項(xiàng)目策劃書(shū)
項(xiàng)目策劃書(shū)（一）
一、項(xiàng)目背景和意義
錦程學(xué)校位于昆明市漁戶(hù)村，作為城中村，雖然近年來(lái)發(fā)展較快，但是學(xué)校的教學(xué)環(huán)境仍未得到改善，校區(qū)有限，設(shè)施十分簡(jiǎn)陋。全校共有學(xué)生約350人，僅有教師10名，這10名教師肩負(fù)起各個(gè)學(xué)科的教學(xué)及校務(wù)管理工作。據(jù)了解，學(xué)校藏書(shū)極少，圖書(shū)內(nèi)容的涉及面較窄，無(wú)法滿(mǎn)足各個(gè)年級(jí)同學(xué)的認(rèn)知需求。
在訪(fǎng)談中我們了解到，錦程學(xué)校里的孩子們迫切希望能有一間圖書(shū)室。學(xué)校里的孩子從幼兒園到小學(xué)六年級(jí)，年齡跨幅較大，需要大量不同的合適書(shū)籍，如幼兒讀物、課外輔導(dǎo)類(lèi)、科普類(lèi)、文藝類(lèi)。因此，為了滿(mǎn)足錦程學(xué)校孩子們當(dāng)前的愿望，我們將為其籌建一間圖書(shū)室。
在今年的兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告中明確指出：促進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展，加強(qiáng)義務(wù)教育階段學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，公共資源配置重點(diǎn)向農(nóng)村和城市薄弱學(xué)校傾斜，以流入地政府和公辦學(xué)校為主，切實(shí)保障農(nóng)民工隨遷子女平等接受義務(wù)教育。作為一個(gè)擁有數(shù)千年歷史的文化大國(guó)，孩子缺乏可以閱覽的書(shū)籍是十分可悲可嘆的，“百年大計(jì)，教育為本”，大力發(fā)展教育乃強(qiáng)國(guó)之基，立國(guó)之本。為了豐富錦程學(xué)校學(xué)生們的課余文化生活，本著“立一等品格，求一等學(xué)識(shí)，成一等事業(yè)”的校訓(xùn)及“助人自助，自助助人”的社會(huì)工作專(zhuān)業(yè)理念，籌建一間圖書(shū)室，給孩子們提供一個(gè)閱覽和學(xué)習(xí)交流的場(chǎng)所，使他們?cè)谡n外也能豐富自己的文化知識(shí)。本著社會(huì)工作的專(zhuān)業(yè)精神，我們將盡自己的一份綿薄之力。
二、項(xiàng)目的目標(biāo)
�。ㄒ唬殄\程學(xué)校籌建一間圖書(shū)室。
�。ǘ┙o錦程學(xué)校的孩子們提供一個(gè)閱讀和學(xué)習(xí)交流的場(chǎng)所。
�。ㄈ┰S多同學(xué)、老師的書(shū)籍在閱覽過(guò)后便束之高閣。捐贈(zèng)書(shū)籍不僅使書(shū)籍得到循環(huán)利用，更是一種環(huán)保的體現(xiàn)。
�。ㄋ模┙柚敬雾�(xiàng)目活動(dòng)的機(jī)會(huì)，鍛煉、培養(yǎng)我們的實(shí)務(wù)、溝通、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。
�。ㄎ澹┳尭嗟娜岁P(guān)注到類(lèi)似錦程學(xué)校這樣教育資源缺乏和設(shè)施不完善的學(xué)校。呼吁更多社會(huì)資源的支持和幫助。
三、項(xiàng)目活動(dòng)內(nèi)容及執(zhí)行計(jì)劃
本項(xiàng)目共分為四階段進(jìn)行。
第一階段，物資籌備（4月7日-4月13日）：
與錦程學(xué)校取得聯(lián)系，確保該單位同意本項(xiàng)目的開(kāi)展。
請(qǐng)錦程學(xué)校為新圖書(shū)室的相關(guān)事宜做準(zhǔn)備。（注：主要包括書(shū)架、書(shū)桌、椅子的準(zhǔn)備，準(zhǔn)備一間空閑教室作為圖書(shū)室。）
由專(zhuān)人負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)宣傳所需一切物資。
聯(lián)系昆明市其他公辦小學(xué)、圖書(shū)經(jīng)貿(mào)公司，尋求合作。
向?qū)W院申請(qǐng)宣傳所需地點(diǎn)、桌椅、帳篷、展板、橫幅懸掛地點(diǎn)。
拍攝錦程學(xué)校照片并進(jìn)行沖印，粘貼在宣傳展板上。
制作繪畫(huà)宣傳海報(bào)，并粘貼在學(xué)院內(nèi)的醒目位置。
鼓勵(lì)錦程學(xué)校的學(xué)生為自己的新圖書(shū)室捐贈(zèng)書(shū)籍。
第二階段，前期宣傳（4月13日-4月27日）：
在學(xué)院指定位置安排圖書(shū)征集點(diǎn)，并以此做相應(yīng)宣傳。
安排人員輪流進(jìn)行值班，確保物資征集的持續(xù)性。
安排人員在合作單位進(jìn)行募捐。
所有參與捐贈(zèng)的同學(xué)、老師，可簽字留念，邀請(qǐng)參加落成典禮。
對(duì)所獲得的物資進(jìn)行相應(yīng)的登記造冊(cè)。
如有需要，對(duì)書(shū)籍進(jìn)行必要的購(gòu)買(mǎi)及交換。
與昆明市的社會(huì)企業(yè)進(jìn)行合作。
第三階段，項(xiàng)目進(jìn)行（4月28日）：
將前期所籌備的圖書(shū)運(yùn)往錦程學(xué)校。
幫助錦程學(xué)校布置新圖書(shū)室。
將圖書(shū)資料、管理方法交與錦程學(xué)校。
新圖書(shū)室落成典禮。
攝影留念。
第四階段，項(xiàng)目后期
圖書(shū)室建成之后每隔一段時(shí)間要對(duì)其進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估以便及時(shí)做出修正。
招募到的志愿者可以經(jīng)常到圖書(shū)室?guī)椭⒆觽兲岣邔W(xué)習(xí)成績(jī)，交流讀書(shū)心得。
志愿者協(xié)助學(xué)校老師管理圖書(shū)室；維持圖書(shū)室秩序；保持環(huán)境整潔。
幫助錦程學(xué)校建立圖書(shū)室管理制度，幫助其進(jìn)行自我管理。
四、項(xiàng)目預(yù)期效果
（一）學(xué)院各個(gè)專(zhuān)業(yè)能積極為錦程學(xué)校捐獻(xiàn)書(shū)籍，同時(shí)也能招募到一批固定的志愿者。
�。ǘ┦乖絹�(lái)越多的人能夠關(guān)心、關(guān)注到落后地區(qū)的教育問(wèn)題。
（三）幫助錦程學(xué)校改善教學(xué)設(shè)施。
�。ㄋ模╉樌ǔ蓤D書(shū)室，讓同學(xué)們?cè)诜艑W(xué)之后能在安靜的環(huán)境中完成作業(yè)，提高學(xué)習(xí)效率。
�。ㄎ澹殄\程學(xué)校中的孩子培養(yǎng)讀書(shū)興趣，擴(kuò)大知識(shí)面、閱讀面。
�。┪倚Ｍ瑢W(xué)能夠與錦程學(xué)校達(dá)成長(zhǎng)期合作關(guān)系。
�。ㄆ撸┠軌蚴雇瑢W(xué)們的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合。
五、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
序號(hào)
項(xiàng)目名稱(chēng)
詳細(xì)說(shuō)明
小計(jì)
備注
六、項(xiàng)目可能遇到的困難和應(yīng)對(duì)措施
序號(hào)
困難
應(yīng)對(duì)措施
七、項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)及成員簡(jiǎn)介
執(zhí)行團(tuán)隊(duì)：綠野仙蹤
綠野仙蹤，成立于**年3月，是因《農(nóng)村社會(huì)工作》及《戒毒社會(huì)工作》課程需要所組成的學(xué)習(xí)小組。團(tuán)隊(duì)成員共有8名，均來(lái)自于云南大學(xué)滇池學(xué)院，**級(jí)法學(xué)系社會(huì)工作專(zhuān)業(yè)，社會(huì)工作班內(nèi)的成員。團(tuán)隊(duì)本著：“求真尚美，勵(lì)志篤行，唯理想點(diǎn)亮生命的精彩！”的學(xué)習(xí)信念，不僅將努力完成課程的學(xué)習(xí)，并積極參與課程活動(dòng)及組織團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目的展開(kāi)。
