuǎn)租合同要求對方支付房屋租金。顯然，非法的行為人是不能享有任何民事權(quán)利。就無效民事行為進行分析，無效民事行為是指因為欠缺民事法律行為的有效要件而不能產(chǎn)生當事人預期法律后果的行為。無效民事行為之所以自始不具有任何法律約束力，就是因為行為本身不能產(chǎn)生行為人預期的后果。所以，如果無效房屋轉(zhuǎn)租合同的轉(zhuǎn)租人有權(quán)收取因轉(zhuǎn)租而約定的租金，則使其基于無效合同達到了預期的目的。從財產(chǎn)所有權(quán)取得的角度分析，無效房屋轉(zhuǎn)租合同的出租人取得租金也沒有法律上的根據(jù)，《民法通則》第72條規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。這種所有權(quán)取得的法律規(guī)定包括兩個方面，其一是取得財產(chǎn)的法律事實必須合法，即設立、變更、終止民事法律關系的行為或者事件要符合法律的規(guī)定。取得財產(chǎn)的法律事實只有原始取得和繼受取得。原始取得是因為一定的法律事實，法律確認某項財產(chǎn)的最初取得。繼受取得是以原所有人的所有權(quán)為依據(jù)，基于某種法律事實而轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)；其二是取得財產(chǎn)的形式必須合法，包括必須辦理法律規(guī)定的手續(xù)。非法轉(zhuǎn)租他人房屋而收取租金，違背了出租人的真實意思，并且不能辦理法律規(guī)定的租賃登記�？梢�，既認定房屋轉(zhuǎn)租合同非法無效，又確認行為人有權(quán)基于非法行為取得財產(chǎn)，造成邏輯上的矛盾。反過來說，非法的房屋轉(zhuǎn)租人無法取得租金，則體現(xiàn)出無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人不從基于無效合同支付租金，或者有權(quán)基于無效合同取得返還的租金。那么，便造成無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人可以基于無效合同取得財產(chǎn)-房屋的使用收益。而無效房屋轉(zhuǎn)租合同的承租人同樣依法無權(quán)根據(jù)無效合同取得收益。這樣，人民法院或者仲裁機構(gòu)在裁決時往往陷入兩難的境地。

　　第二種觀點認為，非法轉(zhuǎn)租的收益屬于不當?shù)美�，應當返還給出租人。②根據(jù)《民法通則》第92條“沒有合法根據(jù)，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人”的規(guī)定可見，因不當?shù)美�而發(fā)生的債具有二個明顯的特點：（1）必須有一方因為不當?shù)美�而受損失。但是，房屋出租人并不能說是因此遭受了損失。損失是由于一定的行為導致權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)受到損害并造成財產(chǎn)減少或者滅失的客觀事實。這種損失既有直接損失，即受害人現(xiàn)有財產(chǎn)的減少，又有間接損失，即應當?shù)玫降睦�益由于遭受違法行為的損害而沒有得到，不當?shù)美�人承擔返還財產(chǎn)的一項要件必須在損失和取得不當利益之間存在因果關系，違法行為直接引起損害事實的發(fā)生。對于出租人而言，其收益已經(jīng)由于房屋租賃合同的履行而得到實現(xiàn)，或者由于房屋租賃合同的法律效力而得到保障。房屋的非法轉(zhuǎn)租并不造成出租人現(xiàn)有財產(chǎn)的減少，也不必然造成出租人必得利益的喪失。（2）不當?shù)美�的事實是由于受損失的一方主觀過錯造成的，受益人取得不當?shù)美麜r的主觀狀態(tài)并不作為返還不當?shù)美�的必要條件。③但對于無效房屋轉(zhuǎn)租合同來說，合同的雙方當事人主觀上都存在過錯的狀態(tài)。在房屋轉(zhuǎn)租合同糾紛中，糾紛的當事人是無效合同雙方當事人，通常房屋的出租人并不介入訴訟或仲裁（因為是否屬于無效合同必須由人民法院或仲裁機構(gòu)確認），而返還財產(chǎn)的處理對于法院或仲裁機構(gòu)乃屬于“不告不理”的情形。反而言之，如果將無效房屋轉(zhuǎn)租合同的租金作為不當?shù)美�返還給房屋

所有人或出租人，又產(chǎn)生了另一個問題，就是無效房屋轉(zhuǎn)租中的轉(zhuǎn)租人便由于無效的行為在處理結(jié)果上造成損失-房屋在非法轉(zhuǎn)租階段的使用收益。這種損失不是無效行為本身造成的，而是審判或仲裁機構(gòu)的介入并將該收益轉(zhuǎn)交第三人而形成的。非法轉(zhuǎn)租人一方面必須依房屋租賃合同向出租人支付租金，另一方面由于非法轉(zhuǎn)租房屋，造成既不能使用房屋，又不能取得租金。這樣，無效行為的法律后果-恢復原狀，便無法達到。所以，這種租金應作為無效房屋轉(zhuǎn)租合同的不當?shù)美�返還給出租人的觀點是不能成立的。

