境外人在中國(guó)購(gòu)買房屋實(shí)務(wù)

　　境外人在中國(guó)購(gòu)買房屋實(shí)務(wù)
　　
　　奚正輝
　　
　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近10年的漲幅，目前已進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民幣升值的預(yù)期，有越來(lái)越多的境外個(gè)人想在中國(guó)直接購(gòu)買房地產(chǎn)。但為了抑制房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度卻越來(lái)越大，各種限制法規(guī)、政策頻繁出臺(tái)，著實(shí)令境外個(gè)人望房興嘆。
　　
　　一、境外個(gè)人在華購(gòu)買房地產(chǎn)的政策演變
　　
　　國(guó)家對(duì)境外個(gè)人在華購(gòu)買房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)、政策是隨著中國(guó)的改革開放一起進(jìn)行的，主要經(jīng)歷了四個(gè)階段：
　　
　　第一，起始階段。1980年3月5日，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于用僑匯購(gòu)買和建設(shè)住宅的暫行辦法》規(guī)定：鼓勵(lì)華僑、歸僑、僑眷用僑匯購(gòu)買和建設(shè)住宅。他們購(gòu)買和建設(shè)的住宅，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)歸己，國(guó)家依法給予保護(hù)。該辦法也適用于港澳、臺(tái)灣同胞和中國(guó)血統(tǒng)外籍人以及他們?cè)谖揖硟?nèi)的親友。該政策的出臺(tái)，推動(dòng)了中國(guó)一些沿海城市建造許多僑匯房，并出售給華僑等，這也是新中國(guó)對(duì)外開放房地產(chǎn)市場(chǎng)的開始。
　　
　　第二，發(fā)展階段。在20世紀(jì)80年代末90年代初，中國(guó)政府允許房地產(chǎn)開發(fā)商建造外銷房，將該商品房銷售給境外人士，那時(shí)商品房有外銷與內(nèi)銷之分，境外人士只能購(gòu)買外銷商品房。1994年11月15日，建設(shè)部制定了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，第8條規(guī)定：需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例。
　　
　　第三，鼎盛階段。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和改善投資環(huán)境，實(shí)現(xiàn)全面開放，中國(guó)各地政府逐步取消了境外人士在華購(gòu)房的限制，除國(guó)家安全外，境外人士可以購(gòu)買任何中國(guó)的房地產(chǎn)。
　　
　　2002年8月，北京市國(guó)土資源和房屋管理局下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整本市內(nèi)外銷商品房管理有關(guān)規(guī)定的通知》，從2002年9月1日開始，北京市取消本市商品房分“內(nèi)銷”、“外銷”的規(guī)定。
　　
　　2001年7月16日，上海市人民政府下發(fā)了《關(guān)于本市內(nèi)外銷商品住房并軌的若干意見(jiàn)的通知》，通知合并了內(nèi)銷、外銷商品住房；取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金價(jià)格的差別，也就是境外人士可以購(gòu)買上海的任何住宅，但非居住用房還有限制。
　　
　　2003年2月18日，上海市房屋土地資源管理局下發(fā)了《關(guān)于取消本市非居住房屋租售對(duì)象限制的通知》，自2003年3月1日起，取消本市國(guó)有土地上的各類非居住房屋的租售對(duì)象限制，全面建立開放、統(tǒng)一的商品房交易市場(chǎng)。
　　
　　第四，管制階段。隨著外資不斷地涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于普通百姓的承受力，房屋的空置率急劇上升，產(chǎn)生了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，不僅導(dǎo)致了居者無(wú)其屋，而且昂貴的房?jī)r(jià)增加了商業(yè)的成本，嚴(yán)重影響了商業(yè)、工業(yè)的發(fā)展。為了遏制房?jī)r(jià)的上漲，2005年5月9日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，中國(guó)政府開始全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控由此拉開了序幕。
　　
　　為了遏制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)，2006年7月11日，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，第十條規(guī)定：“境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。”需注意的是，該意見(jiàn)是限制境外人士在中國(guó)大陸購(gòu)買房屋，但境外人士原來(lái)購(gòu)買的房地產(chǎn)，還是可以自由出售的。
　　
　　二、境外個(gè)人在華購(gòu)置房地產(chǎn)的實(shí)務(wù)
　　
　　1、簽訂購(gòu)房合同
　　
　　目前在中國(guó)的主要城市購(gòu)買一手房基本上購(gòu)房合同都是從政府網(wǎng)站上直接打印下來(lái)的示范文本。像上海的二手房交易的文本也須在網(wǎng)上打印。在簽署購(gòu)房合同是，一定要仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同，看自己的條件是否都寫在上面，尤其要注意補(bǔ)充條款。在制定合同時(shí)，購(gòu)房者的關(guān)鍵義務(wù)是付款，所以要注意付款的日期是否太緊張，購(gòu)房者的權(quán)利是收樓并取得房地產(chǎn)權(quán)證，所以要注意收樓及取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。
　　
