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規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，理性維權(quán)
規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，理性維權(quán)--田沖
商品房作為一類特殊的商品，消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)更應(yīng)謹(jǐn)慎，其投資之大，情況之復(fù)雜更非一般商品可比！有甚者傾其一生供養(yǎng)房子，只為有一席落腳之地。商品房的種類很多，分為住宅類商品房和非住宅類商品房。住宅類又分為好多種，在此我們僅就與大家聯(lián)系最密切，也最容易產(chǎn)生問(wèn)題的新住宅類商品房的買賣中存在的情況做一簡(jiǎn)要剖析，以期能為消費(fèi)者的理性消費(fèi)和維權(quán)提供一些幫助。
筆者擬從新住宅類商品房買賣的全過(guò)程進(jìn)行剖析：
一、簽約前
1、開(kāi)發(fā)商層面上
�。�1）在廣告宣傳上的做法：廣告是一種要約邀請(qǐng)，但是明示的、具體確定的部分應(yīng)當(dāng)視為要約！
a.違法宣傳：開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房銷（預(yù)）售許可證的情況下，不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告信息，但是開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，在沒(méi)有取得甚至是不可能取得上述許可證的情況下進(jìn)行廣告宣傳。
b.虛假承諾：一種是為了吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)房，而作的根本不可能兌現(xiàn)的承諾，其實(shí)是一種欺詐；另外一種是對(duì)未來(lái)未完工的設(shè)施的承諾，但是仍然是看不到的。
�。�2）看房
a.現(xiàn)房：實(shí)地去看，可能會(huì)讓購(gòu)房者看同戶型不同的樓層的房子，要不然就是看到和購(gòu)房者準(zhǔn)備要買的房子房號(hào)不同、戶型也不同的房子。
b.期房：不讓看戶型圖、規(guī)劃圖、五證情況不說(shuō)明，故意隱瞞土地性質(zhì)、用途、在建工程的抵押情況等，以至于欺詐。
2、購(gòu)房者方面的應(yīng)對(duì)措施。
a.要考察廣告宣傳的內(nèi)容與實(shí)際的情況是否一致？可以實(shí)地去考察，現(xiàn)房一定要看到房子，看配套設(shè)施等，要看到實(shí)實(shí)在在的東西，還可以參考開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度和成功案例。
期房就只有通過(guò)戶型圖、規(guī)劃圖等方面來(lái)了解，最重要的要了解土地及在建工程的情況：土地是否是出讓土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及開(kāi)發(fā)商的還款情況。必要時(shí)可以委托律師來(lái)調(diào)查。
b.了解房?jī)r(jià)：了解區(qū)域房?jī)r(jià)、了解地段房?jī)r(jià)、了解不同戶型、不同公共配套設(shè)施、不同品牌的價(jià)格！
c.一定要五證齊全。國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。五證齊全就能說(shuō)明項(xiàng)目的合法性，只有這樣才能切實(shí)受到法律的保護(hù)，購(gòu)買起來(lái)也就放心多了。
d.看不到五證的情況：一是根本就沒(méi)有這五證；二是拿到預(yù)售許可證時(shí)，其他的四證會(huì)被房管局暫扣，但開(kāi)發(fā)商手中有這四個(gè)證件的復(fù)印件，這時(shí)就有可能會(huì)出問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拿著假的五證復(fù)印件謊稱原件被房管局暫扣。其實(shí)只要能拿出銷售許可證或者預(yù)售許可證，其他的證件是應(yīng)該有的，這時(shí)購(gòu)房者為保險(xiǎn)起見(jiàn)最好到房管部門查一查開(kāi)發(fā)商的五證。必要時(shí)可以委托律師調(diào)查。
二、簽約及履行過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題。
1、定金合同的效力。為了保證房屋買賣合同的簽訂，雙方會(huì)在簽訂正式合同之前，先簽一個(gè)定金協(xié)議，以定金罰則的適用來(lái)約束雙方簽訂商品房買賣合同。這里需要注意的問(wèn)題是，與開(kāi)發(fā)商在內(nèi)部認(rèn)定階段簽訂的定金協(xié)議的效力問(wèn)題。只要在起訴前開(kāi)發(fā)商拿到了預(yù)售許可證，該協(xié)議就是有效的，反之就是無(wú)效的。
2、簽約。
a.簽訂合同應(yīng)注意的問(wèn)題。
�。╝）網(wǎng)簽程序：：預(yù)售商品房買賣需要進(jìn)行網(wǎng)簽，目的是為了有力的監(jiān)控，最大化的保障購(gòu)房者的利益，防止一房二賣，無(wú)證銷售等情況的發(fā)生。
具體的操作步驟及方法：
合同網(wǎng)上簽訂經(jīng)檢查無(wú)誤并保存后即可進(jìn)行草擬合同的打印，買賣雙方對(duì)打印出的草擬合同再次進(jìn)行確認(rèn)，如存在異議仍可進(jìn)行網(wǎng)上修改，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后買賣雙方簽字蓋章。簽字蓋章后的合同須網(wǎng)上提交進(jìn)行合同備案登記，一旦提交將視為合法有效的合同且不得修改。合同備案登記通過(guò)后系統(tǒng)即生成備案登記號(hào)，合同須再次打印，合同內(nèi)頁(yè)右上角將隨機(jī)打印生成備案登記號(hào)。
