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論購房產權過戶中的法律障礙
論購房產權過戶中的法律障礙臧恩富律師
在媒體報道的諸多購房“黑洞”和“陷井”中，對購房者危害最大的當屬所購房屋存在產權過戶的法律障礙，購房者支付了房款卻得不到所購房屋的所有權。如何確保購房者能夠順利地取得所購房屋的產權，既是購房者迫切關心的問題，也是政府主管部門規(guī)范房屋交易應解決的問題，更是律師為當事人購房提供法律服務時應首先考慮的問題。
產權，顧名思義，是指房產的所有權，對購房者來說，產權意味著對所購房屋享有所有權并同時對該房屋所占土地享有使用權。購買房屋與購買其他普通商品在取得所有權方式上的不同之處就在于購房屬于不動產交易的一種，其所有權的取得不以是否交付為準，而是以是否向房地產交易主管部門辦理產權登記為準。所以，購房者從維護自身利益的角度出發(fā)，在決定是否購買某個特定房屋時，不但要考慮能否擁有所購房屋的實際使用、支配權，更要考查能否獲得所購房屋的《房屋所有權證》和相應的《土地使用證》。如果購房者在決定購房之初忽略了所購房屋可能存在的過戶的法律障礙，那么，輕則會使購房者陷入不必要的糾紛和訴訟之中，重則可能導致購房者錢房兩空，血本無歸。
綜合分析產權過戶中的法律障礙，其來源集中在賣方方面。因為在購房這一買賣合同的法律關系中，買方的主要義務是支付房款，而賣方的的主要義務則是交付房屋并轉移其所有權。對賣方及其所售房產進行資信調查和權屬分析，是排除產權過戶法律障礙的關鍵。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預售管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》及其他相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，要排除商品房產權過戶的法律障礙，應關注以下幾個方面：
一、了解賣方是否有產權證或預售許可證。
購買期房的購房者，要看預售該期房的賣方是否有所出售商品房的預售許可證。只有擁有商品房預售許可證，該期房才具備了市場準入條件。
購買現房的購房者，要看賣方有無所出售房屋的產權證。是否擁有產權證是判斷賣方是否對所出售房屋擁有所有權和處分權的標志。
二、了解賣方的處分權上是否存在限制情況，這些限制賣方處分權的情況包括：
1、查封
被司法機關采取財產保全措施進行查封的房屋，在查封期間不得轉讓。
2、抵押
被抵押用于債的擔保的房屋，在抵押期間未經抵押權人同意不得轉讓。
3、共有
產權共有的房屋，未經其他共有人的同意不得轉讓，并且在同等條件下，其他共有人擁有優(yōu)先購買權。
4、出租
被出租的房屋出售的，房屋產權人（即出租人）應提前三個月通知房屋承租人，在同等條件下，房屋承租人擁有優(yōu)先購買權。
三、了解擬購房屋所在土地的性質
1、出讓土地
購房者所購買的商品房所在的土地應該是以出讓方式取得的國有土地，并且賣方已取得了土地使用證。
2、劃撥土地
若擬購房屋所在土地為劃撥土地使用權，則在該土地未依法辦理土地出讓手續(xù)并繳納相應的土地出讓金之前，不得轉讓。
3、集體土地
集體土地上的房屋的交易，原則上只能在該房屋所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民之間進行。其他城市居民購買集體土地上的房屋無法取得所購房屋的所有權。集體土地只有依法辦理征用、出讓手續(xù)后，才能由開發(fā)商開發(fā)商品房進行出售。
4、軍隊土地
依據《中國人民解放軍房地產管理條例》、《軍隊房地產開發(fā)管理暫行規(guī)定》、(www.panasonaic.com)《軍隊現有住房出售管理辦法》、《總參謀部、總政治部、總后勤部關于利用軍隊房地產開發(fā)經營有關問題的通知》、《中華人民共和國建設部房地產業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部關于印發(fā)《城鎮(zhèn)駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》的通知》，利用軍隊房地產進行房地產開發(fā)并出售給地方的，無論數量多少，都必須經過總后勤部審批。否則就是無權處分，而無權處分則應依《合同法》第51條的規(guī)定按無效合同處理。
四、要細分房屋產權的性質，對于下列形式產權的房屋，不但要按上述第二條說明的情況分析是否存在限制產權轉讓的情況，還要按照具體的規(guī)章、政策、本地規(guī)定等進行進一步分析。
1、經濟適用住房
2、房改房；
3、安居（解困）房；
4、鄉(xiāng)產權房
5、軍產房
總之，房屋產權過戶是一個看似簡單但實際上卻挺復雜的法律問題。同樣是可以居住的房屋，但卻因該房屋開發(fā)手續(xù)的不同、房屋所有人身份的不同、房屋上是否設有負擔的不同導致這些房屋能否過戶存在不同的情況。所以打個形象的比喻就是房屋是有“出身”的，不同“出身”的房屋，其轉讓流通的自由性和受到的限制是不同的。在實際購房過程中，購房者可按上面提供的思路對賣方及擬購房屋進行必要的分析和調查。讓賣方出示產權證、預售許可證等相關的證件，并到有關部門核實相關證件的真?zhèn)巍Ｍ瑫r應讓賣方在購房合同中作出必要的保證和承諾。在房地產交易市場管理不夠規(guī)范和透明的地方，購房者可以請房地產專業(yè)律師提供幫助。
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