招商計(jì)劃書模板

　　招商計(jì)劃書模板（一）

　　一、背景分析

　　××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

　　(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”

　　1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大 型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

　　2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實(shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。

　　3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失�！痢两滞ㄍ鶅�(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

　　4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

　　(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

　　1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題�！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”(很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

　　2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，××廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

　　3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”�！痢翉V場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運(yùn)營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

　　二、商街定位

　　××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

　　1、街名：××廣場時尚麗人街。

　　2、概念：××廣場 ———— ××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。

　　3、廣告語：××廣場/時尚麗人街 ———— 與××相約，與××同行。

　　4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。

　　5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

　　6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

　　7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

　　三、招商策劃

　　××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

　　(一)、發(fā)布招商公告

　　我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

　　(二)、舉辦招商信息發(fā)布會

　　該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

　　1、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨(dú)特優(yōu)勢和前景展望;

　　2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。

　　招商計(jì)劃書模板（二）

　　一. 行業(yè)動態(tài)調(diào)研及分析

　　1. 行業(yè)飽和程度

　　2. 行業(yè)發(fā)展前景

　　3. 國家政策影響

　　4. 行業(yè)技術(shù)及相關(guān)技術(shù)發(fā)展

　　5. 社會環(huán)境

　　6. 其他因素

　　二. 企業(yè)內(nèi)部調(diào)研及分析

　　1. 財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)支出結(jié)構(gòu)

　　2. 企業(yè)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)水平

　　3. 員工能力，待遇，公司對員工的激勵、考核、培訓(xùn)（員工調(diào)查）

　　4. 企業(yè)策劃、銷售、執(zhí)行能力的調(diào)研（員工意見）

　　5. 產(chǎn)品各品項(xiàng)研究：定位、包裝、價格、市場目標(biāo)受眾、競爭優(yōu)勢（員工意見）

　　三. 潛在進(jìn)入者調(diào)研及分析

　　1. 行業(yè)進(jìn)入成本/壁壘。

　　2. 行業(yè)退出成本。

　　3. 進(jìn)入后對本企業(yè)的威脅。

　　4. 對競爭者的威脅。

　　四. 現(xiàn)有競爭者的調(diào)研及分析。

　　1. 財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)支出結(jié)構(gòu)。

　　2. 企業(yè)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)水品。

　　3. 員工能力，待遇，公司對員工的激勵、考核、培訓(xùn)（員工調(diào)查）。

　　4. 企業(yè)策劃、銷售、執(zhí)行能力的調(diào)研（員工意見）。

　　5. 產(chǎn)品各品項(xiàng)研究：定位、包裝、價格、市場目標(biāo)受眾、競爭優(yōu)勢（員工＆顧客意見）。

　　五. 替代品調(diào)研及分析。

　　1. 替代品工藝。

　　2. 消費(fèi)者認(rèn)可程度。

　　3. 發(fā)展態(tài)勢。

　　六. 互補(bǔ)品調(diào)研及分析。

　　1. 是否存在互補(bǔ)品。

　　2. 互補(bǔ)品價格。

　　3. 互補(bǔ)品對產(chǎn)品的要求。

　　4. 互補(bǔ)品發(fā)展趨勢及其未來新要求。

　　七. 原料供應(yīng)商調(diào)研及分析。

　　1. 可供選擇的供應(yīng)者。

　　2. 原材料是否有替代品。

　　3. 供應(yīng)商的討價還價能力。

　　4. 我們對其依賴程度。

　　5. 供應(yīng)商的供應(yīng)能力。

　　八. 中間商調(diào)研及分析。

　　1. 中間商的性質(zhì)：配送商、經(jīng)銷商、代理商（獨(dú)家、總代理…）

　　2. 中間商對我們產(chǎn)品的依賴（關(guān)注）程度（相對數(shù)值）。我們產(chǎn)品占用他資金的比例，給予他的利潤比例…

　　3. 中間商的給予我們產(chǎn)品的支持（絕對數(shù)值）：配送能力、資金實(shí)力、人力…

　　九. 消費(fèi)者調(diào)研及分析。

　　1. 消費(fèi)者背景研究：收入、教育、年齡、性別、家庭組成、種族、工作…

　　2. 消費(fèi)者對產(chǎn)品和競品的認(rèn)知及態(tài)度：質(zhì)量、價值、包裝、型號、品牌聲譽(yù)、品牌形象等及其認(rèn)知差別。