需要注意的是：
由于合同需要二次打印，因此網(wǎng)上提交前合同文本不能裝訂，否則網(wǎng)上提交后將無(wú)法再次打印合同備案登記號(hào)。
由于合同備案登記號(hào)須在合同內(nèi)頁(yè)的每頁(yè)打印，因此在選擇打印份數(shù)時(shí)一定要選擇全部合同的總內(nèi)頁(yè)數(shù)。
有備案登記號(hào)的合同視為完整有效的商品房買賣合同，該登記號(hào)將作為合同注銷、變更、產(chǎn)權(quán)辦理等環(huán)節(jié)的唯一識(shí)別號(hào)，因此必須進(jìn)行備案登記號(hào)的再次打印。
網(wǎng)簽的實(shí)踐操作中存在很多的問(wèn)題，都是開(kāi)發(fā)商在規(guī)避法律，推卸責(zé)任，欺詐購(gòu)房者！最常發(fā)生的情況就是合同網(wǎng)上草簽之后，由開(kāi)發(fā)商來(lái)簽字，可是購(gòu)房者等了好多天就是拿不到合同，開(kāi)發(fā)商說(shuō)自己沒(méi)有簽字，合同還沒(méi)有生效，一拖再拖。其實(shí)這種情況往往是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證，不能進(jìn)行網(wǎng)上備案，但又拖著購(gòu)房者不買都不行。遇到這種情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)調(diào)查開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，如果沒(méi)有，立即起訴主張合同無(wú)效。
（b）合同的內(nèi)容明確（面積差異的處理、設(shè)計(jì)變更的處理、土地性質(zhì)的變更、其他變更的處理、陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)權(quán)、車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的處理、房屋保修、大。修基金繳納的約定、天然氣初裝費(fèi)的繳納、還有其他費(fèi)用的繳納、公共設(shè)施、配套設(shè)施的約定、辦理房產(chǎn)證的期限的約定等等）
�、倜娣e差異的處理�！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；
面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積--合同約定面積
面積誤差比＝─×100%
合同約定面積
�、谠O(shè)計(jì)變更的處理�！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
因本第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
�、弁恋匦再|(zhì)的變更。國(guó)有土地使用權(quán)的年限根據(jù)其用途不同而有別。主要分為：居住用地70年、工業(yè)用地50年、綜合用地50年等很多開(kāi)發(fā)商為了謀利，不惜違規(guī)操作，把工業(yè)用地或者是綜合用地用來(lái)建住宅，這樣導(dǎo)致的結(jié)果是：房產(chǎn)證不能辦理或者長(zhǎng)時(shí)間的拖延。
④明確其他變更的處理。
�、蓐�(yáng)臺(tái)的產(chǎn)權(quán)、車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的處理等等
關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)權(quán)：有的開(kāi)發(fā)商會(huì)把陽(yáng)臺(tái)作為附贈(zèng)品贈(zèng)送給購(gòu)房者，但是要注意的事陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)權(quán)的歸屬。如果是屬于露天陽(yáng)臺(tái)，那么其所有權(quán)歸整棟樓宇的業(yè)主，不能辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，那么開(kāi)發(fā)商也就無(wú)權(quán)處分，
車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)：要判斷開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房的地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)系屬于開(kāi)發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車庫(kù)的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫(kù)的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)偅瑒t在小業(yè)主購(gòu)買商品房時(shí)，其購(gòu)買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫(kù)的面積（指分?jǐn)偯娣e）。在該情況下，既然地下車庫(kù)的面積已分?jǐn)傇谛I(yè)主購(gòu)買的商品房中，該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車庫(kù)的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)商
