房地產(chǎn)知識產(chǎn)權(quán)困境

　　近日，北京一個房地產(chǎn)項目委托北京集佳專利商標事務(wù)所將其案名進行了注冊申請�！斑@是我們專利商標事務(wù)所成立8年來第一次接到房地產(chǎn)行業(yè)的商標注冊申請。以前我們代理的主要集中在服裝、食品、電子等行業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識產(chǎn)權(quán)應(yīng)該說還是一個空白�！北本┘�佳專利商標事務(wù)所商標部主任劉文斌告訴《法人》雜志社記者。

　　地產(chǎn)商漠視知識產(chǎn)權(quán)

　　與劉文斌律師有著同樣感受的還有很多人。例如，柳沈知識產(chǎn)權(quán)律師事務(wù)所是知識產(chǎn)權(quán)方面非常著名的代理機構(gòu)，但該所的李律師告訴本刊記者：“房地產(chǎn)知識產(chǎn)權(quán)對我們來說也是非常陌生的，可以說是一個全新的領(lǐng)域。”

　　有律師認為，造成這種現(xiàn)象的主要原因是一直以來房地產(chǎn)開發(fā)商對知識產(chǎn)權(quán)的漠視。劉文斌律師說，全國的房地產(chǎn)商眾多，僅北京就有3千多家，但注冊擁有全國知名品牌的房地產(chǎn)開發(fā)商卻少之又少。

　　來自權(quán)威部門的一組數(shù)據(jù)也證實了這一點：據(jù)上海工商局提供的資料顯示，截止到2002年11月，上海的有效注冊商標總量已達6.36萬件，其中房地產(chǎn)商標僅85件，而在198件通過認定的“上海著名商標”中沒有一件是房地產(chǎn)商標。由北京工商局提供的資料則表明，在北京通過認定的173件“馳名商標”中，也沒有一件房地產(chǎn)商標。

　　與這組數(shù)據(jù)相映襯的是：房地產(chǎn)的“克隆”現(xiàn)象幾乎達到了瘋狂和泛濫的地步。北京是盛產(chǎn)房地產(chǎn)概念的地方，每一次概念炒作的成功都會使得這一概念在全國遍地開花。而被稱為房地產(chǎn)項目臉面的案名就成了這場“災(zāi)難”中受害最深的一個。

　　比較著名的案例是，2003年繼現(xiàn)代城之后北京先后出現(xiàn)了案名為“后現(xiàn)代城”、“西現(xiàn)代城”的項目。而這兩個項目案名的“克隆”直接導致了現(xiàn)代城的締造者、中國著名地產(chǎn)商潘石屹的尷尬。據(jù)悉，潘石屹曾表示要直接采用訴訟手段進行“維權(quán)”。但潘石屹的最終放棄也說明了房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏較強的知識產(chǎn)權(quán)保護意識。

　　另有消息，去年年底張寶全花200萬購買的“蘋果”案名，如今北京的“蘋果”尚未成熟，石家莊倒先有“蘋果”已經(jīng)飄香了。而且石家莊的這個“蘋果”樓盤，不僅案名相似，就連張寶全的精典智囊團研究出的“青蘋果”、“紅蘋果”、“轉(zhuǎn)基因蘋果”等蘋果系列的社區(qū)創(chuàng)意也原樣照搬。

　　事實上，還有更多諸如“某某華庭”、“水榭花都”、“納帕溪谷”、“太陽城”、“東方銀座”的案名更是散落在祖國的大江南北。

　　種種跡象表明，房地產(chǎn)開發(fā)商之間已經(jīng)習慣了這種“你原創(chuàng)，我拷貝”的經(jīng)營理念，而他們之間的相安無事似乎更是達到了默契的境界。有律師告訴記者，可以毫不客氣地說，開發(fā)商對知識產(chǎn)權(quán)的漠視已經(jīng)到了一個非警醒不可的地步了。

　 “第一案”驚醒地產(chǎn)商

　　深圳美地訴上海龍蒼的“香榭里”一案成了警醒開發(fā)商的重大事件。據(jù)悉，此案訴訟標的高達1440萬元！美地置業(yè)有關(guān)人士稱，在成都、北京、杭州等地都有與“香榭里”品牌相同或近似的房地產(chǎn)項目，據(jù)不完全統(tǒng)計已近50個，而美地置業(yè)將對這些侵權(quán)行為逐一進行“維權(quán)”行動。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，此案是中華人民共和國有史以來無形資產(chǎn)保護及商標保護糾紛案涉案標的金額最大的商標糾紛案件，同時也是中國房地產(chǎn)領(lǐng)域中知識產(chǎn)權(quán)保護的“第一案”。盡管此案一拖再拖還沒作出最終判決，但這一事件卻給那些缺少知識產(chǎn)權(quán)保護意識的地產(chǎn)商們敲響了警鐘。

　　與此同時，一個顯著的變化就是，北京的地產(chǎn)大腕潘石屹、張寶全等都紛紛開始著手項目的商標注冊及保護工作。據(jù)悉北京“美然。香榭里”的開發(fā)商已經(jīng)準備放棄這個案名，其新開盤的二期將另取案名。各地凡與“香榭里”案名相似或雷同的項目開發(fā)商們都在思量著如何準備應(yīng)訴或另取新名。