　　第三種觀點則認為非法的房屋轉(zhuǎn)租收益屬于非法所得，應該收歸國家所有④�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第32條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。非法所得，在這里事實上包括二個方面的內(nèi)容，一是非法的房屋轉(zhuǎn)租人取得的租金；二是非法的承租人實際使用房屋的收益。因此，租金已經(jīng)交付的，從轉(zhuǎn)租人處沒收；租金沒有交付的，從承租人處沒收。但是，這種法律規(guī)定的責任是行政責任，是由人民政府房地產(chǎn)管理部門對非法轉(zhuǎn)租房屋的責任者給予的行政處罰，并不能作為人民法院進行民事制裁的依據(jù)。而民事制裁是人民法院對嚴重違反民事法律規(guī)范應負民事責任的行為人所采取的民事處罰措施。其中的沒收非法所得，必須是在民事活動中，嚴重損害國家集體或者他人合法權(quán)益的違法行為人。非法房屋轉(zhuǎn)租行為雖然侵害了房屋出租人的權(quán)利，但不能說這種轉(zhuǎn)租必然會造成出租人的財產(chǎn)損失。在已經(jīng)有相應的行政處罰措施的情況下，不能將這種對出租人的侵害行為歸屬于嚴重范疇。而罰款由于是一種嚴厲的制裁措施，民法通則規(guī)定適用時必須“依照法律規(guī)定”。在沒有法律規(guī)定的情況下，不能適用罰款。事實上，如果人民法院以民事制裁的措施對違法房屋轉(zhuǎn)讓進行沒收非法所得，罰款，同樣不能達到無效行為的法律效果，即將行為恢復到原來的狀態(tài)。這種后來狀態(tài)體現(xiàn)為轉(zhuǎn)租人對房屋的使用收益，轉(zhuǎn)租人既沒有實際占有使用房屋，也沒有取得他人因使用房屋而支付相應的代價，客觀上形成轉(zhuǎn)租人處于損失狀態(tài)。

　　以上可見，由于對于無效房屋轉(zhuǎn)租處理沒有明確的法律依據(jù)，導致在理論上和實踐中存在不盡相同的看法，這些不同的主張在實踐中因為不同的應用導致不同的審判結(jié)果，違反了法律的同一性原則，不符合法律規(guī)定的原意。因此，必須嚴格依照無效行為的法律精神來處理無效房屋轉(zhuǎn)租合同。就無效合同來說，由于合同本質(zhì)上違反法律規(guī)定，因此，合同從訂立時起就沒有法律約束力，對于己經(jīng)履行的，應當通過返還財產(chǎn)、賠償損失等方式使當事人的財產(chǎn)恢復到合同訂立前的狀態(tài)。無效房屋轉(zhuǎn)租合同訂立前的狀態(tài)就是房屋轉(zhuǎn)租人向出租人支付租金，并享有對房屋的使用收益權(quán)利。無效房屋轉(zhuǎn)租合同沒有履行的，便不再履行。對于已經(jīng)履行的無效房屋轉(zhuǎn)租合同，恢復原狀的情況應是承租人將房屋退還給轉(zhuǎn)租人占有使用，并將占有房屋期間相當于轉(zhuǎn)租人向出租人支付的租金額交付給轉(zhuǎn)租人。在這里，由于非法轉(zhuǎn)租人以約定的租金額取得房屋的有使用和收益，在因非法轉(zhuǎn)租而沒有實際占有使用房屋期間以相同的租金額得以返還，是房屋轉(zhuǎn)租人和出租人共同確認的房屋使用收益。事實上，行為人之所以會非法轉(zhuǎn)租，其往往是為了謀求相應的利益，絕大多數(shù)情況下，轉(zhuǎn)租人往往以高于原租金的租價進行轉(zhuǎn)租，因此，高于原租金的差額就應該予以返還。例如，某甲以每月500元的租金向某乙租房一間，租期一年。但甲不顧租賃合同有不得轉(zhuǎn)租的約定，擅自以每月600元的租金將房屋轉(zhuǎn)租某丙。某丙在交了3個月的租金并實際使用了3個月后被某乙發(fā)現(xiàn)，乙便解除了和某甲的租房合同。這里甲應退還給丙因轉(zhuǎn)租3個月的盈利300元。這樣的處理，一方面達到了恢復原狀的目的，另一方面，又使得無效的合同當事人不能基于無效行為達到獲利的預期目的。

　　注釋：

　�、僭S多法院的民事判決認為，雖然房屋轉(zhuǎn)租合同無效，但因為轉(zhuǎn)租中承租人實際使用了房屋，應支付房屋使用費。所以，承租人基于無效房屋轉(zhuǎn)租合同要求轉(zhuǎn)租人返還租金的訴訟主張不能成立。

　�、谟诶�明：《民商法研究》（第二輯），法律出版社1999年版，第415頁。

　�、哿�經(jīng)緯主編：《債權(quán)法》，廈門大學出版社2000年版，第33頁。

　�、芰朂埳�等主編：《中國房地產(chǎn)法實務全書》，今日中國出版社1994年版，第1598頁。

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