團(tuán)隊(duì)成員簡(jiǎn)介：
組長(zhǎng)：劉焱欽
副組長(zhǎng)：白醌沂
資料管理：王雪琪、楊鈺清
財(cái)務(wù)管理：李雯君
聯(lián)絡(luò)員：錢(qián)泉威洋
組員：鄭艷、胡煜婷
在團(tuán)隊(duì)中，有參加過(guò)院?jiǎn)厩嗌�、系學(xué)生會(huì)等大型組織的成員，并在人類(lèi)文化學(xué)、人類(lèi)學(xué)調(diào)查方法、社區(qū)工作等課程的學(xué)習(xí)中，參與過(guò)云南少數(shù)民族多彩文化研究、“三月三”上西山、誠(chéng)信問(wèn)題街頭調(diào)查、“樂(lè)淘淘”二手市場(chǎng)等活動(dòng)，對(duì)于組織并開(kāi)展類(lèi)似的項(xiàng)目活動(dòng)均具備一定的經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際操作能力，對(duì)于本次活動(dòng)是否能夠成功開(kāi)展充滿(mǎn)信心。
項(xiàng)目策劃書(shū)（二）
一、項(xiàng)目背景：
北京作為中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心都市，也是世界著名古都和現(xiàn)代國(guó)際城市。在過(guò)去幾年已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為矚目的區(qū)域，吸引了大量國(guó)內(nèi)外資金、技術(shù)、人才涌入，成為國(guó)內(nèi)外公司進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的首選進(jìn)駐地。隨著２００８年奧運(yùn)會(huì)的舉行，北京的CBD熱度會(huì)更加高漲。眾多跨國(guó)公司地區(qū)總部、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、國(guó)際傳媒巨頭、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在此聚集，更多的世界500強(qiáng)企業(yè)在此安營(yíng)扎寨。他們?cè)诼?lián)系中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)、溝通國(guó)內(nèi)外信息和資金流、高端人才流動(dòng)等作用日益突現(xiàn)出來(lái)，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)集中了大量的跨國(guó)公司和國(guó)際頂級(jí)知名企業(yè)，國(guó)際商務(wù)區(qū)已趨成熟。
作為北京CBD核心區(qū)域的朝陽(yáng)區(qū)，是國(guó)際交往的重要窗口，是中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要節(jié)點(diǎn)，近年來(lái)該區(qū)域正面臨著深刻的變化。體現(xiàn)在吸引國(guó)際資金、人才、技術(shù)、服務(wù)的同時(shí)，也必將成為國(guó)內(nèi)眾多渴望走向全國(guó)乃至全球市場(chǎng)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)首選的信息技術(shù)前沿陣地和形象展示窗口，成為國(guó)內(nèi)企業(yè)學(xué)習(xí)國(guó)際先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)、接受新信息新技術(shù)的平臺(tái)和區(qū)域，同時(shí)也是國(guó)際上即將進(jìn)入中國(guó)的其他企業(yè)了解中國(guó)的窗口、展示形象的舞臺(tái)和進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的橋梁。
根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2004年-2020年)》提出鼓勵(lì)發(fā)展南城，改變“北重南輕”“北密南疏”“北熱南冷”的城市布局局面，北京市政府提出“實(shí)行政策傾斜，加快南城發(fā)展”的戰(zhàn)略決策，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、危房改造、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等南城發(fā)展計(jì)劃，大力發(fā)展南城大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，促使城市商圈南移。特別是通過(guò)交通等基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模改造，努力促進(jìn)的南城地價(jià)、人氣、名氣、商氣和財(cái)氣的上升，改變城市發(fā)展的不平衡性。
銀邦投資集團(tuán)公司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期、充分的市場(chǎng)調(diào)研分析，廣泛聽(tīng)取專(zhuān)家、同行、客戶(hù)建議，決定在朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén)地區(qū)啟動(dòng)實(shí)施銀邦國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，作為對(duì)以國(guó)貿(mào)華貿(mào)為代表的國(guó)際商務(wù)中心的補(bǔ)充，建設(shè)一個(gè)面向國(guó)內(nèi)外企業(yè)和產(chǎn)品形象展示、交流的平臺(tái)，打造北京城南商務(wù)中心區(qū)。如果說(shuō)以國(guó)貿(mào)一帶為核心的國(guó)際商務(wù)中心，以吸引聚集國(guó)際超級(jí)巨頭和世界500強(qiáng)為目標(biāo)的話(huà)，那么銀邦國(guó)際廣場(chǎng)把專(zhuān)為國(guó)內(nèi)外特別是國(guó)內(nèi)眾多大中型貿(mào)易、服務(wù)、產(chǎn)品企業(yè)打造全新的資金、技術(shù)、信息、服務(wù)交流平臺(tái)和企業(yè)形象展示窗口，特別是把為國(guó)內(nèi)外眾多成長(zhǎng)型企業(yè)提供服務(wù)的商務(wù)中心區(qū)，作為北京銀邦國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的目標(biāo)和市場(chǎng)定位方向。
二、銀邦投資集團(tuán)公司簡(jiǎn)介：
銀邦投資集團(tuán)公司成立于**年，前身為陜西銀邦投資管理公司。注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。集團(tuán)總資產(chǎn)超過(guò)20億人民幣。集團(tuán)業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)、商業(yè)、服裝、礦產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。2001年至今先后在西安、北京、浙江等地成功開(kāi)發(fā)了西北商貿(mào)中心、西北服裝交易廣場(chǎng)以及住宅等多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目近百萬(wàn)平米.銀邦投資集團(tuán)法人代表、集團(tuán)總裁謝秉艾，著名浙商，企業(yè)家，社會(huì)活動(dòng)家，陜西浙江企業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)，在浙江和陜西、北京商界影響廣泛，具有較好的商譽(yù)。集團(tuán)其他股東大部分為浙江著名企業(yè)法人以及企業(yè)家個(gè)人股東。
三、銀邦國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目基本情況：
�。�、項(xiàng)目名稱(chēng)：銀邦國(guó)際廣場(chǎng)
