不是約束市場(chǎng)，而是約束行政――關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律思考

　　規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是一個(gè)籠統(tǒng)性的提法，容易為法律干預(yù)該行業(yè)的正當(dāng)性制造麻煩――“政府干預(yù)市場(chǎng)不宜論”，可能成為房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)分子對(duì)正當(dāng)法律干預(yù)的抗御理由；同時(shí)，“政府干預(yù)市場(chǎng)適宜論”，也可能成為行政投機(jī)分子擴(kuò)張權(quán)力的理由。規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，如果事實(shí)上形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由放任或者構(gòu)成經(jīng)營(yíng)自由的不當(dāng)約束，都不是法律干預(yù)該領(lǐng)域的理想結(jié)果。

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)公民生存權(quán)，涉及到每一個(gè)城市家庭，用法律控制的方法，促進(jìn)該行業(yè)合理發(fā)展，是一種社會(huì)需要。不完善的房地產(chǎn)法制，會(huì)損害社會(huì)公眾利益和政府形象。沒(méi)有合適法律規(guī)范的房地產(chǎn)業(yè)，容易走向過(guò)度投機(jī)，不斷遞升博取社會(huì)超額回報(bào)的愿望。房地產(chǎn)業(yè)自由放任發(fā)展的局面，在開(kāi)發(fā)的土地資源的有限供給的局面下，必然形成價(jià)格攀比。顯而易見(jiàn)的是，自由放任的房地產(chǎn)商人，容易與土地資源供給方形成共同牟利的無(wú)形之網(wǎng)，并在社會(huì)中同盟化公眾媒體、廣告商和商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)人。這種共同利益，導(dǎo)致行政管理方面，尤其是房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)與投機(jī)商人之間利益共同――主要是在價(jià)格的方面，形成兩造之間的隱性默契，必然要為漲價(jià)歡呼和論證。這種局面不斷深化，導(dǎo)致市場(chǎng)暴利不斷出現(xiàn)，必將催生“地產(chǎn)大王”這類房地產(chǎn)緊俏社會(huì)的商業(yè)怪物。

　　作為一名法律研究者，不得不指出，有限供給土地者與商人的利益取向完全一致化，存在錯(cuò)誤。說(shuō)它錯(cuò)誤，是因?yàn)楣┙o土地者，忽略了自身“義務(wù)”――由于供給土地者的“義務(wù)”沒(méi)有法律化，在缺乏行政義務(wù)認(rèn)知的時(shí)態(tài)中，也可以說(shuō)供給土地者，還沒(méi)有“法定義務(wù)”。這就是說(shuō)，應(yīng)當(dāng)為供給土地者立法，創(chuàng)設(shè)出法律義務(wù)，促進(jìn)其履行“人人享有適當(dāng)住房”的行政義務(wù)（轉(zhuǎn)引自新華網(wǎng)引述的聯(lián)合國(guó)《人居議程》）。

　　――政府須制定出“人人享有適當(dāng)住房”的住房發(fā)展規(guī)劃，此種規(guī)劃需要聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)，形成社會(huì)對(duì)“適當(dāng)住房”的必要認(rèn)可。這就是說(shuō)，住房發(fā)展規(guī)劃要成為一種城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律性指南，具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的約束性。這個(gè)規(guī)劃，不是現(xiàn)在的城市規(guī)劃，也不是經(jīng)濟(jì)適用房這種社會(huì)窮人的住房規(guī)劃，而是對(duì)社會(huì)基本階層的住房的普遍安排。

　　――政府須為住房發(fā)展規(guī)劃，廉價(jià)提供土地，而不是通過(guò)商業(yè)拍賣(mài)促進(jìn)住房發(fā)展規(guī)劃用地的地價(jià)上漲。由于城市土地國(guó)有，住房發(fā)展規(guī)劃具有全民利益的性質(zhì)，因此，政府住房規(guī)劃用地，不應(yīng)當(dāng)具有營(yíng)利性。

　　――政府須根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃，制定城市陳舊房屋拆遷計(jì)劃。城市房屋拆遷計(jì)劃，主要根據(jù)城市房屋狀況，在聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上制定。

　　――在保障建筑商國(guó)際市場(chǎng)平均贏利水平的價(jià)格基礎(chǔ)上，擇優(yōu)選擇政府規(guī)劃房產(chǎn)的建筑承包商，由進(jìn)駐居民自行選擇物業(yè)服務(wù)商。

　　――按照政府住房發(fā)展規(guī)劃每年使用的土地面積的一定比例，提供“商業(yè)房地產(chǎn)”使用的土地。這種土地供給地帶，可以通過(guò)城市規(guī)劃制定階段確定，可考慮將較好的地皮，用以滿足商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)拍賣(mài)，形成土地使用的自由價(jià)格，并且對(duì)竣工房產(chǎn)售價(jià)不行干預(yù)。通過(guò)拍賣(mài)地皮取得的政府收益，用于城市公共事業(yè)。

　　實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”要求，事關(guān)政府對(duì)“人居”事業(yè)的認(rèn)知水平。據(jù)作者所知，彈元之地的新加坡城，在城市土地十分緊張的情況下，基本實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。新加坡的住房政策，形成安定社會(huì)，人民在平凡職業(yè)狀態(tài)下，亦可解脫居住費(fèi)用負(fù)擔(dān)，保持良好心情。而香港這個(gè)因英國(guó)統(tǒng)治者為分?jǐn)偣苤瞥杀�，授�?quán)政府經(jīng)營(yíng)土地的城市，盛產(chǎn)“地產(chǎn)大王”然而并不能提供出居民“適當(dāng)住房”。香港同胞為房屋高價(jià)所類，導(dǎo)致人民生活高度緊張，性趣全球排名倒數(shù)付班長(zhǎng)，丟人現(xiàn)眼。毫無(wú)疑問(wèn)，新加坡是中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展的榜樣，而香港的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，是華人世界的人居悲劇。

　　因此，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，就是規(guī)范政府行為，是安排政府履行制定住房發(fā)展規(guī)劃，約束政府對(duì)普通居民住房供地商業(yè)化――在城市土地國(guó)有的基本法律制度下，政府是否具有和實(shí)施明晰的城市住房發(fā)展計(jì)劃，是國(guó)有土地使用權(quán)能否回位實(shí)現(xiàn)公民權(quán)益的考驗(yàn)。政府的發(fā)展住房義務(wù)的法律化，不是規(guī)范“房地產(chǎn)市場(chǎng)行為”，而是規(guī)范政府行為。從社會(huì)視角講，房地產(chǎn)發(fā)展中行政法律義務(wù)的明確化，是全面推進(jìn)依法行政和實(shí)現(xiàn)執(zhí)政的以人為本。

　　鮮江臨

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