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征收集體土地審批程序和要求
征收集體土地審批程序和要求
王衛(wèi)洲
1、征地審批權(quán)限。
按照土地管理法的規(guī)定，我國征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為國務(wù)院和省級人民政府。
一、下列情形中由國務(wù)院批準(zhǔn)征收。
�。ㄒ唬�1、征收基本農(nóng)田的或者征收的土地中含有基本農(nóng)田的。
將所有占用基本農(nóng)田都由國務(wù)院批準(zhǔn)，主要是為了切實(shí)加強(qiáng)對基本農(nóng)田的保護(hù)，禁止一般性項(xiàng)目和城市、村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用基本農(nóng)田。對于一些國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，確實(shí)無法避開而必須占用基本農(nóng)田的，必須經(jīng)過嚴(yán)格的審批，并按規(guī)定重新補(bǔ)劃基本農(nóng)田。這是嚴(yán)格管理基本農(nóng)田的主要措施。
土地管理法中土地征收審批權(quán)限的問題規(guī)定為“基本農(nóng)田”但是實(shí)際上在征收土地中若經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)一并由國務(wù)院批準(zhǔn)而不是只有基本農(nóng)田部分由國務(wù)院批準(zhǔn)，所以在土地征收時(shí)只要被征收的土地含有基本農(nóng)田就應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院來批準(zhǔn)。
�。ǘ┗巨r(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的。
基本農(nóng)田以外的耕地即一般耕地。
（三）其他類型的土地超過七十公頃的。
即征收土地若超過七十公頃無論是什么類型都必須由國務(wù)院來批準(zhǔn)征收，包括了耕地之外的所有土地，同時(shí)也包括征用耕地35公頃以下其他土地70公頃以下，兩項(xiàng)之和超過70公頃的。
�。ㄋ模�、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地的。
按照土地管理法的規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用應(yīng)當(dāng)有國務(wù)院批準(zhǔn)，而土地管理法第四十五條規(guī)定經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，故在征收農(nóng)用地的若用地項(xiàng)目屬于省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目則征地審批實(shí)際上也應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院批準(zhǔn)。
二、省級人民政府的征地審批權(quán)限。
基本農(nóng)田以外的耕地35公頃以下的，其他土地70公頃以下的，包括基本農(nóng)田以外的耕地和其他土地之和不足70公頃的。由省級人民政府批準(zhǔn)。省政府批準(zhǔn)征地的同時(shí)需要報(bào)國務(wù)院備案。
2、征收土地報(bào)批程序（以批次征地為例）。
第一步：征地告知。在征地報(bào)批前，市、縣（市）國土資源部門就當(dāng)將擬征土地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等以《征地告知書》的形式告知被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。同時(shí)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑有申請聽證的權(quán)利�！墩鞯馗嬷獣窇�(yīng)當(dāng)在擬征土地所在地的村、組內(nèi)張貼。征地按規(guī)定告知后，應(yīng)當(dāng)填寫《征地告知書送達(dá)證明》。征地告知后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種的青苗，搶建或突擊裝修的地上附著物，征地時(shí)不予補(bǔ)償。
第二步：征地調(diào)查確認(rèn)。在征地告知后，市、縣（市）國土資源部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類和數(shù)量等，據(jù)實(shí)填寫《征地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》，被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶以及地上附著物產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對調(diào)查結(jié)果予以確認(rèn)。《征地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》作為制定征地補(bǔ)償安置方案的依據(jù)，不作為被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶或地上附著物產(chǎn)權(quán)人是否同意征地的憑證。知情確認(rèn)屬于征地審查報(bào)批的必備材料。
第三步：組織征地聽證。被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶就征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑提出聽證書面申請的，市、縣（市）國土資源部門應(yīng)當(dāng)按照《國土資源聽證規(guī)定》組織聽證。被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在聽證告知后5個(gè)工作日內(nèi)未提出聽證書面申請的，視為放棄聽證。放棄聽證的，市、縣（市）國土資源部門可在《征地告知書送達(dá)證明》備注欄內(nèi)書面記載，由經(jīng)辦人簽字并加蓋公章。
第四步組織報(bào)批材料。
報(bào)批材料主要有：
1、建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)材料“一書四方案”即建設(shè)用地呈報(bào)說明書、征收土地方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、耕地補(bǔ)充方案、供地方案；
2、補(bǔ)充耕地證明；
3、征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、安置措施的說明材料；
4、征地用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知書；
5、被征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民要求聽證的，聽證筆錄；
6、占用林地的，提供林業(yè)主管部門出具的《使用林地審核同意書》；
7、土地利用總體規(guī)劃審核意見；
8、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃通知書；
9、土地權(quán)屬地類面積審核表及集體土地所有權(quán)證；
10、建設(shè)項(xiàng)目用地勘測定界成果報(bào)告書及勘測定界圖 ；
11、擬占用土地的1/1萬分幅土地利用現(xiàn)狀圖、總體規(guī)劃圖；
12、補(bǔ)充耕地位置圖（在1/1萬分幅土地利用現(xiàn)狀圖上標(biāo)注）；
13、失地農(nóng)民簽署的知情確認(rèn)材料。
第五步：報(bào)批審查：根據(jù)批準(zhǔn)權(quán)限，根據(jù)用地在土地利用總體規(guī)劃圖上的位置，分城市批次用地和村鎮(zhèn)批次用地或單獨(dú)選址項(xiàng)目用地等形式上報(bào)。
審查并批準(zhǔn)用地：由國務(wù)院和省級人民政審查批準(zhǔn)，對于程序合法、要件齊全的依照土地利用總體規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策和用地政策，對上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查并批準(zhǔn)用地。
第六步：繳納有關(guān)稅費(fèi)：用地經(jīng)批準(zhǔn)后，按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)，稅費(fèi)繳清后方可領(lǐng)取用地批文。
第七步兩公告一登記。
征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起10日內(nèi)，在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中，征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。
被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。
公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告。
第八步補(bǔ)償安置聽證。
被征地農(nóng)民在該征地補(bǔ)償安置方案制訂之前有權(quán)申請聽證，市、縣人民政府土地行政主管部門收到聽證申請的，應(yīng)當(dāng)組織聽證。
第九步、補(bǔ)償安置。
征地補(bǔ)償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，并落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑。征地補(bǔ)償安置不落實(shí)的，不得強(qiáng)行占地。
在具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地時(shí)應(yīng)當(dāng)除履行上述程序之外，在報(bào)批前還需要辦理用地預(yù)審即由土地行政主管部門對建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告和項(xiàng)目備案、核準(zhǔn)即有發(fā)展改革部門對該項(xiàng)目的立項(xiàng)。
