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論房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方案計(jì)劃解決方法
時(shí)間就如同白駒過隙般的流逝，我們的工作又將在忙碌中充實(shí)著，在喜悅中收獲著，現(xiàn)在的你想必不是在做計(jì)劃，就是在準(zhǔn)備做計(jì)劃吧�？墒堑降资裁礃拥挠�(jì)劃才是適合自己的呢？以下是小編幫大家整理的論房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方案計(jì)劃解決方法，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述
房地產(chǎn)開發(fā)是基于對(duì)未來政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等方面的預(yù)測(cè)及預(yù)期，基于正常的、理想的技術(shù)、管理和組織的情況下進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而在實(shí)際實(shí)施以及運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn)，導(dǎo)致在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工，交付使用、物業(yè)管理等各個(gè)階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計(jì)劃、方案可能受到干擾，原定的目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)。這些事先不能確定的內(nèi)部和外部干擾因素，人們稱之為風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)在任何開發(fā)項(xiàng)目中都是存在的，例如在建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)把控不好，會(huì)造成如工期延長(zhǎng)，成本增加，計(jì)劃修改甚至引起索賠和賠償，最終導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益降低，甚至項(xiàng)目失敗。但是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)是并存的，收益是風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)是收益的代價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)管理者的挑戰(zhàn)，風(fēng)險(xiǎn)控制得好能夠獲得經(jīng)濟(jì)效益，也有助于競(jìng)爭(zhēng)能力、管理者素質(zhì)和水平的提高。在現(xiàn)代項(xiàng)目管理中，風(fēng)險(xiǎn)的控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)特征
1、風(fēng)險(xiǎn)的多樣性
在一個(gè)項(xiàng)目中有許多種類的分險(xiǎn)，如政治風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、合作方風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)之間有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系。
2、風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)項(xiàng)目周期，而不僅僅在實(shí)施階段。
例如：
�、倏尚行匝芯恐锌赡苡蟹桨甘д`，市場(chǎng)調(diào)查不完全，市場(chǎng)分析錯(cuò)誤；
②技術(shù)設(shè)計(jì)中存在錯(cuò)漏碰缺；
③施工中材料漲價(jià)，氣候變化，實(shí)施方案不完備，資金運(yùn)作不靈。
3、風(fēng)險(xiǎn)有一定規(guī)律性
工程項(xiàng)目的環(huán)境變化，項(xiàng)目的實(shí)施有一定的規(guī)律性，所以風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和影響也有一定的規(guī)律，是可進(jìn)行提前預(yù)測(cè)的。因此，重視風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制是較為重要的。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，按風(fēng)險(xiǎn)作用階段和范圍分為綜合風(fēng)險(xiǎn)和階段風(fēng)險(xiǎn)。綜合風(fēng)險(xiǎn)是指貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目周期，主要有自然、政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)、項(xiàng)目主體及內(nèi)部決策與管理等風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于階段性風(fēng)險(xiǎn)，就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。在投資決策階段，會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目地點(diǎn)選擇，區(qū)域發(fā)展和物業(yè)開發(fā)類型等風(fēng)險(xiǎn)，而在建設(shè)階段，則可能出現(xiàn)招標(biāo)模式，建設(shè)質(zhì)量，工期，成本等風(fēng)險(xiǎn)
（一）綜合風(fēng)險(xiǎn)
�。�1）自然風(fēng)險(xiǎn)
自然風(fēng)險(xiǎn)是由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴、反常惡劣的天氣等，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成的影響或破壞。
�。�2）政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
政治、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境變動(dòng)及相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)政策法律調(diào)整給房地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。土地政策、金融政策、稅收政策的變化對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)影響力度及波動(dòng)帶來深度影響。政治、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其重要。
