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辦公樓物業(yè)管理方案
辦公樓物業(yè)管理方案（一）
一、物業(yè)管理前期籌備工作
�。ㄒ唬┕芾砣藛T、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂(yōu)。
�。ǘ┙⒄順怯畹脑敿�(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
�。ㄈ┮罁�(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。
�。ㄋ模┲朴喸敿�(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。
（五）規(guī)范各部門(mén)的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。
二、接管后的日常管理服務(wù)工作
�。ㄒ唬�、設(shè)接待處，白天有專(zhuān)職人員接待住戶(hù)，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂(lè)觀(guān)、主動(dòng)、平等）。
�。ǘ┌卜拦ぷ鳎�
1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。
3、門(mén)衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明條。
4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶(hù)梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開(kāi)展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。
7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。
8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。
9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
10、車(chē)輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車(chē)庫(kù)和停車(chē)場(chǎng)，外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車(chē)、摩托車(chē)和電動(dòng)車(chē)派專(zhuān)人管理。
（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定：
1、各業(yè)主（住戶(hù)）應(yīng)將全部常住人員情況如實(shí)填寫(xiě)在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；
3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶(hù)）應(yīng)主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶(hù)）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開(kāi)小區(qū)，需事先填寫(xiě)《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開(kāi)；
6、凡住戶(hù)搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫(xiě)《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開(kāi)小區(qū)；
7、各業(yè)主（住戶(hù)）有責(zé)任關(guān)好自家的門(mén)窗，并保障治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用；
8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和觸犯法律的活動(dòng)。
�。ㄋ模�、環(huán)衛(wèi)綠化工作：
1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專(zhuān)職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。
2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。
3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對(duì)亂貼、亂畫(huà)，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。
4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請(qǐng)專(zhuān)職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)提供一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。
�。ㄎ澹┉h(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定
為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：
一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶(hù)）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。
二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶(hù)）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫(huà)亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。
五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語(yǔ)、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場(chǎng)、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。
六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶(hù)）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。
七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時(shí)間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、愛(ài)護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物
�。�、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：
1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。
3、建立設(shè)備臺(tái)帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解。
