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預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓
預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓——田沖
案例簡(jiǎn)介:06年1月份,劉先生通過(guò)一房屋中介公司與別人簽訂了一份房屋更名合同。合同中約定由劉先生首期付款10萬(wàn)元替賣方到銀行還款撤押,然后雙方再到開發(fā)商處辦理更名手續(xù),手續(xù)費(fèi)由劉先生全部承擔(dān),更名手續(xù)辦理完后劉先生再付給賣方剩余的房款15萬(wàn)。合同中還詳細(xì)約定了雙方的權(quán)利義務(wù)及辦理銀行還款撤押、辦理更名手續(xù)的具體日期及不能辦理的違約責(zé)任。在合同履行的過(guò)程中,因?yàn)閯⑾壬纳矸葑C過(guò)期沒能及時(shí)從銀行提款而導(dǎo)致遲延付款,賣方要求劉先生承擔(dān)違約責(zé)任,支付約定數(shù)額的違約金,劉先生不同意,賣方隨訴諸法院。
律師分析:本案實(shí)際上是一個(gè)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更合同主體,合同內(nèi)容不發(fā)生變化,由商品房預(yù)購(gòu)人將原預(yù)購(gòu)合同的債權(quán)或者權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預(yù)售人之間建立新的買賣法律關(guān)系。
《中華人民共和國(guó)合同法》第79條規(guī)定:債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人!吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題,由國(guó)務(wù)院規(guī)定。這說(shuō)明商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是合法的,只是由國(guó)務(wù)院基于行政管理的需要具體來(lái)把握。
而鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的異;鸨,房地產(chǎn)泡沫也隨之高漲,給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨于畸形,盲目的追求高利潤(rùn),開發(fā)高檔住宅及商業(yè)地產(chǎn),不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康的發(fā)展,更不利于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,同時(shí)也給行政管理及實(shí)施社會(huì)福利政策帶來(lái)了阻力。再者,不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)資源配置的最重要方式之一,國(guó)家對(duì)其征收流轉(zhuǎn)稅也是財(cái)政來(lái)源的重要組成部分,但更重要的意義在于國(guó)家通過(guò)稅收這個(gè)法律的、經(jīng)濟(jì)的杠桿來(lái)調(diào)節(jié)社會(huì)資金的流向及流轉(zhuǎn)速度,從而達(dá)到其行政管理的目的。而商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓因?yàn)槠錄]有發(fā)生房屋權(quán)屬的移轉(zhuǎn),不存在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅問(wèn)題,致使稅金流失,而且加速了房屋財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn),給目前炙熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫帶來(lái)巨大壓力。
2005年4月30號(hào),經(jīng)國(guó)務(wù)院同意并轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》中規(guī)定:根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定,國(guó)務(wù)院決定,禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前,房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的,房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房,推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案,防范私下交易行為。至此商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓已經(jīng)被國(guó)務(wù)院否定。國(guó)務(wù)院行使了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中賦予其規(guī)定商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題的權(quán)力,明確予以否定,至此《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第37條的授權(quán)性法律規(guī)定已經(jīng)得到了補(bǔ)充。
《中華人民共和國(guó)合同法》第52條規(guī)定:違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。而《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定就是強(qiáng)制性的法律規(guī)定。《西安市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條規(guī)定:預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。劉先生與出賣人簽訂的房屋更名合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一份無(wú)效的合同。無(wú)效的合同自始沒有法律約束力,既然沒有法律約束力就不存在違約不違約的問(wèn)題。對(duì)于無(wú)效合同來(lái)說(shuō),只能產(chǎn)生以下法律后果:合同無(wú)效,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),(www.panasonaic.com)應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還的或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
對(duì)于本案來(lái)說(shuō),既然合同無(wú)效,合同中約定的違約條款也就當(dāng)然的無(wú)效,不存在誰(shuí)違約,誰(shuí)承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題;對(duì)于買受人來(lái)說(shuō),他并沒有實(shí)際占有該房屋,也就談不上返還財(cái)產(chǎn),而對(duì)于賣方來(lái)說(shuō),既然已經(jīng)收取了部分購(gòu)房款,就應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房款及同期銀行利息;因?yàn)楸景钢械馁u方存在主要的過(guò)錯(cuò),所以因合同無(wú)效而造成的損失應(yīng)當(dāng)主要由賣方來(lái)承擔(dān)。
劉先生要想購(gòu)買該房屋只能等到對(duì)方辦理了房產(chǎn)證之后再與其簽訂房屋買賣合同,這樣的合同才是合法有效,才能得到法律的切實(shí)保護(hù)!
出現(xiàn)以上情況,買受人的權(quán)利是很難得到法律的切實(shí)保障的。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的公示方法就是登記,這提醒廣大的購(gòu)房者,在買房之前一定要審查清楚:房屋出賣人與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是否一致?如不一致,是否得到了產(chǎn)權(quán)人的合法有效的授權(quán)?該房屋是否有共有權(quán)人?有的話,共有權(quán)人是否同意出賣房屋?只有把好這一關(guān),才能切實(shí)有效的防止以上的情況發(fā)生。
綜上所述,在房屋買賣當(dāng)中,有著很多的違法、違規(guī)操作,有的是基于對(duì)法律、法規(guī)政策的無(wú)知、不了解,有的則是為追求利益而明知故犯,他們的行為輕者會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)乃至損失,重者則是嚴(yán)重的擾亂了房產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序。總之,無(wú)論買賣的是一手房還是二手房,都必須先查清賣方有無(wú)房產(chǎn)證,有無(wú)處分權(quán),不然會(huì)導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
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