- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度
在發(fā)展不斷提速的社會中，我們每個人都可能會接觸到制度，制度一般指要求大家共同遵守的辦事規(guī)程或行動準則，也指在一定歷史條件下形成的法令、禮俗等規(guī)范或一定的規(guī)格。我們該怎么擬定制度呢？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度1
1.國內(nèi)全面預(yù)算管理工作中的問題
1.1.全面預(yù)算標準不夠健全
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性與多關(guān)聯(lián)性，使得房地產(chǎn)預(yù)算面臨著一定的難度，并且當前沒有形成不同產(chǎn)品類型的國家預(yù)算定額標準，這造成了房地產(chǎn)預(yù)算編制出現(xiàn)了一定的隨意性，預(yù)算的準確性同現(xiàn)實的情況有一定的差距。
1.2.全面預(yù)算管理制度不夠完整
當前，我們國家一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)項目施工等部門的預(yù)算管理工作處在尚未完善的階段，系統(tǒng)的預(yù)算組織和管理體制并沒有建立，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)和施工單位不能很好的按照預(yù)算編制的目標實施各項考核，影響了房地產(chǎn)預(yù)算管理功能的發(fā)揮。
1.3.全面預(yù)算管理效果有待提升
房地產(chǎn)企業(yè)未來獲得更大的市場份額，開發(fā)商趕工期、加快施工的進度等情況經(jīng)常，使得圖紙邊改邊施工的問題突出，造成了設(shè)計預(yù)算大于估算的水平，建筑施工圖的預(yù)算大于設(shè)計概算，最后的竣工階段也大于施工圖預(yù)算。另有一些房地產(chǎn)企業(yè)的測算所采用的依據(jù)不充分，有效論證的資料過少，導(dǎo)致預(yù)算的指標同實際施工的情況出現(xiàn)了很大的差異，使得預(yù)算的作用得不到很好的發(fā)揮。
1.4.全面預(yù)算管理控制分析機制需提升
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算數(shù)據(jù)其來源非常廣泛，數(shù)據(jù)處理量大。如果房地產(chǎn)企業(yè)不具備相關(guān)的控制策略，不能夠及時對各個預(yù)算執(zhí)行狀況進行把握，將會出現(xiàn)難以有效控制預(yù)算的問題。導(dǎo)致預(yù)算的及時性、全面性和深入性受到影響。
1.5.全面預(yù)算管理的全員意識較低
一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者認為，房地產(chǎn)預(yù)算僅僅是一種單純的財務(wù)工作，由企業(yè)的財務(wù)部門進行預(yù)算的制度和實施就可以，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)算，看作是企業(yè)財務(wù)部門進行資金使用和控制的措施。其實不然，在房地產(chǎn)企業(yè)工作中，全面預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)每個員工的行為，同企業(yè)的全天員工、施工的每個環(huán)節(jié)等有著緊密的聯(lián)系。
2.提升我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算有效性的策略
2.1.創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理理念
第一，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立預(yù)算的法律效力意識。在實施預(yù)算工作的時候，房地產(chǎn)企業(yè)的所有經(jīng)濟行為，都要以房地產(chǎn)企業(yè)的目標為中心，在房地產(chǎn)預(yù)算確定以后，企業(yè)的各個管理、施工、監(jiān)督等部門，在開發(fā)建設(shè)和銷售的各個環(huán)節(jié)中，都要求嚴格的執(zhí)行已有的預(yù)算，提升房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的控制力。其次，要提升房地產(chǎn)企業(yè)所有員工的參與意識、合作意識。通過動員房地產(chǎn)企業(yè)的所有員工積極、主動的參與到企業(yè)的預(yù)算編制、實施和控制工作中，以更好的統(tǒng)一觀念和預(yù)算的標準，提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的有效性。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算實施的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)要加大對預(yù)算工作的關(guān)注和支持力度。全面的預(yù)算管理需要房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的推動和強化，通過全程參與預(yù)算工作，提升對預(yù)算的準確把握。
