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按揭證券化法律思考
按揭證券化法律思考房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入的行業(yè)，高投入在帶來(lái)高收益的同時(shí)也必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。正是這種高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)如漆似膠的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的每一步發(fā)展都離不開(kāi)金融業(yè)的支持，金融業(yè)的每一次創(chuàng)新也都會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。而我國(guó)多年以來(lái)形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一，不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)的加快，突破房地產(chǎn)金融的瓶頸限制，加速房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新勢(shì)在必行。按揭證券化應(yīng)運(yùn)而生。
住房按揭證券化必要性論證
對(duì)抵押貸款發(fā)放銀行來(lái)講，住房抵押貸款證券化具有如下益處：首先按揭證券化實(shí)質(zhì)是把資本市場(chǎng)上的資金引入住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，它拓寬了抵押貸款資金的來(lái)源。其次，通過(guò)抵押貸款證券化，把抵押貸款業(yè)務(wù)從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)移到表外，變表內(nèi)業(yè)務(wù)為表外業(yè)務(wù)，就可脫離國(guó)際清算銀行對(duì)資本充足率的限制。再次，長(zhǎng)達(dá)20-30年的按揭貸款，對(duì)于按揭貸款發(fā)放銀行來(lái)說(shuō)，回收周期時(shí)間跨度很大，但通過(guò)證券化，銀行及時(shí)把長(zhǎng)期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)拋售兌現(xiàn)，或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押債券，可以增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性。最后，當(dāng)?shù)盅嘿J款資產(chǎn)被證券化后，原來(lái)集中由一家（或少數(shù)）銀行持有的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上很多投資人持有抵押債券，這樣就在一定程度上分散了抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。①
對(duì)購(gòu)房人（借款人）來(lái)說(shuō)，住房按揭貸款證券化的益處為：1、由于銀行受到抵押貸款資金來(lái)源不足、資本充足率、短期資金存款與長(zhǎng)期資金貸放從而導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的制約，因此在提供按揭貸款時(shí)條件都非�？量�，如嚴(yán)格限定借款人資格、盡量縮短貸款期限、減少按揭成數(shù)等。這就加大了購(gòu)房人買房的難度，抑制了他們的購(gòu)房意愿，同時(shí)也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而住房按揭貸款證券化則可擺脫這些限制。2、住房按揭貸款證券市場(chǎng)的建立有助于降低按揭貸款利率，減輕了購(gòu)房人的還款利息負(fù)擔(dān)。
對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，證券化的益處對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓手續(xù)的簡(jiǎn)化，使得交易更為便利。以一般抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，雖非絕對(duì)不可轉(zhuǎn)讓，但此種轉(zhuǎn)讓一方面須辦理債權(quán)讓與的手續(xù)，如訂立契約、交付債權(quán)證書(shū)及通知債務(wù)人等，另一方面也須辦理抵押權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)，如辦理登記等，如此復(fù)雜的程序，往往使投資者望而卻步，不敢問(wèn)津。而依發(fā)行抵押證券的方式予以轉(zhuǎn)讓，則此等缺點(diǎn)盡可克服，因證券乃抵押權(quán)及被擔(dān)保債權(quán)的化體，只須背書(shū)及交付證券，即生轉(zhuǎn)讓的效力，其手續(xù)可謂異常簡(jiǎn)化。
住房按揭證券化對(duì)于完善中國(guó)資本市場(chǎng)的證券供給結(jié)構(gòu)，培育和壯大機(jī)構(gòu)投資者的投資力量非常有利。住房按揭貸款證券化為我國(guó)證券市場(chǎng)增添了新的證券品種，有助于完善和豐富證券投資品種，優(yōu)化證券市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。住房按揭貸款既不同于股票的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益，也不同于政府債券的低風(fēng)險(xiǎn)和低收益。與公司債券相比，它的風(fēng)險(xiǎn)比后者要小，但收益和信用評(píng)級(jí)卻要高一些，所以，按揭貸款證券內(nèi)含的這種較優(yōu)化的風(fēng)險(xiǎn)和收益組合，無(wú)疑對(duì)成長(zhǎng)中的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者和散戶投資者是十分有吸引力的。