�。�3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)
社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)指人文社會(huì)環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要包括社會(huì)治安的穩(wěn)定性、公眾利益、社會(huì)風(fēng)氣等。
�。�4）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、建筑功能、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)給房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶來的不利影響。例如科技進(jìn)步使材料、施工、建筑功能不斷更新變化，而跟不技術(shù)更新變化的投資項(xiàng)目不僅成本高，而且適用性差，從而迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的翻新和改造。
�。�5）內(nèi)部決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)
�、俑邔討�(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。如指導(dǎo)方針，戰(zhàn)略思想可能錯(cuò)誤而造成項(xiàng)目決策失誤；
②市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查和預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)；
�、垌�(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)；
�、芗夹g(shù)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)；
�、萦�(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)；包括對(duì)目標(biāo)（任務(wù)書、合同、招標(biāo)文件）理解錯(cuò)誤，合同條款不準(zhǔn)確、不嚴(yán)密、錯(cuò)誤，二義性，過于苛刻的單方面約束性的、不完備的條款，方案錯(cuò)誤、報(bào)價(jià)錯(cuò)誤，施工組織錯(cuò)誤等。
在上述綜合風(fēng)險(xiǎn)中，應(yīng)把政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn)作為控制中心，把自然風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)作為預(yù)測(cè)重點(diǎn)，不斷地進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新以消除技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待。
階段性風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中不同階段產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也是本文重點(diǎn)闡述的內(nèi)容，在不同階段的風(fēng)險(xiǎn)均有其特殊性。
�。ǘ╇A段性風(fēng)險(xiǎn)
�。�1）投資決策階段
該階段的投資風(fēng)險(xiǎn)是較大的，一旦投資成功，利潤(rùn)也是最高的。因此需要對(duì)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核，對(duì)其中的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，如審查設(shè)計(jì)方案是否合理、出租率是否高估、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本是否低估、建設(shè)費(fèi)用是否漏估等。開發(fā)商要根據(jù)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性和營(yíng)利性的估價(jià)，結(jié)合投資策略來確定是否投資，以及投資多少。這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有：＾
1、項(xiàng)目地點(diǎn)選擇風(fēng)險(xiǎn)
投資地點(diǎn)的選擇，對(duì)房地產(chǎn)投資的成功與否有著極為重要的關(guān)系。從宏觀的角度來看，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和投資環(huán)境良好的區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小些。從微觀的角度來看，就是選擇一個(gè)合適的地段，在好的地段上投資，就要冒地價(jià)高、成本高、競(jìng)爭(zhēng)激烈的風(fēng)險(xiǎn)；反之，在地段差的位置上進(jìn)行投資，就會(huì)面臨盈利低、甚至房地產(chǎn)滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。
2、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)
區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響該區(qū)域房地產(chǎn)商品的價(jià)值和價(jià)格，為投資者帶來?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的鄰近地區(qū)中社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。如當(dāng)該區(qū)域新開通交通干線、增設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)中心、增添服務(wù)設(shè)施等，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)有所上升；反之，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降。另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的相類似的其他區(qū)域也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目造成影響。類似區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展，可能會(huì)形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模協(xié)同發(fā)展，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，但也可能分散購(gòu)買力，使項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力下降。