2.2.加大房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算建設(shè)
在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理實施的過程中，需要完善的制度作為預(yù)算工作的保障，對于企業(yè)預(yù)算工作中產(chǎn)生的一些問題，需要通過明確的責(zé)任劃分，來保證企業(yè)預(yù)算目標、預(yù)算標準、預(yù)算審核等相關(guān)制度的科學(xué)性。按照房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標和管理方式，需要構(gòu)建一套能夠準確反映房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)成本的管理體系。并且在進行標準執(zhí)行的時候，需要通過動態(tài)的調(diào)整和完善，逐漸獲得房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本、所需費用的定額標準，以更好地指導(dǎo)本企業(yè)的預(yù)算管理工作。
2.3.夯實房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作
在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的過程中，預(yù)算管理工作的基礎(chǔ)工作內(nèi)容有：原始記錄的搜集、預(yù)算管理的定額、相關(guān)價格的計劃、信息管理工作、企業(yè)員工的培訓(xùn)等等。預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作作為專業(yè)管理最為基礎(chǔ)的內(nèi)容。通過加強對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理基礎(chǔ)工作的落實，對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平有著重要的意義。
2.4.創(chuàng)新與優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的方法
在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作中，改變從上到下的方式，將其變?yōu)樯舷孪嗷ソY(jié)合的方式。在企業(yè)的內(nèi)部，通過使用自上而下、上下相互結(jié)合等預(yù)算編制的辦法，先由本房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者設(shè)置相關(guān)的目標和相關(guān)部門的`分目標。企業(yè)的各個部門按照上層的目標進行預(yù)算計劃的編制。編制以后呈交給預(yù)算委員會。這時候預(yù)算委員會對各個部門的預(yù)算計劃進行審查、溝通工作。進而擬定企業(yè)的整個預(yù)算方案。
創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制的辦法，因為一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般在兩到三年，甚至更長的時間，在這個開發(fā)周期中，會產(chǎn)生很多不定性的影響因素，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制，一方面反映企業(yè)年度的財務(wù)整體情況，另一方面也能夠反映出項目的綜合狀況。所以，企業(yè)在進行預(yù)算的時候，需要做好各項預(yù)算工作。
2.5.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的預(yù)警機制
在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作實施的過程中，通過預(yù)警管理，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的效果。設(shè)置預(yù)警的指標和級別，對于企業(yè)實際經(jīng)營過程中的運行結(jié)果同企業(yè)預(yù)算目標之間的差距，進行預(yù)警控制線的設(shè)置，做好實時的預(yù)算監(jiān)控，將預(yù)算監(jiān)控的結(jié)果同績效獎勵結(jié)合到一起。其次，通過使用例外管理的辦法，來優(yōu)化管理的方案。針對那些超過預(yù)算的企業(yè)支出內(nèi)容，不能夠隨意的就進行增減，需要在分析超預(yù)算成因的基礎(chǔ)上，將預(yù)算變化進行細化，組織相關(guān)的部門做出成本費用的專業(yè)預(yù)測，就超預(yù)算對總目標的影響，進行方案的論證，在此基礎(chǔ)上根據(jù)審批的流程進行最優(yōu)方案的選用。
做好調(diào)整預(yù)算工作。在房地產(chǎn)預(yù)算方案批準以后，不能夠隨意進行預(yù)算的調(diào)整，當出現(xiàn)對預(yù)算執(zhí)行阻礙因素的時候，需要借助內(nèi)部挖掘或者其他的方法，進行彌補，在不具備彌補條件的時候，再進行預(yù)算的調(diào)整。