中國(guó)按揭證券化的問(wèn)題及解決辦法
按揭證券化是大勢(shì)所趨，然而從1992年海南發(fā)行地產(chǎn)投資券融資到今天已有十個(gè)年頭，我們舉步維艱。良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，住房一級(jí)抵押市場(chǎng)的雛形，初具規(guī)模的證券市場(chǎng)體系和房地產(chǎn)體系以及相對(duì)健全的法律都是我們實(shí)現(xiàn)按揭證券化的優(yōu)勢(shì)所在。但是，在這條道路上也有著重重的障礙。
（一）實(shí)行住房按揭貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)障礙。未實(shí)行證券化時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行等按揭貸款發(fā)放者行業(yè)內(nèi)部；而證券化的目的之一在于可以把這種風(fēng)險(xiǎn)分散到資本市場(chǎng)，化解風(fēng)險(xiǎn)。但證券化的風(fēng)險(xiǎn)分散化猶如一柄雙刃劍，當(dāng)由于地區(qū)性的或局部性的經(jīng)濟(jì)失衡發(fā)生時(shí)，大量借款人因失業(yè)等原因無(wú)力償還按揭貸款，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨著證券化而擴(kuò)散到整個(gè)資本市場(chǎng)上，進(jìn)而傳播到整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。雖然這種系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的前提是概率較小的局部經(jīng)濟(jì)失衡發(fā)生，但從按揭貸款證券市場(chǎng)的建立來(lái)看，它自身不能抵御這種風(fēng)險(xiǎn)。
�。ǘ⿲�(shí)行住房按揭貸款證券化在法律、法規(guī)上的障礙
1.《民法通則》規(guī)定“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80條規(guī)定“債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人”。如此一來(lái)，銀行一一通知數(shù)以萬(wàn)計(jì)貸款者的難度暫且不說(shuō)，通知的巨額成本也姑且不論，只要貸款者一不愿意，辛苦和巨額成本都將付諸東流�！缎磐蟹ā芬�(guī)定銀行不能從事信托經(jīng)營(yíng)行為；然而，在住房貸款證券化過(guò)程中，相關(guān)當(dāng)事人與銀行利用契約來(lái)完成相應(yīng)信托功能是必不可少的。2、當(dāng)借款人由于各種原因不能償還貸款時(shí)，貸款人（按揭權(quán)人）處置抵押房屋有許多困難（雖然中國(guó)人民銀行頒布實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第二條規(guī)定："借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。"。第三十一條規(guī)定："借款人在還款期間內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人，或其法定代理人、受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同的，貸款人有權(quán)按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定處分抵押物或質(zhì)物。"。但事實(shí)上，包括擔(dān)保法在內(nèi)的有關(guān)抵押物處置的法律、法規(guī)，沒(méi)有關(guān)于處置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的處理規(guī)定，因此，客觀上造成貸款人在借款人不還款時(shí)，難以處置抵押物和實(shí)現(xiàn)債權(quán)。這使得抵押成為有名無(wú)實(shí)的擔(dān)保，增加了按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，這不利于以按揭貸款為基礎(chǔ)發(fā)行的證券的信用級(jí)別提升。因此有學(xué)者提議，建立符合中國(guó)國(guó)情的與個(gè)人住房按揭貸款相關(guān)的《強(qiáng)制搬遷法》。3、如果進(jìn)行住房按揭貸款證券化，我國(guó)對(duì)投資者范圍方面尚存在較多限制。目前政府由于擔(dān)心作為債務(wù)人的企業(yè)違約給機(jī)構(gòu)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，故禁止主要機(jī)構(gòu)投資者--養(yǎng)老金、共同基金、保險(xiǎn)公司購(gòu)買企業(yè)債券，這是不利于住房按揭貸款證券化實(shí)踐的。4、住房按揭貸款證券化涉及到一系列稅收和會(huì)計(jì)處理方面特別的要求，而這些在現(xiàn)行的有關(guān)政策和法律中均是空白。
�。ㄈ├蕟�(wèn)題是無(wú)法繞開(kāi)的大障礙。一方面，住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款實(shí)行的不同利率在證券化時(shí)難以統(tǒng)一；另一方面，使先行者尷尬的是先期的嘗試注定了難以盈利。2000年時(shí)，10年期住房按揭貸款利率為5.58%，同期國(guó)債利率為4.72%，利差空間僅為0.86%，而且這是不考慮其他成本的計(jì)算。再加上發(fā)行證券的其他費(fèi)用，使銀行無(wú)力克盈。