3、物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)類型很多，有住宅（包括公寓、別墅等）、商業(yè)設(shè)施（商場(chǎng)、賓館、酒店等）、工業(yè)設(shè)施（如廠房、倉(cāng)庫(kù)等）、寫字樓、文化娛樂設(shè)施（如影劇院、體育館等）。房地產(chǎn)項(xiàng)目只有適合于市場(chǎng)需要，才能順利銷售出去。
�。�2）土地獲取階段
1、土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)質(zhì)是通過對(duì)土地的投入獲取報(bào)酬，顯然土地成本的高低直接決定了利潤(rùn)的高低，土地成本受土地的實(shí)際價(jià)值和土地供應(yīng)政策影響。獲取土地的途徑不同，土地的成本、價(jià)格區(qū)別也就很大，由此導(dǎo)致的土地價(jià)格與價(jià)值不符現(xiàn)象也屢見不鮮。隨著土地獲取的難度和成本加大，土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)也加大。
2、拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目在拆遷安置過程中也會(huì)存在著許多風(fēng)險(xiǎn)，如拆遷方式的確定、拆遷許可證的辦理、拆遷房屋的評(píng)估、拆遷安置方案的確定、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂等。有時(shí)在征地拆遷過程中還會(huì)出現(xiàn)各種法律糾紛，以及房屋拆遷中的環(huán)境保護(hù)問題，如拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)的粉塵污染等。這些風(fēng)險(xiǎn)或者影響到拆遷的進(jìn)度，或者影響到拆遷費(fèi)用，最終會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工期和成本。
3、融資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)是指融資方式和條件發(fā)生變化對(duì)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者帶來?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)投資在資金運(yùn)用方面有其自身特點(diǎn)，表現(xiàn)為資金運(yùn)用量大、資金運(yùn)用周期長(zhǎng)、非自有資金比重大等特點(diǎn)。開發(fā)商籌措資金的來源一般有自由資金、銀行貸款、發(fā)售債券、發(fā)售股票、吸收投資、工程墊資款等。開發(fā)商擁有的自由資金數(shù)額越大，則投資的風(fēng)險(xiǎn)就越小。如果開發(fā)商自有資金很少，不足1o％～3o％，則投資該項(xiàng)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就很大。
與融資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的變量可以分為以下幾類：
�、偻顿Y收益率與貸款利率的相對(duì)變化風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)者有很大一部分資金來源于非自有資金的渠道。因此當(dāng)投資收益率和貸款利率發(fā)生變化時(shí)，就影響到項(xiàng)目的最終利益。
�、凇皹腔ā比谫Y風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施到一定階段時(shí)，發(fā)展商即向社會(huì)公開預(yù)售房屋，收取購(gòu)房款。這種預(yù)售融資對(duì)房地產(chǎn)商品交易雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于購(gòu)房者而言，所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是將來樓盤有可能不能如期竣工，或竣工后的樓盤與設(shè)計(jì)圖紙有差異等損失。
③房地產(chǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)按揭是房地產(chǎn)投資者的重要融資方式，主要是指以房地產(chǎn)抵押品而向銀行貸款。按揭風(fēng)險(xiǎn)主要是指因按揭利率變化、按揭期變化、按揭人收入變化、房地產(chǎn)價(jià)格漲落等而給房地產(chǎn)投資者造成損失或?qū)е赂鞣N違約的行為。
（3）建設(shè)階段
在項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要項(xiàng)目主體風(fēng)險(xiǎn)有招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)。
1、項(xiàng)目主體風(fēng)險(xiǎn)
a、發(fā)展商、投資商
�、僦Ц赌芰Σ�，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不好；投資商撤資或改變投資方向，改變項(xiàng)目目標(biāo)。
�、诳燎�、刁難、隨意改變計(jì)劃；錯(cuò)誤的行為和指令，但又不賠償。非程序地干預(yù)工程。
③不能履約合同，如不及時(shí)供應(yīng)其負(fù)責(zé)的設(shè)備、材料，不及時(shí)支付工程款等。
b、承包商（分包商、供應(yīng)商）
�、偌夹g(shù)能力和管理能力不足，沒有適合的技術(shù)專家和項(xiàng)目經(jīng)理，不能積極地履行合同，由于管理和技術(shù)方面的失誤，造成工程中斷；
�、跊]有得力的措施來保證進(jìn)度安全、質(zhì)量要求；
�、圬�(cái)務(wù)狀況不良，挪用項(xiàng)目資金，無力采購(gòu)和支付工人工資；
�、芄ぷ魅藛T罷工，抗議或怠工消極抵抗；
�、蒎e(cuò)誤理解發(fā)展商意圖和招標(biāo)文件，施工方案錯(cuò)誤，報(bào)價(jià)失誤，計(jì)劃失誤。
⑥設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，工程技術(shù)系統(tǒng)之間不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)文件不完備、不能及時(shí)交付圖紙或無力完成設(shè)計(jì)任務(wù)。
c、項(xiàng)目管理者（如監(jiān)理工程師）
�、夙�(xiàng)目管理者的管理能力、組織能力、工作熱情和積極性職業(yè)進(jìn)道德及公正性差。
�、诠芾盹L(fēng)格、文化偏見可能會(huì)導(dǎo)致不正確地執(zhí)行合同，在工程中苛刻要求。