結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算，作為房地產(chǎn)企業(yè)的一項系統(tǒng)工程，對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理效果，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升，有著重要的意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在認清企業(yè)自身特征的基礎(chǔ)上，構(gòu)建適合企業(yè)發(fā)展的全面預(yù)算管理制度，通過不斷的整合和優(yōu)化企業(yè)的資源，提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的有效性、科學(xué)性和全面性。為構(gòu)建全方位的預(yù)算管理體系創(chuàng)造良好的條件。
房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度2
一、引言
不論是在哪個國家，房地產(chǎn)行業(yè)都是國民經(jīng)濟中的重要基礎(chǔ)性行業(yè)�？陀^來看，房地產(chǎn)行業(yè)涉及多項產(chǎn)業(yè)，同國家的政治、經(jīng)濟、民生都有著千絲萬縷的聯(lián)系。通常來說，普通民眾大多都關(guān)心自己是否能夠承擔(dān)當下的房價，而廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則需要追求利潤最大化，從表面上來看，這二者之間似乎是對立的，然而，一個具有市場敏感性和管理智慧的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，會在日常的經(jīng)營管理中尋求大眾和企業(yè)能夠共同接受的定價體系，畢竟只有廣大民眾基本上都能承擔(dān)的房價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能夠獲得更加廣闊的市場空間。為了達到上述目標，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勢必需要加強自身的財務(wù)成本管理工作，科學(xué)降低開發(fā)成本，推動房地產(chǎn)價格的理性發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財務(wù)成本管理具有環(huán)節(jié)多、周期長、內(nèi)容繁雜、專業(yè)性強的特點，因此財務(wù)成本管理工作難以一蹴而就，需要各個環(huán)節(jié)、各個部門的共同參與和配合。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管理的現(xiàn)狀分析
�。ㄒ唬┤狈Τ杀究刂浦贫鹊纳羁陶J識，成本控制流程設(shè)計工作滯后
由于受到傳統(tǒng)管理理念的影響，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本控制制度建設(shè)的重視程度不足，缺乏科學(xué)、專業(yè)的成本控制流程設(shè)計。雖然，從表面上來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)逐步建立了自身的財務(wù)成本控制制度，但是不論是從全面性還是可操作性上來看，都還有著較大的差距，內(nèi)容不完備和實際執(zhí)行過程中的乏力，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)成本控制制度都流于形式。具體分析當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)成本控制制度，我們可以發(fā)現(xiàn)文字性描述和宏觀規(guī)定往往是制度的重要組成部分，較為生硬刻板，難以在實際工作中得到有效貫徹。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一套完善、有效的財務(wù)成本控制制度至少應(yīng)該包括以下三方面的內(nèi)容：首先，是文字性的表述，這部分內(nèi)容的篇幅需要控制，清晰簡明是最重要的標準；其次，是各個類型的流程圖；最后，是表單、圖表和相關(guān)憑證。在以上三個部分中，財務(wù)成本控制流程圖是目前最為常用的方式，即可能夠更加客觀、清晰地反映出企業(yè)進行成本控制的程序、節(jié)點、涉及部分、經(jīng)手人員等等，同時也能夠?qū)⒃趯嶋H管理工作中探索出的先進成本控制模式記錄下來并加以固化，形成企業(yè)常態(tài)化的財務(wù)成本管理模式。除此之外，成本控制流程圖還能夠直觀體現(xiàn)出管理活動中可能出現(xiàn)的風(fēng)險點和薄弱環(huán)節(jié)，有助于企業(yè)進行及時的查缺補漏，提高財務(wù)成本控制工作的實際收效。
