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十二種可導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)效撤銷解除的情形

時(shí)間:2022-08-05 12:43:24 經(jīng)濟(jì)法論文 我要投稿
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十二種可導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)效撤銷解除的情形

  十二種可導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)效撤銷解除的情形
  
  黨世強(qiáng)
  
  徐女士與某房產(chǎn)公司簽訂了一份商品房買賣合同。但后來(lái)卻被告知該房產(chǎn)已賣給第三人胡某了。經(jīng)過(guò)了解才知道,該公司總經(jīng)理錢某見(jiàn)該樓盤房?jī)r(jià)每平方米漲了1300多元,就利用職務(wù)之便將該房產(chǎn)又賣給其妻弟胡某,并在徐女士發(fā)現(xiàn)之前將該房產(chǎn)交付給胡某使用并辦理了產(chǎn)權(quán)證。徐女士與房產(chǎn)公司交涉多次,均無(wú)結(jié)果。徐女士問(wèn)現(xiàn)在該怎么辦?
  
  對(duì)徐女士的這個(gè)糾紛本人認(rèn)為有兩種解決方式:一種方式是根據(jù)《高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第十條的規(guī)定,向法院申請(qǐng)確認(rèn)房產(chǎn)公司與胡某訂立的房屋買賣合同無(wú)效,并要求房產(chǎn)公司繼續(xù)履行與其訂立的商品房買賣合同;第二種方式是根據(jù)《解釋》第八條的規(guī)定,請(qǐng)求解除徐女士與房產(chǎn)公司的房屋買賣合同,并要求房產(chǎn)公司返還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息、賠償損失,同時(shí)可要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  
  類似于徐女士的這種購(gòu)房糾紛在2003年6月1日生效實(shí)施的《解釋》中均有所規(guī)定。該《解釋》除規(guī)定了上述兩種應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效或解除合同的情形之外,還在該《解釋》第八、九、十二、十三、十四、十五、十九、二十三條規(guī)定了另外十種依法可請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效、撤銷或解除的具體情形。筆者根據(jù)該解釋的規(guī)定,對(duì)這十種確認(rèn)合同無(wú)效、依法撤銷或解除的具體情形作一概括性介紹,希望能對(duì)廣大購(gòu)房者有所幫助。
  
  1.商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同,并要求房產(chǎn)公司返還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息、賠償損失。
  
  2.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的,買受人可根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條的規(guī)定,以違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為由,向法院申請(qǐng)確認(rèn)該合同無(wú)效,并要求房產(chǎn)公司返還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息、賠償損失。
  
  3.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),買受人可根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定,向法院申請(qǐng)確認(rèn)該合同無(wú)效或撤銷該合同,并要求房產(chǎn)公司返還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息、賠償損失。
  
  4.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房子的事實(shí),買受人可根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定,向法院申請(qǐng)確認(rèn)該合同無(wú)效或撤銷該合同,并要求房產(chǎn)公司返還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息、賠償損失。
  
  來(lái)源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jptm.html) - 十二種可導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)效、撤銷、解除的情形_黨律師_新浪博客
  
  上述四種情形,買受人還可同時(shí)要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  
  5.因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
  
  6.因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
  
  7.出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,其面積誤差比絕對(duì)值超同3%,買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同、返還購(gòu)房款并支付利息,但合同中另有約定的除外。
  
  8.出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的,(www.panasonaic.com)買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同,但合同中另有約定的除外。
  
  9.商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
  
  10.商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因出賣人的原因或不可歸責(zé)于買賣雙方的事由而未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同,并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失或者由出賣人返還購(gòu)房款及支付利息或返還定金。
  
  從上述分析可以看出,該《解釋》的突出特點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)對(duì)房屋買受人的保護(hù),其中規(guī)定的12種商品房買賣合同無(wú)效、撤銷、解除的具體情形,對(duì)于有力的維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益及我國(guó)人民法院對(duì)此類糾紛正確、及時(shí)的審理有著十分重要的意義。
  
  當(dāng)然,對(duì)于商品房買賣合同的無(wú)效、解除及撤銷,除了直接適用上述規(guī)定之外,還可以適用我國(guó)合同法及房地產(chǎn)方面法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,而不能局限于《解釋》中的這12種具體情形。

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