�。病㈨�(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)商：中國(guó)銀邦投資（集團(tuán)）公司
３、項(xiàng)目所在地：北京朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén)鄉(xiāng)小紅門(mén)村。
�。础⒖偯娣e：營(yíng)業(yè)面積400000平方米，占地面積２２0000平米。
5、項(xiàng)目總投資：20億人民幣
6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期：3年左右
7、項(xiàng)目市場(chǎng)布局定位：
根據(jù)城市規(guī)劃要求和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)定位，把銀邦國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)產(chǎn)品展示中心，建成連接中國(guó)與世界的商貿(mào)樞紐和窗口；外商采購(gòu)中國(guó)商品的區(qū)域市場(chǎng)；通過(guò)這個(gè)大平臺(tái)，把各省市區(qū)域產(chǎn)品推廣到全國(guó)市場(chǎng)，把中國(guó)的產(chǎn)品和服務(wù)推廣到全世界，把世界的產(chǎn)品和服務(wù)引進(jìn)到中國(guó)來(lái)；建成營(yíng)銷(xiāo)中國(guó)的大市場(chǎng)、大商場(chǎng)、大柜臺(tái)。建成國(guó)內(nèi)外企業(yè)互相學(xué)習(xí)、溝通信息、發(fā)布研發(fā)成果、推廣新產(chǎn)品新技術(shù)的新會(huì)場(chǎng)、新園區(qū)；形成與國(guó)貿(mào)華貿(mào)核心國(guó)際商務(wù)區(qū)、與雅寶路、秀水街等商圈功能互補(bǔ)的商業(yè)格局、遙相呼應(yīng)的空間布局。與現(xiàn)有ＣＢＤ互為補(bǔ)充，又互相區(qū)別。
同時(shí)把本項(xiàng)目建設(shè)成為全國(guó)各級(jí)地方和城市之間互相信息交流、公關(guān)協(xié)調(diào)、資源共享、營(yíng)銷(xiāo)推廣提供機(jī)會(huì)的場(chǎng)所，打造中國(guó)全新的辦事處經(jīng)濟(jì)信息平臺(tái)。
8、目標(biāo)市場(chǎng)定位：
實(shí)現(xiàn)規(guī)�；蛯�(zhuān)業(yè)化的國(guó)內(nèi)外成長(zhǎng)型企業(yè)總部基地和辦事處經(jīng)濟(jì)，企業(yè)和機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品與形象展示窗口和平臺(tái)：
國(guó)際知名品牌的中國(guó)區(qū)域總部和產(chǎn)品展示中心
國(guó)內(nèi)知名品牌北京辦事機(jī)構(gòu)和產(chǎn)品展示中心
國(guó)內(nèi)各類(lèi)企業(yè)駐北京辦事處
部分京外市縣以及發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)營(yíng)銷(xiāo)推廣和北京辦事聯(lián)絡(luò)處
9、項(xiàng)目功能定位及配套：
經(jīng)濟(jì)功能定位：建設(shè)成為集辦公、產(chǎn)品展示、會(huì)展、酒店、購(gòu)物、健身休閑及文化娛樂(lè)為一體的國(guó)際商務(wù)中心；成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名公司云集，知識(shí)、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域；成為金融、保險(xiǎn)、電信、信息咨詢(xún)等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營(yíng)運(yùn)管理中心。成為全新的國(guó)內(nèi)外成長(zhǎng)型企業(yè)總部基地、研發(fā)基地和人才交流以及物流基集散地。成為新技術(shù)新成果展示推廣的集散地。
10、本項(xiàng)目交通環(huán)境：本項(xiàng)目坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén)鄉(xiāng)，地處東南四環(huán)之間，與國(guó)貿(mào)國(guó)際商務(wù)區(qū)遙遙相望，距離北京CBD核心12公里；南接北京技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。四面環(huán)路，即將通車(chē)的地鐵設(shè)站小紅門(mén)。通暢、快捷的區(qū)位交通，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)住宅地帶之一。附近多條高速公路通往天津、河北、山東、山西、內(nèi)蒙、河南、東北等省市，輻射華東華北交通網(wǎng)。終結(jié)城市中心區(qū)域交通擁堵，提高企業(yè)辦公和辦事效率。
11、產(chǎn)品內(nèi)部功能定位：
A、完全滿(mǎn)足入駐客戶(hù)獨(dú)立使用的一體化辦公用寫(xiě)字間、產(chǎn)品展示區(qū)、生活區(qū)。滿(mǎn)足入駐客戶(hù)根據(jù)自身業(yè)務(wù)和喜好需要進(jìn)行個(gè)性化空間設(shè)計(jì)與裝修布置。
B、一貫到頂?shù)某?jí)共享陽(yáng)光大廳，與自然融合的環(huán)保綠色空間。
C、多部直達(dá)電梯、觀光電梯，瞬間隨意抵達(dá)目的樓層。
D、寬敞的公共走廊及前后通透采光的戶(hù)型設(shè)計(jì)與自然融合，氣勢(shì)恢弘、商業(yè)氛圍濃厚，風(fēng)格時(shí)尚、明亮，視覺(jué)感受宜人，環(huán)保裝修倡導(dǎo)綠色空間。
E、樓群商業(yè)配套商場(chǎng)、銀行、酒店、餐飲、健身、美發(fā)、保健醫(yī)療、休閑娛樂(lè)以及主題購(gòu)物設(shè)施，國(guó)際一流的管理服務(wù)水平滿(mǎn)足客戶(hù)多種消費(fèi)需求。
F、內(nèi)部新聞大廳以及多功能廳，滿(mǎn)足信息交流、會(huì)議、新聞發(fā)布、鄉(xiāng)友聚會(huì)等需要。
G、２４小時(shí)全天候安防監(jiān)控，定點(diǎn)密集的保安人員確保入住客戶(hù)人身和財(cái)產(chǎn)安全萬(wàn)無(wú)一失。
12、項(xiàng)目采取整體規(guī)劃、分段實(shí)施的戰(zhàn)略與策略，項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)２００9年年內(nèi)開(kāi)工，２００11年年內(nèi)建成入駐。二期于２００11年年內(nèi)開(kāi)工，２０１3年底建成入駐。
四、市場(chǎng)調(diào)研情況分析：
1、市場(chǎng)環(huán)境分析
A、政治法律環(huán)境：
本項(xiàng)目為政府規(guī)劃鼓勵(lì)支持項(xiàng)目，各項(xiàng)手續(xù)合法、完備，符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略；符合政府鼓勵(lì)發(fā)展南部和建設(shè)城市多中心的政策方向。
B、宏觀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：