�。ǘ┤狈∪行У念A(yù)算管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用涉及到的項目和內(nèi)容十分冗雜，客觀上給企業(yè)預(yù)算編制和執(zhí)行工作帶來了不小的難度。簡單來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用是項目開發(fā)過程中所支出的所有費用的總和，具體包括土地拆遷費、前后期工程費用、建筑安裝費用、配套設(shè)施費、各類間接費用、稅費等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，往往涉及到的`開發(fā)項目都需要大量的資金投入，并且隨著我國開發(fā)土地和建筑市場價格的不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際資金需求量也在大幅度的增長。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的實際項目開發(fā)工作需要一個較長的周期才能完成，客觀上導(dǎo)致資金占有時間較長，項目的整體資金協(xié)調(diào)能力有待進一步提升。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理需要以企業(yè)的實際效益為根本出發(fā)點，充分考慮市場因素，將銷售和利潤作為起點，憑借預(yù)測、倒推等方法對每一會計年度的財務(wù)成本及未來經(jīng)營戰(zhàn)略進行全面、細致地規(guī)劃。然而，在之前的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出過熱的發(fā)展趨勢，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目拿地，冒進開發(fā)，并沒有在項目伊始專門針對土地成本、投資回報率、費用支出、資金運作等內(nèi)容制定出詳細的預(yù)算管理體系，財務(wù)預(yù)算的分析職能嚴重不到位。在項目的實施過程中，有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為缺乏專門針對資金的預(yù)算管理方案，導(dǎo)致資金運作散亂，成本費用失控在很大程度上加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。
�。ㄈ┤狈κ┕すこ痰膰烂鼙O(jiān)督與管理
對施工過程管理不到位也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管理中的重要不足。目前，我國一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還并沒有組建自身的施工隊伍，所以工程承包是其常用的方式。然而，在施工過程中，如果施工方、監(jiān)工方都未能重視管理工作，那么不僅項目開發(fā)企業(yè)的利益得不到保障，還會嚴重影響項目建設(shè)的工程質(zhì)量。具體來說，首先，在現(xiàn)場施工中，如果監(jiān)理方缺乏必要的責(zé)任心，監(jiān)理工作將容易流于形勢，工程質(zhì)量得不到保障，施工方甚至可以隨意將自己的工程量再次轉(zhuǎn)包或者分包，導(dǎo)致施工隊伍的整體素質(zhì)良莠不齊，這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難做到對項目整體質(zhì)量的把關(guān)，甚至出現(xiàn)整個開發(fā)項目的停滯。其次，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視對施工過程中銷售費用、管理費用的控制。一些企業(yè)并沒有區(qū)分費用的可控和不可控因素，就盲目制定管理費用、銷售費用的相關(guān)指標，導(dǎo)致這些指標缺乏實際參考價值，也不能客觀、真實地反映出相關(guān)責(zé)任人的成本控制責(zé)任。最后，缺乏對工程成本的現(xiàn)場審核、成本計算粗放也是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管理工作的重要因素。在項目的施工過程中，各類材料費用的計量大多不夠準確，存在嚴重的高估冒算，再加上缺乏及時的審核，企業(yè)很難從根本上加強對財務(wù)成本的控制。由于開發(fā)項目本身具有較長的工期，再加之多個施工單位的共同作業(yè)，導(dǎo)致工期界限模糊、工程量重復(fù)計算的情況時有放生。
三、強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本管理的主要措施
�。ㄒ唬┲匾曖槍Τ杀究刂频牧鞒淘O(shè)計，提高相關(guān)內(nèi)容的可行性
房地產(chǎn)開發(fā)項目具有建設(shè)周期長、流程復(fù)雜、專業(yè)性強等特點，更重要的是，每個房地產(chǎn)項目的施工環(huán)節(jié)既是唯一的，也是交互的。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)唯有真正將財務(wù)成本管理工作深入到日常施工的方方面面，才能夠更加全面、細致地了解整個開發(fā)項目的成本狀況，繼而實現(xiàn)將成本控制的關(guān)鍵節(jié)點具體落實到每一個施工環(huán)節(jié)上，這不僅是強化成本管理的基礎(chǔ)，更是提高成本管理流程設(shè)計可行性的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要準確地把握關(guān)鍵的成本控制節(jié)點，一點帶面，將財務(wù)成本管理工作的各項內(nèi)容進行推廣。當然，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營管理業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，財務(wù)成本控制的方式也不能過于單一，更不能僅僅只停留在制度性的文字規(guī)定上，而是需要有意識地滿足企業(yè)各層次管理人員和各類型崗位員工的實際需求，因此控制形式要靈活多變，圖表、文字、表單等方式都可以采用，盡量控制文字內(nèi)容的篇幅，提高各項控制措施的實際可操作性。隨著現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)成本管理制度的不斷發(fā)展，全面成本控制成為了企業(yè)提高控制措施的可操作性的重要途徑，能夠促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的不斷完善，早日實現(xiàn)財務(wù)成本管理的目的。
