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房屋買賣合同效力的幾個(gè)問題
房屋買賣合同效力的幾個(gè)問題一、問題概說
合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力�！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”《民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。”這是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個(gè)合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時(shí)同時(shí)具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。
房屋買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價(jià)金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負(fù)給付價(jià)金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度�！钡诹畻l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書�！贝颂幍摹皯�(yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為成立要件。
實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：
1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效。
3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
關(guān)于房屋買賣合同的效力問題，司法實(shí)踐和法學(xué)理論上常見的典型爭議有：
1、買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同效力；
2、轉(zhuǎn)讓建筑在國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導(dǎo)致合同無效？
3、房屋買賣合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力？
4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同是否有效？
下面，筆者將結(jié)合審判實(shí)例就上述問題進(jìn)行分析。
二、實(shí)例研析
據(jù)以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案
�。刍景盖椋�2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購房定金5萬元，10月28日，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定：原告購買被告沿街三層商業(yè)樓房一棟（原系被告自他人處購得），面積861平方米，1580元/平方米，共計(jì)136萬元；原告在簽訂協(xié)議當(dāng)日交定金5萬元，20日內(nèi)交至100萬元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清；房產(chǎn)過戶一切稅、費(fèi)由雙方均擔(dān)，被告應(yīng)在一月內(nèi)負(fù)責(zé)辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔(dān)違約責(zé)任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協(xié)議書，內(nèi)容與被告日廣公司的協(xié)議書一致。同年11月11日，原告交付被告房款120萬元，被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書訂立后，被告沒有為原告辦理有關(guān)手續(xù)。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購房協(xié)議書項(xiàng)下的房產(chǎn)出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金6萬元，后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬元。經(jīng)協(xié)商未果，原告向R市中級人民法院提起訴訟，請求判令被告繼續(xù)履行合同；雙倍返還定金10萬元并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失8萬元（其中包括定金損失6萬元和預(yù)計(jì)二個(gè)月訴訟期間的租賃費(fèi)收入損失2萬元）。
[裁判要旨]R市中級法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”和《山東省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第十四條“未登記領(lǐng)取有關(guān)證件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進(jìn)行了登記，但是未進(jìn)行房產(chǎn)登記，因此，雙方間的房屋買賣協(xié)議因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無效，對雙方當(dāng)事人沒有法律約束力。原告根據(jù)該協(xié)議請求被告繼續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬元，不予支持，但被告應(yīng)當(dāng)將收取原告購房款120萬元和定金5萬元予以返還。被告作為經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道其處分的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn)讓，被告對此負(fù)有過錯(cuò)，由此給原告造成的損失應(yīng)予賠償。被告在返還原告125萬元的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項(xiàng)的利息損失。原告因被告的過錯(cuò)導(dǎo)致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損失6萬元被告應(yīng)予賠償。原告請求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬元沒有依據(jù)，不予支持。依照《合同法》第四十四條、第五十二條第一款（五）項(xiàng)、第五十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款（六）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：一、原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；二、被告于判決生后5日內(nèi)返還原告已繳納的購房款120萬元和定金5萬元；三、按照中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原告125萬元的利息損失（自2002年10月21日起計(jì)算至本判決執(zhí)行之日）；四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬元。（訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)略）