4、公共照明及線(xiàn)路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每天完成巡查養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按《維保計(jì)劃》進(jìn)行維保。
5、公司每天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場(chǎng)檢查一次，對(duì)于存在問(wèn)題，及時(shí)提出整改。
6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過(guò)夜，大修不超過(guò)二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)回訪(fǎng)。
�。ㄆ撸⒓訌�(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。
（八）、積極開(kāi)展便民服務(wù)，建立熱線(xiàn)電話(huà)，方便業(yè)主，為業(yè)主提供中介電話(huà)，方便業(yè)主購(gòu)機(jī)船票、請(qǐng)保姆、請(qǐng)鐘點(diǎn)工等。
�。ň牛�、根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿(mǎn)意。
三、小區(qū)車(chē)輛管理規(guī)定
1、自覺(jué)遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛(ài)護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；
2、管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；
3、車(chē)輛管理員應(yīng)提醒車(chē)主停放好車(chē)輛后鎖好車(chē)門(mén)，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；
4、機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過(guò)5公里，嚴(yán)禁超車(chē)，機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號(hào)；
5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場(chǎng)所試車(chē)、修車(chē)、練習(xí)；
6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類(lèi)標(biāo)識(shí)，如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償；
7、不準(zhǔn)在人行道、車(chē)行道、消防通道上停放車(chē)輛（機(jī)動(dòng)車(chē)輛只能在停車(chē)場(chǎng)指定車(chē)位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車(chē)必須停放在專(zhuān)用場(chǎng)地內(nèi)（消防車(chē)、警車(chē)、救護(hù)車(chē)除外）；
8、不損壞停車(chē)場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；
9、保持停車(chē)位清潔，不得將車(chē)上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車(chē)主應(yīng)即行處理。
四、管理模式
�。ㄒ唬⿺M采取的管理方式
服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無(wú)空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎(jiǎng)懲有力度，滿(mǎn)意見(jiàn)真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、公安派出所等部門(mén)緊密聯(lián)系的"共建"機(jī)制。
�。ǘ┕芾硖幗M織機(jī)構(gòu)
1、辦公室：
�。�1）負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報(bào)紙信件
�。�2）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔
�。�3）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系
2、工程部：
（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查
�。�2）建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃
�。�3）做好日常維修保養(yǎng)工作
3、財(cái)務(wù)部：
�。�1）管好用好財(cái)務(wù)
�。�2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、租金、代收費(fèi)等
�。�3）統(tǒng)購(gòu)日常維修器材、分發(fā)器材
4、保安部：
�。�1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安
�。�2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序
�。�3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全
�。ㄈ┕芾砣藛T的配備
1、項(xiàng)目經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。
2、物業(yè)主管及客戶(hù)服務(wù)4人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。
3、水電工6人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。
4、保潔工20人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。
6、保安14人，24小時(shí)值班。
五、人員的選拔和培訓(xùn)管理
（一）人員選拔
根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，逐步向社會(huì)公開(kāi)招聘具有專(zhuān)業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。
（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式
為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，我公司將嚴(yán)格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，除公開(kāi)向社會(huì)招聘具有專(zhuān)業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。
公司會(huì)采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財(cái)務(wù)管理，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專(zhuān)業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別管理員工的專(zhuān)業(yè)管理知識(shí)，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。
�。ㄈ┡嘤�(xùn)計(jì)劃及內(nèi)容