國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體向好，企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期良好，國(guó)內(nèi)企業(yè)自身成長(zhǎng)發(fā)展與擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，為項(xiàng)目成功奠定了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。北京朝陽(yáng)區(qū)位于北京市東部，為市政府總規(guī)劃的CBD區(qū)域，總面積大約16平方公里。朝陽(yáng)區(qū)以商務(wù)區(qū)、使館區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)為骨架，現(xiàn)代商業(yè)和服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)，外向經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，形成一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)功能齊全高度開(kāi)放的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)區(qū)。目前商務(wù)區(qū)各類(lèi)企業(yè)已超過(guò)9000家，年吸引外資達(dá)４億美元，世界500強(qiáng)企業(yè)的２００多家落戶(hù)，CBD區(qū)內(nèi)年區(qū)級(jí)地稅超過(guò)50億元，國(guó)民生產(chǎn)總值已經(jīng)占到全市的34%以上。2007年區(qū)內(nèi)人均GDP近8000美圓，接近國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家城市水平。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)潛力巨大。
C、區(qū)域環(huán)境分析：
本項(xiàng)目位于北京市東南部，處于南四環(huán)和東四環(huán)之間。緊鄰京津塘高速路。項(xiàng)目所在區(qū)域是北京市未來(lái)的城市發(fā)展區(qū)，位于北京東南部，是津塘地區(qū)進(jìn)出北京的南大門(mén)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，區(qū)內(nèi)包括分鐘寺橋至潘家園三環(huán)路沿線(xiàn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，大洋路商業(yè)街是華北地區(qū)較大的專(zhuān)業(yè)建材批發(fā)交易中心；木樨園商圈，以服裝批發(fā)為主的商業(yè)中心區(qū)等經(jīng)濟(jì)圈。區(qū)域交通非常發(fā)達(dá)，前往北京其他城區(qū)或進(jìn)出北京乃至出入境都比較便捷。可與市中心區(qū)、政府辦公區(qū)、CBD商貿(mào)區(qū)、機(jī)場(chǎng)高速路等關(guān)鍵區(qū)位保持直接、迅捷的聯(lián)系。規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線(xiàn)、軌道交通5號(hào)地鐵線(xiàn)環(huán)伺周邊，成壽寺路拓寬在即，屆時(shí)交通優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯
本案地理位置得天獨(dú)厚，交通順暢便利：距首都國(guó)貿(mào)12公里，據(jù)北京市中心不到15公里，距離北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里。
本項(xiàng)目所處小紅門(mén)鄉(xiāng)區(qū)域面積2.41平方公里，人口超過(guò)10萬(wàn)，其中本地人口2.2萬(wàn)，外來(lái)人口近8萬(wàn)。該地區(qū)土地性質(zhì)為產(chǎn)業(yè)用地。四周交通狀況良好。東邊城外城家居是北京規(guī)模最大的家居商場(chǎng)，汽配城、朝龍五金市場(chǎng)，以及中海城居住區(qū)。區(qū)域環(huán)境、治安良好，生活居住方便，便于從事商務(wù)活動(dòng)。
D、自然環(huán)境分析：
本項(xiàng)目位于東四環(huán)和南四環(huán)之間，規(guī)劃為四環(huán)與五環(huán)的綠化隔離帶，綠化率較高，周?chē)G化狀態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，噪音、空氣等指標(biāo)優(yōu)于城內(nèi)其他地區(qū)。
本項(xiàng)目與工業(yè)區(qū)相隔，無(wú)任何工業(yè)污染問(wèn)題。
E、城市布局分析：
本項(xiàng)目處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，根據(jù)城市功能定位，建立體系完整、功能完備的新商區(qū)，實(shí)現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)和跨越式發(fā)展，本案的落成，將使新的城市格局定型。將極大緩解東三環(huán)CBD區(qū)域的入住壓力和交通擁堵現(xiàn)狀。進(jìn)一步清晰城市CBD功能和定位，有利于充分發(fā)揮城市空間資源和基礎(chǔ)設(shè)施資源效率和作用。
2、SWOT分析
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengths）：
A、區(qū)位
根據(jù)北京市城市規(guī)劃“優(yōu)化核心、延伸兩軸、發(fā)展新城、強(qiáng)化特色”以及發(fā)展城市多中心的原則，項(xiàng)目處于南城，處于東南發(fā)展帶，屬于政策扶持政府支持的板塊。本項(xiàng)目所在地屬于朝陽(yáng)區(qū),為政府規(guī)劃的CBD區(qū)域。
B、規(guī)模
本項(xiàng)目作為甲A級(jí)寫(xiě)字樓群落，總體量近400000平方米，千余企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，加上服務(wù)配套的酒店、銀行、餐飲、休閑娛樂(lè)等，規(guī)模效益和輻射效應(yīng)明顯，其規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。
C、世界級(jí)的規(guī)劃水平
本項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)由著名公司完成。從建筑設(shè)計(jì)、功能配套、綠化園林等方面，都體現(xiàn)了超前的國(guó)際水準(zhǔn)，將成為城市新的亮點(diǎn)。
D、資訊
本案具有與世界同步的高效通訊資源，能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變的資訊需求,信息化功能、數(shù)字化智能化大廈，有助于及時(shí)把握世界最新經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息和時(shí)尚潮流變化資訊。
E、建材標(biāo)準(zhǔn)
很多建材的選擇檔次較高，同時(shí)充分考慮綠色環(huán)保因素，增加了本案的品質(zhì)。
F、容積率1.37，視覺(jué)感受舒服，內(nèi)部綠地面積較大，環(huán)境優(yōu)美宜人。
G、公司背景優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，資金準(zhǔn)備充足；同時(shí)擁有一支成熟優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，形成了公司穩(wěn)健的投資風(fēng)格；在產(chǎn)品創(chuàng)新上獨(dú)樹(shù)一幟，積累了豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)。先后在陜西、浙江、北京、杭州等地開(kāi)發(fā)各類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目近百萬(wàn)平米，全部快速售磬。
H、客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)，十萬(wàn)浙江客商創(chuàng)業(yè)居住在北京南城；作為浙商代表的銀邦投資集團(tuán)公司，在浙江商戶(hù)中具有良好的口碑和較強(qiáng)的親和力、凝聚力；長(zhǎng)期跟隨公司項(xiàng)目一起發(fā)展的穩(wěn)定商戶(hù)數(shù)百個(gè)，上千個(gè)品牌產(chǎn)品與公司保持著聯(lián)系。
項(xiàng)目劣勢(shì)（Weaknesses）
A、本案的未來(lái)價(jià)值大于市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)值，目前地處北京南部，“北富南貧”，“北熱南冷”,位置相對(duì)偏僻，商業(yè)氣氛不足。使得如此大體量寫(xiě)字樓集中上市，而市場(chǎng)容納能力相對(duì)有限；