車庫(kù)作為小區(qū)共攤面積予以分?jǐn)�，那么其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，不能辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不能隨意處分，也就是說(shuō)不能贈(zèng)送給購(gòu)房者；不納入小區(qū)建筑面積的公攤，產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然可以出售，贈(zèng)送也就不是問(wèn)題。
新生效的《物權(quán)法》對(duì)其作出了明確的界定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
�、薇Ｐ�。《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。
房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
這中間就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題：屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，可是如果房屋竣工后1年房子才交付，那么保修期限就只剩下1年了！所以購(gòu)房者一定要注意，和開(kāi)發(fā)商約定包修的起止日期。比如，從交房之日起兩年為保修期。以免日后產(chǎn)生糾紛！
�、叽笮藁鹄U納的約定、天然氣相關(guān)費(fèi)用的繳納、還有其他費(fèi)用的繳納。（本款在合同的履行當(dāng)中有詳細(xì)說(shuō)明）
�、嚓P(guān)于其他公共配套設(shè)施的約定：開(kāi)發(fā)商的承諾的公共設(shè)施和配套設(shè)施一定要明確。
�、徂k理房產(chǎn)證的期限的約定及違約責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
一般情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)和購(gòu)房者在合同中約定辦理房產(chǎn)證的期限是一年。也有的情況規(guī)定為：“開(kāi)發(fā)商在交房365天內(nèi)將辦理房屋產(chǎn)權(quán)所需資料交房產(chǎn)管理部門”，這就又為購(gòu)房者設(shè)計(jì)了陷阱：開(kāi)發(fā)商到約定時(shí)只是辦理了交齊了辦理大證的資料，他會(huì)說(shuō)當(dāng)時(shí)約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)的資料就是指這，小證還是沒(méi)有辦理下來(lái)！所以一定要在合同中寫(xiě)清楚，這個(gè)期限是辦理小產(chǎn)權(quán)證（就是我們平時(shí)所說(shuō)的房產(chǎn)證）的期限。所以一定要把以上的情況弄清楚，寫(xiě)清楚，以免日后發(fā)生糾紛。
b.付款方式的分類：
（a）分期付款
�。╞）一次性付款
（c）抵押貸款。就是我們俗稱的按揭貸款：購(gòu)房者與銀行簽訂的由開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)證未辦理之前承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，在房產(chǎn)證辦理后由購(gòu)房者以房產(chǎn)為抵押物擔(dān)保貸款的抵押貸款協(xié)議。
需要注意的問(wèn)題：月供的選擇跟經(jīng)濟(jì)實(shí)力掛鉤，手頭拮據(jù)的可以拉長(zhǎng)貸款年限，減少月供從而減小購(gòu)房壓力等等。（但這樣會(huì)使總的貸款利息增加）
c.交房驗(yàn)收：商品房經(jīng)驗(yàn)收合格/經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。（本條內(nèi)容會(huì)在履行中詳細(xì)分析）
d.其他違約及處理：有約定的從約定沒(méi)有約定的依法定。
3、履行
（1）交房/收房
a.交房的通知方式。
（a）書(shū)面通知。這是法定的通知方式，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有進(jìn)行書(shū)面通知，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。（收房的法律效果就是確定由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)及房屋產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問(wèn)題）
�。╞）公告。實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商采用公告的方式通知收房，這樣做會(huì)方便很多，但是不能免除其書(shū)面通知的義務(wù)。
b.收房：主要是收房的條件。
�。╝）收鑰匙是否意味著收房？收房一定要簽訂收房交接文件，在房子不符合交房條件下應(yīng)當(dāng)在交接文件上注明：具體哪一方面不符合約定、房屋存在的質(zhì)量上的問(wèn)題、與約定不符的不影響收房的其它情況等
�。╞）住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)：“住宅質(zhì)量保證書(shū)”及“住宅使用說(shuō)明書(shū)”即我們俗稱的交房的“兩書(shū)”是開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)的法定要求，也是保護(hù)買受人權(quán)利的合法保障。作為買受人，您有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商交付兩書(shū)。否則，您的合法權(quán)益可能會(huì)無(wú)法得到保障
