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工程抵押房相關法律問題探討
工程抵押房相關法律問題探討
張朝
一、工程抵押房（以下簡稱工抵房）概念
簡單而言，工程抵押房即開發(fā)商以商品房抵頂工程款的商品房。
舉例：開發(fā)商A公司開發(fā)建設商品房，欠施工總包單位B公司RMB2000萬元工程款，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂一份以商品房抵頂工程款的協(xié)議，協(xié)議規(guī)定A公司以10套商品房抵頂所欠B公司RMB2000萬元工程款，但商品房并沒有過戶給B公司，待B公司直接購買或找到第三方購房者后，商品房直接過戶給購房者。
二、工抵房具體模式
�。ㄒ唬┦┕て髽I(yè)直接購買模式
即開發(fā)商直接和施工企業(yè)簽訂書面《房屋預訂合同》、《抵房協(xié)議書》。
這種模式中，又細分為兩種模式：
第一種，施工企業(yè)直接以單位名義購買，與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》完成債務抵消；
此種模式如下：
首先，經(jīng)過工程結算，開發(fā)商與施工企業(yè)共同確認開發(fā)商與施工企業(yè)所形成的債務具體數(shù)額。
其次，開發(fā)商與施工企業(yè)簽訂《房屋預定合同》，乙方預定商品房，并明確預定房屋金額。
再次，雙方簽訂《抵房協(xié)議書》，《抵房協(xié)議書》應明確要求開發(fā)商依據(jù)“施工合同”應向施工企業(yè)支付的款項同乙方依據(jù)《房屋預定合同》應向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵銷。乙方不得再向甲方主張已抵銷的款項。
同時要求施工企業(yè)依據(jù)“施工合同”向開發(fā)商開具相應金額的正式合法的工程款發(fā)票。
最后，施工企業(yè)以其自身名義與開發(fā)商正式簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商依據(jù)購房金額依法向施工企業(yè)（購房人）交付購房發(fā)票。
此種模式的法律關系
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條第（三）款之規(guī)定，此模式本質為：開發(fā)商因未付工程款所產生的債務與施工企業(yè)《房屋預定合同》中應付購房款的債務相抵消。系建設工程合同（承攬合同）所產生的債務與商品房買賣合同關系所產生的債務相抵消的法律關系。
第二種，施工企業(yè)在完成債權債務抵消后，另行指定第三方（自然人、法人）與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》；
此種模式大體上與第一種模式相同，但某些方面存在明顯區(qū)別：
首先，經(jīng)過工程結算，開發(fā)商與施工企業(yè)共同確認開發(fā)商與施工企業(yè)所形成的債務具體數(shù)額。
其次，開發(fā)商與施工企業(yè)簽訂《房屋預定合同》，乙方預定商品房，并明確預定房屋金額。
再次，雙方簽訂《抵房協(xié)議書》。
《抵房協(xié)議書》應明確要求：
1、開發(fā)商依據(jù)“施工合同”應向施工企業(yè)支付的款項同乙方依據(jù)《房屋預定合同》應向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵銷。乙方不得再向甲方主張已抵銷的款項。
2、施工企業(yè)應于具體日期前指定第三人作為買受人同開發(fā)商就預定商品房簽署《商品房買賣合同》。施工企業(yè)與買受人就款項的支付、商品房的歸屬、處置等問題達成的任何協(xié)議均與開發(fā)商無關，因此產生的價款給付問題由雙方（施工企業(yè)和買受人）自行解決，任何一方不得因此向開發(fā)商主張任何權利。
同時要求施工企業(yè)依據(jù)“施工合同”向開發(fā)商開具相應金額的正式合法的工程款發(fā)票。
最后，施工企業(yè)委托第三方與開發(fā)商正式簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商依據(jù)購房金額依法向施工企業(yè)（購房人）交付購房發(fā)票。
此種模式的法律關系
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條第（三）款之規(guī)定，此模式本質為：開發(fā)商因未付工程款所產生的債務與施工企業(yè)《房屋預定合同》中應付購房款的債務相抵消。系建設工程合同（承攬合同）所產生的債務與商品房買賣合同關系所產生的債務相抵消的法律關系。
同時，施工企業(yè)與購房者也存在相應法律關系。但此法律關系不確定，可以為債務抵消關系，贈與關系等。
�。ǘ┦┕て髽I(yè)直接指定第三方購買模式
即開發(fā)商、施工單位、購房者簽訂三方《抵房協(xié)議書》，在完成債務抵消的同時施工單位指定購房者與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。
此種模式如下：
首先，經(jīng)過工程結算，開發(fā)商與施工企業(yè)共同確認開發(fā)商與施工企業(yè)所形成的債務具體數(shù)額。
其次，開發(fā)商依據(jù)施工企業(yè)要求與購房者簽訂《房屋預定合同》，并明確預定房屋金額。
再次，開發(fā)商、施工企業(yè)、購房者三方簽訂《抵房協(xié)議書》。
《抵房協(xié)議書》應明確要求：
開發(fā)商依據(jù)“施工合同”應向施工企業(yè)支付的款項同購房者依據(jù)《房屋預定合同》應向開發(fā)商支付的房屋總價款中的相應款項相抵銷，施工企業(yè)不得再向開發(fā)商主張已抵銷的款項。
施工企業(yè)、購房者就前述款項的支付、商品房的歸屬、處置等問題達成的任何協(xié)議均與開發(fā)商無關。施工企業(yè)、購房者因此產生的價款給付問題由雙方自行解決，(www.panasonaic.com)任何一方不得因此向開發(fā)商主張任何權利。
此種模式法律關系：
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條第（三）款之規(guī)定，此模式本質為：開發(fā)商因未付工程款所產生的債務與購房者《房屋預定合同》中應付購房款的債務相抵消。系建設工程合同（承攬合同）所產生的債務與商品房買賣合同關系所產生的債務相抵消的法律關系。
同時，施工企業(yè)與購房者的也存在相應法律關系。但此法律關系不確定，可以為債務抵消關系，贈與關系等。
以上是本人對于工抵房相關問題從法律方面予以探討，希望大家多多指正！
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