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論房地產(chǎn)市場價格調控的法律規(guī)制
論房地產(chǎn)市場價格調控的法律規(guī)制朱士利
一、中央政府推出的房地產(chǎn)市場價格調控政策
中央政府房市調控政策主要涉及以下方面:
1、房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù);
2、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;
3、商業(yè)銀行暫停發(fā)放不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民購房貸款;
4、貸款購買商品住房,首付款比例調整到30%及以上;
5、貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于50%,利率不低于基準利率1.1倍;
6、商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理,禁止用于購買住房。
7、支持房地產(chǎn)企業(yè)承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程貸款;
8、對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查;
9、增加住房有效供給,房價上漲過快的城市,要增加居住用地的供應總量;
10、落實支持公共租賃住房建設的稅收優(yōu)惠政策;
11、鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設、制定支持公共租賃住房建設貸款政策;
12、查處經(jīng)紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂陰陽合同等行為
13、查辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地,停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。
二、關于政府房市調控政策內容的法律分析
根據(jù)本文前述歸納的政府出臺的13個方面的房市調控政策,本文從以下若干方面進行法律分析:
1、對房地產(chǎn)市場購買方的調控:
本文歸納的政府政策第1、2、3、4、5項,主要針對房產(chǎn)購買方,在房產(chǎn)貸款購買數(shù)量、貸款購買條件、貸款購買者資格等方面對房產(chǎn)購買方進行了較為嚴格的限制,尤其是提高第一套房貸款首付比例,大幅增加第二套房貸款成本、禁止第三套房貸款,從很大程度上遏制了投機者,對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格具有不可忽視的作用。
2、對房地產(chǎn)市場銷售方的調控:
本文涉及政策第7、8、10、11、13項,主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),即房產(chǎn)銷售方。涉及政策可以用一句話總結:堅決支持承建中低價位民生工程和政策性安居工程房地產(chǎn)企業(yè),堅決打擊唯利是圖和惡意對抗國家房市調控政策的房地產(chǎn)企業(yè)。
3、對房地產(chǎn)市場經(jīng)紀方的調控:
本文涉及政策第12項,主要針對房地產(chǎn)經(jīng)紀方,在城市房地產(chǎn)市場,特別是城市二手房地產(chǎn)市場中,經(jīng)紀公司對房產(chǎn)價格的影響是非常巨大的,大中城市的二手房交易絕大多數(shù)是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構辦理的,房地產(chǎn)經(jīng)紀人已經(jīng)成為我國二手房地產(chǎn)市場領域的中堅力量,中央政府加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀方的調控和管理是明智的,也是必須的。
4、對房地產(chǎn)市場土地供應和政府政策的調控:
本文涉及政策第9項,主要涉及房地產(chǎn)市場的土地供應鏈和地方政府政策,該項的執(zhí)行必須因地制宜,主要由地方政府根據(jù)實際情況執(zhí)行。同時該項政策制定能夠切實保障房地產(chǎn)經(jīng)濟有序發(fā)展,證據(jù)政策基于從源頭上保障供應,從政策上有效調控,進而使得房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,進而持續(xù)帶動國家經(jīng)濟的發(fā)展。
5、政府調控的主要途徑:
從本文歸納的政府13項政策看,政府調控的主要途徑是通過商業(yè)銀行進行調控,所使用的主要調控類型屬于間接調控,所運用的主要調控方式屬于漸進性調控。
三、逐步建立房市調控的目標體系和法律規(guī)范制度
1、房市調控目標體系:
本文認為,房地產(chǎn)市場價格調控應當設立一系列的調控目標,并歸結設置成為國家經(jīng)濟宏觀調控在房地產(chǎn)市場的目標體系。目標和目標體系的設置基礎、原則、標準應當根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的各項指數(shù),尤其是涉及價值利潤比率、成本利潤比率、不動產(chǎn)基數(shù)比率,是設置調控目標和目標體系的重中之重。
例如,房產(chǎn)建造(包括建筑商和監(jiān)理)的土木成本價值數(shù)據(jù)是20,政府稅費和土地價值數(shù)據(jù)是20,房產(chǎn)商運營成本(人員工資、策劃、營銷等)價值數(shù)據(jù)是10,房屋成本定價數(shù)據(jù)50,市場售價100,則成本利潤比為100%(實現(xiàn)利潤的期限為利潤周期,在相同的經(jīng)濟指數(shù)下,利潤周期越短,則利潤產(chǎn)生能力越高),根據(jù)經(jīng)濟學價值利潤公式,當成本利潤超過100%時,即可以稱之為經(jīng)濟過熱,結合區(qū)域供需能力及經(jīng)濟基礎和運行特性等經(jīng)濟運行指標即可以判斷該地區(qū)的房市是否存在經(jīng)濟泡沫;诖,政府調控目標應當基于經(jīng)濟學原理,運用經(jīng)濟價值規(guī)律,在保障企業(yè)合理利潤的基礎上,逐步建立一系列調控目標或目標體系,以保障基礎價值,穩(wěn)定市場價格,維護經(jīng)濟運行底座(社會房地產(chǎn)市場價值占國民經(jīng)濟價值總量的比例越高,國家經(jīng)濟風險指數(shù)相應越高),防止經(jīng)濟鏈斷裂和經(jīng)濟危機及社會經(jīng)濟危機的產(chǎn)生,力使國家公民和團體的社會經(jīng)濟生活穩(wěn)定、有序發(fā)展。
2、房市調控法律規(guī)范制度:
本文認為,要從根本上解決房地產(chǎn)市場過熱,房市價格盲目攀升的問題,僅僅從間接因素和政策調整入手是遠遠不夠的,應當考慮基于合理的目標體系,從根本上著手,從法律規(guī)范制度角度進行直接的法律規(guī)制。
本文認為,政府進行間接調控,實施一系列調控政策措施,在目前是非常有用和必要的,同時也為制定法律規(guī)范制度奠定了良好的基礎,目前可以考慮論證并逐步建立長久、穩(wěn)定的法律機制,以更穩(wěn)妥的解決房地產(chǎn)市場價格調控問題。
基于以上論述,本文提出以下可以用于調控房市的法律規(guī)范制度:
。1)避免一味調控,注重引導,合理設計城市布局,正確引導人才和人口流向,注重農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟和農(nóng)村人口。設計、論證、逐步制定切實可行的城市經(jīng)濟導向和居民管理法律法規(guī),運行經(jīng)濟學原理和社會學原理指導城市發(fā)展,從科學和法律大環(huán)境中解決城市房地產(chǎn)市場調控問題。
。2)借鑒國外房市調控制度并頒布相關法律。例如新加坡的租屋制度,從根本上說,房地產(chǎn)經(jīng)濟效率僅是暫時的,20年到30年的房屋建設周期更是對國家資源的極度浪費,從長遠角度看,應當著重支持科技、實業(yè)和切實提高居民生活水平的經(jīng)濟行業(yè),避免城市居民都變成房奴,從而帶來某種程度的社會經(jīng)濟隱患。
(3)設置房地產(chǎn)市場的交易、使用規(guī)制并法制化。例如在所在城市工作滿一定年限方可取得購房資格,房屋購置后空置一定時限收歸國有,房屋出租必須區(qū)域登記征稅,購買新房必須在規(guī)定期限內出售原住房,房產(chǎn)出售必須繳納個人所得稅,房屋價值法定評估和重罰陰陽合同雙方,房產(chǎn)贈與及繼承必須征稅……
綜上所述,房地產(chǎn)市場調控的最終目的是穩(wěn)定房市經(jīng)濟,保障居民居住權,維護穩(wěn)定和經(jīng)濟秩序。房地產(chǎn)調控應當堅決打擊房地產(chǎn)投機者和炒房者,將炒作房地產(chǎn)的資金引入股市和實體經(jīng)濟領域,僅僅依靠炒作房地產(chǎn),國家經(jīng)濟從根本上無法得到長久和真正發(fā)展,國家和政府只有進行有效調控和引導,真正制定并落實惠民法律法規(guī),保障民生,從而保障確實有購房需求的居民有房可買且能夠買得起房,國家經(jīng)濟方可穩(wěn)固發(fā)展。
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