（c）工程竣工驗(yàn)收備案表：合同中有約定的從約定，無(wú)約定的法律并沒(méi)有強(qiáng)制作為交付的必備要件。即如果合同中沒(méi)有約定把竣工驗(yàn)收備案表作為交付房屋的條件，那么開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有提供竣工驗(yàn)收備案表的義務(wù)。
�。╠）面積實(shí)測(cè)報(bào)告：有約定的從約定，無(wú)約定的法律并沒(méi)有強(qiáng)制作為交付的必備要件。
�。╡）收房的條件，以合同約定為準(zhǔn)。主要是（合同中一般都約定：商品房經(jīng)驗(yàn)收合格）交房時(shí)應(yīng)當(dāng)出具勘查、設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、監(jiān)理五方的聯(lián)合驗(yàn)收證明和消防、環(huán)保等單項(xiàng)驗(yàn)收證明。只要開(kāi)發(fā)商提供了以上證明文件購(gòu)房者就應(yīng)該收房，否則要承擔(dān)遲延收房的違約責(zé)任。（最后要檢驗(yàn)房子的戶型、朝向、面積是否變更？門窗是否與約定的相符？廚房、衛(wèi)生間是否有防水層，注水試驗(yàn)便知！檢查線路開(kāi)關(guān)等是否裝好，水電是否接通？有限、寬帶、可視對(duì)講、天然氣是否到位？電梯是否運(yùn)行正常，供熱系統(tǒng)是否到位？是集中供暖還是市政工程？其他配套設(shè)施及公共設(shè)施是否到位？但是這些設(shè)施的完善與否不能作為拒絕收房的依據(jù)，只能另行追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任）
c.關(guān)于陽(yáng)臺(tái)面積：目前有兩種算法：
觀點(diǎn)一、開(kāi)發(fā)商采取的是按全封閉式陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影面積計(jì)算，其依據(jù)是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第3-2-1條第F項(xiàng)之規(guī)定；
觀點(diǎn)二、購(gòu)房者采取的是按全封閉式陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，其依據(jù)是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》第3-0-18條之規(guī)定。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》是由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布；主要規(guī)范的是開(kāi)發(fā)商在銷售房屋時(shí)面積的測(cè)算；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》是由國(guó)家建設(shè)部頒布，其規(guī)范的是建筑商與開(kāi)發(fā)商在結(jié)算工程價(jià)款時(shí)的面積的測(cè)算。兩者對(duì)陽(yáng)臺(tái)的面積計(jì)算這一事項(xiàng)上，存在不同的規(guī)定。根據(jù)《立法法》第八十六條第三項(xiàng)之規(guī)定，部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決。因此，在國(guó)務(wù)院裁決之前，兩者都是有效力的。實(shí)踐中，房屋辦理產(chǎn)權(quán)證之前，應(yīng)當(dāng)先由房屋測(cè)量部門出具面積實(shí)測(cè)報(bào)告，而房屋測(cè)量部門如果依據(jù)的正是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，即全封閉式陽(yáng)臺(tái)面積按外圍水平投影面積計(jì)算，就是合法的（實(shí)踐中房產(chǎn)測(cè)量部門都是以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》為依據(jù)的）。所以，開(kāi)發(fā)商的算法還是于法有據(jù)的，購(gòu)房者對(duì)于全封閉式陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算，還是應(yīng)當(dāng)按全面積交納房款。
�。�2）維修。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修負(fù)責(zé)人；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。如果經(jīng)維修不能恢復(fù)房屋的使用的話，就要考慮房屋的主體質(zhì)量是否合格？可以和開(kāi)發(fā)商共同委托房屋鑒定部門重新鑒定�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定：因?yàn)榉课葜黧w質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。
（3）相關(guān)稅費(fèi)的繳納。（以西安市為例）
a.天然氣初裝費(fèi)的繳納，如果是2005年10月1日以前的建設(shè)項(xiàng)目，目前西安市居民共交三項(xiàng)天然氣費(fèi)用共2278元，其中包括760元建設(shè)資金、218元IC卡費(fèi)用和1300元用戶工程安裝工料費(fèi)；
