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新房控“國(guó)六條”個(gè)稅規(guī)定解讀
新房控“國(guó)六條”個(gè)稅規(guī)定解讀
谷林樹(shù)
201*年3月1日中央政府門(mén)戶公布了新房控“國(guó)六條”，全稱為《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》【國(guó)辦發(fā)〔201*〕17號(hào)】，其中規(guī)定：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征�！贝艘�(guī)定公布后，立即引起多家媒體關(guān)注，并引起社會(huì)公眾的熱議。
客觀地說(shuō)，上述“國(guó)六條”個(gè)稅規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱上述規(guī)定），只是重申了現(xiàn)行《個(gè)人所得稅法》相關(guān)規(guī)定而已，并未設(shè)定任何新的納稅義務(wù)。這是因?yàn)椋鍪圩杂凶》�，�?shí)際上是一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，依現(xiàn)行《個(gè)人所得稅法》第三條第五項(xiàng)之規(guī)定，原本就應(yīng)適用百分之二十稅率征收個(gè)稅。
上述規(guī)定，之所以引起大家注意，是因?yàn)樵谠撘?guī)定頒布前，全國(guó)不少城市在對(duì)二手房交易征收個(gè)稅時(shí)，允許當(dāng)事人從下列兩種征稅方式中任選一種：
第一種征稅方式：按交易額的1%征稅；
第二種征稅方式：按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅。
結(jié)果不少當(dāng)事人基于少交個(gè)稅的考量，選擇第一種方式交納個(gè)稅。
上述規(guī)定出臺(tái)后，對(duì)于那些應(yīng)納個(gè)稅且房屋原值有據(jù)可查的售房人來(lái)說(shuō)，將無(wú)權(quán)再按第一種征稅方式繳納個(gè)稅。
正確理解和把握上述規(guī)定，將有助于售房人保護(hù)自身合法權(quán)益，并避免因違規(guī)受罰而遭受不必要的損失。從上述規(guī)定本義看，并非所有出售自有住房行為，均按轉(zhuǎn)讓所得的20%交納個(gè)稅。下列兩種例外情況，就不宜適用上述規(guī)定：
1.雖出售自有住房但依法可免征個(gè)稅；
2.雖出售自有住房但無(wú)法通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息查詢核實(shí)房屋原值。
筆者認(rèn)為，在解讀上述規(guī)定時(shí)，尤其要注意三條關(guān)鍵語(yǔ)：1.出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅；2.房屋原值；3.轉(zhuǎn)讓所得。
下面筆者想簡(jiǎn)單探討三個(gè)問(wèn)題：
一、在什么條件下出售自有住房可依法免征個(gè)稅？
依現(xiàn)行規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。除此之外，出售自有住房，均應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅。
上述“自用5年以上”，是指?jìng)�(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。“個(gè)人購(gòu)房日期”的確定方法為：個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購(gòu)買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。“個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期”確定方法為：以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。
二、房屋原值如何確定？
“房屋原值”應(yīng)按下列規(guī)定予以確定：
1.商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。
3.經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4.已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及稅費(fèi)。
已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)（含縣級(jí)）(www.panasonaic.com)以上入民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買的公有住房。
經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按縣級(jí)（含縣級(jí)）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。
5、城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)>的通知》（建住房[2003]234號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：
�。�1）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
�。�2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
�。�3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷入除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；
�。�4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨市的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
三、轉(zhuǎn)讓所得如何計(jì)算？
如前所述，出售自有住房是一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。依現(xiàn)行個(gè)人所得稅法之規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。舉例說(shuō)明一下，假如出售的自有住房房屋原值為100萬(wàn)元，依法可扣減的合理費(fèi)用為10萬(wàn)元，現(xiàn)在銷售價(jià)格為180萬(wàn)元，那么，轉(zhuǎn)讓所得=銷售價(jià)格180萬(wàn)元-房屋原值100萬(wàn)元-依法可扣減的合理費(fèi)用10萬(wàn)元=70萬(wàn)元。
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