�、墼诠こ讨衅鸩蒎e(cuò)誤的招標(biāo)文件、合同條件、下達(dá)錯(cuò)誤的指令。
d、其它方面
例如：合作方的資信、可靠性差；政府機(jī)關(guān)工作人員、城市公共供應(yīng)部門（水、電、氣等）的低效、苛求及個(gè)人需要；項(xiàng)目涉及周邊的居民或單位的無理要求等。
2、招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)
工程招投標(biāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下工程交易的主要方式。由于招標(biāo)方式、招標(biāo)條件以及招標(biāo)過程中一系列變量的影響，有可能使工程成本增加，給工程投資者帶來?yè)p失，工程投資者也可能通過增加房地產(chǎn)商品價(jià)格而將損失轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。
3、合同風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要訂立許多合同，如設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料供應(yīng)合同等。由于合同考慮不周、合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴(yán)，合同糾紛出現(xiàn)的概率很大。這種糾紛可能會(huì)影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本，給建設(shè)過程中各方都造成損失。
4、工期風(fēng)險(xiǎn)
在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，時(shí)間就是金錢。建設(shè)期越長(zhǎng)，則資金占用期就越長(zhǎng)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都需要從銀行貸款，占用資金時(shí)間越長(zhǎng)，所付的利息就越多。即使是自有資金，資金使用時(shí)間長(zhǎng)會(huì)增加成本，有時(shí)甚至?xí)驗(yàn)楣て诘难诱`而導(dǎo)致不能及時(shí)交房，造成違約，既可能遭受索賠，又會(huì)使企業(yè)形象受到損害。
5、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量與工程成本密切相關(guān)。項(xiàng)目質(zhì)量控制不好，可能導(dǎo)致返工、加固處理等，有時(shí)還會(huì)導(dǎo)致工期的拖延，同時(shí)也會(huì)增加工程的成本。
6、成本風(fēng)險(xiǎn)
工程成本風(fēng)險(xiǎn)主要有兩方面：一是材料價(jià)格或者人工工資的上漲，會(huì)導(dǎo)致建設(shè)成本的上升，從而迫使投資者增加資金投入；二是由于消費(fèi)者需求和偏好的變化使設(shè)計(jì)方案“過時(shí)”，或者由于設(shè)計(jì)方案不合理、與施工相脫節(jié)等原因引起的設(shè)計(jì)變更，這些設(shè)計(jì)變更會(huì)帶來工程成本的增加。
為了減少上述風(fēng)險(xiǎn)，可采取許多行之有效的措施，如與信譽(yù)好的承包商建立伙伴關(guān)系、設(shè)置預(yù)備款應(yīng)付急用、儲(chǔ)備材料或?qū)嵭胁牧腺M(fèi)包干辦法、參加保險(xiǎn)等。
（4）租售與物業(yè)管理階段
房地產(chǎn)租售與物業(yè)管理階段是整個(gè)房地產(chǎn)投資過程中最后一個(gè)也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目開發(fā)完畢時(shí)，開發(fā)商面臨的主要任務(wù)是盡快實(shí)現(xiàn)投資回收并獲取利潤(rùn)，在建及已建的建筑產(chǎn)品也只有在該階段通過各種渠道將其租售出去，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)。相反，已建好的建筑產(chǎn)品因種種原因不能租售出去，則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品積壓，使公司財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)危機(jī)，影響公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅關(guān)注房地產(chǎn)的價(jià)格和質(zhì)量，而且十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有助于提升開發(fā)商的市場(chǎng)形象、加快房地產(chǎn)銷售速度，而且有利于維護(hù)消費(fèi)者和投資者的利益，達(dá)到物業(yè)保值和增值的目的。
1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生變化給房地產(chǎn)投資帶來的損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，主要受本地區(qū)房地產(chǎn)供求狀況，消費(fèi)者購(gòu)買力和消費(fèi)偏好，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模及競(jìng)爭(zhēng)方式，房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等因素的影響。
�、俜康禺a(chǎn)供給風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)供給是指開發(fā)商在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平上愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品量，其影響因素主要有房地產(chǎn)價(jià)格、土地價(jià)格和城市土地供應(yīng)量、稅收政策、建材供應(yīng)能力、建筑能力和房地產(chǎn)商對(duì)未來的預(yù)期。當(dāng)上述因素發(fā)生作用引起房地產(chǎn)供大于求時(shí)，便會(huì)發(fā)生供給風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)租售困難、價(jià)格下降，最終使開發(fā)商蒙受投資損失。
�、诜康禺a(chǎn)需求風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平上愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品量，即有效需求。房地產(chǎn)需求的影響因素主要有國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展''