如果是2005年10月1日以后新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商只要能提供給國(guó)家繳納的城市配套費(fèi)，居民安裝天然氣時(shí)只交2筆費(fèi)用1518元，即1300元用戶工程安裝工料費(fèi)和218元IC卡費(fèi)用。（2005年10月1號(hào)是指建設(shè)行政管理部門頒發(fā)建設(shè)工程施工許可證的日期）
b.大修基金的繳納。
目前西安大修基金的繳納程序：
�。╝）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前提交物業(yè)區(qū)、樓幢、業(yè)主等檔案資料，并輸入房管局樓盤信息表；
（b）分別打印出各戶購(gòu)房者應(yīng)繳存房屋專項(xiàng)維修資金的催繳通知單；
（c）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將催繳通知單發(fā)放給每戶購(gòu)房者；
�。╠）購(gòu)房者按照通知單上的內(nèi)容要求，到指定銀行將維修資金存入專戶；
�。╡）房地產(chǎn)交易中心、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、房產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)，須查驗(yàn)房屋專項(xiàng)維修資金繳存票據(jù)。
對(duì)于專項(xiàng)維修基金，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法定的代繳義務(wù)，如果合同中約定由開(kāi)發(fā)商代繳，就要按約定由開(kāi)發(fā)商代繳，否則要承擔(dān)違約責(zé)任；如果沒(méi)有約定，購(gòu)房者可以自己按照繳納程序到指定的銀行去繳納，也可以和開(kāi)發(fā)商臨時(shí)達(dá)成協(xié)議由開(kāi)發(fā)商代繳。
現(xiàn)實(shí)操作中，開(kāi)發(fā)商為了取得不用支付利息的短期融資，幫購(gòu)房者代繳大修基金；而購(gòu)房者也因?yàn)榻淮娉绦虻膹?fù)雜性，讓開(kāi)發(fā)商來(lái)代繳，省去許多的不便，皆大歡喜！需要注意的是：要切實(shí)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商把大修基金交到指定的銀行賬戶。
c.有線、可視對(duì)講、寬帶的費(fèi)用。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提供免費(fèi)安裝的（這一般會(huì)在廣告中有過(guò)說(shuō)明，或者在合同中有體現(xiàn)），這部分費(fèi)用的繳納依供應(yīng)商的合同約定，一般都是由購(gòu)房者在入住之前自己繳納。
（4）其他附隨義務(wù)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該本著誠(chéng)信的原則，積極履行協(xié)助的義務(wù)。
4、辦理房產(chǎn)證：繳納相關(guān)稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人、婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)的涉及。
�。�1）稅費(fèi)的繳納。稅款為：需要交納房屋價(jià)款總額1.5%的契稅，萬(wàn)分之五的合同印花稅以及5元的房產(chǎn)證印花稅。費(fèi)用為：每件80元的產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，每平米3元的交易手續(xù)費(fèi)，總價(jià)款100萬(wàn)以下的住房收取0.5%的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。
�。�2）房屋的產(chǎn)權(quán)可以共有。共有又可以分為共同共有和按分共有，不同的共有形式在行使權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)時(shí)是不同的。
�。�3）夫妻雙方可以約定其婚前及婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，即房產(chǎn)是在婚前由一方出資或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間由雙方共同出資購(gòu)買的，可以通過(guò)約定，成為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
5、高院司法解釋規(guī)定的開(kāi)發(fā)商的欺詐行為的處罰機(jī)制及后果。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
關(guān)于這一懲罰性的規(guī)定，在適用時(shí)應(yīng)當(dāng)注意：法院的審判實(shí)踐中裁判出賣人承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的情況少之又少，買受人在主張?jiān)V訟賠償時(shí)應(yīng)該謹(jǐn)慎適用這一規(guī)定，以避免訴訟成本的增加。
5、追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。
a違約金的計(jì)算：有約定的從約定，無(wú)約定的依法定�！陡咴航忉尅芬�(guī)定：逾期付款的，按照未付放款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（萬(wàn)分之二點(diǎn)一）逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。遲延辦理房產(chǎn)證的，未約定違約金或者損失難以確定的，可以參照以上標(biāo)準(zhǔn)。其他違約，未約定違約金的以實(shí)際損失計(jì)。