公司制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，提升員工素養(yǎng)，提高服務(wù)質(zhì)量。
�。ㄋ模┡嘤�(xùn)考核
為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過(guò)不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。
六、物業(yè)管理服務(wù)承諾
我公司將以"以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠(chéng)服務(wù)"為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶(hù)）作為管理的重心。
一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)
（1）房屋
A.房屋完好率達(dá)98%以上；B.房屋零修、急修及時(shí)率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀(guān)良好、整潔、無(wú)缺損現(xiàn)象；E.房屋裝修符合管理規(guī)定。
（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專(zhuān)業(yè)部門(mén)做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。
�。�3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無(wú)損。
�。�4）道路暢通，路面平整。
�。�5）消防設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。
2、安全護(hù)衛(wèi)
�。�1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；
（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；
（3）小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；
（4）交通、車(chē)輛管理有序；
A、機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機(jī)動(dòng)車(chē)輛按序停放。
�。�5）危及用戶(hù)安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；
�。�6）有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)進(jìn)一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。
�。�7）小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生
（1）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
�。�2）花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)枯死，無(wú)破壞，無(wú)大面積蟲(chóng)害現(xiàn)象；
�。�3）修剪及時(shí)，整齊美觀(guān)；
�。�4）綠化品味高，有較高觀(guān)賞價(jià)值；
�。�5）小區(qū)內(nèi)全方位保持清潔；
（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無(wú)堆放雜物現(xiàn)像；
（7）水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)二次污染及隱患；
�。�8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；
�。�9）無(wú)亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；
�。�10）噪音等符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。
4、收費(fèi)管理
�。�1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；
（2）用戶(hù)主動(dòng)參與、支持物業(yè)管理工作，自覺(jué)維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)；
�。�3）建立收費(fèi)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人；
�。�4）遵守國(guó)家收費(fèi)政策，無(wú)擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；
�。�5）認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪(fǎng)率100%；
（6）業(yè)主意見(jiàn)反饋滿(mǎn)意率90%以上。
二、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)項(xiàng)目（分期逐步到位）
1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）
�。�1）清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)；（2）室內(nèi)清潔；（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開(kāi)關(guān)、插座、電話(huà)盒等；（7）修理、更換門(mén)鈴、門(mén)鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類(lèi)軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)；
2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）
�。�1）代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞；（2）管理小區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；
3、社區(qū)娛樂(lè)、文化活動(dòng)服務(wù)
�。�1）棋類(lèi)；（2）牌類(lèi)；（3）球類(lèi)；（4）健身活動(dòng)；（5）書(shū)刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；
三、物業(yè)管理企業(yè)
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；
3、人員培訓(xùn)，持證上崗；
�。�1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；
�。�2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；
（3）積極使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。
四、便民活動(dòng)
提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是我們公司服務(wù)業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況及業(yè)主的需求，提供豐富的便民及特約服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高物業(yè)管理綜合服務(wù)質(zhì)量。