　　3. 消費(fèi)者的使用情況：購買動機(jī)、購買量、何時使用、如何使用等。

　　4. 購買角色。

　　5. 消費(fèi)者對現(xiàn)有營銷活動的評價。對廣告的接受程度、對營業(yè)推廣的理解等。

　　第三部分 企業(yè)戰(zhàn)略及產(chǎn)品策略的制定

　　一. 企業(yè)戰(zhàn)略制定

　　二. 產(chǎn)品策略制定。（提供原則或標(biāo)準(zhǔn)）

　　1. 產(chǎn)品。

　　1) 品項(xiàng)：市場定位、目標(biāo)受眾。（打擊競品的專有品項(xiàng)）

　　2) 包裝：陳列顯著、方便、符合產(chǎn)品定位、價格等

　　2. 價格。

　　1) 符合企業(yè)戰(zhàn)略？（長線產(chǎn)品/短線投資）

　　2) 符合產(chǎn)品定位？

　�、� 利潤為主/市場占有率為主

　�、� 根據(jù)產(chǎn)品市場定位不同，采取不同價格策略。

　　③ 保留一支低利潤甚至無利潤產(chǎn)品，該品項(xiàng)各種市場表現(xiàn)（如包裝宣傳訴求點(diǎn)等）模仿主要競爭對手，以破壞其市場及形象。

　　3. 渠道。

　　1) 一般通路。對經(jīng)銷商的選擇、管理控制、返點(diǎn)等。

　　2) 特通。由于產(chǎn)品特性及價格不同，我們可以選擇那些特殊通道，以便它的目標(biāo)客戶能夠便利的獲得該產(chǎn)品。

　　3) 新終端開發(fā)隊(duì)伍。

　　4) 直營隊(duì)伍。對于一些特殊情況，如經(jīng)銷商的流失，直營隊(duì)伍暫時性的彌補(bǔ)空白市場。

　　5) 客戶數(shù)據(jù)庫的管理。業(yè)代前期市場推廣積累的客戶資料及經(jīng)銷商自身對終端的開發(fā)，這些終端資料應(yīng)當(dāng)及時地通過業(yè)代以書面的形式提交公司。公司對這些資料的管理可以避免因業(yè)代及經(jīng)銷商的流失而造成的終端流失。

　　4. 促銷。

　　1) 廣告：訴求點(diǎn)

　　2) 人員推銷：

　　a) 人員的培訓(xùn)

　　b) 人員的崗位界定

　　c) 人員的考核

　　d) 人員的激勵

　　3) 營業(yè)推廣

　　a) 對顧客。ⅰ穩(wěn)定主打產(chǎn)品價格；ⅱ對品牌的宣傳

　　b) 對零售商。穩(wěn)定價格，保證促銷后價格能夠恢復(fù)，銷量得以維持；或者在短時間內(nèi)搶先占領(lǐng)貨架

　　c) 對中間商。盡量減少短期大力度促銷活動，一方面會破壞市場，影響終端價格體系，另一方面經(jīng)銷商對終端很可能沒有落實(shí)，從中截取，成為其“灰色收入”。

　　4) 公共關(guān)系。事件營銷：把握正確的營銷事件。直接告知消費(fèi)者的營銷事件應(yīng)當(dāng)包含消費(fèi)者利益點(diǎn)，并且該信息是以直接明了的方式告知消費(fèi)者利益點(diǎn)的

　　第四部分 具體執(zhí)行＆實(shí)施（建議方案）

　　一. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

　　二. 價格設(shè)計(jì)。

　　三. 渠道設(shè)計(jì)。

　　四. 促銷設(shè)計(jì)。

　　五. 銷售管理

　　第五部分 結(jié)束語

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