�。ǘ┲匾晫ω攧�(wù)預(yù)算管理工作的強化
客觀來看，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)周期較長，所涉及的內(nèi)容也較為復(fù)雜，導(dǎo)致其財務(wù)預(yù)算的編制、執(zhí)行工作都需要面臨較多的不確定性，而這些不確定性容易誘發(fā)各類經(jīng)營管理風(fēng)險，對項目開發(fā)的最終效益和企業(yè)發(fā)展都有著直接而深遠的影響。通常來說，企業(yè)的財務(wù)管理部門應(yīng)該將資本預(yù)算、項目預(yù)算作為基礎(chǔ)，以便對企業(yè)經(jīng)營活動中所涉及的資金進行最為恰當?shù)呐渲�。具體來說，針對項目預(yù)算來說，財務(wù)管理部門對項目前期的情況進行全面的了解和分析，主要內(nèi)容包括開發(fā)成本測算、制定借款計劃、分析項目實際可行性、費用支配、預(yù)期收益、稅收費用等等，采用整體預(yù)算策略，將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高自身投資決策的針對性和準確性，對于防范財務(wù)風(fēng)險，確保開發(fā)項目順利推進有著積極意義。針對資金預(yù)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在充分分析自身經(jīng)營狀況、發(fā)展階段、資金實力的基礎(chǔ)上，結(jié)合開發(fā)項目的實際資金需求量，制定出詳細、全面的資金使用規(guī)劃方案，在具體的實施過程中，為了便于工作人員將預(yù)算方案落到實處，還需要建立健全相應(yīng)的預(yù)算指標考核體系來保障預(yù)算管理工作的順利實施。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該加強對預(yù)算執(zhí)行工作的評價與考核，可以采用月度分析、績效考核等方式，將各個部門的預(yù)算執(zhí)行成果同最終的年度總評相掛鉤，從而為實施全面預(yù)算管理工作打下基礎(chǔ)，最終實現(xiàn)對自身經(jīng)營管理行為的定量約束，將財務(wù)風(fēng)險控制在可接受的范圍之內(nèi)。
（三）重視對施工過程的成本控制與審核
面對新的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視對施工過程的成本控制與審核，尤其是在工程建設(shè)出現(xiàn)變動的情況下，更需要對所涉及到的人工費用、材料費用等進行仔細核算。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，項目開發(fā)成本中，材料成本占比最大，因此重視對施工現(xiàn)場的材料管理工作，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程成本的重要渠道之一。具體來說，在施工現(xiàn)場，管理人員要將控制的重點放在大宗材料的流轉(zhuǎn)上，嚴格執(zhí)行尋比議價、招標等方法進行采購。其次，還需要在施工現(xiàn)場關(guān)注材料的用量標準，仔細核對每一類材料的批次和批量，力爭實現(xiàn)材料物流成本和倉儲成本的共同降低。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要建立健全工程施工的變更管理制度，將相關(guān)責(zé)任、要求進一步明確，需要完整的變更手續(xù)，包括變更內(nèi)容、變更時間等，要重視施工變更資料的收集和保管。
四、結(jié)語
綜上所述，財務(wù)成本控制是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營管理過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及到開發(fā)項目的各個流程，具體包括土地競買、項目設(shè)計、招投標、施工、竣工等等。抓好房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)的財務(wù)成本管理工作，一方面能夠提高項目的投資效益，同時也有助于促進企業(yè)管理水平的提升，對企業(yè)的長遠健康發(fā)展有著十分積極的影響。面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得更加廣闊的發(fā)展空間，必須深刻認識優(yōu)勝劣汰的市場法則，力爭實現(xiàn)成本的不斷優(yōu)化，增強自身的市場競爭力。
房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度3
一、前言