水平、城市化水平、房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及未來預(yù)期、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等。當(dāng)上述因素發(fā)生作用引起房地產(chǎn)需求下降時(shí)，如果需求小于供給，便會(huì)發(fā)生需求風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)租售困難、價(jià)格下降。
2、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中，科學(xué)合理的房地產(chǎn)價(jià)格決定了房地產(chǎn)投資者的收益。房地產(chǎn)投資者為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定的收益目標(biāo)，必須依據(jù)有關(guān)計(jì)價(jià)理論和政策，根據(jù)自身內(nèi)外部條件，對(duì)不同的銷售對(duì)象、市場(chǎng)格局、交易情況等，制定出相應(yīng)的價(jià)格策略，以使房地產(chǎn)銷售正�；�，保證投資利潤(rùn)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)定價(jià)不合理而給房地產(chǎn)投資者帶來的收益損失，主要發(fā)生于市場(chǎng)研究不充分、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、定價(jià)策略不科學(xué)及不能及時(shí)反映價(jià)格的波動(dòng)等。價(jià)格定高了，雖然收益增加，但其價(jià)格可能不為市場(chǎng)所接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，實(shí)際總效益下降；相反，價(jià)格定低了，雖然房地產(chǎn)銷售增加，但會(huì)損失收益。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，如供求狀況、物理因素、環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向、影響程＇度各不相同，房地產(chǎn)價(jià)格是這些因素綜合作用的結(jié)果。
�、俚蛢r(jià)風(fēng)險(xiǎn)、低價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商有意壓低價(jià)格，在達(dá)到刺激需求，擴(kuò)大房地產(chǎn)銷售量的同時(shí)可能帶來利潤(rùn)損失。另外，由于低價(jià)在消費(fèi)者心中總是與質(zhì)次相聯(lián)系，還有可能嚴(yán)重?fù)p害開發(fā)商在市場(chǎng)中形象的和信譽(yù)。低價(jià)政策一般適用于房地產(chǎn)供大于求、消費(fèi)者購(gòu)買力下降等情況或?yàn)榱藫屨际袌?chǎng)份額、促銷以及臨時(shí)解決公司財(cái)務(wù)危機(jī)等情況。
②高價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。高價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者有意提高價(jià)格，以達(dá)到盡快回收投資、獲取高額利潤(rùn)的目的，同時(shí)也可能導(dǎo)致由于價(jià)格遠(yuǎn)離市場(chǎng)而引起房地產(chǎn)銷售困難，并最終可能使開發(fā)商收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。高價(jià)政策一般適用于房地產(chǎn)需求旺盛、房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)初期或?yàn)橛舷M(fèi)者虛榮心理等。
3、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)營(yíng)銷是指房地產(chǎn)投資者根據(jù)市場(chǎng)狀況、物業(yè)的特點(diǎn)、消費(fèi)者偏好、支付水平等確定房地產(chǎn)租售策略并進(jìn)行房地產(chǎn)租售的行為。其風(fēng)險(xiǎn)有銷售渠道風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)銷方式風(fēng)險(xiǎn)等。
�、贍I(yíng)銷渠道風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過銷售渠道才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品化，達(dá)到投資回收并獲取利潤(rùn)的目的。房地產(chǎn)銷售渠道有自行租售和代理租售兩種。自行租售是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用白己的銷售人員租售自己開發(fā)的房地產(chǎn)，具有銷售成本低的優(yōu)點(diǎn)，但開發(fā)商必須有自己的營(yíng)銷隊(duì)伍，必須投人一定資金進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，這就增加了開發(fā)成本，同時(shí)還必須面對(duì)由于其營(yíng)銷的非專業(yè)性而帶來的銷售風(fēng)險(xiǎn)。代理銷售是房地產(chǎn)投資者委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理租售其開發(fā)完成的房地產(chǎn)，并支付代理費(fèi)（傭金）包括聯(lián)合及獨(dú)家代理。代理租售具有代理機(jī)構(gòu)熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、擁有豐富營(yíng)銷知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷人員、銷售渠道廣泛、服務(wù)專業(yè)化等優(yōu)點(diǎn)，有利于加快房地產(chǎn)的銷售，但房地產(chǎn)商必須支付傭金，以致其自身利潤(rùn)減少。選擇代理租售，存在著選擇代理機(jī)構(gòu)不當(dāng)而導(dǎo)致的銷售量下降的風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于代理機(jī)構(gòu)通常不止代理一家業(yè)務(wù)，其關(guān)心的是完成整體租售利潤(rùn)目標(biāo)，而不管租售的房地產(chǎn)是哪一家公司的，因此，開發(fā)商可能要承擔(dān)由于代理營(yíng)銷不積極而導(dǎo)致的銷售量下降風(fēng)險(xiǎn)。
�、跔I(yíng)銷方式風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷方式主要有借助各種傳播媒介的宣傳和市場(chǎng)營(yíng)銷人員與顧客直接面對(duì)面的交流，通過該項(xiàng)工作讓潛在的顧客認(rèn)識(shí)、了解租售的物業(yè)，進(jìn)而影響其購(gòu)買或投資行為及決策。傳播媒介宣傳風(fēng)險(xiǎn)是指由于運(yùn)用媒體廣告、郵寄宣傳材料、樣板房展示等媒體宣傳方式不當(dāng)而給開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)。成功的廣告宣傳不僅有助于房地產(chǎn)的銷售，而且可以提高開發(fā)商的知名度。反之，傳播媒介宣傳的失敗，則往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷和收益的失敗。