辦公樓物業(yè)管理方案（二）
“精益求精”的宗旨及“人性化管理”、“規(guī)范化服務(wù)”為指導(dǎo)方針對(duì)景輝住宅小區(qū)管理事項(xiàng)進(jìn)行量化，該物業(yè)管理公司是由延安景輝建筑工程公司籌建。成立景輝住宅小區(qū)物業(yè)管理部。項(xiàng)目由成立景輝住宅小區(qū)物業(yè)管理部組織實(shí)施、具體措施如下：
1公共場(chǎng)所設(shè)施保潔率98％安排、實(shí)踐保潔的公共場(chǎng)所、設(shè)施／公共場(chǎng)所、設(shè)施總計(jì)×100%1.保潔員崗位明確，責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán)格；2.每日保潔、休息日、休息時(shí)間為保潔重點(diǎn)區(qū)間；3.管理人員隨時(shí)引導(dǎo)使用人注意愛(ài)護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，逐漸培養(yǎng)良好情操，形成景輝住宅小區(qū)重要特色之一。
2清潔保潔率99％100%以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1.保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)罰；2.保潔員上門(mén)收集垃圾，以主動(dòng)服務(wù)提示住戶(hù)熱愛(ài)環(huán)境衛(wèi)生；3.保潔監(jiān)督機(jī)制健全。
3綠化完好率95％98％完好綠地／總綠化面積×100％1.綠化制度、工作計(jì)劃行之有效且有執(zhí)行力度；2.治安管理員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常監(jiān)督工作，靜態(tài)措施提示住戶(hù)愛(ài)護(hù)環(huán)境；3.主管人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)綠化問(wèn)題；4.發(fā)動(dòng)住戶(hù)熱愛(ài)綠地，主動(dòng)保護(hù)綠地，提合理建議，并參與管理。
4火災(zāi)發(fā)生率1‰（年）0.5‰（年）發(fā)生火災(zāi)戶(hù)數(shù)／住宅區(qū)總戶(hù)數(shù)×100%1.多種途徑宣傳消防安全；2.培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的巡查人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；3.管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備等；4. 分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全，提示注意防火。
5小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0以轄區(qū)公安部門(mén)記錄為依據(jù)（除住戶(hù)家庭內(nèi)部原因造成外）實(shí)行二十四小時(shí)保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設(shè)立二十四小時(shí)報(bào)警中心，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，并在小區(qū)重點(diǎn)部位，調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅處線(xiàn)報(bào)警裝置，以確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。
6管理人員專(zhuān)業(yè)崗位合格率90％100%培訓(xùn)格人員／培訓(xùn)員總計(jì)×100%1.管理（值班服務(wù)）人員英語(yǔ)對(duì)話(huà)水平。2.人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計(jì)劃落實(shí)； 3.培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。
7房屋完好率98%100%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）／總建筑面積×100％1.建立經(jīng)常性檢查制度；2.每半年進(jìn)行一次全面分項(xiàng)檢修；3.嚴(yán)格裝修管理和日常管理，無(wú)人為損壞事件。
8房屋零修急修及時(shí)率98％100%及時(shí)維修次數(shù)／應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)×100％1.人力配備充足；2.崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)到位；3.技術(shù)人員有過(guò)硬的技術(shù)水平；4.強(qiáng)化回訪(fǎng)制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。
9道路完好率及使用率95％100%完好道路總面積／規(guī)劃道路總面積×100％1.嚴(yán)格公共設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)制度，治安管理員加強(qiáng)巡查和疏導(dǎo)；2.向住戶(hù)宣傳有關(guān)法規(guī)，培養(yǎng)熱愛(ài)家園意識(shí)，合理使用道路；3.及時(shí)整改修補(bǔ)損壞路面；
10化糞池、雨、污水井、完好率95％100%完好化糞池、雨、污水井?dāng)?shù)量／化糞池、雨、污水井總數(shù)量×100％1.每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即疏通處理；2.化糞池每半年清理一次；3.雨水井、污水井每一年全面檢修一次。
11排水管、明暗溝完好率95％100%完好排水管、明暗溝長(zhǎng)度／排水管、明暗溝總長(zhǎng)度×100％1.每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即設(shè)計(jì)施工方案，疏通處理；2.每半年進(jìn)行一次全面檢修。
12照明燈及疏散燈完好率95％99％完好照明燈疏散燈數(shù)量／照明燈、疏散燈總數(shù)量×100％1.每日記錄檢查情況及時(shí)更換檢修；2.每月全面檢查檢修一次；3.保潔員保持照明潔凈。
13停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率95％99%完好的設(shè)備設(shè)施／停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備總計(jì)×100%1.依規(guī)劃使用停車(chē)場(chǎng)地；2.停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，技術(shù)人員檢修，確保安全有效；3.停車(chē)場(chǎng)疏導(dǎo)有序，無(wú)占用消防信道，無(wú)阻礙交通。
14公共文體休息設(shè)施、園林小品雕塑完好率95％99％完好公共文體、休息設(shè)施／公共文體、休息設(shè)施總計(jì)×100%1.有詳細(xì)管理養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；2.保潔員每日保潔3.社區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水平的文化氛圍，住戶(hù)自覺(jué)愛(ài)護(hù)；4.開(kāi)放期間均有管理人員提示住戶(hù)愛(ài)惜設(shè)施，合理使用；5.部分設(shè)施實(shí)行有償服務(wù)，以彌補(bǔ)管養(yǎng)經(jīng)費(fèi)不足，及時(shí)修繕。