我國房地產(chǎn)市場漸趨飽和，產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落，市場競爭日益加劇及市場觀望情緒不斷加重等不利情況的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向靠成本競爭取勝的策略是首選。搞好企業(yè)成本均衡管理和控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力的重要舉措。本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析立足房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)全過程，對加強房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)的成本均衡管理和控制進行探討，期望能與房地產(chǎn)企業(yè)的同行對于房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制進行一些探討。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的特點及其難度
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及前期立項、規(guī)劃設(shè)計、合同簽訂、納稅籌劃、招標、施工建設(shè)、變更鑒證、工程竣工決算、銷售管理等方方面面。涉及面之廣、時間跨度之長、情況之復(fù)雜，事項的不確定性這都給成本管控增加了難度。在最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計、工程招標、施工建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏科學(xué)的方法和行之有效的措施。往往在項目施工過程中，對成本的跟蹤控制力度不夠，監(jiān)理和建設(shè)單位對施工建設(shè)單位工程質(zhì)量、合同變更簽證、建設(shè)工期監(jiān)督管理不到位，從而增加了企業(yè)成本。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集性企業(yè)，資金使用周期長、需求量大，房地產(chǎn)企業(yè)大都受融資渠道的限制，使得融資成本成為開發(fā)企業(yè)成本控制的又一個瓶頸。
三、房地產(chǎn)企業(yè)目前成本管理的現(xiàn)狀及困難
1.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)全面成本控制意識淡薄
受長期行業(yè)高回報的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)管理者和員工沒有全面成本控制的意識。企業(yè)沒有樹立全面、系統(tǒng)的成本控制理念，沒有建立合理的成本控制體系及成本管控制度。一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及財務(wù)領(lǐng)域。而缺失了成本控制最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計、竣工決算等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負在所有行業(yè)中是最高的，項目開發(fā)建設(shè)前期的納稅籌劃，也是企業(yè)成本均衡管理和控制的重要組成部分。監(jiān)理和建設(shè)單位對建設(shè)施工過程缺乏有效監(jiān)督、控制、管理，也會使企業(yè)增加不必要的成本費用開支。隨著行業(yè)競爭的加劇，應(yīng)建立起房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的意識。
2.房地產(chǎn)成本管理和控制缺乏行之有效的方法
由于房地產(chǎn)行業(yè)普遍更重視開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，對成本管理和控制意識淡薄不重視。目前，大多數(shù)企業(yè)的成本控制，還停留在建安及財務(wù)領(lǐng)域的成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企業(yè)對成本控制注重事中、事后控制，對成本預(yù)測不精細，成本控制缺乏科學(xué)性和全面性。
3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制制度設(shè)置不夠完善
很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，成本控制制度體系不夠完善。房地產(chǎn)成本控制涉及建設(shè)單位、施工、監(jiān)理企業(yè)的相互配合，貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個方面，成本控制體系的職責(zé)權(quán)限的劃分不夠明確，相應(yīng)的跟進、改善措施往往不到位。
4.管理人員的素質(zhì)達不到要求
有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了相應(yīng)的成本控制制度，但限于管理人員素質(zhì)及管理水平達不到，成本控制沒有取得好得效果。房地產(chǎn)項目竣工以后，實際成本的控制考核賞罰不夠分明，導(dǎo)致各單位、各部門及員工對成本控制的積極性不高，成本控制不能落到實處。
四、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的因素