筆者認(rèn)為，要想解決住房按揭貸款證券化在我國(guó)所遇到的困難，需要在以下幾個(gè)方面做出努力：
健全法制環(huán)境現(xiàn)有法律體系無(wú)疑是實(shí)施住房貸款證券化的阻礙。時(shí)下當(dāng)務(wù)之急是著手構(gòu)筑資產(chǎn)證券化所需要的法律框架，并研究制定相關(guān)法律法規(guī)，彌補(bǔ)證券監(jiān)管體制的缺陷及解決相關(guān)操作過(guò)程中存在的種種困難。同時(shí)，結(jié)合資產(chǎn)證券化的特性，在我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)和稅收法制的基礎(chǔ)上，制定具體的適用制度，確保住房貸款證券化在規(guī)范化、法制化的良性軌道上順利實(shí)施。
構(gòu)建信用評(píng)估體系獨(dú)立、客觀、公正的信用評(píng)估是住房貸款證券化成敗的關(guān)鍵。由于住房貸款證券化會(huì)以打包形式進(jìn)行，且標(biāo)的比較大，也可能把不同地域的房屋組合在一起。因此，在缺乏有影響力的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況下，對(duì)地價(jià)、地面建筑質(zhì)地的評(píng)估顯然有一定的技術(shù)難度。同時(shí)，我國(guó)也缺乏對(duì)個(gè)人償債能力的評(píng)估機(jī)構(gòu)，為銀行在開(kāi)展住房貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中埋下風(fēng)險(xiǎn)“地雷”。因此，當(dāng)前亟待進(jìn)一步加快住房貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)和擔(dān)保制度的建設(shè)，規(guī)范信用評(píng)估行為，完善資產(chǎn)評(píng)估及個(gè)人信用認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)體系，從而提高國(guó)內(nèi)信用評(píng)估機(jī)構(gòu)的素質(zhì)和水平，最終防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
完善金融交易網(wǎng)絡(luò)作為資產(chǎn)證券化的重要組成部分，全國(guó)性的銀行交易網(wǎng)絡(luò)有待形成。由于我國(guó)銀行內(nèi)部的資源和網(wǎng)絡(luò)還未形成有效共享系統(tǒng)，即便在同一間銀行內(nèi)部，(www.panasonaic.com)異地交易結(jié)算時(shí)間冗長(zhǎng)。住房貸款證券化正式面世后，很有可能在多家銀行之間同時(shí)交易。保障交易網(wǎng)絡(luò)形成互聯(lián)互通，是推行該業(yè)務(wù)的先決條件。因此，完善金融基礎(chǔ)設(shè)施迫在眉睫！
住房貸款證券化是一項(xiàng)技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性極強(qiáng)的新型融資方式，它涉及專業(yè)領(lǐng)域包括金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、評(píng)估、保險(xiǎn)等多方面，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識(shí)，又有實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。從而在短時(shí)間內(nèi)造就一支強(qiáng)大的專業(yè)人才隊(duì)伍。
建立健全按揭一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制按揭本息能正�；厥帐潜ＷC按揭證券化運(yùn)作成功的根本前提。為防范按揭風(fēng)險(xiǎn)、確保按揭資產(chǎn)質(zhì)量、保證按揭本息正�；厥战�(yán)格的借款人信用審核制度和健全的按揭保障制度目前按揭資產(chǎn)在我國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)中是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但與國(guó)際水平比不良貸款率還是高的。建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款逾期率（逾期6個(gè)月以上）為2.31％，相比較，香港按揭證券公司購(gòu)買的按揭貸款逾期率（逾期3個(gè)月以上）為0.29％，麥格里證券有限公司的貸款逾期率（逾期3個(gè)月以上）為0.4％。②目前正在試點(diǎn)的上海資源信有限公司是建立我國(guó)個(gè)人信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、完善個(gè)人信用審核制度的重要嘗試，并已有了良好開(kāi)端。但按揭保險(xiǎn)制度還很不完善，按揭貸款的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率明顯偏高，特別是信用保險(xiǎn)的未建立。香港按揭證券公司推出的按揭保險(xiǎn)計(jì)劃和加拿大CMHC在發(fā)展按揭保險(xiǎn)基礎(chǔ)上推進(jìn)按揭證券化等做法，都值得我國(guó)推進(jìn)按揭證券化進(jìn)行研究借鑒。
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