B、目標(biāo)市場(chǎng)分散于全國(guó)，造成推廣成本加大，招商銷(xiāo)售需要較多時(shí)間；
C、本案土地性質(zhì)為租賃，不具備產(chǎn)權(quán)，因而銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)力欠缺。
D、定位特殊，沒(méi)有現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。目前國(guó)內(nèi)外沒(méi)有類(lèi)似定位項(xiàng)目，獨(dú)特的定位雖然避免了競(jìng)爭(zhēng)，但由于全新定位，沒(méi)有成功先例可以借鑒。要承擔(dān)創(chuàng)新嘗試的風(fēng)險(xiǎn)。
項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Opportunities）
A、經(jīng)濟(jì)支撐
國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，政府財(cái)政收入劇增。北京市特別是朝陽(yáng)區(qū)，經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭，使本案的發(fā)展具備了良好的共生環(huán)境，朝陽(yáng)區(qū)的國(guó)際商務(wù)中心地位，使本案有充分的條件成為新的資本、信息、技術(shù)、人才和產(chǎn)品展示中心。２００７年，北京人均GDP超過(guò)７３００美圓，２００８年將超過(guò)８０００美圓。朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)總量比例30%以上。區(qū)域經(jīng)濟(jì)達(dá)到或接近世界發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
B、服務(wù)
憑借銀邦公司豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)一流的物業(yè)、酒店等管理團(tuán)隊(duì)管理，完全可以全方位滿(mǎn)足客戶(hù)的各項(xiàng)需求。
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（Threats）
A、市場(chǎng)容量有限
07年下半年以來(lái)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交量并不活躍，２００７年底寫(xiě)字樓空置率高達(dá)４０%以上。同時(shí)新增大體量寫(xiě)字樓還在不斷推出。
B、國(guó)家從緊的金融政策，造成不穩(wěn)定因素增加
近年來(lái)居高不下的CPI使緊縮政策不斷出臺(tái)，加息和嚴(yán)控信貸規(guī)模，加重市場(chǎng)觀望氣氛；
C、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)
去年以來(lái)新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目對(duì)有限客戶(hù)資源的競(jìng)爭(zhēng)將很激烈。
3、競(jìng)爭(zhēng)性分析
競(jìng)爭(zhēng)格局：
A、朝陽(yáng)區(qū)國(guó)際商務(wù)中心０７、０８、０９年銀泰中心、財(cái)富中心、中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)、國(guó)貿(mào)三期等，以其絕對(duì)的品牌、位置、服務(wù)、環(huán)境在市場(chǎng)處于競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。但相對(duì)距離較遠(yuǎn)，定位差別明顯。
本項(xiàng)目在策略上要避開(kāi)與其正面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比。
B、豐臺(tái)區(qū)總部基地項(xiàng)目起步較早，規(guī)模宏大，趨于成熟，品牌、環(huán)境和現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)明顯。但在定位上與本項(xiàng)目有一定交叉，但區(qū)別較大。
C、周?chē)补锓秶鷥?nèi)五金城等無(wú)論規(guī)模還是市場(chǎng)定位均與本案差異較大，不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。
D、目前項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)，無(wú)重大在建商業(yè)樓盤(pán)，現(xiàn)有新建寫(xiě)字樓明顯體量不足，難于適應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)的需求�；静粫�(huì)造成客源分流。
4、客戶(hù)分析
目標(biāo)客戶(hù)定位：
本案作為北京的信息、資本中心，目標(biāo)客戶(hù)群主要針對(duì)：
A、國(guó)外品牌企業(yè)和服務(wù)機(jī)構(gòu)：
B、國(guó)內(nèi)有擴(kuò)展全國(guó)乃至全球市場(chǎng)需求的成長(zhǎng)型大中小型企業(yè)：
C、浙江福建廣東湖北等地產(chǎn)品商、經(jīng)銷(xiāo)商等以及聞名世界的、中國(guó)最大源頭市場(chǎng)浙江海寧市場(chǎng)合作商戶(hù)。
D、全國(guó)各級(jí)政府機(jī)構(gòu)
5、目標(biāo)客戶(hù)群特征：
A、類(lèi)型多元：資金密集型、勞動(dòng)密集型、技術(shù)密集型行業(yè)或其服務(wù)機(jī)構(gòu)全部具備；
B、對(duì)交通等辦公效率有較高要求；
C、對(duì)于辦公自動(dòng)化和資訊快速交換有較高需求；
D、高度關(guān)注企業(yè)形象；
E、對(duì)價(jià)格的敏感性相對(duì)較高；
F、購(gòu)買(mǎi)意向的考慮期較長(zhǎng)；
G、對(duì)寫(xiě)字樓的功能要求很高，也對(duì)物業(yè)服務(wù)的依賴(lài)性很強(qiáng)。
H、對(duì)內(nèi)部配套酒店、餐飲休閑娛樂(lè)、停車(chē)等功能配套、空間布局要求較高。
6、目標(biāo)客戶(hù)多元化的意義：
客戶(hù)結(jié)構(gòu)的多元化是戰(zhàn)略定位也是競(jìng)爭(zhēng)需要，有利于抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，如果完全以某一個(gè)行業(yè)為主導(dǎo)的客戶(hù)結(jié)構(gòu)，雖然有行業(yè)聚集度高、易培養(yǎng)客戶(hù)忠誠(chéng)度的有利方面，但由于供應(yīng)體量大，必然造成消化能力有限，因此多元化是目標(biāo)也是策略。通過(guò)內(nèi)部建筑群落功能的合理規(guī)劃，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行有效分類(lèi)，在一定范圍和一定空間體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)和專(zhuān)一；在整體規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)多元化，在具體空間功能上實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化，對(duì)本項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。
當(dāng)然，周邊自然、經(jīng)濟(jì)、人文等環(huán)境對(duì)項(xiàng)目選址影響以及最終成功十分重要，但如果站在發(fā)展的角度看問(wèn)題，站在城市未來(lái)的位置思考問(wèn)題，傳統(tǒng)的分析方法未必靈驗(yàn)。只要項(xiàng)目符合城市規(guī)劃方向，本身規(guī)模到位，宏觀規(guī)劃和微觀設(shè)計(jì)到位，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，有了完善的策劃和實(shí)施方案，項(xiàng)目本身完全可以影響、帶動(dòng)周邊環(huán)境發(fā)展，不一定非要環(huán)境來(lái)烘托項(xiàng)目。只要市場(chǎng)需求旺盛，只要具有競(jìng)爭(zhēng)力的成本，項(xiàng)目就成功了大半。