15消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%完好的消防設(shè)備／小區(qū)管理處負(fù)責(zé)的消防設(shè)備總數(shù)×100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理員維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建文件記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無(wú)損、正常使用。
16大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99％完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備／大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)×100%1.建立嚴(yán)格的設(shè)備管理及日常運(yùn)行操作規(guī)程；2.重要設(shè)備責(zé)任到人；(www.panasonaic.com)3.認(rèn)真進(jìn)行日運(yùn)行記錄和檢查；4.每月進(jìn)行一次二保；5.每半年進(jìn)行一次大保；6.加強(qiáng)技術(shù)人員專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，減少安全隱患。
17維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修合格工程項(xiàng)次／維修工程項(xiàng)次×100％1.建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪(fǎng)制度；2.擁有一批有較高技術(shù)水準(zhǔn)的維修隊(duì)伍。
18住戶(hù)有效投訴率2‰（年）1‰年以下有效投訴／投訴總計(jì)×100%1.做好各項(xiàng)管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社區(qū)；2.提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)；3.發(fā)生問(wèn)題，及時(shí)處理，為住戶(hù)排憂(yōu)解難；4.做好解釋工作，與回訪(fǎng)制度落實(shí)。
處理率95%100%處理的有效投訴／有效投訴×100%
19維修服務(wù)回訪(fǎng)率95％98％維修回訪(fǎng)次數(shù)／維修服務(wù)次數(shù)×100%1.建立健全回訪(fǎng)制度；2.做好維修、回訪(fǎng)記錄；3.加強(qiáng)維修隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)。
20房屋外觀(guān)統(tǒng)一整潔率100%統(tǒng)一整潔房屋外觀(guān)面積／房屋外觀(guān)總面積×100%1.嚴(yán)格住戶(hù)裝修審批手續(xù)，杜絕違章裝修于事前；2.加強(qiáng)裝修巡查制度，每天巡查一次，詢(xún)問(wèn)工程進(jìn)度有否增加施工項(xiàng)目，及時(shí)整改；3.竣工驗(yàn)收細(xì)致有重點(diǎn)，確保外觀(guān)統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全；4.屋村事務(wù)助理加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔，立即處理；
21違章發(fā)生率1‰0.5‰違章項(xiàng)目／發(fā)生項(xiàng)目總計(jì)×100%1.建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并加大處理力度；2.強(qiáng)化宣傳教育意識(shí)，把有關(guān)管理制度貫徹到每個(gè)人的行動(dòng)中，依法管理。
違章處理率95%100%處理違章項(xiàng)目／違章目總計(jì)×100%
22管理費(fèi)收繳率98％以上99％以上管理費(fèi)實(shí)際收繳額／管理費(fèi)應(yīng)計(jì)收繳額×100％1.100％辦理各種費(fèi)用銀行托收；2.及時(shí)提示住戶(hù)欠款；3.屋村事務(wù)助理及時(shí)上門(mén)提示按時(shí)交納管理費(fèi)
23居民對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率95％99％（對(duì)管理滿(mǎn)意戶(hù)數(shù)＋基本滿(mǎn)意戶(hù)數(shù)） ／參加業(yè)主評(píng)議戶(hù)數(shù)×100%1.科學(xué)的住宅管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編識(shí)無(wú)漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；2.加強(qiáng)重點(diǎn)業(yè)主的走訪(fǎng)，重點(diǎn)解決問(wèn)題；3.以?xún)?yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏(yíng)得業(yè)主的支持。 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理層和操作層人員比例縮�。ū壤秊�1∶1），管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。為此，物業(yè)管理公司在人員配備上堅(jiān)持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層基本素質(zhì)要求通過(guò)外語(yǔ)、計(jì)算機(jī)和智能化考核，學(xué)歷上要求達(dá)到大專(zhuān)以上水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才。
1、景輝住宅小區(qū)管理處人員架構(gòu)
景輝住宅小區(qū)管理處人員合計(jì)15人 2、管理處機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明：
1、組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專(zhuān)多能。管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
2、管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。管理處設(shè)一名經(jīng)理助理，負(fù)責(zé)行政部，協(xié)調(diào)各部門(mén)工作。物業(yè)經(jīng)理至各部主任屬于管理層，下設(shè)各部為操作層。
3、綜合部負(fù)責(zé)后勤、人事、財(cái)務(wù)及社區(qū)文化等事務(wù)，物業(yè)部負(fù)責(zé)小區(qū)治安、交通、消防、環(huán)保、社區(qū)衛(wèi)生和綠化服務(wù)及其它物業(yè)管理事務(wù)管理，工程部負(fù)責(zé)設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及便民維修，會(huì)所部負(fù)責(zé)景輝住宅小區(qū)會(huì)所、小區(qū)巴士及提供“酒店式家居服務(wù)”等便民服務(wù)。
