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投融資計(jì)劃書(shū)
投融資計(jì)劃書(shū)
一、項(xiàng)目名稱：XX大廈（以下稱甲公司）
二、項(xiàng)目分析：
1、項(xiàng)目的基本情況：項(xiàng)目位于廣州市XX路XX號(hào)，地處廣州天河黃金商業(yè)中心區(qū)，建筑面積約為80000㎡，框架結(jié)構(gòu)，框架已基本完工。由于開(kāi)發(fā)商各種原因?qū)е聸](méi)有進(jìn)行外墻裝修和配套設(shè)施的安裝，形成了“爛尾樓”。
2、項(xiàng)目的來(lái)歷：此棟樓的原業(yè)主為“廣州市XX集團(tuán)”（乙公司），是經(jīng)過(guò)廣東省委、省政府介紹的項(xiàng)目。
3、資金投入：乙公司按目前的市值估價(jià)，大約資金已投入3-4億；假如乙公司轉(zhuǎn)讓給甲公司繼續(xù)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)用大約要13億，如果繼續(xù)進(jìn)行外墻裝修和設(shè)備的安裝、宣傳等，估計(jì)還要5個(gè)億。
4、市場(chǎng)定位：目前，甲公司打算收購(gòu)此棟物業(yè)作為打造廣州市第一棟“金融超市大廈”，將華爾街的成功模式結(jié)合中國(guó)的實(shí)際，尋求將銀行業(yè)務(wù)、證券業(yè)務(wù)、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、擔(dān)保業(yè)務(wù)、典當(dāng)業(yè)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)務(wù)、拍賣(mài)業(yè)務(wù)等不同金融性服務(wù)業(yè)在一棟大廈的“一站式”解決，同時(shí)吸引外國(guó)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，作為廣州市的對(duì)外的金融窗口。此項(xiàng)目現(xiàn)階段已經(jīng)得到了廣東省委、省政府的大力支持，希望進(jìn)一步得到政府的相關(guān)立項(xiàng)批文。
三、管理團(tuán)隊(duì)
甲公司，有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)，吸引了風(fēng)險(xiǎn)投資界大量風(fēng)險(xiǎn)投資專家的加盟，甲公司已經(jīng)開(kāi)展十幾個(gè)部門(mén)，設(shè)有風(fēng)險(xiǎn)投資部、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)部、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)部、基金部等（含國(guó)際基金投資介紹）、（因暫不了解公司人員狀況，無(wú)法羅列）。
四、資金狀況
目前收購(gòu)此棟大樓，乙公司已經(jīng)開(kāi)價(jià)人民幣12.7億，同時(shí)還有兩個(gè)公司也正在和乙公司正在商談過(guò)程，有意思購(gòu)買(mǎi)；而甲公司目前的自有資金大約為人民幣7億左右，還無(wú)法用自有資金進(jìn)行收購(gòu)，還必須和向外融資10個(gè)億以上。
五、融資方案的設(shè)計(jì)
針對(duì)以上情況，甲公司將采取以下幾種方式進(jìn)行融資。
�。ㄒ唬┤谫Y方式：
1、甲公司與乙公司進(jìn)一行商談，摸清楚乙公司的各種情況，然后甲公司制作詳細(xì)的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，吸引和乙公司合作開(kāi)發(fā)，甲公司作為投資方，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，盤(pán)活此棟樓“爛尾樓”。但必須按照甲公司的原市場(chǎng)定位進(jìn)行開(kāi)發(fā)、管理，股份可以各占50％，共同銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)此物業(yè)。
2、如果乙公司不想再合作開(kāi)發(fā)，我們可以想法了解到目前想要開(kāi)發(fā)此棟樓的兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，制作可行性報(bào)告和合作意向書(shū)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行談判，在談判的過(guò)程中要注意方法和策略，進(jìn)行共同合作開(kāi)發(fā)，爭(zhēng)取壓低原業(yè)的樓價(jià)，做到三方共贏的局面，但市場(chǎng)定位不變，股份可以各占1/3，共同開(kāi)發(fā)，共同經(jīng)營(yíng)、管理。
3、在前面的基礎(chǔ)上，甲公司還必須制訂詳細(xì)的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，爭(zhēng)取獲得政府的支持，獲得立項(xiàng)，然后在外面尋找合作伙伴，例如開(kāi)發(fā)商、風(fēng)投公司，進(jìn)行項(xiàng)目商談。
4、在裝修階段，可以把裝修工程往外承包，讓工程隊(duì)帶資進(jìn)行裝修；還可以委托給專業(yè)的銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售，派出銷(xiāo)售經(jīng)理去接觸各個(gè)金融公司，例如：銀行、保險(xiǎn)、證券、基金、投資、擔(dān)保、拍賣(mài)行、典當(dāng)行等相關(guān)行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)，做好宣傳和銷(xiāo)售工作，吸引他們趁早購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，回籠資金。
�。ǘ┤谫Y期限和成本
融資期限為中長(zhǎng)期的融資，大約5-8年，融資金額大約為人民幣10億，融資的成本大約融資的5-8%。
（三）利潤(rùn)分析
經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和比較，此地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)大約在每平方25000元—35000元間，如果出售全部面積的80%，大約可以收回25個(gè)億以上。利潤(rùn)可以達(dá)到8個(gè)億，時(shí)間大約在2-3年。還有20%的物業(yè)可以用于出租，目前此地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓的租價(jià)每平方是80—150元不等，是一個(gè)可觀的收入。還有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、廣告收入等，總的利潤(rùn)是可觀的，是值的投資的。（還沒(méi)有深入調(diào)研，只是設(shè)想）
（四）風(fēng)險(xiǎn)分析
此棟樓如果能夠聯(lián)合開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)在于1、政府支持的力度大��；2、各個(gè)金融機(jī)構(gòu)的接受和認(rèn)可的程度；3、項(xiàng)目宣傳的影響力；4、市場(chǎng)的變化等因素。要克服這些風(fēng)險(xiǎn)，最主要取得政府的大力支持，讓政府介入爭(zhēng)取立項(xiàng)，作為政府的一個(gè)形象工程來(lái)進(jìn)行。
�。ㄎ澹┩顺鰴C(jī)制
甲公司可以和投資公司簽好退出條件，例如當(dāng)5年后，投資公司可以選擇收取多少回報(bào)后，連本帶息退出，也可以選擇繼續(xù)合作經(jīng)營(yíng)，或是融資成功，取得房產(chǎn)證后，(www.panasonaic.com)把產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，歸還投資公司的本息和應(yīng)取得的利潤(rùn)。
六、從“XX大廈”的定位、銷(xiāo)售和管理階段
1、“XX大廈”從前期客戶群的定位，功能廳的規(guī)劃設(shè)計(jì)都要吸引外國(guó)的一些成功的經(jīng)驗(yàn)，將華爾街的成功模式結(jié)合中國(guó)的實(shí)際，作出詳細(xì)的規(guī)劃、定位。
2、在銷(xiāo)售階段，要委托有銷(xiāo)售商業(yè)寫(xiě)字樓的代理公司進(jìn)行促銷(xiāo)和宣傳，快速回籠資金。
3、在管理階段，可以聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，以“租帶銷(xiāo)”的模式取得最大的回報(bào)。
七、從實(shí)際的“XX大廈”和虛擬的“XX平臺(tái)”相結(jié)合，整合社會(huì)各種資源，創(chuàng)立“甲公司”國(guó)內(nèi)金融界第一品牌，把甲公司的發(fā)展推向更高的層次。
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