主要包括行業(yè)宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)競爭程度、合作關(guān)系、行業(yè)地位等。
1.行業(yè)新加入企業(yè)的競爭威脅
由于房地產(chǎn)企業(yè)的高回報，使得國內(nèi)擁有大量現(xiàn)金的其他行業(yè)企業(yè)的成功人士，還有一些資金實力雄厚的國際公司都有計劃進入房地產(chǎn)行業(yè)，由此可以看出新進入者的威脅比較大。
2.供應(yīng)商的議價能力
房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商可分為兩類：一類為政府，政府多為土地供應(yīng)者，土地的稀缺性及政府對土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價格彈性，因此這類供應(yīng)商的價格議價能力強。這對企業(yè)成本控制是不力的，通常房地產(chǎn)企業(yè)都要以較高的成本獲得土地使用權(quán)；另一類為原材料供應(yīng)商、建筑公司等，這類供應(yīng)商議價能力較弱，房地產(chǎn)企業(yè)大都處于供應(yīng)鏈的核心位置。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強這類可控成本的控制力度。
3.購買方議價能力
我國房地產(chǎn)偏向檔次高的客戶，低收入者一般無能力購買，并且消費者獲取房地產(chǎn)信息成本較高。這些原因決定購買者相對于開發(fā)商來說議價能力較弱。開發(fā)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，在進行市場充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，最大程度地保證企業(yè)的利潤空間。
4.當前競爭對手之間競爭的激烈程度
房地產(chǎn)企業(yè)是一個特殊行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資多，風(fēng)險大。一般而言，它的退出成本很高。一旦進入這個行業(yè)，如果想半途而廢，成本是相當大的。這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)競爭對手之間的競爭異常激烈。競爭激烈導(dǎo)致不確定因素的增加、土地競價的飆升，都使得房地產(chǎn)企業(yè)在充分競爭的市場條件下，必須以低成本定位才能提高企業(yè)的核心競爭力。
5.其他企業(yè)的替代品
房地產(chǎn)企業(yè)的商品就是商品房，作為替代品的政府保障性住房廉租房、經(jīng)濟適用住房，這部分替代品價格低。隨著政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房數(shù)目不多無法滿足需求，對開發(fā)企業(yè)威脅較小，但在開發(fā)成本上未來將會給房地產(chǎn)企業(yè)競爭產(chǎn)生壓力。
通過房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)環(huán)境分析我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)對有些環(huán)節(jié)的成本控制能力較弱，而有些成本控制是企業(yè)掌握主動權(quán)的，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點對開發(fā)項目全過程成本做到均衡管理和控制。
五、房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對策
1.提高成本控制意識，建立健全成本控制體系
要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制體系，利用獎懲制度，促使企業(yè)所有員工提高成本控制意識，激勵員工自覺加強成本管理和控制。成本控制的環(huán)節(jié)應(yīng)從建安和財務(wù)領(lǐng)域，擴大到房地產(chǎn)項目全過程：立項決策、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備購置、建筑施工、銷售等各個環(huán)節(jié)。涵蓋招投標、合同管理、設(shè)計變更、竣工決算、納稅籌劃、監(jiān)理管控、資金成本等各個方面，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控可謂是一個龐大的體系，我們要扎牢每一個籬笆，杜絕成本管理和控制的短板，努力降低企業(yè)成本，向管理要效益，提高企業(yè)效益，增強企業(yè)競爭力。
2.提高控制人員的素質(zhì)，完善績效考核
任何制度、方法最后都要靠人去落實、去實現(xiàn)，因此在加強體系建設(shè)的同時，通過學(xué)習(xí)、培訓(xùn)以及完善績效考核制度等方法措施，使得管理人員、員工的素質(zhì)得到進一步提升，從而較牢固地樹立成本控制意識。將成本管理引入到績效考核中，對在職人員實行工作內(nèi)容考核與成本管理考核相結(jié)合的方法，動態(tài)管理。通過建立科學(xué)合理的用人機制，使那些有經(jīng)驗、懂技術(shù)、會管理、職業(yè)操守好的人員得到重用，激勵員工自覺加強成本管理和控制。