宣判后，原告李某某不服，上訴于S省高級人民法院，二審以調(diào)解方式結(jié)案。
［法律評析］本案系一起房屋買賣糾紛案，被告日廣公司雖為房地產(chǎn)開發(fā)商，但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開發(fā)或委托他人開發(fā)，而系自他人處購得，故一、二審法院均未將案由定為商品房買賣合同糾紛。本案案情并不復(fù)雜，但所涉法律問題較為典型，其中爭議焦點(diǎn)是房屋買賣合同的效力，是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無效合同，因合同不具法律約束力而得不到實(shí)際履行；國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓；該規(guī)定是否為強(qiáng)制性規(guī)定，違反了是否必然導(dǎo)致合同無效？下面筆者就此問題略作評析。
（一）不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：……（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的�！钡谌艞l第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。”在審判實(shí)務(wù)中，買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，以及轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)未先報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，對有關(guān)當(dāng)事人所簽訂的房屋買賣合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象十分普遍，上引案例所涉房屋買賣正是因?yàn)檫@兩個(gè)條件的缺失而被一審法院判定合同無效，房屋買賣合同未能得到繼續(xù)履行。再如，現(xiàn)實(shí)生活中，A將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時(shí)間后，又通過簽訂房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓給C，并交付給C。對上述交易活動(dòng)所涉A與B間的房屋買賣合同的效力問題多無歧義，但BC之間的房屋買賣合同的效力則有分歧：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，B與A雖簽訂了房屋買賣合同且已實(shí)際交付房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，故A仍是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效，BC之間的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，是無效的。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，BC之間的房屋買賣合同是有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，買賣后的房屋產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求。所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)合同，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力并無影響。當(dāng)然，C為了實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但C不能通過與B簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶。在實(shí)際操作中，A要通過與B簽訂的房屋買賣合同將房屋過戶給B，B再通過與C的房屋買賣合同將房屋過戶給C，通過該程序，也避免了國家稅收的流失。
筆者同意上述第二種觀點(diǎn)。另外，補(bǔ)充兩點(diǎn)理由：
一是《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系。該法第三十七條規(guī)定的目的是“為了維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，避免國家收益的流失，減少交易糾紛”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以規(guī)定該條第（6）項(xiàng)，是因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)權(quán)屬證書是表彰房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來源不清，歸屬不明，如進(jìn)入市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場秩序的維護(hù)，不利于對當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督�！彼裕瑥牧⒎ㄒ鈭D上看，該項(xiàng)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于管理性的，違反這一規(guī)定，只產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時(shí)頒證或不能如期過戶的結(jié)果，即只會(huì)損害房屋買受人的民事利益，并不直接損害國家利益。該項(xiàng)規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。民法中的強(qiáng)行性規(guī)范是指不依賴于當(dāng)事人意志，而必須無條件適用的法律規(guī)范。傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認(rèn)為，旨在控制法律行為的強(qiáng)制性規(guī)范僅為民事強(qiáng)行法中的一部分，這就是說，僅強(qiáng)行法中的效力性規(guī)范才對法律行為有控制意義。