五、項(xiàng)目的必要性分析
�。�、截止２００７年１０月，入駐朝陽(yáng)區(qū)國(guó)際CBD的各類(lèi)機(jī)構(gòu)已達(dá)４７９９家，與２００６年相比增長(zhǎng)５２１家。２００７年前１０個(gè)月CBD各類(lèi)企業(yè)上繳區(qū)級(jí)稅收４５.１億元，同比增加１０.１億元，增長(zhǎng)２８.７３％。在CBD約４平方公里的土地上吸納了１３.５萬(wàn)從業(yè)人員，聚集功能明顯，輻射帶動(dòng)作用日益顯現(xiàn)。作為首都對(duì)外開(kāi)放的窗口和率先與國(guó)際接軌的商務(wù)中心區(qū)已經(jīng)成為國(guó)際金融、保險(xiǎn)、傳媒、電信、信息服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)聚集地，成為首都國(guó)際商務(wù)活動(dòng)和國(guó)際文化交流的理想?yún)^(qū)域。
�。�、以國(guó)貿(mào)為核心的國(guó)際CBD區(qū)域已趨成熟，他的有限空間和黃金地段，使他成為國(guó)際大型企業(yè)巨頭的聚集地。辦公成本日益高漲，交通擁堵，空間有限，阻擋了國(guó)內(nèi)外眾多大中小型企業(yè)入駐的步伐。隨著城市的擴(kuò)張，CBD必然隨之向相對(duì)空間舒暢、交通相對(duì)方便的外圍突破和發(fā)展。形成一個(gè)與目前國(guó)際CBD核心相比成本更低而效率更高的新區(qū)域，本案在競(jìng)爭(zhēng)策略上是通過(guò)區(qū)域認(rèn)同性和差異化的訴求勾勒出項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性，通過(guò)品牌定位識(shí)別強(qiáng)化產(chǎn)品的特質(zhì)，并站在客戶(hù)立場(chǎng)進(jìn)行錯(cuò)位思考，通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)型市場(chǎng)戰(zhàn)略統(tǒng)籌貫穿推廣、營(yíng)銷(xiāo)的全程。即與朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)為核心的國(guó)際頂級(jí)商務(wù)區(qū)相臨的國(guó)內(nèi)外成長(zhǎng)型大中小型企業(yè)提供更有效的發(fā)展平臺(tái)，同為CBD但在定位上差別明顯、各具特色。
�。�、在CBD的成熟區(qū)域朝陽(yáng)區(qū)，又處于空間相對(duì)寬敞的小紅門(mén)鄉(xiāng)選址建設(shè)的銀邦國(guó)際廣場(chǎng)，作為北京CBD的組成部分，有利于充分利用朝陽(yáng)區(qū)成熟國(guó)際商務(wù)區(qū)的信息、資金、技術(shù)平臺(tái)，吸引國(guó)內(nèi)外各類(lèi)企業(yè)，同時(shí)避免了該核心區(qū)域的高額辦公成本和交通擁堵，完善了北京CBD結(jié)構(gòu)，不僅是滿(mǎn)足了國(guó)內(nèi)外企業(yè)的需求，也補(bǔ)充了核心區(qū)域的不足，使朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén)鄉(xiāng)區(qū)域成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)首選的又一個(gè)CBD。合理構(gòu)劃朝陽(yáng)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，避免走向單一國(guó)際頂級(jí)商務(wù)區(qū)，從而全面提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擴(kuò)展CBD功能和規(guī)模。
4、滿(mǎn)足并刺激現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需求，豐富房產(chǎn)服務(wù)品種，滿(mǎn)足不同層次需求；
5、在此地建設(shè)的銀邦國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，有利于推進(jìn)該區(qū)域城市化建設(shè)，改造城市環(huán)境，解決城鄉(xiāng)結(jié)合部失地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)就業(yè)和發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，有利于建設(shè)和諧社會(huì)。
6、有利于國(guó)內(nèi)企業(yè)充分利用首都國(guó)際金融、信息、技術(shù)、人才中心優(yōu)勢(shì)，開(kāi)闊企業(yè)視野，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的能力。
7、該項(xiàng)目作為北京CBD的組成部分，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，符合北京市城市規(guī)劃，有利于保護(hù)環(huán)境，提升區(qū)域形象。有利于城市發(fā)展的平衡性，改變北熱南冷北重南輕的城市發(fā)展舊局面。
8、本項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)，不僅極大的拓展國(guó)內(nèi)企業(yè)視野，加強(qiáng)企業(yè)信息溝通，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)步和成熟。同時(shí)極大的推進(jìn)小紅門(mén)地區(qū)的城市化進(jìn)程，改善地區(qū)環(huán)境，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。完善區(qū)域投資服務(wù)功能，為區(qū)域的良性發(fā)展注入強(qiáng)勁的動(dòng)力，大幅度增加地方財(cái)政收入和居民收入。
9、無(wú)法復(fù)制的全新的商業(yè)地產(chǎn)定位模式，對(duì)完善、豐富、創(chuàng)新國(guó)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)形式，創(chuàng)新地產(chǎn)模式，具有里程碑意義。
10、從本本上改善區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，輻射帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改變區(qū)域相對(duì)落后的經(jīng)濟(jì)狀況，增加地方財(cái)稅收入，擴(kuò)大就業(yè)，改善農(nóng)民生活，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
總的來(lái)說(shuō)通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)營(yíng)，有利于充分發(fā)揮北京服務(wù)全國(guó)、面向世界的職能作用，有利于提高城市核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，極大的完善了區(qū)域投資服務(wù)功能，為區(qū)域的良性發(fā)展注入強(qiáng)勁的動(dòng)力；合理構(gòu)劃本地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，避免經(jīng)濟(jì)構(gòu)成走向單一，從而全面提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力；全面提升區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)，增加稅收、增加就業(yè)，有效拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)走向國(guó)際市場(chǎng)，都具有不可估量的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。完全符合南城發(fā)展商業(yè)文化綜合職能及行政辦公職能的規(guī)劃方向。