4、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
所謂物業(yè)管理，即是房地產(chǎn)投資者委托物業(yè)管理公司，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理房地產(chǎn)，為業(yè)主和消費(fèi)者提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，包括物業(yè)及其設(shè)備日常維護(hù)及修繕、綠化、衛(wèi)生、治安等，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。良好的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志，而且是房地產(chǎn)開發(fā)商本身獲得長(zhǎng)足、持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，有助于樹立和提升開發(fā)商自身的市場(chǎng)形象，加快房地產(chǎn)租售速度，而且有助于維護(hù)消費(fèi)者和投資者的利益，達(dá)到物業(yè)保值和增值的目的；反之，則會(huì)導(dǎo)致投資者信譽(yù)受損，房地產(chǎn)銷售不暢并最終影響投資收益。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)主要有：
①選擇物業(yè)管理公司風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理公司一般分為兩類：社會(huì)化專業(yè)物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)投資商附屬物業(yè)管理公司。無論哪種形式的公司都難免良莠不齊，若選擇不當(dāng)，則不僅達(dá)不到優(yōu)良服務(wù)的目的，甚至連物業(yè)的價(jià)值也會(huì)因管理不善而下降，使房地產(chǎn)投資者蒙受巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者在選擇物業(yè)管理公司時(shí)應(yīng)充分了解其背景、業(yè)績(jī)及能力等，盡量選擇那些管理水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司。
�、谑召M(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理收費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)物業(yè)及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他服務(wù)所收取的費(fèi)用，包括管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定計(jì)提的福利費(fèi)，公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和法定稅費(fèi)等。物業(yè)管理收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)主要來源于能否合理指定收費(fèi)科目、標(biāo)準(zhǔn)以及能否及時(shí)、足額收取物業(yè)管理費(fèi)。
第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與分析
一、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的內(nèi)容及過程
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性進(jìn)行研究和量化，尋找每一種風(fēng)險(xiǎn)的自身規(guī)律和特點(diǎn)，影響范圍和影響量。通過分析的結(jié)果有利于采取更有針對(duì)性的對(duì)策和措施，從而減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的不利影響。
�。ㄒ唬╋L(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的時(shí)間分析
即風(fēng)險(xiǎn)可能在項(xiàng)目的哪個(gè)階段，哪個(gè)環(huán)節(jié)上發(fā)生。有許多風(fēng)險(xiǎn)有明顯的階段性，有的風(fēng)險(xiǎn)是直接與具體的工程活動(dòng)相聯(lián)系的。
�。ǘ╋L(fēng)險(xiǎn)的影響和損失分析
風(fēng)險(xiǎn)的影響較為復(fù)雜，有的影響而較小，有的影響面很大，可能引起整個(gè)工程的中斷。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化不但會(huì)造成物價(jià)上漲，而且可能會(huì)引起發(fā)展商支付能力的變化，人工工資及各種支出困難。
由于設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┎患皶r(shí)，不僅會(huì)造成工期拖延，而且會(huì)造成費(fèi)用提高，（如人工和設(shè)備閑置，管理費(fèi)開支加大），還有可能原本避開冬雨未施工，而未能避開，造成更大拖延和費(fèi)用增加。
由于風(fēng)險(xiǎn)對(duì)目標(biāo)的干擾常常表現(xiàn)在對(duì)工程實(shí)施過程的干擾，所以風(fēng)險(xiǎn)的影響分析一般通過以下分析過程；
1、考慮正常情況下的工期費(fèi)用、效益。
2、考慮風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生因素，分析實(shí)施過程，勞動(dòng)效益、消耗、各個(gè)活動(dòng)有何變化。
3、兩者的差異則為風(fēng)險(xiǎn)的影響。這實(shí)質(zhì)上是一個(gè)新的化計(jì)劃，新的估價(jià)。
�。ㄈ�、風(fēng)險(xiǎn)的級(jí)別
一級(jí)為重點(diǎn)；二級(jí)是要顧及；三級(jí)是可以不考慮，通過分級(jí)來決定對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的管理工作。
二、風(fēng)險(xiǎn)分析方法
風(fēng)險(xiǎn)分析通常是憑借經(jīng)驗(yàn)，靠預(yù)測(cè)，但也是有一些基本分析方法可以借助。
�。ㄒ唬⒗e法
實(shí)施過程調(diào)研，建立該類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)知識(shí)，在對(duì)新項(xiàng)目決策時(shí)，或在專家經(jīng)驗(yàn)法進(jìn)行分析時(shí)給出提示，列出所有可能的風(fēng)險(xiǎn)因素。
