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離婚房地產(chǎn)如何分割
離婚房地產(chǎn)如何分割
奚正輝
《婚姻法》2001年4月28日修改后，婚前購買的房地產(chǎn)歸購買方所有，婚后購買的房地產(chǎn)歸夫妻雙方所有，原來結(jié)婚滿8年變?yōu)榉蚱揠p方共有的規(guī)定已經(jīng)取消�，F(xiàn)實生活很復雜，根據(jù)婚姻法的原則規(guī)定，離婚當事人往往不知道如何分割房地產(chǎn)。其實法律沒有明確規(guī)定，法官的自由裁量權(quán)就會大一點，但是需要遵守公平合理的原則來分割房地產(chǎn)。筆者根據(jù)多年的辦案經(jīng)歷，把經(jīng)常遇到的問題歸納總結(jié)，望能給當事人一點啟發(fā)。
一、夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)出資并貸款購買房屋，登記在一方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？
答：該房屋仍為其個人財產(chǎn)，貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)、剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠�，應當予以返還。
二、夫妻雙方婚前都出資并貸款購買房屋，登記在一方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？
答：對于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資的，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧斢枰苑颠�。若雙方均認可所購房屋為共同所有的除外。
三、夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)出資并貸款購買房屋，登記在雙方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？
答：房屋原來是按份共有，婚后轉(zhuǎn)化為共同共有，原則上各半分割。但在分割共同所有的房產(chǎn)時，對于存在當事人出資數(shù)額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例對房產(chǎn)進行分割，而不宜拘泥于各半分割。
四、夫妻一方以個人財產(chǎn)購買了房地產(chǎn)，婚姻關(guān)系存續(xù)期間增值部分，如何讓分割？
答：當事人以個人財產(chǎn)購買了房產(chǎn)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財產(chǎn)本身僅是個人財產(chǎn)的形態(tài)變化，性質(zhì)上仍為個人所有之財產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所導致，仍應依原物所有權(quán)歸屬為個人所有。
但是，從最高人民法院的《婚姻法司法解釋（三）》的草案來看，最高院從維護社會的和諧穩(wěn)定的角度，認為婚前房產(chǎn)婚后增值部分，法院在離婚財產(chǎn)分割時，應酌情予以考慮合理分割。
五、父母為子女結(jié)婚所給付的購房出資是否均構(gòu)成對子女的贈與？
答：若當事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能適用該條規(guī)定。當然，該證據(jù)應當是在當事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。
六、當事人婚后，父母為雙方購房出資，產(chǎn)證登記在夫妻一方名下的，是否可認定父母的購房出資是明確表示為向夫妻一方的贈與？
答：父母出資購買房屋，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發(fā)，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有；若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能提供父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般以認定為向雙方贈與為妥，該部分出資宜認定為夫妻共同所有。
七、離婚訴訟中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，其公房使用權(quán)本身蘊涵的價值如何歸屬和處理？
答：1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時可不考慮原公房使用權(quán)的交換價值單獨歸屬問題；2、一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應當將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價值按共同財產(chǎn)分割；3、對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價值可參照司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財產(chǎn)分割處理。
八、離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，如何處理？
答：人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
九、如何確定購房時間在婚前還是婚后？
答：上海高院不直接考慮產(chǎn)權(quán)證的取得時間的影響因素，而以簽訂購房合同取得“期待權(quán)”的時間及付款情況為考量因素。購房合同簽訂在婚前，且在婚前支付首付款的，即使在婚后繼續(xù)還貸，在離婚時該房產(chǎn)仍應認定為婚前個人財產(chǎn)為宜。但江蘇高院是以產(chǎn)權(quán)證取得的時間為節(jié)點，詳見《江蘇高院民一庭“婚姻家庭案件疑難問題法律適用研討會綜述》。
十、離婚時，涉及到房地產(chǎn)其他共有人（包括父母、子女與第三人），如何處理？
答：對家庭共有房屋的分割問題可告知當事人另案起訴，或者中止離婚訴訟，不應將其他家庭成員追加為離婚訴訟的共同訴訟人。涉及第三人也同樣如此。(www.panasonaic.com)離婚后再起訴，案由可能是離婚后財產(chǎn)糾紛、分家析產(chǎn)糾紛、共同共有糾紛，視具體案件確定。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，房地產(chǎn)以登記為準，涉及家庭成員的，應該是共同共有，應該視為家庭共同財產(chǎn)析產(chǎn)分割。涉及第三人，根據(jù)約定按份共有，未約定按出資比例確認。
十一、雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，如何處理？
答：1、雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應當準許競價；2、一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應當給予另一方相應的補償；3、雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。
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