六、可行性分析
１、該項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商作為實(shí)力浙商，經(jīng)過(guò)數(shù)十年的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上擁有一支具有國(guó)際眼光的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。企業(yè)一貫秉承“謀定而后動(dòng)”的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)，深入調(diào)查，充分研究分析，組織國(guó)內(nèi)外一流專(zhuān)家和頂級(jí)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)反復(fù)論證，努力做到“盡善盡美”“萬(wàn)無(wú)一失”，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。在近年已累計(jì)開(kāi)發(fā)了近百萬(wàn)平米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，100%出現(xiàn)搶購(gòu)風(fēng)潮，絕大部分不足一月售磬，甚至出現(xiàn)10多萬(wàn)平米7天售完的銷(xiāo)售奇跡。所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部產(chǎn)生了良好了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，造福一方，受到當(dāng)?shù)卣�、駐地群眾、合作商戶(hù)的充分肯定。開(kāi)發(fā)商充足的資金實(shí)力和良好的社會(huì)聲譽(yù)，獨(dú)到的眼光和專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)管理水平是項(xiàng)目成功的根本保證。
�。病⒃擁�(xiàng)目作為城市綠化隔離帶項(xiàng)目，受到項(xiàng)目所在地方各級(jí)政府高度重視和大力支持。該項(xiàng)目的建成運(yùn)營(yíng)，將徹底解決失地農(nóng)民的生存發(fā)展問(wèn)題，為農(nóng)民解困，為政府分憂(yōu)。規(guī)模樓宇經(jīng)濟(jì)有力提升區(qū)域地價(jià)，極大地推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
�。�、獨(dú)特、差異化的業(yè)態(tài)形式，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，避免了競(jìng)爭(zhēng)，最大限度的利用了企業(yè)和社會(huì)資源。該項(xiàng)目定位于目前國(guó)內(nèi)京外企事業(yè)入駐北京展示產(chǎn)品、謀劃全國(guó)市場(chǎng)的需求實(shí)際，以及國(guó)際上大中小型成長(zhǎng)型企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的需求，避免了普通寫(xiě)字樓的單一功能，避開(kāi)了與傳統(tǒng)意義寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)；地域特點(diǎn)、綠化隔離帶項(xiàng)目特點(diǎn)以及開(kāi)發(fā)商追求長(zhǎng)期社會(huì)效益、穩(wěn)健、善于創(chuàng)新的一貫作風(fēng)，降低了企業(yè)客戶(hù)進(jìn)駐成本，引爆市場(chǎng)需求；不僅滿(mǎn)足企業(yè)辦公、產(chǎn)品展示需求，同時(shí)滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展中對(duì)交流、信息、技術(shù)、資金平臺(tái)的需求。
4、市場(chǎng)需求旺盛。一方面，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的各行業(yè)京外企業(yè)有進(jìn)駐北京謀求全國(guó)市場(chǎng)的需求。僅浙江一省，開(kāi)發(fā)商直接聯(lián)系的有此需求各類(lèi)大中小型企業(yè)已經(jīng)超過(guò)１０００家。企業(yè)發(fā)展的實(shí)際迫切希望在北京CBD擁有產(chǎn)品展示中心，擁有集中的交流信息平臺(tái)。另方面，目前散落于北京的京外企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)，受困于場(chǎng)所功能單一、交通擁堵、高額租金等現(xiàn)狀，該項(xiàng)目建成有利于企業(yè)合理流動(dòng)，提高效率和效益。
5、目前駐北京的全國(guó)各級(jí)地方政府機(jī)構(gòu)、發(fā)達(dá)地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的辦事機(jī)構(gòu)，功能單一，散落于北京各處，無(wú)法實(shí)現(xiàn)互相之間信息交流和資源共享，無(wú)法實(shí)現(xiàn)規(guī)模和專(zhuān)業(yè)效應(yīng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)公共關(guān)系資源共享。本項(xiàng)目建成以后，對(duì)在北京已有分支機(jī)構(gòu)具有極大的吸引力。
6、國(guó)內(nèi)浙江、福建、湖北等商人，大多集中居住在北京城南新區(qū)，該項(xiàng)目建成有利于吸引此區(qū)域的客戶(hù)群，方便區(qū)域浙商、閩商和鄂商進(jìn)入本項(xiàng)目，成為本項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)客戶(hù)。
7、項(xiàng)目的整體規(guī)劃、分段實(shí)施策略，適應(yīng)市場(chǎng)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的習(xí)慣心理，有利于市場(chǎng)順利消化，避免了大體量產(chǎn)品一次推出對(duì)市場(chǎng)的壓力，短缺效應(yīng)能夠增強(qiáng)客戶(hù)的信心，打消客戶(hù)的觀望心理，有利于形成搶購(gòu)局面，節(jié)約社會(huì)和企業(yè)資源。
8、上千家企業(yè)入住，在此形成國(guó)內(nèi)外大型產(chǎn)品展銷(xiāo)、采購(gòu)中心，千余企業(yè)年上百億元的產(chǎn)品巨量交易，爆炸式拓展地方稅源，增加地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力。同時(shí)對(duì)勞動(dòng)力的強(qiáng)勁需求，可以從根本上解決區(qū)域就業(yè)問(wèn)題。
七、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)：
1、社會(huì)效益：本項(xiàng)目占地約２２０畝，計(jì)劃建設(shè)營(yíng)業(yè)面積4０萬(wàn)平方米。按國(guó)家和地方綠化隔離帶建設(shè)規(guī)劃相關(guān)政策，一次性直接解決近6００多失地農(nóng)民的生活養(yǎng)老問(wèn)題，為社會(huì)和政府分擔(dān)責(zé)任，順利推進(jìn)城市化建設(shè)步伐。同時(shí)，4０萬(wàn)平米工程建設(shè)，將直接拉動(dòng)地方需求，勞務(wù)、建筑裝飾材料、建設(shè)施工等總投資超過(guò)20億元以上。項(xiàng)目順利建成運(yùn)營(yíng)以后，可直接和間接吸納上萬(wàn)就業(yè)人員；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后數(shù)千家入駐企業(yè)每年為地方新增利稅數(shù)億元，使地方財(cái)政收入大幅度增加。爆發(fā)式地帶動(dòng)所在區(qū)域相關(guān)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，快速提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度，改善地方社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