三、征收農(nóng)用地的、應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。
土地實(shí)行用途管制制度，對任何建設(shè)使用農(nóng)用地的都必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。符合土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃的可以批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，對不符合土地利用規(guī)劃、計(jì)劃的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。征用農(nóng)用地也不例外，也應(yīng)當(dāng)符合土地用途管制制度的要求。如果是征用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地或未利用土地，則可以直接辦理征收土地手續(xù)。
經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。這包括按《土地管理法》第四十四條規(guī)定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)在國務(wù)院的省級人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目用地，直轄市、省和自治區(qū)人民政府所在地城市、人口在100萬以上城市，國務(wù)院指定的其他城市統(tǒng)一開發(fā)的建設(shè)用地，這些用地不管征地批準(zhǔn)權(quán)是國務(wù)院，還是省級人民政府，國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時(shí)，同時(shí)批準(zhǔn)征收土地，不需另行報(bào)批。這樣可以簡化手續(xù)，提高辦事效率，減輕基層政府和建設(shè)單位的負(fù)擔(dān)。因此，在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)送征用土地所需報(bào)送的有關(guān)材料，符合征用土地的要求，使手續(xù)簡化。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)和征用土地的批準(zhǔn)權(quán)都屬于省級人民政府的，省級人民政府應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和征用土地審批的要求，同時(shí)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征用土地審批手續(xù)，一般不要分兩次辦理以減少手續(xù)。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)在省級人民政府，征地審批權(quán)在國務(wù)院的，應(yīng)當(dāng)由省級人民政府先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，并將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)的有關(guān)文件，隨同征地申報(bào)材料同時(shí)報(bào)國務(wù)院，由國務(wù)院根據(jù)省級人民政府的批準(zhǔn)文件，決定是否批準(zhǔn)征用土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征用土地將在國務(wù)院批準(zhǔn)征用土地后組織實(shí)施。
3、審查報(bào)批的條件。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：
�。ㄒ唬┓贤恋乩每傮w規(guī)劃；
（二）確屬必需占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)；
�。ㄈ┱加酶氐模a(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；
�。ㄋ模﹩为�(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。
征用土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：
（一）被征用土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議的；
�。ǘ┍徽饔猛恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的；
�。ㄈ┍徽饔猛恋厣闲枰仓萌藛T的安置途徑切實(shí)可行。
建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用農(nóng)民集體所有的土地的，依法簽訂臨時(shí)使用土地合同并支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)，不得辦理土地征用。
供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：
�。ㄒ唬┓蠂业耐恋毓⿷�(yīng)政策；
�。ǘ┥暾堄玫孛娣e符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求；
�。ㄈ﹦潛芊绞焦┑氐模戏ǘǖ膭潛苡玫貤l件；
（四）以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定；
�。ㄎ澹┲徽加脟形蠢玫氐模仨毞弦�(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批
1、什么是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指按照法定的權(quán)限和程序?qū)⑼恋乩每傮w規(guī)劃確定的用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的行為，又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。
在征收土地的時(shí)候，如果涉及到農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。此外給類非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要使用農(nóng)用地也應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限。
一、由國務(wù)院批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。
二、由市縣人民政府批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。
三、省級人民政府批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
以上兩項(xiàng)以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
3、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批程序。
一、征收土地時(shí)涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)按照本章第一節(jié)關(guān)于土地征收的程序辦理。
二、 建設(shè)村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)涉及農(nóng)用地的或建設(shè)項(xiàng)目占用國有農(nóng)用地的可參照如下程序辦理。
（一）轉(zhuǎn)用告知。區(qū)縣國土資源管理部門根據(jù)市政府下達(dá)的用地計(jì)劃，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，確定轉(zhuǎn)用地塊；區(qū)縣國土資源管理部門組織具有測繪資質(zhì)的單位對擬轉(zhuǎn)用地塊進(jìn)行勘測定界；
�。ǘ┲榇_認(rèn)。區(qū)縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)書面告知被轉(zhuǎn)用土地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶擬轉(zhuǎn)用土地的類型、位置、面積、質(zhì)量等內(nèi)容；
（三）組卷報(bào)批。由區(qū)縣國土資源局報(bào)區(qū)縣政府，并由區(qū)縣政府逐級報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的國家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
（四）區(qū)縣國土資源管理部門實(shí)施供地。
需要作出說明的是，一般情況下政府很少因?yàn)檗r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用集體農(nóng)用地而上報(bào)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，在建設(shè)項(xiàng)目占用國有農(nóng)用地的時(shí)候，才會發(fā)生單獨(dú)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
4、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用應(yīng)當(dāng)符合法定條件。
占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)；城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。
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