b違約金的抵消：開(kāi)發(fā)商一般會(huì)拖了再拖，承認(rèn)違約但是不愿承擔(dān)違約責(zé)任或者以各種方式推委、搪塞，實(shí)在不行會(huì)主張用違約金來(lái)抵消物業(yè)費(fèi)。這里就要注意了，小心有陷阱：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的商品房買賣合同關(guān)系與業(yè)主、物業(yè)管理公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系是不同的法律關(guān)系，所以基于兩者所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)是不能直接抵消的。必須經(jīng)過(guò)債務(wù)的承擔(dān)這一途徑才能達(dá)到。所謂債務(wù)承擔(dān)，是指?jìng)鶛?quán)人或者債務(wù)人與第三人之間達(dá)成轉(zhuǎn)讓債務(wù)的協(xié)議，由第三人取代原債務(wù)人承擔(dān)全部債務(wù)，而建立新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。而在債務(wù)的承擔(dān)中第三人（物業(yè)管理公司）的意思表示才是債務(wù)承擔(dān)成立的絕對(duì)必要要件。所以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者雙方在沒(méi)有物業(yè)公司參與并同意的情況下是不能達(dá)成債務(wù)承擔(dān)協(xié)議的。
c訴訟時(shí)效：一般的債權(quán)的訴訟時(shí)效是兩年，但是要注意的是訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)。如果雙方約定的違約金計(jì)算方式是按日計(jì)算，實(shí)際上違約金的數(shù)額是處在不斷地變化之中的，那么起訴當(dāng)日往前推兩年就是訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)。這期間產(chǎn)生的違約金都在訴訟時(shí)效范圍內(nèi)，再往前的違約金就過(guò)了訴訟時(shí)效；如果違約金的計(jì)算方式是按一定款項(xiàng)的一定比例來(lái)計(jì)算的，那么這個(gè)違約金的數(shù)額實(shí)際上是不變的，訴訟時(shí)效從違約發(fā)生之日起計(jì)算。所以，建議購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成的情況下，及時(shí)訴訟，以免喪失勝訴權(quán)。
6、關(guān)于合同無(wú)效的處理：主要是五證不全導(dǎo)致簽訂的合同無(wú)效。
一種情況是預(yù)售的商品房開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證或者預(yù)售許可證正在辦理之中，(www.panasonaic.com)在這種情況下簽訂的合同是無(wú)效的。但是在起訴之前，開(kāi)發(fā)商辦理了預(yù)售許可證的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
另一種情況是現(xiàn)房銷售沒(méi)有銷售許可證，此種情況下，買賣雙方簽訂的合同當(dāng)然是無(wú)效的。根據(jù)合同法鼓勵(lì)交易的原則來(lái)看，該商品房在買受人起訴之前滿足了商品房銷售的條件并取得了銷售許可證的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同合法有效。
所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要主張合同無(wú)效就要趕在商品房銷（預(yù)）售許可證辦理下來(lái)之前起訴。
三、解決方案。
買房是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，其中的陷阱百出、漏洞百出，一不小心就會(huì)出錯(cuò)。發(fā)現(xiàn)了陷阱，才能夠避開(kāi)；發(fā)現(xiàn)了漏洞才能夠去補(bǔ)救。本文中介紹了一些在購(gòu)房當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，以供廣大購(gòu)房者參考，要積極拿起法律武器，捍衛(wèi)自己的權(quán)益。
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位還在加強(qiáng)，其投資之大、影響之廣，所以法律加大調(diào)整力度的必要性也在加強(qiáng)。但是，法律的滯后性、有限性決定了市場(chǎng)的不規(guī)范性。一方面，我們期待國(guó)家的干預(yù)，另一方面也應(yīng)該從自身做起。很多時(shí)候是因?yàn)橘?gòu)房者法律知識(shí)的缺失，維權(quán)意識(shí)的淡漠，更加之開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信缺陷，使購(gòu)房成為難題！建議大家在買房之前盡量通過(guò)各種渠道多了解相關(guān)房產(chǎn)知識(shí)、法律知識(shí)，找熟悉房產(chǎn)的朋友幫忙或者找律師陪購(gòu)，這樣會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低，從而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、理性消費(fèi)的目的！
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