二是該條第（6）項(xiàng)只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋[2003]7號《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱法釋[2003]7號）第十八條、第十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了鼓勵(lì)交易的指導(dǎo)原則，明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋[2003]7號第一條），對于前引案例系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民法院在裁判具體個(gè)案時(shí)應(yīng)考量立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時(shí)俱進(jìn)，鼓勵(lì)誠實(shí)信用，維護(hù)交易安全，以彰顯司法的公平和正義。
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認(rèn)可了土地使用權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭議。即不動(dòng)產(chǎn)登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。買賣合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的方法，房屋登記與房屋買賣合同相結(jié)合才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并不影響買賣合同本身的效力。否則，合同將成為沒有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合同秩序?qū)o以維護(hù)�！肮镜那啡辈荒芊瓷涞皆蛐袨橹隙箓鶛�(quán)合同無效，因?yàn)楣静痪哂袑年P(guān)系的形成力，這是各國物權(quán)法理論公認(rèn)的基本原理之一。相反，‘登記得本于債權(quán)契約而強(qiáng)制之’，有效的債權(quán)契約是完成公示的根據(jù)�！贝隧�(xiàng)原理被學(xué)者稱為物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則。該原則是指發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效應(yīng)依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。如出賣人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于買賣合同而要求出賣人實(shí)際履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。
上述觀點(diǎn)也已為我國立法機(jī)關(guān)所采納，今年七月份公開征求意見的《物權(quán)法草案》第十五條即明確規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力�！�
（二）關(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時(shí)，未事先報(bào)經(jīng)“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買賣合同的效力問題
筆者認(rèn)為，該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無效，且事實(shí)上有批準(zhǔn)權(quán)的政府主要是行使行政管理職責(zé)，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力，如起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。2005年8月1日起施行的法釋[2005]5號《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一、十二、十三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，法釋[2005]5號的這種規(guī)定無疑是在司法上肯認(rèn)了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范。從某種意義上講，筆者更認(rèn)為，這是一種管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。對未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶時(shí)予以審批準(zhǔn)許予否，并可視情予以行政處罰，但不應(yīng)以行政強(qiáng)制性規(guī)范過度對私法領(lǐng)域中的合同自治進(jìn)行強(qiáng)制。
我國學(xué)者王涌博士曾提出過強(qiáng)烈批評，認(rèn)為“中國民法的實(shí)踐中，與民法有千絲萬縷的關(guān)系的，并對民法具有深刻影響的法律部門就是行政法，但是，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)之影響，目前它對中國民法的影響在許多方面是消極的，說得嚴(yán)重一點(diǎn)，有些行政法規(guī)頗似粗暴的野狼，侵占著民法的領(lǐng)域，扭曲著民法的精神，使得民法中的許多原則在實(shí)踐中形同虛設(shè)，成為一堆具文�！惫蚀耍P者認(rèn)為，對轉(zhuǎn)讓建筑在劃撥土地上的房屋等建筑物所有權(quán)的合同，一般情況下應(yīng)認(rèn)定為有效，如合同簽訂后有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府未予批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，不影響合同的效力，只是不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條中規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移�！奔春械怯泴怪髁x的意思，認(rèn)為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對抗第三人。
