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用公證手段解決未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶問(wèn)題
用公證手段解決未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶問(wèn)題丁選旺
張某和李某于前年為其9歲的兒子小張?jiān)诒臼袇^(qū)購(gòu)買了一套商品房,并以小張的名字辦理了房產(chǎn)權(quán)證,F(xiàn)小張的父母通過(guò)房產(chǎn)中介將該商品房賣給了他人,但房地產(chǎn)交易所(房產(chǎn)登記機(jī)關(guān))不給辦過(guò)理戶手續(xù),原因是房產(chǎn)證上是小張的名字,小張尚未成年,簽字無(wú)效,其他人代簽字也不行。房產(chǎn)中介所經(jīng)辦人小高來(lái)到我處咨詢,說(shuō)交易所不給辦過(guò)戶,只好為買賣雙方擬一個(gè)協(xié)議,大致意思是,該商品房已賣給購(gòu)房者,產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房者所有,等小張成年后,再辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),并為雙方設(shè)立了違約條款,還提出將該協(xié)議進(jìn)行公證,并咨詢可有其它辦法能夠解決未成年人名下的房地產(chǎn)權(quán)變更過(guò)戶問(wèn)題。
法理分析
父母以未成年子女名義購(gòu)買房屋,并以未成年子女名字辦理房產(chǎn)權(quán)證,這樣的情況越來(lái)越多,各地在辦理轉(zhuǎn)移變更登記此類房產(chǎn)權(quán)的做法也不盡相同。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)許可將房產(chǎn)所有權(quán)登記在未成年人名下!睹穹ㄍ▌t》第9條“公民從出生時(shí)起到死亡時(shí)止,具有民事權(quán)利能力,依法享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事義務(wù)!钡10條規(guī)定:“公民的民事權(quán)利能力一律平等!斌w現(xiàn)了無(wú)論是成年人還是未成年人,人人都享有民事權(quán)利能力,可以平等享有申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記和處分房屋所有權(quán)的資格,況且城市房地產(chǎn)管理法并未禁止房產(chǎn)權(quán)不得登記在未成年人名下。但房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在辦理將未成年人名下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記時(shí),是非常慎重的。有些經(jīng)辦人員按照我國(guó)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定,要求必須提供為了未成年人利益的證明材料,同時(shí)又很難輕信所有監(jiān)護(hù)人提供的這類證明材料,有的地方為了“慎重”起見,直接告知當(dāng)事人不能辦理該類房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。
如何解決轉(zhuǎn)移變更未成年子女名下的房產(chǎn)權(quán)呢?處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)的必備要件是什么?雖然是父母出資購(gòu)買的,產(chǎn)權(quán)登記為未成年人的姓名,按我國(guó)《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)規(guī)定,一旦產(chǎn)權(quán)證辦在未成年人名下,該未成年人即為該房產(chǎn)的當(dāng)然所有者。如須轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán),實(shí)際上就是處理未成年人的財(cái)產(chǎn),作為父母(監(jiān)護(hù)人)是可以處理屬于未成年子女的財(cái)產(chǎn),但絕對(duì)無(wú)權(quán)隨意處理,前提必須是為了未成年人的利益,否則,按《民法通則》第18條“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)……侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任;給被監(jiān)護(hù)人造成財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失”這一規(guī)定,擅自處分了未成年人的房產(chǎn),那就應(yīng)當(dāng)由該法定監(jiān)護(hù)人承擔(dān)民事責(zé)任。
關(guān)于“為未成年人的利益”的表現(xiàn)方式,《民法通則》第18條只粗略地規(guī)定了:“……除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”,我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)“為未成年人的利益”也未作具體的、明文解釋,但通?梢岳斫鉃椋褐粸楸槐O(jiān)護(hù)人設(shè)定權(quán)利沒(méi)有設(shè)定義務(wù)的,肯定屬于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形;只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定義務(wù)而沒(méi)有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的,肯定不屬于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形。主要表現(xiàn)為父母出于未成年子女健康成長(zhǎng)或受教育等必要,如子女上學(xué)、治病需要大筆費(fèi)用,未成年人致人傷害,須支付大筆賠償費(fèi)用,未成年人的房屋被列入拆遷范圍,父母代簽協(xié)議等。除上述情況之外,父母不得以任何理由出賣、贈(zèng)與、分割、設(shè)定抵押等處分未成年子女名下的房產(chǎn)。