　　而法律界對此案的議論更是不少。北京信杰律師事務(wù)所王仕平律師認為，“香榭里”之案，無論從法律角度還是從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度看，都具有開創(chuàng)性的意義。他說，此案的出現(xiàn)有利于提高開發(fā)商對商標、外觀設(shè)計等無形資產(chǎn)的保護意識。顯然現(xiàn)在對品牌實施必要的保護措施，乃是房地產(chǎn)企業(yè)的當務(wù)之急。

　　也有律師認為，房地產(chǎn)業(yè)做為一個特殊的商品行業(yè)，具有投資規(guī)模大、影響力持久等特點。因此，房地產(chǎn)商標侵權(quán)相對于其他商品商標侵權(quán)，其無形資產(chǎn)的破壞力會更大，影響也會更深遠。

　　代理此案的原告方律師華律師在接受本刊記者采訪時表示，由于案子尚未最終判決，不便接受采訪。但他還是提醒開發(fā)商們應(yīng)該從這一案件上得到一些啟示。

　　房地產(chǎn)知識產(chǎn)權(quán)瓶頸

　　盡管房地產(chǎn)商們已經(jīng)開始注重自己的品牌保護，但有不少專家紛紛表示：目前我國房地產(chǎn)知識產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)及司法實踐當中還存在許多瓶頸。

　　著名知識產(chǎn)權(quán)法專家、北方工業(yè)大學法律系教授王素娟告訴本刊記者，目前房地產(chǎn)市場上普遍存在著營銷策劃方案、廣告設(shè)計、園林規(guī)劃、墻面外觀、戶型設(shè)計等被“克隆”的現(xiàn)象。一旦發(fā)生訴訟，在這類案件的具體審判中，法官裁量的是這種“克隆”行為有沒有直接使用被抄襲的實質(zhì)性內(nèi)容，如果實質(zhì)性內(nèi)容相同則構(gòu)成侵權(quán)。但同時王教授表示，實質(zhì)性內(nèi)容的界定雖然有一些法律的規(guī)定，而更多是依賴于法官的自由裁量權(quán)。這也是知識產(chǎn)權(quán)案件審理的一個共同特點。因此，對實質(zhì)性內(nèi)容認定的不同，判決的結(jié)果往往也不一樣。當諸如“西現(xiàn)代城”剽竊“現(xiàn)代城”文案設(shè)計這類行為若發(fā)生訴訟，在審理時就會存在很大變數(shù)。

　　北京富力地產(chǎn)的總經(jīng)理謝強認為，盡管目前在房地產(chǎn)業(yè)中知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)行為很多，但如真要追究，受害者開發(fā)商根本耗不起這個精力。有的即使判了也只能拿回幾萬元錢，得不償失。因此，謝強建議，房地產(chǎn)作為一個綜合性的行業(yè)，其中所涉及到的各行各業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)太多了，當務(wù)之急是政府制訂出一個專門的標準，這樣才能加強開發(fā)商的維權(quán)和尊重無形資產(chǎn)的意識。

　　另外，北京集佳專利商標事務(wù)所商標部主任劉文斌告訴本刊記者：“目前一般國外公司商標保護都會采用商標貯備的方法，當企業(yè)的名稱、圖形等LOGO一經(jīng)設(shè)計出來，就立即將其注冊。而我國的商標保護還略有不足�！�

　　“香榭里”案

　　從1997年開始，深圳市美地置業(yè)發(fā)展有限公司在深圳市福田區(qū)農(nóng)園路，獨家投資開發(fā)了“香榭里花園”，總投資約15億元人民幣。世界排名前五位的兩家設(shè)計公司（美國RTKL國際有限公司和澳大利亞BELT－COLLLINS國際怡景設(shè)計有限公司）為該項目進行了總體規(guī)劃設(shè)計和園林景觀設(shè)計。

　　1999年，“香榭里花園”的設(shè)計參加了由美國太平洋沿岸建筑聯(lián)合會、西部建筑展示會及美國知名建筑雜志舉辦的、被譽為建筑界奧斯卡的第36屆“金塊獎”的評比，并獲得25英畝建筑面積以內(nèi)評選范圍的“最佳規(guī)劃獎”，成為首個獲得此獎的中國住宅小區(qū)。

　　2003年，已經(jīng)建設(shè)完的“香榭里花園”再次獲得第40屆“金塊獎”的“卓越成就大獎”。由此，“香榭里花園”成為深圳乃至全國的知名地產(chǎn)品牌。

　　“金塊獎”的獲得，使深圳美地置業(yè)初步意識到“香榭里花園”的含金量，于1999年向國家商標局提出“香榭里”的商標

申請，申請“香榭里”品牌在第36類（不動產(chǎn)類）的中英文（中文“香榭里”，英文“ChampsElysees”）商標注冊，2001年注冊完畢。

　　從提交申請那一天開始，深圳美地置業(yè)就打算在全國打造“香榭里”系列品牌的地產(chǎn)項目。在深圳“香榭里花園”進入收尾期時，美地置業(yè)又選擇了上海作為其品牌擴張的第一步，并于2000年下半年正式進入上海。但當美地置業(yè)已經(jīng)與上海兩家地產(chǎn)公司簽訂了合作意向書時發(fā)現(xiàn)，上海已有了一個“香榭麗花園”，這使得其無法通過上海小區(qū)辦獲得“香榭里花園”的地名審核，合作因此流產(chǎn)。

　　2003年，深圳美地置業(yè)委托廣州正信和律師事務(wù)所向上海市中級人民法院遞交了訴訟申請。同年8月19日，上海市中級人民法院正式受理此案。據(jù)悉，其訴訟標的高達1440萬元！此案不久將開庭審理。

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