�。ǘ�、專家經(jīng)驗(yàn)法
具體做法：
①組建專家小組，4—8人，有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和代表性。
�、谕ㄟ^專家會(huì)議，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)定界，量化。召集人應(yīng)讓專家多了解項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、環(huán)境及工程狀況，詳細(xì)地調(diào)查并提供信息，有可能組織專家實(shí)地考察。并對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施、措施的構(gòu)想作出說明，使大家對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)共識(shí)，否則，容易增加評(píng)價(jià)的離散程度。
�、壅偌伺c專家一起定義風(fēng)險(xiǎn)因素及結(jié)構(gòu)、可能的成本范圍與專家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行討論，按以下次序逐漸深入：
A引導(dǎo)討論各風(fēng)險(xiǎn)的原因
B風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)施過程的影響
C風(fēng)險(xiǎn)影響的范圍（如技術(shù)、工期、費(fèi)用）
D將影響統(tǒng)一到對(duì)成本的影響上，估計(jì)影響量。
�、茱L(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
各個(gè)專家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的程度影響量和實(shí)現(xiàn)的可能性，給出評(píng)價(jià)意見。
�、萁y(tǒng)計(jì)專家意見，得到評(píng)價(jià)結(jié)果
第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)
風(fēng)險(xiǎn)貫穿于項(xiàng)目的各個(gè)階段，從開始到竣工，延續(xù)到物業(yè)管理。事實(shí)上在項(xiàng)目初步評(píng)估階段情況更是如此，因?yàn)榇藭r(shí)不確定因素太多。風(fēng)險(xiǎn)管理就是讓建設(shè)項(xiàng)目各方清楚地認(rèn)識(shí)到有哪些風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)有大小，其目標(biāo)主要是：
1、減少風(fēng)險(xiǎn)因素
風(fēng)險(xiǎn)因素是引起或增加風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生機(jī)會(huì)的條件，它來自外界干擾和自身決策的結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，決定著風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性。
2、減少風(fēng)險(xiǎn)事件
風(fēng)險(xiǎn)因素并不導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)因素通過引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)造成風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)事件是造成風(fēng)險(xiǎn)損失的直接原因，因此，想要減少風(fēng)險(xiǎn)損失就要千方百計(jì)減少風(fēng)險(xiǎn)事故。
3、減少風(fēng)險(xiǎn)損失
一旦有風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生，就要采取有效措施和對(duì)策，盡全力減少風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，根據(jù)可采取的對(duì)策的比較分析，找出最適宜的對(duì)策和方法。而防患于未然是十分必要的。
第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)控制和對(duì)策
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，綜合性風(fēng)險(xiǎn)和階段性風(fēng)險(xiǎn)，已在前面的篇幅中做了詳細(xì)介紹和闡述，在此，本文重點(diǎn)論述階段性風(fēng)險(xiǎn)中項(xiàng)目工程建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)控制的方法和對(duì)策。
一、風(fēng)險(xiǎn)分配
一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)有一定的范圍和規(guī)律性，這些分險(xiǎn)必須在項(xiàng)目參加者、投資者、發(fā)展商、項(xiàng)目管理者，各承包商、供應(yīng)商、合作者之間進(jìn)行分配，每一個(gè)參加者都必須有一定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)分配通常在任務(wù)書、責(zé)任書、合同、招標(biāo)文件等內(nèi)定義，在起草這些文件時(shí)都應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)計(jì)，定義和分配。只有合理地分配分險(xiǎn)，才能調(diào)動(dòng)各方面的積極性，才能有項(xiàng)目的高效益。正確對(duì)等風(fēng)險(xiǎn)，可以有如下益處：
1、可以最大限度發(fā)揮各方風(fēng)險(xiǎn)控制的積極性。任何一方如果不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，他就不可能有管理的積極性和創(chuàng)造性，項(xiàng)目就不可能優(yōu)化。
2、減少工程中的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)合理分配，就可以比較準(zhǔn)確地計(jì)劃和安排工作。
3、發(fā)展商可以得到一個(gè)合理的報(bào)價(jià)，承包商報(bào)價(jià)中的不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)減少。
對(duì)項(xiàng)目分險(xiǎn)的分配，發(fā)展商起主導(dǎo)作用，起草招標(biāo)文件，合同條件，確定合同類型、確定管理規(guī)范，而承包商，供應(yīng)商處于從屬地位。但雙方是平等的，不能不顧主客觀條件把風(fēng)險(xiǎn)全部推給對(duì)方，對(duì)自己負(fù)責(zé)。