4、人員素質(zhì)上要求一專(zhuān)多能，員工起點(diǎn)要高，擁有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)，會(huì)計(jì)算機(jī)、懂外語(yǔ)，提倡“高門(mén)檻進(jìn)、高門(mén)檻出”，所有員工既是自己所在崗位的專(zhuān)家里手，同時(shí)又是其它崗位的多面手。
5、內(nèi)部運(yùn)作系統(tǒng)
管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運(yùn)作，否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒(méi)有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定是無(wú)效的：
在具體運(yùn)作中，管理處經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)指令下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開(kāi)始運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)。在整個(gè)過(guò)程中，經(jīng)理還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問(wèn)題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。
在對(duì)外服務(wù)的控制上，我們制定了《不合格服務(wù)的識(shí)別及處理程序》并填寫(xiě)不合格報(bào)告，同時(shí)，依照《糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序》加以改善，還制定了保安員巡查制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題。管理處亦建立了對(duì)顧客的回訪(fǎng)制度，不定期對(duì)顧客回訪(fǎng)，以對(duì)照檢查管理服務(wù)工作，安裝在小區(qū)內(nèi)的由經(jīng)理直接掌握的“經(jīng)理意見(jiàn)箱”，隨時(shí)征集顧客對(duì)服務(wù)工作的意見(jiàn)，并使信息的真實(shí)性和及時(shí)性得到保證。
人員管理
一、確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘
景輝住宅小區(qū)管理處為保障物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量，對(duì)人員選用標(biāo)準(zhǔn)上確定了以下幾項(xiàng)硬性指標(biāo)：
1、知識(shí)層次：為了符合GM花園小區(qū)高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求70%的大專(zhuān)以上文化程度以外，部分崗位引進(jìn)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。
2、錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過(guò)正常的筆試、面試、心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過(guò)外語(yǔ)、計(jì)算機(jī)使用、智能化等知識(shí)的考核，成績(jī)合格者方可錄用；作業(yè)層人員要通過(guò)技能考試。
3、工作經(jīng)驗(yàn)：所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其它相關(guān)管理工作經(jīng)歷。
二、量才適用、合理配置
為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對(duì)企業(yè)的人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人、用好人”的思路。我們規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用實(shí)習(xí)，并在實(shí)習(xí)過(guò)程中，全面測(cè)定和驗(yàn)證新員工的個(gè)人工作能力，對(duì)不合崗位要求的而又有其它專(zhuān)長(zhǎng)的，實(shí)行調(diào)崗安排使用。尤其是在一專(zhuān)多能、何者為專(zhuān)的問(wèn)題上，更要注意觀(guān)察，充分發(fā)揮個(gè)人專(zhuān)長(zhǎng)。
三、規(guī)范管理，分層實(shí)施
1、組織落實(shí)，制度規(guī)范：我們的人員組織管理靠的是可見(jiàn)的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度。通過(guò)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。（詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附件）
2、分工協(xié)作，層級(jí)管理：由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對(duì)管理層及操作層員工采取不同的管理方法。
3、規(guī)范言行、注重儀表，我們將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂了詳細(xì)的員工守則、服務(wù)手冊(cè)（見(jiàn)附件）。同時(shí)我們還擬定了每一崗位、每一工種詳細(xì)的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)和員工的運(yùn)作，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。
四、素質(zhì)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核
1、量化考核，客觀(guān)評(píng)價(jià)：人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。對(duì)考核出的佼佼者，我們采用“讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的人最有權(quán)”。通過(guò)實(shí)踐我們總結(jié)出包括考核評(píng)鑒、行為測(cè)評(píng)、專(zhuān)項(xiàng)考試等三種評(píng)價(jià)方法在內(nèi)管理人員素質(zhì)評(píng)價(jià)體系，對(duì)員工的“德、能、勤、績(jī)”進(jìn)行全面客觀(guān)的評(píng)鑒。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)（詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附件），并推出一整套突出績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案�？己瞬蛔哌^(guò)場(chǎng)，不講形式。各級(jí)人員均有詳細(xì)的績(jī)效考核指標(biāo)，業(yè)績(jī)的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過(guò)量化在“二維”分析圖上反映出來(lái)。每個(gè)被考核者都會(huì)在“二維”圖中找到自己的點(diǎn)，而該點(diǎn)在“二維”圖中的位置，就決定了該被考核人的獎(jiǎng)勵(lì)。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的良好作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。