�。�、企業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效益分析：
經(jīng)濟(jì)測(cè)算按40萬(wàn)平米計(jì)算：
5、上千家企業(yè)入住本區(qū)，為地方直接擴(kuò)大稅源，年新增稅收超過(guò)億元。
八、投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析
經(jīng)過(guò)充分調(diào)研分析，本投資收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。其主要風(fēng)險(xiǎn)存在于以下方面：
１、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)惡化，北京房地產(chǎn)價(jià)格暴跌。但考慮到北京房地產(chǎn)整體成本均在5０００元／平米以上，本項(xiàng)目成本壓力較小。另方面開(kāi)發(fā)商良好的信譽(yù)和充足的資金準(zhǔn)備，足以化解。
２、銷(xiāo)售不理想，造成資金回收困難，資金鏈斷裂。對(duì)策：售租并舉，進(jìn)行充分的資金渠道準(zhǔn)備；開(kāi)發(fā)商充分的自有資金和融資渠道準(zhǔn)備，可以避免資金危機(jī)。
３、土地獲得方式影響房產(chǎn)所有權(quán)問(wèn)題，制約項(xiàng)目一次性出租。對(duì)策：一、與政府、專(zhuān)家深入研討分析，找出解決問(wèn)題的辦法，力爭(zhēng)取得政府支持，順利解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。二、聘請(qǐng)法律和經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家設(shè)計(jì)切實(shí)可行的方案。三、長(zhǎng)期持有，自己經(jīng)營(yíng)，按年出租，統(tǒng)一管理。四、尋找國(guó)際相關(guān)基金或信托機(jī)構(gòu)，尋求開(kāi)發(fā)資金退出機(jī)制。對(duì)項(xiàng)目在策略上進(jìn)行總體規(guī)劃，分段實(shí)施。向市場(chǎng)提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格產(chǎn)品，良好的性?xún)r(jià)比，滿(mǎn)足客戶(hù)，吸引客戶(hù)，讓看的見(jiàn)摸的著的優(yōu)勢(shì)引發(fā)客戶(hù)搶占，造成局部稀缺效應(yīng)。
4、銀行緊縮銀根以及加息，增加資金使用成本。對(duì)策，在資金準(zhǔn)備和資金策劃上，保留充分的余地，以及分段實(shí)施項(xiàng)目，都有利于化解銀行融資的加息風(fēng)險(xiǎn)。
5、拆遷影響項(xiàng)目進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)。拆遷是個(gè)政策性強(qiáng)，對(duì)象復(fù)雜，需要政府大力支持，同時(shí)需要開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎對(duì)待具體細(xì)節(jié)。避免引發(fā)意外危機(jī)。對(duì)策：成立有政府村民代表開(kāi)發(fā)商共同參加的專(zhuān)門(mén)班子，確保項(xiàng)目進(jìn)度。
6、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的管理風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：在項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)，選擇務(wù)實(shí)熟悉具有一流水平咨詢(xún)、策劃、銷(xiāo)售、建設(shè)、裝修等合作伙伴，并通過(guò)有效的監(jiān)督約束機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。
九、結(jié)論
通過(guò)以上分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目符合北京市政府區(qū)域功能的規(guī)劃布局，合理配置不同功能業(yè)態(tài)分布，投資風(fēng)險(xiǎn)可控，機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景理想。為當(dāng)?shù)靥峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)社會(huì)和諧。有利于企業(yè)，有利于地方群眾，有利于地方政府，有利于城市布局規(guī)劃和發(fā)展平衡，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。據(jù)以上分析，我們認(rèn)為銀邦國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目是十分必要也是非�？尚械�。
總之，銀邦國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力不僅在于向客戶(hù)提供了具有競(jìng)爭(zhēng)力的性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，同時(shí)為客戶(hù)提供了全面服務(wù)和信息、技術(shù)交流平臺(tái)，提供了更多掙錢(qián)的機(jī)會(huì)，企業(yè)做大作強(qiáng)的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目一定能獲得市場(chǎng)的追捧。
但是該項(xiàng)目的成功離不開(kāi)地方各級(jí)政府的大力支持、指導(dǎo)。政企結(jié)合，政府主導(dǎo)、倡導(dǎo)，企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)，是目前國(guó)內(nèi)大型項(xiàng)目成功的基本模式和普遍經(jīng)驗(yàn)。無(wú)論北京ＣＢＤ的發(fā)起、發(fā)展、成熟，還是義烏商城的成功，大型商業(yè)項(xiàng)目和規(guī)劃，無(wú)一不是政府倡導(dǎo)主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)的結(jié)果。本著最大限度合理配置社會(huì)有效資源的原則，政企結(jié)合，規(guī)范運(yùn)作，一定能使本項(xiàng)目成為北京經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)，促進(jìn)所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，提高區(qū)域居民和農(nóng)民的就業(yè)和收入增加，為建設(shè)和諧社會(huì)為首都的繁榮發(fā)展作出新貢獻(xiàn)；該項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，必將對(duì)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式，為國(guó)內(nèi)企業(yè)和產(chǎn)品信息技術(shù)交流，為提高中國(guó)企業(yè)和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力，都具有不可估量的現(xiàn)實(shí)意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。
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