綜上可見，我國諸多房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律、法規(guī)、規(guī)章，是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的要求制定的，所建立的制度只能滿足對土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場交易的需要，更不能滿足依據(jù)物權(quán)公示和物權(quán)交易的客觀公正原則對物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。鑒于房屋所具有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值較大和社會(huì)影響頗多的現(xiàn)實(shí)狀況，對房屋買賣合同不宜過多地宣告無效。否則，“合同過多地被宣告無效，還會(huì)造成契約訂立、履約以及糾紛解決費(fèi)用的大量浪費(fèi)；還導(dǎo)致人們對合同的不信任，滋長詐欺、背信者的僥幸心理�！贝送猓膊焕诎l(fā)揮合同法鼓勵(lì)交易的功能。前引案例中原、被告之間的買賣關(guān)系是合法有效的，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。理由是：《民法通則》第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除�！痹�、被告買賣房屋簽訂合同時(shí)都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容為買賣被告已取得國有劃撥土地使用權(quán)的房屋，且對辦理房產(chǎn)、土地過戶等手續(xù)作了約定，不損害國家和社會(huì)公共利益，因此，雙方所簽合同依法成立，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對方同意，都不能擅自解除該合同。只是在未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，為辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行自己的義務(wù)。
據(jù)以研究的案例二：相某與李某買賣房屋合同糾紛案。
[基本案情]2002年8月3日，李某與相某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定：相某將自建私房一處作價(jià)14000元出賣給李某，上交所在村委的款項(xiàng)由李某負(fù)擔(dān)；相某將房屋的土地使用證、契證交付給李某，相某協(xié)助辦理過戶，費(fèi)用由李某負(fù)擔(dān)；一方如有反悔應(yīng)賠償對方損失3000元。合同簽訂后，李某支付相某購房款14000元，相某交付了房屋和土地使用證、契證，但未交付房屋所有權(quán)證。同年8月14日，李某向村委會(huì)交付了“村政管理費(fèi)”3000元，并實(shí)際居住使用該房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有權(quán)證，也未協(xié)助李某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，李某遂起訴至R市某區(qū)法院，要求相某交付房屋所有權(quán)證，協(xié)助辦理過戶手續(xù)，并賠償經(jīng)濟(jì)損失3000元。相某主張李某為城市居民，其無權(quán)購買自己的農(nóng)村私房。雙方之間的房屋買賣合同損害了社會(huì)公共利益，應(yīng)為無效合同。
[裁判要旨]R市某區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方訟爭的焦點(diǎn)是房屋買賣合同是否有效。雖然相某提供了國辦發(fā)〔1999〕39號《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（以下簡稱國辦發(fā)〔1999〕39號），但該通知是針對當(dāng)時(shí)一些農(nóng)村地區(qū)存在用地秩序混亂、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問題，特別是出現(xiàn)了以開發(fā)“果園”、“莊園”為名炒賣土地、非法集資的情況，所作出的政策性規(guī)定，該通知的目的在于加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。李某購買相某的農(nóng)村私房用于個(gè)人居住，并非炒賣獲取非法利益，且該通知不屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。李某、相某在平等自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿，相某將自己的私房出賣給李某，系對其私有財(cái)產(chǎn)的合法處分，不違背國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效行為。相某所在村委會(huì)向李某收取了管理費(fèi)，實(shí)際認(rèn)可了李某、相某之間的房屋買賣行為。相某主張雙方房屋買賣無效，于法無據(jù)，不予支持。李某、相某在私房交易后應(yīng)當(dāng)共同到房屋和土地管理部門辦理房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)過戶手續(xù)，李某要求相某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，應(yīng)予支持。由于雙方未對房屋產(chǎn)權(quán)證的交付期限和協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶的期限作出明確約定，李某主張相某違約并賠償3000元，缺乏有效證據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、相某于判決生效后10日內(nèi)協(xié)助李某辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過戶手續(xù)。二、駁回李某其他的訴訟請求。（訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分略）
相某不服該民事判決，向R市中級法院提起上訴稱，根據(jù)國辦發(fā)〔1999〕39號第二條“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售系強(qiáng)制性規(guī)定，不因城市居民購買目的差異或其他因素的存在而可以變通。李某身為城市居民，其購買農(nóng)村私房的行為屬于該通知中的禁止行為。雙方違反通知中的上述禁止性規(guī)定簽訂房屋買賣合同，侵犯了社會(huì)公共秩序，損害社會(huì)公共利益，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無效。請求依法撤銷原判，另行改判。