風(fēng)險(xiǎn)分配有以下原則：
1、從工程整體效益出發(fā)，最大限度地發(fā)揮各方積極性。
2、體現(xiàn)公平合理、責(zé)權(quán)利平衡。
�。�1）風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任和權(quán)力應(yīng)是平衡的。
風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)是一項(xiàng)責(zé)任，即進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失。但同是要給承擔(dān)者以控制處理的權(quán)力。
�。�2）風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)對(duì)等
風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，同時(shí)享受風(fēng)險(xiǎn)控制獲得的收益和機(jī)會(huì)收益。
例如承包商承擔(dān)物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)（即采用固定總價(jià)合同），則物價(jià)下跌帶來的收益也歸承包商所有，若承擔(dān)工期的風(fēng)險(xiǎn)，拖延要支付違約金，則工期提前就應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。
�。�3）承擔(dān)的可能性及合理性
給承擔(dān)者以預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制的條件和可能性，給他們能迅速采取控制風(fēng)險(xiǎn)措施的時(shí)間、信息，否則對(duì)他來說，風(fēng)險(xiǎn)管理就是投機(jī)。例如：承包商承擔(dān)實(shí)施方案和報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，則必須給他一個(gè)合理的做標(biāo)時(shí)間，同時(shí)提供詳細(xì)且正確的招標(biāo)文件特別是設(shè)計(jì)文件和合同條件，并及時(shí)解答承包商作標(biāo)過程中發(fā)現(xiàn)有問題，這樣他才能理性地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
3、符合工程慣例，符合通常處理方法
慣例通常是能較好反映雙方要求，較為公平合理，另一方面合同雙方對(duì)慣例較為熟悉；容易順利實(shí)施。如果明顯違反慣例的做法，會(huì)顯示出一種不公平，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。
所以風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者應(yīng)具備的條件是：能最有效地控制導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事件，使該風(fēng)險(xiǎn)能控制在其范圍，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，他能進(jìn)行有效的處理。
二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策
對(duì)分析出來的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有準(zhǔn)備和對(duì)策，應(yīng)充分憑借自己的技術(shù)管理組織的優(yōu)勢(shì)和過去的經(jīng)驗(yàn)，來消除減少或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。通常的對(duì)策有：
�。ㄒ唬┮髮�(duì)方提供擔(dān)保
（二）提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金
�。ㄈ┘夹g(shù)措施
對(duì)于承包商應(yīng)選擇有彈性、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的技術(shù)方案，準(zhǔn)備多套備選方案，采取各種保護(hù)措施和安全保障。
�。ㄋ模┙M織措施：選派得力的技術(shù)、管理人才、特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，將風(fēng)
險(xiǎn)責(zé)任落實(shí)到各個(gè)組織單元，使大家都對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
�。ㄎ澹┩ㄟ^合同分配風(fēng)險(xiǎn)
在許多情況下通過合同排除風(fēng)險(xiǎn)是最重要的手段。在承包合同中應(yīng)明確規(guī)定：
1、哪些情況由承包商負(fù)責(zé)，哪些是由發(fā)展商負(fù)責(zé)，即風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任要明確。
2、對(duì)工期延誤、質(zhì)量不合格的索賠權(quán)力。
3、對(duì)付款方式、付款期的明確規(guī)定，以及不付款的處理權(quán)力。
4、對(duì)違約的處理。
5、符合慣例的通用條件。
6、仲裁地點(diǎn)和適用法律的選擇。
重要的是選擇抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，可靠的、有信譽(yù)的合作伙伴，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將會(huì)大大提高。
�。┳⒅仫L(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警是項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。在工程實(shí)施中不斷收''
集和分析各種信息，有助于捕提風(fēng)險(xiǎn)前奏的信號(hào)，及時(shí)采取措施予以消除及解決轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。
（1）天氣預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)
�。�2）股市及金融稅收政策變化
�。�3）各種材料、設(shè)備市場(chǎng)行情、價(jià)格動(dòng)態(tài)
（4）投資者，承包商企業(yè)狀況報(bào)告
（5）通過對(duì)工期和進(jìn)度的跟蹤分析，成本跟蹤分析，合同監(jiān)督，現(xiàn)場(chǎng)情況報(bào)告等手段，了解工程風(fēng)險(xiǎn)。
�。�6）在工程實(shí)施中風(fēng)險(xiǎn)一經(jīng)發(fā)生則應(yīng)積極地采取措施，降低損失，防止工程中斷和成本超支，保證完成預(yù)定目標(biāo)。
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