購房定金的性質(zhì)及定金罰則的適用

　　購房定金的性質(zhì)及定金罰則的適用
　　
　　宋曉鋒
　　
　　201*年5月20日，張先生與開發(fā)商簽訂《商品房定購協(xié)議書》，張先生于當(dāng)日向開發(fā)商交付了所約定的定金三萬元，并于協(xié)議書中約定的時間即201*年10月12日至201*年10月27日期間到開發(fā)商處洽談簽訂正式購房合同事宜，開發(fā)商表明只能按開發(fā)商提供的合同文本簽訂，合同條款不能做任何修改，最終雙方就某些合同條款未能達(dá)成一致意見，合同未能簽成。張先生現(xiàn)要求開發(fā)商退還已交付的定金，遭到開發(fā)商的拒絕，其理由是：張先生并未在約定時間與其洽談合同，雙方并未簽訂合同，張先生構(gòu)成違約，依約應(yīng)沒收該筆定金。
　　
　　宋曉鋒律師評析：
　　
　　《中華人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
　　
　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
　　
　　根據(jù)上述法律規(guī)定，購房定金屬于立約定金，其目的是為了保證買賣雙方能夠按時簽訂正式的商品房購買合同。如果一方違約導(dǎo)致無法簽訂商品房買賣合同時，購房定金是對守約方的保護(hù)和救濟(jì)。具體來說，如因買方的原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的，則買方不能收回定金；如因收受定金的賣方的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同不能簽訂的，則賣方要雙倍返回定金；如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
　　
　　本案中，只要張先生在約定的時間去和開發(fā)商洽談具體的購房合同，對于張先生而言，就已經(jīng)履行了合同義務(wù)，至于雙方因合同條款未能協(xié)商一致導(dǎo)致不能簽訂正式的購房合同，這屬于司法解釋中所說的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，因此開發(fā)商以張先生并未在約定時間與其簽訂合同為由不予退還張先生的定金的理由不能成立，張先生可以訴求人民法院要回自己的二萬元定金。
　　
　　現(xiàn)實(shí)生活中，很多購房者認(rèn)為如果不簽訂購房合同，就表明自己違約也就不能要回定金，這種認(rèn)識是錯誤的。
　　
　　在此，筆者提醒各位購房者，只要購房者在約定的時間去和開發(fā)洽談合同了，購房者就履行了其在認(rèn)購合同中的合同義務(wù)，這里的定金約束的并不是一個購房合同簽訂的結(jié)果，而是購房者要如約給開發(fā)商一個商談合同的機(jī)會，。
　　
　　在現(xiàn)實(shí)中也經(jīng)常會有這樣的情況，開發(fā)商往往會否認(rèn)購房者來與其協(xié)商過簽訂購房合同這一事實(shí)，依此拒不退還定金。對于這個問題，筆者提醒各位購房者，一定要注意收集證據(jù)，來證明自己在約定的時間曾去和開發(fā)商商談過購房合同，因?yàn)橐坏┌l(fā)生訴訟，購房者只有舉證證實(shí)自己沒有違約才能要回定金。
　　
　　在此，筆者提供以下幾種方案供購房者參考使用：
　　
　　1、對雙方洽談的過程錄音，并盡可能的要一份開發(fā)商提供的合同范本；
　　
　　2、在定金合同約定的時間內(nèi)以有證據(jù)證明的書面方式（通常的做法是以公證郵寄送達(dá)方式）向開發(fā)商提出合同條款或者修改意見，如果開發(fā)商不答應(yīng)所提合同條款或者修改意見則要求依法退回定金；
　　
　　3、去談購房合同時請公證人員一起去，如果不能談成，請公證人員就談判的事實(shí)作公證，這種方案是最穩(wěn)妥的，但成本過高。
　　
　　有關(guān)法律依據(jù)
　　
　　1.《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：(www.panasonaic.com)給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
　　
　　2.《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
　　
　　3.《中華人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
　　
　　4.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

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