2、末位淘汰，吐故納新：為使GM花園物業(yè)管理隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，淘汰率在10%左右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。危機(jī)、壓力、目標(biāo)、信念是鑄造內(nèi)聚力的“秘密武器”。
五、激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，留住人才
近幾年，物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重。我們總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐漸探索出一條科學(xué)合理、行之有效的用人路子。實(shí)踐證明，企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過(guò)企業(yè)文化活動(dòng)的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏(yíng)得了奮斗的成果，也為物業(yè)管理贏(yíng)得人才與人心。團(tuán)結(jié)拼搏奮斗、建立利益共同體、尊重與溝通是根植于物業(yè)人精神的“三大支柱”。我們的做法是：
1、樹(shù)立員工也是顧客的管理理念
不僅要給員工提供工作場(chǎng)所，更要給員工營(yíng)造精神家園。我們多角度、多層次滿(mǎn)足員工的需求。通過(guò)充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等；關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)。我們強(qiáng)調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴(yán)格的制度管理中，關(guān)心員工，尊重員工，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。我們的總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理接待日活動(dòng)、春節(jié)慰問(wèn)親屬活動(dòng)、員工座談等活動(dòng)充分體現(xiàn)了員工也是顧客的思想。
2、給人才創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)造就人才
我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客――員工，鼓勵(lì)每一個(gè)人都成為各自崗位上的專(zhuān)家能手，我們倡導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)上崗，讓一線(xiàn)的優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出，同時(shí)也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機(jī)制，真正盤(pán)活人力資源。工作策劃請(qǐng)見(jiàn)附件）。
物業(yè)規(guī)范
常言道：“沒(méi)有規(guī)矩，無(wú)以成方圓”。規(guī)范化管理。規(guī)范業(yè)主、使用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為，以智能化管理為契機(jī)，共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境，形成全新的現(xiàn)代化生活模式
一、公共制度：
1、業(yè)主公約
2、住戶(hù)手冊(cè)及裝修規(guī)范
3、社區(qū)精神文明建設(shè)公約
4、消防管理規(guī)定
5、暫住人員管理規(guī)定
6、出租房屋管理制度
二、管理運(yùn)作制度：
1.消防工作管理制度
2.配電房及特種作業(yè)人員安全制度
3.配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定
4.風(fēng)機(jī)管理制度
5.水泵房管理制度
6.柴油發(fā)電機(jī)組管理制度
7.柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程
8.低壓配電房操作規(guī)程
9. 電梯管理制度
10. 電梯運(yùn)行管理制度
11. 電梯機(jī)房管理制度
12. 電梯保養(yǎng)管理與維護(hù)制度
13. 電梯月保養(yǎng)制度
14. 給排水管理制度 15. 財(cái)務(wù)公開(kāi)制度
16. 回訪(fǎng)制度
17. 員工工作服管理規(guī)定
18. 工程臨時(shí)用電制度
19. 員工工作指引及行為規(guī)范
20. 辦公區(qū)管理規(guī)定
21. 管理人員培訓(xùn)制度
22. 管理人員獎(jiǎng)懲制度
三、崗位職責(zé)：
1.管理處經(jīng)理職責(zé)
2.物業(yè)經(jīng)理助理職責(zé)
3.物業(yè)部工作職責(zé)
4.工程部工作職責(zé)
5.行政部工作職責(zé)
6.物業(yè)主任職責(zé)
7.工程主任職責(zé)
8.會(huì)所主任職責(zé)
9.保安助理職責(zé)
10.物業(yè)管理員職責(zé)
11.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)職責(zé)
12.出納（收款）職責(zé)
13.安全管理員（保安）職責(zé)
14.設(shè)施管理技工職責(zé)
15.會(huì)所服務(wù)員職責(zé)
16.泳池救生員職責(zé)
17.中巴司機(jī)職責(zé)安全主任職責(zé)
四、工作考核標(biāo)準(zhǔn)：
1.管理處物業(yè)經(jīng)理主任考核標(biāo)準(zhǔn)
2.管理處主管級(jí)人員考核標(biāo)準(zhǔn)
3.管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)
4.管理處保潔員考核標(biāo)準(zhǔn)
5.管理處安全管理員考核標(biāo)準(zhǔn)
6.設(shè)施維護(hù)員（技工）考核標(biāo)準(zhǔn)
7.全安管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
8.土建工程維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
9.消防管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
10.綠化管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
11.交通管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
12.保潔管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
13.室內(nèi)電器、照明維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
14.樓宇裝修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
15.給排水維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
景輝住宅小區(qū)物業(yè)管理部
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