R市中級法院審理認(rèn)為：房屋管理部門的登記檔案材料證實(shí)涉案房屋系相某于1995年6月份提出登記申請，同年7月份予以批準(zhǔn)，辦理了城市私房所有權(quán)登記。雙方訟爭房屋的性質(zhì)屬于城市私有房屋，并非相某所主張的農(nóng)民住宅，現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對此沒有禁止性規(guī)定不得買賣。雙方當(dāng)事人之間的買賣房屋協(xié)議符合民事法律行為的有效要件，該協(xié)議可以并應(yīng)當(dāng)履行。相某的上訴理由不成立，其上訴請求不予支持。終審判決駁回上訴，維持原判。
[法律評析]上引案例所涉糾紛雖以二審維持原判結(jié)案，但從判案理由明顯可見，二審改變了一審的判案理由，一審以李某購買相某的“農(nóng)村”私房系用于個(gè)人居住，并非炒賣獲取非法利益，且國辦發(fā)〔1999〕39號通知不屬行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。相某將自己的私房出賣給李某，系對其私有財(cái)產(chǎn)的合法處分，不違背國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定為有效。二審改變了一審對相某的私房性質(zhì)的認(rèn)定，即該房并非農(nóng)村私房，而是辦理了所有權(quán)登記的城市私房，從而回避了城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村村民房屋以及所簽訂的房屋買賣合同是否具有法律效力的問題。
（一）何為“農(nóng)村村民”
我國的法律條文中關(guān)于“村民”的規(guī)定五花八門，根本找不到對村民的明確界定。例如，按照憲法的規(guī)定，村民是“農(nóng)村居民”；在1998年11月4日正式頒布實(shí)施的《村委會(huì)組織法》中，除了“村民”外，涉及到“村民”名稱的規(guī)定還有“（本村）村農(nóng)民”、“年滿十八周歲的村民”、“本村十八周歲以上的村民”、“有選舉權(quán)和被選舉權(quán)的村民”、“有選舉權(quán)的村民”、“本村有選舉權(quán)的村民”、“被依法剝奪政治權(quán)利的村民”等。事實(shí)上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”這一概念，具備什么條件才能成為本村村民？全國人大、民政部等有關(guān)部門編寫的《中華人民共和國村委會(huì)選舉規(guī)程》、《村委會(huì)組織法學(xué)習(xí)讀本》中，對“本村村民”作了專門規(guī)定：“本村村民，地域性戶籍概念。專指具有農(nóng)業(yè)戶籍、生活在某一村莊，并與該村莊集體財(cái)務(wù)有密切聯(lián)系的中華人民共和國公民�！睂�(shí)際上，多數(shù)地方法規(guī)也是以農(nóng)業(yè)戶籍作為判斷村民的基本依據(jù)。由于我國的農(nóng)民是與土地及其它集體財(cái)產(chǎn)緊密相連的，村民的經(jīng)濟(jì)利益與村集體息息相關(guān)，一旦具有了本村的村民資格，就擁有了包括土地承包權(quán)、宅基地申請權(quán)、村集體經(jīng)濟(jì)收益分配權(quán)在內(nèi)的一切村民經(jīng)濟(jì)權(quán)益。王禹博士認(rèn)為：“所謂村民，也就是農(nóng)民，但農(nóng)民屬于社會(huì)學(xué)上的概念，而不是法律上的概念。村民是法律概念，法律上的村民概念是指具有農(nóng)村戶口的公民。凡是具有本村農(nóng)業(yè)戶口的，都是本村村民�！薄按迕褓Y格的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)從實(shí)質(zhì)上加以認(rèn)定，所謂實(shí)質(zhì)，是指是否與本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)形成切身的利害關(guān)系，是否承擔(dān)了村民的義務(wù)�！睆拈L遠(yuǎn)發(fā)展的眼界考慮，王禹博士關(guān)于應(yīng)從實(shí)質(zhì)上認(rèn)定村民資格的觀點(diǎn)無疑是具有進(jìn)步意義的，但在當(dāng)前形勢下，全國人大和民政部對村民范圍的界定還是符合客觀實(shí)際的，也是較有利于保護(hù)祖祖輩輩生活居住在一定農(nóng)村區(qū)域的村民利益的。
�。ǘ┏擎�(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)民居民房屋合同效力的判斷
近年來，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，特別是毗鄰城郊的部分農(nóng)村，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的日益增多，因此而產(chǎn)生的糾紛不少已訴至人民法院。受案法院在房屋買賣合同效力的確認(rèn)上認(rèn)識不一：認(rèn)定合同無效的理由主要是違反了《土地管理法》規(guī)定的“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”和國辦發(fā)〔1999〕39號中“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售”的規(guī)定；認(rèn)定合同有效的理由主要是出于當(dāng)事人真實(shí)意思表示而訂立的房屋買賣合同是依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。對于相同的法律事實(shí)，卻出現(xiàn)了截然相反的判決，這種同案不同判決的現(xiàn)象不但無法起到定紛止?fàn)幍淖饔�，而且將損害司法部門的權(quán)威，造成極大的負(fù)面影響。
筆者認(rèn)為，雖然農(nóng)民村民對其依法申請審批取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)上建造的房屋擁有一定的所有權(quán)，但這也是一種不完善的受限制的所有權(quán)，即原則上只能向本集體經(jīng)濟(jì)組織以內(nèi)的村民出售，不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民出售。國家政策明確禁止農(nóng)民住房的買賣、抵押、流通，其目的是防止集體土地流失，保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利不受侵害。但現(xiàn)實(shí)中卻是農(nóng)房買賣，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)房買賣禁而不止。這種隱形市場交易與法律形成了矛盾，亟需解決！