3.針對房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)的特征，對房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本實行均衡管理和控制
�。�1）立項、土地征用環(huán)節(jié)
發(fā)改委立項備案通知書。在項目立項前，房地產(chǎn)商需要通過容積率和土地面積換算得到預(yù)計的土地費用，以此來對項目的可行性進行判斷。
房地產(chǎn)企業(yè)的通過土地招拍掛取得土地使用權(quán)。這個階段由于土地的稀缺性及政府壟斷開發(fā)商相對議價方面處于弱勢。但房地產(chǎn)企業(yè)要做好開發(fā)主體的謀劃，取得合法有效的土地價款票據(jù)，企業(yè)應(yīng)妥善辦理好土地拆遷安置的各項事宜，控制好拆遷安置費用，為項目快速順利開工打好基礎(chǔ)。這對企業(yè)成本管理起著很重要的作用，最終直接影響企業(yè)利潤。
�。�2）設(shè)計與前期工程
設(shè)計費用在項目成本中所占比重不大，但房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計階段就確定了開發(fā)產(chǎn)品定位、檔次、主體結(jié)構(gòu)、材料選用、設(shè)備品質(zhì)等，設(shè)計的'漏項還將直接影響項目的變更簽證，最終影響企業(yè)成本�？梢哉f房地產(chǎn)開發(fā)項目的絕大多數(shù)成本在這階段就已經(jīng)確定了。所以規(guī)劃設(shè)計管理對成本控制起到至關(guān)重要的作用。
前期工程涉及成本費用：包括項目整體性報建費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、“三通一平”費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編制費、其他費用。費用成本明目繁多，開發(fā)企業(yè)應(yīng)逐項落實到位，做到有效成本管控。
（3）項目施工建設(shè)環(huán)節(jié)
�、偌訌娊ㄔO(shè)階段各類合同簽訂管理，切實加強各類合同履約管理。各類超過標準限額的合同簽訂，應(yīng)該按照規(guī)范流程，保證市場公平、公正發(fā)展，規(guī)范操作程序，使企業(yè)成本得到有效控制的重要措施。
�、诒O(jiān)理單位加強施工現(xiàn)場質(zhì)量、安全、工程進度管理，從嚴控制施工過程中的簽證變更，這是加強企業(yè)成本均衡管理和控制的有效途徑。
4.預(yù)售環(huán)節(jié)的成本管理
房屋預(yù)售階段的定價、合理的折扣，與線上線下運營商的合作，商品房銷售的按揭貸款的銀行選擇，廣告費的投入，提高資金運轉(zhuǎn)速度快速回籠資金，節(jié)約企業(yè)資金成本，加強銷售環(huán)節(jié)的成本管理，是實現(xiàn)企業(yè)項目全過程均衡管理與控制的一個不可或缺的一部分。
5.項目竣工環(huán)節(jié)
項目竣工環(huán)節(jié)，對各建設(shè)項目進行竣工決算，工程竣工決算階段的成本控制是根據(jù)合同及有關(guān)變更簽證，圖紙等相關(guān)資料，報送相關(guān)的中介機構(gòu)進行竣工決算審計，準確計算工程量，使審計后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。財務(wù)部門按照成本以項目為單位的配比原則，進行產(chǎn)品成本的歸集。財務(wù)核算應(yīng)做到精細、準確，為最后房地產(chǎn)項目的土地增值稅清算打下基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的最終環(huán)節(jié)。
六、結(jié)論
本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的特點及其難度，分析了影響成本控制的因素，提出了房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對策。我國房地產(chǎn)市場漸趨飽和，產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)業(yè)回報率有所降低，房地產(chǎn)業(yè)從快速發(fā)展正慢慢走向成熟。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈市場競爭中獲得長遠的發(fā)展，就必須對企業(yè)成本實行精細化管理，將企業(yè)成本管理的重點放在對成本的均衡管理和控制上。按照房地產(chǎn)行業(yè)特征，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)針對不同的特性，采取不同的方法，挖掘企業(yè)潛力，有效管理和控制企業(yè)成本，最終起到有效降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲得健康、穩(wěn)定、長遠的發(fā)展。
【房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度】相關(guān)文章：
企業(yè)的管理制度01-24
房地產(chǎn)工程決心書07-18
企業(yè)員工管理制度02-24
企業(yè)食堂管理制度09-27
各種企業(yè)的管理制度08-06
企業(yè)食堂的管理制度08-10
企業(yè)倉庫管理制度09-14
企業(yè)衛(wèi)生管理制度05-18