　　作為境外人購(gòu)房，其購(gòu)房合同需要公證，這比國(guó)內(nèi)人購(gòu)房多了一道程序。境外人辦理抵押貸款，所簽訂的貸款抵押合同，也需要公證。公證其實(shí)是一個(gè)審查的程序，最大限度的保證該合同的真實(shí)性，有利于保障交易的安全及穩(wěn)定。但中國(guó)也并不是所有地方都規(guī)定境外人購(gòu)房必須要公證，例如北京，就已經(jīng)取消了境外人購(gòu)房公證。
　　
　　2、結(jié)匯支付房款
　　
　　買房必然涉及到支付房款的問(wèn)題，如果境外個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)有人民幣存款，則可以省去很多麻煩，直接將房款從境內(nèi)人民幣賬戶劃至開發(fā)商指定的人民幣收款帳戶中即可。但是，多數(shù)境外個(gè)人并沒(méi)有現(xiàn)成的人民幣，而是需要將境外資金通過(guò)外匯管理部門辦理相關(guān)結(jié)匯手續(xù)后，才能支付房?jī)r(jià)款。這樣，相對(duì)于人民幣直接支付的情形，則增加了結(jié)匯這一道購(gòu)房門檻。
　　
　　2006年9月1日，國(guó)家外匯管理局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，就境外個(gè)人購(gòu)房資金結(jié)匯問(wèn)題作出了規(guī)定。
　　
　　根據(jù)外匯《通知》，港澳臺(tái)居民和華僑向外匯指定銀行申請(qǐng)購(gòu)房款結(jié)匯時(shí)，需要向銀行提交商品房銷售合同或預(yù)售合同、《港澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證》等有效身份證明和房地產(chǎn)主管部門出具的該境外個(gè)人在所在城市購(gòu)房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明。對(duì)于港澳臺(tái)居民、華僑以外的境外個(gè)人，除了提交前述購(gòu)房合同、身份證明和合同備案證明之外，還需要向銀行提供一年期以上的境內(nèi)有效勞動(dòng)雇傭合同或?qū)W籍證明。外匯《通知》同時(shí)規(guī)定，開發(fā)商的經(jīng)常項(xiàng)目外匯賬戶不得保留境外個(gè)人境外匯入的購(gòu)房款，必須經(jīng)外匯指定銀行對(duì)境外個(gè)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，直接將結(jié)匯款項(xiàng)劃入開發(fā)商的人民幣賬戶。
　　
　　在上海，2006年12月13日，上海市房屋土地資源管理局制定了《關(guān)于購(gòu)房結(jié)匯出具相關(guān)證明的通知》，其規(guī)定：“一、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買本市預(yù)售商品房的，在簽訂上海市商品房預(yù)售合同并網(wǎng)上備案后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向房屋所在地區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理預(yù)售合同預(yù)告登記，取得預(yù)告登記證明。該預(yù)告登記證明可作為向外匯指定銀行申請(qǐng)購(gòu)房結(jié)匯的相關(guān)證明。二、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買本市現(xiàn)售商品房或存量房屋，簽訂上海市商品房出售合同或上海市房地產(chǎn)買賣合同并網(wǎng)上備案的，在辦理新建商品房轉(zhuǎn)移登記前，經(jīng)房屋所在地區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)后，開具《境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買本市房屋已網(wǎng)上備案的證明》，可以作為向外匯指定銀行申請(qǐng)購(gòu)房結(jié)匯的相關(guān)證明。”在預(yù)售的情況下，只有做了預(yù)告登記，購(gòu)房者才能將外匯結(jié)匯并支付到開發(fā)商人民幣賬戶。
　　
　　3、向銀行申請(qǐng)貸款
　　
　　銀行對(duì)境外個(gè)人申請(qǐng)貸款審核比較嚴(yán)格，一般都由銀行直接審核。需向銀行提供如下材料：房屋購(gòu)買合同、護(hù)照、結(jié)婚證（或單生證明）以及個(gè)人收入證明（或稅單）、在中國(guó)境內(nèi)工作或?qū)W習(xí)滿1年的證明。
　　
　　《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定：借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。
　　
　　《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》：從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；但對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
　　
　　境外個(gè)人購(gòu)房時(shí)可以向任何一家國(guó)內(nèi)銀行借人民幣，不過(guò)境外人還可以向外資銀行申請(qǐng)借外幣支付房款，以后逐月償還外幣。借外幣的優(yōu)勢(shì)在于貸款利率比較優(yōu)惠，(www.panasonaic.com)而且隨著人民幣的升值，還外幣可以賺匯率差。
　　
　　作為境外個(gè)人在中國(guó)購(gòu)房，其也可以在外國(guó)直接融資，然后將該外幣資金直接匯到中國(guó)，結(jié)匯后支付房款。
　　
　　境外人在國(guó)內(nèi)貸款，簽署的抵押貸款合同也許辦理公證，銀行通常在取得他項(xiàng)權(quán)利證后直接將該貸款支付給出售方。
　　
　　4、辦理房地產(chǎn)權(quán)證
　　
　　根據(jù)中國(guó)的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得必須以登記為準(zhǔn)，即購(gòu)房者自有關(guān)房地產(chǎn)管理部門對(duì)房屋所有權(quán)予以登記之日取得該房屋的所有權(quán)。
　　
　　辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，須繳納稅費(fèi)后才能辦理轉(zhuǎn)移登記，手續(xù)較為繁瑣，而且費(fèi)時(shí)，建議找專業(yè)人士代為辦理。

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