關(guān)于“為未成年人的利益”證明材料的真實(shí)性,前面講了提供的這類證明材料很難讓產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)輕信,現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)存在這樣一些現(xiàn)象,有許多父母在為子女購(gòu)置房屋以后,在子女尚未成年時(shí)就要將房屋出賣。未成年人的父母處分房產(chǎn)大多不是為了未成年人的利益,如有的父母為了經(jīng)營(yíng)資本需要貸款,便動(dòng)用未成年人的房屋進(jìn)行抵押,有的父母因各種原因而負(fù)債累累需要償債,有的父母因家境破落,為重整家業(yè)的需要出賣未成年人的房產(chǎn)等。怎樣才能充分體現(xiàn)出“為未成年人的利益”證明材料的真實(shí)性并被有關(guān)機(jī)關(guān)采納呢?公證書是其真實(shí)性最好的體現(xiàn),證明是一種普遍的現(xiàn)象,《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》中對(duì)證明的解釋是“用可靠的材料來(lái)表明或斷定人或事物的真實(shí)性”,證明形式有民間證明、合同鑒證、律師見證等,但經(jīng)過(guò)公證證明的法律文書具有最高的證據(jù)效力,其效力是法定的。因此,“為未成年人的利益”證明材料的真實(shí)性、合法性可憑借公證文書而體現(xiàn)。
筆者認(rèn)為有兩種出證方式,其一是未成年人的父母就轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”發(fā)表聲明,公證機(jī)構(gòu)對(duì)該聲明書進(jìn)行公證;其二是未成年人的父母在房屋買賣合同中注明其轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”,公證機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋買賣合同進(jìn)行公證。不管以哪種方式出證,必須做到父母及產(chǎn)權(quán)證登記的未成年人都應(yīng)到場(chǎng),并提供夫妻、子女關(guān)系證明,產(chǎn)權(quán)證明,聲明書或房屋買賣合同,為未成年人利益的相關(guān)證明材料,如病歷,入學(xué)通知、法院判決書等。制作談話筆錄,詢問(wèn)父母雙方的意見,告知其權(quán)利和義務(wù),如該未成年人已滿10周歲,也應(yīng)制作談話筆錄,就其父母提供的為未成年人利益的相關(guān)證明材料進(jìn)一步核實(shí)。特別重要的是應(yīng)在筆錄中告知當(dāng)事人,如作虛假陳述、提供虛假材料、騙取公證書的后果及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。(www.panasonaic.com)聲明書或房屋買賣合同中應(yīng)寫明轉(zhuǎn)移變更登記未成年人名下的房產(chǎn)權(quán)是“為未成年人的利益”及理由,并承諾承擔(dān)一切法律責(zé)任。未成年人的父母應(yīng)在公證員面前在聲明書或房屋買賣合同上簽字。出證的內(nèi)容主要是對(duì)當(dāng)事人簽字的真實(shí)性進(jìn)行公證。
本案咨詢?nèi)诵「咚岬膮f(xié)議,并非不可以公證,但仍需提交為未成年人利益的相關(guān)證明材料,且協(xié)議履行期限跨度較長(zhǎng),不確定因素較多,況且《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定,房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。從根本上來(lái)講,簽訂這樣的協(xié)議不是解決未成年人名下的房地產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的根本方法。
本案點(diǎn)評(píng)
對(duì)監(jiān)護(hù)人處分未成年子女財(cái)產(chǎn)的行為,是否一概無(wú)效呢?對(duì)此《民法通則》第18條第一款規(guī)定得非常清楚,即“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé),保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益,除為被監(jiān)護(hù)人的利益外,不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。”從上述條款的規(guī)定看,法律并沒(méi)有完全禁止監(jiān)護(hù)人處分未成年子女的財(cái)產(chǎn)。
對(duì)由父母出資購(gòu)買,登記在子女名下的不動(dòng)產(chǎn),在父母做監(jiān)護(hù)人的情況下,處分子女的財(cái)產(chǎn),審查時(shí)可以從寬;對(duì)監(jiān)護(hù)人處分被監(jiān)護(hù)人以繼承或接受贈(zèng)與等方式得到的財(cái)產(chǎn),審查時(shí)應(yīng)從嚴(yán)。也就是說(shuō)被監(jiān)護(hù)人產(chǎn)權(quán)來(lái)源情況,應(yīng)是公證員承辦該類案件時(shí)審查的重點(diǎn)。
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