《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)�！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”為進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，國發(fā)〔2004〕28號《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地�！眹临Y源部國土資發(fā)〔2004〕234號《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第（五）款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過�。▍^(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)�！r(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請宅基地的，不得批準(zhǔn)�！钡冢ㄊ┛钪厣辏骸皣�(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”有人認(rèn)為，該種規(guī)定在文字表面含義上似乎并不能直接得出農(nóng)村村民將農(nóng)村私房出售給城鎮(zhèn)居民的合同當(dāng)然無效的結(jié)論，因?yàn)槠渲械摹八恕辈⑽疵鞔_不包括城鎮(zhèn)居民，且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再申請宅基地罷了，而購買房屋的城鎮(zhèn)居民可以行使房屋的居住使用權(quán)，但不能取得土地使用證和房產(chǎn)證。筆者認(rèn)為，這種認(rèn)識是極為片面和有害的，通常情況下，當(dāng)事人出售自己所有的財(cái)產(chǎn)在法律上并無任何障礙，但是由于農(nóng)村房屋買賣的特殊性，必須考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的法律政策（包括黨和政府部門的政策）規(guī)定，只要是非集體組織成員或者是城市居民，非經(jīng)法定程序，均不得享受農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。房屋不是空中樓閣，而是依附于一定土地之上的，即便是可以移動(dòng)的活動(dòng)房屋，它也與一定范圍內(nèi)的土地分不開的。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。如果房屋的買賣成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這勢必將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大化。農(nóng)村的宅基地具有政策保障性，農(nóng)民作為中國最大的基礎(chǔ)人口和弱勢群體，其經(jīng)濟(jì)能力和地位明顯低于城市居民，國家通過政策審批無償分配給宅基地供其建房居住，而限制流通也是為了防止土地流失和使農(nóng)民在困苦境況下仍居有定所。
新近公布的《物權(quán)法草案》第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。(www.panasonaic.com)禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地�！钡诙钜�(guī)定：“農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地�！边@一規(guī)定首次明確了農(nóng)戶使用集體所有的土地建造房屋，可以轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶，城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)能夠得出城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買農(nóng)戶住房的結(jié)論。筆者完全贊同這種規(guī)定，因?yàn)檫@畢竟是符合當(dāng)前及今后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)我國農(nóng)村村民生存保障及農(nóng)戶住房建造及使用宅基地的實(shí)際狀況。農(nóng)地在一個(gè)相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)仍將是大部分地區(qū)、大部分農(nóng)民獲取收益和維持生存保障的基石。雖說憲法強(qiáng)調(diào)保護(hù)公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)，但同時(shí)又規(guī)定國家建立健全同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的社會(huì)保障制度。我國農(nóng)村農(nóng)戶的社會(huì)保障水平與城鎮(zhèn)居民相比還是處于較低水平的，農(nóng)村土地所發(fā)揮的社會(huì)保障作用是不容忽視的，否則，大刀闊斧式的土地制度及農(nóng)戶住房制度改革，所帶來的負(fù)面影響是不容低估的。正如田有成先生所言：“無論立法多么神明，法律始終是有局限性，法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滯后性是人類社會(huì)面臨的基本事實(shí)，‘有限的’法律和‘無限的事實(shí)’之間、穩(wěn)定的法律和多變的現(xiàn)象之間、滯后的法律和超前的社會(huì)之間，這是任何一個(gè)國家所面臨的棘手問題�！�
綜上所述，筆者認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)不得購置農(nóng)村宅基地，也不得購買農(nóng)戶住房，相關(guān)當(dāng)事人之間所簽訂的農(nóng)戶房屋買賣合同依法應(yīng)認(rèn)定為無效，而不能拘泥于現(xiàn)行法律法規(guī)中未明確規(guī)定這類合同無效而片面地從尊重當(dāng)事人的契約自由及鼓勵(lì)交易、物盡其用原則出發(fā)，確認(rèn)合同有效。就前引案例而言，二審法院依據(jù)查明的事實(shí)認(rèn)定雙方訟爭的房屋并非農(nóng)村私房，而是辦理了所有權(quán)登記的城市私房，故而維持了一審判決，無疑是正確的，只是未從正面回答城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村房屋合同的效力，不能說不是一個(gè)遺憾。
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