建筑物區(qū)分所有的性質(zhì)

　　訪：在建筑物區(qū)分所有的理論中，對于這種新型物權(quán)的性質(zhì)是有爭論的。對此，您的看法是什么？

　　談：關(guān)于建筑物區(qū)分所有的性質(zhì)，有過一個(gè)發(fā)展的過程�！斗▏�民法典》認(rèn)其為役權(quán)的內(nèi)容，《瑞士民法典》將其認(rèn)作相鄰關(guān)系，《日本民法》則將其規(guī)定在“所有權(quán)的界限”一節(jié)中。在20世紀(jì)60年代以后，均認(rèn)建筑物區(qū)分所有為特殊的所有權(quán)形式，其特殊之處，就在于是一種共有形式。至于這種共有是何種性質(zhì)的共有，則有不同主張。

　　我認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有的性質(zhì)是復(fù)合共有。其理由是：

　　第一，傳統(tǒng)的共有理論無法解釋建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)實(shí)。在傳統(tǒng)的共有理論中，共有只分為按份共有和共同共有，沒有其他共有形式。建筑物區(qū)分所有既強(qiáng)調(diào)整棟建筑物的按份共有性質(zhì)，又強(qiáng)調(diào)區(qū)分所有部分的專有性和共用部分的互有性，是在一棟建筑物由區(qū)分所有人共有的條件下，由個(gè)人所有和共同共有有機(jī)構(gòu)成的復(fù)合共有。

　　第二，從總體看，盡管建筑物區(qū)分所有與按份共有相似，但卻難以相合。一是普通按份共有并不將建筑物區(qū)分成不同部分而設(shè)定數(shù)個(gè)平行的所有權(quán)，因而只有一個(gè)所有權(quán)，而區(qū)分所有權(quán)是數(shù)個(gè)所有權(quán)的集合；二是按份共有的共有人之一對建筑物的所有部分享有的只是份額權(quán)，區(qū)分所有對自己專有使用的部會擁有的是完全的所有權(quán)；三是按份共有只按份額權(quán)享受權(quán)利承擔(dān)義務(wù)，而區(qū)分所有不僅要區(qū)分專有的份額，而且還要對共有的部分享有互有權(quán)�！　〉谌�，從共有部分看，與共同共有亦不相合。建筑物區(qū)分所有的共有部分，將其解為按份共有，其不當(dāng)之處比較明顯；將其解為共同共有，似嫌籠統(tǒng)，且有不合之處。共同共有關(guān)系可以終止，當(dāng)終止時(shí)，要分割共有財(cái)產(chǎn)。區(qū)分所有建筑物中的共有部分，只為共有，不能要求分割，且這部分共有關(guān)系須永久維持，直至該建筑物報(bào)廢或完全歸一人所有時(shí)，才與區(qū)分所有關(guān)系一起消滅。因此，這樣的共有不是一般的共同共有，而是互有。

　　綜上所述，建筑物區(qū)分所有的性質(zhì)是復(fù)合共有，它由整個(gè)建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和專有使用部分的專有復(fù)合構(gòu)成，是既不同于按份共有，又不同于共同共有的第三種共有形態(tài)。因此，也應(yīng)當(dāng)對共有制度的結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新構(gòu)造，將其分成按份共有、共同共有和復(fù)合共有及準(zhǔn)共有四部分構(gòu)成。

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